浅谈商业地产项目前期定位的重要性

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1、浅谈商业地产项目前期定位的重要性主讲人：时间：地点：锡华商务酒店第一会议室速记提供：创世德速记我们下午先解答一下大家的问题。第一个问题：现在大家都知道要做前期定位，但是在高人满天飞的情况下，作为开发商如何判断策划公司的定位是否准确，有没有关键的指标比如模型之类的用来作为辅助判断？很好的一个问题，因为我有时候也被开发商和业主定位成这一类的高人，说你是高人、你是高手、你是操盘手，我凭什么相信你？你说你们做这种定位、策划、方案，你将来能动性在具体招商过程中实现？你做的这种分析、测算能不能做到这种目标？怎么样让我能够下这个决心按照你的定位去做？我觉得这个问

2、题确实满好的，对于大家来说，这是一个方向性的问题，如果大家走偏差了，可能就不能再走第二条路了。从我的经验来看，我现在做的这种角色，已经做了两年多，确实有体会，这确实是需要开发商或者业主做认真判断的问题，现在不管是做规划、设计、推广的顾问公司还是满多的，我觉得有几个方面是来分析一下，是可以看出来的，首先要看他做过的东西，这是最简单的一个评判标准，你有没有一个可以借鉴的案例或者是项目，来评判一下，起码可以评判到你找的这个高人有没有实现你的要求的能力。至于说这种要素和模型也是有的，这是我们现在正在做的一个工作，我们也想把一些在前期工作上的定位做一些模型，

3、但是我们讲这个模型是动态的。按照不同类型的城市，比如一级城市、二级城市，做这样的划分，处在核心商圈还是非核心商圈，加进市场因素，做一个初步的设定，比如做一个综合购物中心还是区域购物中心？还是专业市场？社区配套？然后再从经营者、商家、消费者的角度做一些反馈，把这个模型再完善，所以它是一个动态模型，而且在中间随着开发商角度的调整，还会有一些改变。所以前期定位有没有一个研判的标准？我觉得对于高人的评判标准还真不好说，这个要看开发商对顾问公司也好，还是设计团队也好，最重要的是看他做过的东西，涉及到最后具体的方案有没有实操性，应该是有一些研判的标准，我相信同

4、行都做过类似的工作。我们自己由于在做这样的工作，我们这几年就是在做对过去做的工作做了大量的提炼工作，我们有比较成型的模型，叫做商业开发全过程的模块，如果有时间可以跟大家进一步的交流和沟通。第二个问题：万达的综合收益在哪几方面？对SOHO未来的预见？我刚才讲万达的综合收益的体现，我最后的形容就是像一道菜一样，我吃了菜、喝了汤，最后还把骨头砸出髓来，如果一个东西卖了一次不够，你还可以卖第二次、第三次、第四次，这是满不错的一件事情。我觉得万达从它自己开发的模式方面，它已经实现了它的目标，因为它的商业体可以通过一次、二次、三次的销售，把它总的价值体现出来。

5、综合收益包括几方面：1、最大的收益就是万达现在已经成了国内比较成熟的、有自己开发模式、操作性比较强的商业地产领军人物，这点大家应该是没有什么异议的，我们不单独看他们哪几个项目，这是需要总结的经验，我们是讲万达进入到商业地产开发的领域，从它的结果来看，它达到了它当初想要的结果，这就是自我定位了，它找到了自己的发展方向，已经形成了在中国商业地产领域里的特色，也占有了自己的一席之地，而且现在在各地已经进入二线城市、三线城市，在全面开花。万达的模式归纳起来就是利用它比较强的开发能力，因为它是做房地产开发出身的，设计了一个比较容易简单复制的开发模式，用它这种

6、品牌的聚合力和跟政府谈判的能力，在它开发整体上形成了规模，这是我体会最深的，越往后走越轻松，因为它形成了鲜明的特点，找到了自己的定位。在具体的操作上，通过商业的概念，在拿地的能力上比较强，在拿地的能力上它可以做更多的选择，比如由于现代商业的概念，融合在综合房地产项目里面，它就可以有选择地避开最核心的商业圈，不在最核心的地点拿地，这已经是万达核心的思路了，它更多地进入新开发区或者更换区域，比如工厂搬迁或者城乡结合部，都是未来发展比较好的区域。利用自己综合开发能力比较强，利用它的商业概念可以在一个区域里面完全打造出一种新的商圈出来，我觉得万达现在已经具

7、备了这种能力。它拿地的能力非常强，所以土地成本相对比较低，未来增长的空间相对比较大，从开始几万块钱一亩，到后来几十万块钱一亩，我在万达期间，我们拿的最高的地是780万/亩，在那之前我们从没有超过400万/亩，比如南京的新街口，沈阳的太原街等等，所以这是万达收益的第一块，拿地能力比较强，未来增长空间比较大。同时，由于它开发的能力比较强，在开发过程中控制的能力比较强，总的成本控制也是不错的，当然，这一点很多企业也可以做到。2、由于万达商业的概念比较鲜明，第二重收益就是通过商业概念的打造，所有的项目都是综合体，在非核心区做城市的综合体，有商业、有大片的社

8、区住宅，包括公寓、酒店、写字楼，通过商业的概念，把住宅的价格和其他公寓、酒店、写字楼的价格都做了很大的提升。比如成都万达的