商业步行街(商业广场)项目可行性研究报告

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2、项目周边的状况分析341、项目区位及研究范围342、本案交通状况分析343、本案周边住宅状况分析36项目定位及可行性研究四、市场初步定位491．业态定位492．租售价格定位523．终端客户定位58五、项目操作性分析631．市场面分析632．技术面分析653．经济面分析67六、经济模型部分691.成本部分核算692.额度比例核算703.租赁现金流分析（静态）714.租赁现金流分析（动态）725.项目租售同步操作现金流状况73七、可行性分析结论75项目市场调研一．区域总体环境分析X地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是

3、市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。按照北京市政府对X地区“城市副中心”的定位，以及2003年北京市政府数次对X区域进行规划调整，X区域整体居住环境有了明显提升。产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻X区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，X地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化X的方向发展。1、X区域规划X地区总用地规模为17.8平方公里(其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里)，规划总居住人口为33万人，现有常住人口近15

4、万人。总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括1个地区级主商业中心、5个次商业中心、8个社区商业中心和6个文化娱乐中心；8个区间公园、38个社区绿地和3条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，X绿化主轴。X区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北小河南侧统称为“X新城”，其功能以X中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“X科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务

5、功能的综合区。目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外，第四使馆区落户X，从而更进一步增强了X区域的整体竞争力。2、X区域环境发展趋势X在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢，被称作“睡城”。但在近年政府规划调整和改善良后，X地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。近年来，国外大商家看好X地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、沃尔玛、家乐福等纷纷选址X。在这种整体环境利好的趋势下，X地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出

6、现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中，X正朝着“城市副中心”的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大X。3、X产业发展布局X科技园位于朝阳区酒仙桥-X地区，占地10.5平方公里。园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。2004年5月31日，北京奥运经济重点推介项目—加拿大北电网络中心作为入驻X高新技术产业区的第一家全球500强企业正式落户X。随后 世界

7、500强企业纷纷把视线转向以“睡城”著称的X，2004年12月摩托罗拉研发总部在X破土动工，2004年11月12日宝马汽车电子技术研发中心在X奠基，韩国三星电子、西门子、松下、LG等跨国企业纷纷选择将总部定在X。目前X高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器：X科技创业园和中国北京(X)留学人员创业园。截止2005年X高新科技产业园区内的电子信息类产业已达73.45%，X产业已形成以通信、计算机、数字视听为主的产业支柱。在X地区产业链条逐步完善的过程中，X地区的商

8、务氛围愈来愈浓厚。西门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在X，X区域外资企业总部自建物业面积预计超过30万平方米面积。X地区跨国企业的高速发展，同样预示着X地区未来发展的巨大潜力。