房产税基本原理注册会计师考点精粹

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1、2012年注册会计师考试《税法》精讲笔记第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法第一节房产税一、房产税基本原理(了解，能力等级1)(一)概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。(二)房产税的特点：1.属于财产税中的个别财产税;2.征税范围仅限于城镇的经营性房屋;3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。(三)房产税的作用二、房产税的纳税义务人与征税对象(熟悉，能力等级2)(一)纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。具体包括产权所有人、房产承典人、房产代管人或使用人。1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳;产权属于集体和个人所有的

2、，由集体单位和个人纳税;2.产权出典的由承典人缴纳;3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税;4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳;5.纳税单位和个人无租使用房管部门、免税单位、纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。【特别提示】2009年，我国的房产税和城市房地产税实现了两税合并，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有()。A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房

3、产代管人或使用人为纳税人[答案]ACD(二)征税对象房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。(不等同于建筑物)注册会计师培训：http://edu.21cn.com/kcnet1160/注册会计师网校：http://net.thea.cn/xzk/【例题·判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。()(1998年)[答案]×[解析]对独立于房屋之外的建筑物不符合房产的特

4、征，不征收房产税。三、征税范围(熟悉，能力等级2)征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。【例题·判断题】农民王某，1998年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元，王某当年应从租计算缴纳房产税。()(1999年考题变形)[答案]×[解析]农村不在房产税开征范围之内。四、计税依据与税率(掌握，能力等级2)房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种。房产税主要规定一览表计税方法计税依据税率计税公式按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值应纳税额=应税房产原值×扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定从价年税率1.2%（1－扣除比例）×1.2%原

5、值明显不合理的应予评估；没有原值的由所（这样计算出的是年税额）在地税务机关参考同类房屋的价值核定租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同12%应纳税额=租金收入×12%从租类房产租金水平确定或4%个人按市场价格出租的居民用房4%在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定：区别对待(是否承担联营风险)2.对融资租赁房屋的规定：以房产余值从价计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。3.关于附属设备和配套设施的计税规定(1)凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记

6、账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。(2)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类注册会计师培训：http://edu.21cn.com/kcnet1160/注册会计师网校：http://net.thea.cn/xzk/房

7、产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。5.减按4%税率征税的居民住房【相关链接】营业税、个人所得税都有对个人出租房屋的优惠税率规定。【例题·单选题】某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业1999年度应纳房产税()万元。(2000年)A.24B.22.