城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策

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1、城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策第26卷第6期2009年l2月政法学刊JournalofPolticalScienceandLawVo1.26No.6Dee.20o9城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策吴明高(广东警官学院侦查系,广东广州510232)摘要:在

2、城市房地产开发建设涉及的征地,拆迁,施X-,商品房销售,交付使用,物业管理等环节中,由于相关的法律法规还不够完善,行政管理缺位,开发商缺乏自律,物业管理不规范等原因,都可能引发矛盾纠纷.必须通过加快房地产法制化进程,严格行政管理,加强信息公开,建立诚信监督机制,提高司法效率,构建矛盾纠纷调解机制等措施来化解矛盾纠纷,保护群众合法权益,维护社会稳定.关键词:城市房地产;矛盾纠纷;调解机制中图分类号:D913文献标识码:A文章编号:1009—3745(2009)06—0046—06随着我国社会经济的持续稳定快速发展,城市化进程不断加快,作为城市化的基本标志之一,房

3、地产的开发建设如火如荼,一个个新的住宅小区(本文主要以商品房住宅小区涉及的问题为研究对象)建成销售并交付使用.但是,在城市房地产开发建设和交付使用及管理过程中,房地产开发商(以下简称”开发商”)和业主地位不对称等问题,存在不少矛盾和纠纷,甚至引发不安定因素和群体性事件,影响社会治安秩序,妨碍和谐社会建设,已成为新形势下影响城市社会稳定的一大隐患.因此,有关职能部门必须对这类问题予以高度重视,认真履行职责,加强对城市房地产市场的监督和管理,尽量减少矛盾纠纷的产生;同时,要运用法律及其他有效手段,及时化解和处理矛盾纠纷.一,城市房地产引发矛盾纠纷的原因分析最高人民

4、法院2009年7月1913公布,房地产纠纷案件已经成为增幅最快的案件类型之一,这说明因房地产引发矛盾纠纷的问题日益突出,而且其中有大量的矛盾纠纷引发了群体性事件.笔者对广州市近年因房地产引起矛盾纠纷的情况进行了专门调查,并对其中的原因进行了分析探讨,归纳起来主要有:(一)相关的法律法规不够完善,操作性不够强.在我国《合同法》,《土地管理法》,《城市房地产开发经营管理条例》,《城市房屋拆迁管理条例》,《商品房销售管理办法》,《城市房地产管理法》,《物权法》,《物业管理条例》等法律,行政法规相继颁布施行后,应当说,涉及城市房地产的法律体系已经初步形成.然而,由于我

5、国处于社会的转型期,房地产市场发展迅速,运行机制复杂,利益群体出现多元化,现行法律法规13益显得不够完善,房地产涉及的需要调整的各种关系,并未能完全纳入法律规范之中.对涉及土地征用,房屋交易,物权归属,房屋质量标准,物业管理等容易产生纠纷的问题,法律覆盖范围有限,可操作性不强,实施起来有困难.例如:《土地管理法》对于征用农民集体土地的经济补偿有了规定,但对于失地农民的社会保障却未提及;对建在农村集体土地上房屋的拆迁,也没有相应的具体规定.《城市房地产管理法》虽确立了商品房预售制度,但并没对销售期限进行相关规定,以至开发商可肆意控制销售进度;2007年10月1收

6、稿日期:2009—10—13作者简介:吴明高(1964一),男,江西南康人,广东警官学院侦查系副主任,副教授,从事侦查学研究.H起施行的《物权法》虽赋予业主委员会多项职责,而对于业主委员会的法律性质与地位问题一直没有明确的界定,甚至业主大会和业主委员会的诉讼主体资格都没确定,以至在具体操作上脱离实际,使业主不能结成合法有力的维权实体,导致业主个体自发聚集频频信访,上访,形成大量的群体性事件.因房屋质量问题而产生纠纷,如业主提出要重新进行质量鉴定,法律却没有对建设的强制性标准作出具体规定;对计人业主公摊面积的共有建筑问题,法律规定甚至是空白等.根据规定:一个物业

7、管理区域成立一个业主大会.但是具体区域却无法界定,尤其是前期已交付使用的区域已成立业主大会,同一开发商后期陆续建成交付使用的相邻楼盘是否属同一区域不明确,于是同一区域往往有多家物业公司存在导致矛盾不断.这些问题都说明涉及房地产的相关法规还不是很健全,遇有矛盾纠纷要解决却面临无法可依的窘况.(二)征地过程不透明,补偿不到位,被侵占挪用甚至贪污私分,补偿安置标准偏低,而且标准不一致,重复要求补偿现象突出.征地是房地产开发建设的首要环节,特别容易引发矛盾纠纷.《物权法》第四十二条明确规定:”征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费,安置补助费,地上附着物和青苗

8、的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保