万国·首府广场租金定价及招商策略-购物中心

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1、万国·首府广场租金定价及招商策略汇报宁波迪赛2009.6.11•定价思路：一、根据产品的商业价值将产品进行分区细分。二、将细分后的产品与三门当地城市的租金体系进行对比。得出板块间均价（参考慈溪新天地、上林坊,宁波天一广场的租金布局比例）三、不同版块内选取不同定价参考因子，进行平行比较，得出每套具体租金价格根据产品的商业价值将产品进行细分（一层）•第一梯队：沿人民路商业街区，人气最旺，参考附近商业租金。•第二梯队：对面为人民广场，为单面街。商业价值与人民路有一定差距。•第三梯队：超市出入口商业,依托超市出口人流,商业价值次之。•第四梯队：中庭内街商圈，商业氛围相对超市出入口商业较弱。•第五梯队：

2、车行入口商业,北侧可以开门,商业可视性较高.•第六梯队：内街商业,可视性不高.•第七梯队：Z北外侧商业,可视性差,通达性差,商业价值弱.版块间平均租金的确定：•人民路外侧一层：整个项目租金导入的价格参照，目前沿人民路一层平均租金为9元/㎡·天，以此租金设定人民路外侧一层平均租金。•南山路外侧一层：主街与次街租金价格的规律比值为1：0.8，考虑市民广场的建设，有自然的人流聚集能力，故取修正比值为1：0.9，设定南山路外侧一层平均租金为8元/㎡·天。•超市周边版块一层：类比宁波类似业态布局，内广场卖场大门周边商铺租金与主干道商铺租金的比值在0.6：1~0.7：1，取此版块均价为6元/㎡·天。•广场

3、内铺一层：中庭内铺和中庭超市旁的商铺租金比0.8:1左右,取此版块均价为5元/㎡·天。•内步行街商铺一层：类比同类型商业，根据之前论证，内外街租金比值关系约为1：3，取内街商业3~4元/㎡·天，同时z字型东侧优于人民路东侧明显。•z字型北侧一层：与超市周边板块形成类似的内外街格局，故取次板块平均租金价格为2元/㎡·天根据产品的商业价值将产品进行细分（二层）•第八梯队：沿人民路商业街区第十二梯队•第九梯队：对面为人民广场，商业价值与人民路有一定差距。第十梯队•第十梯队：有自然通道二第九梯队层。•第十一梯队：中庭内街商圈，无自然通道二层第十一梯队•第十二梯队：链接第十梯第八梯队队，商业价值有所提升

4、版块间平均租金的确定：•人民路和南山路外侧二层：对于无自然通道的二楼商铺，根据市场经验规律一二楼的比值关系为1：0.2~1：0.3，对于本项目取中值1：0.25，故人民路二楼的平均租金定为9*0.25=2.25元/㎡·天，南山路二层平均租金定为8*0.25=2元/㎡·天。•内侧无自然通道商铺二层：取内侧一层商铺（不包括二层能通过自然通道到达的一层）租金平均水平的25%。•内侧有自然通道商铺二层：根据天一广场公共楼梯口一二楼租金的比值关系为1：0.4，故取2.5元/㎡·天。•淘宝街：分享卖场人流，有自然通道到达，结合目前三门女人街的租金水平（40㎡年租金约30000元），取版块均价2元/㎡·天。

5、根据产品的商业价值将产品进行细分（三、四层）第十三梯队：3层商业,双首层商业概念,价值略低.第十四梯队：4层商业，为大板块商业，商业价值最弱。适合引进卖场和咖啡等商业。版块间平均租金的确定：•对比：北京六佰本商业项目对比理由：同为双首层商业体,3层与底层商业的租金比例上具有可比性.•双首层商业的租金在2.5元/㎡·天左右•对比：与三门第五级商圈的租金进行对比。对比的理由：产品的特殊性，周边县市没有类似项目参考，与本城市同类型的租金体系进行对比。•4F租金为1元/㎡·天左右。版块间平均租金的确定：•宁波地下超市和周边商业的价格的比例系数在1：5-1：8之间，考虑到本项目的市中心位置和我们调查的开

6、明街地下超市地理位置上更加接近，我们建议半项目地下地下超市和周边商业的价格的比例系数在1：7左右。•本项目超市入口处商业一层租金定价6元/平方米/天左右，因此地下超市的租金应该控制在0.85元/平方米/天左右。版块间平均租金的确定：•参照宁波公共地下车位收费标准，白天4小时内5元，超过4小时10元，24小时20元，一般公共地下停车位24小时全天停放的可能性较小，选取10元作为本项目地下车位租金的估算标准。•99*10*365=361350元平均租金分布2元/㎡·天一层2元/㎡·天二层6元/㎡·天82元元2.5元/㎡·天//㎡㎡4元/㎡·天··天天5元/㎡·天3元/㎡·天1.1元/㎡·天9元/㎡

7、·天2.25元/㎡·天三层四层2.5元/㎡·天1元/㎡·天版块内商铺租金定价原则：版块内商铺平行比较•一、三、四商铺：铺位位置（8分）铺位状况（2分）人流（6分）铺面形状（2分）视觉触及程度(2分)开间比、铺面长度、面积大邻主干道(2分)邻主入口(3分)人流习惯(1分)小、实用程度、柱位、井位等•二层商铺：•二层无自然的通道，商铺租金价值的大小和铺位形状功能性的关系最为密切，故在二楼租金评分上的参