广州荔湾芳村西塱项目可行性投资分析报告

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1、www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn目录1芳村概况31.1人口规模31.2交通设施31.3市政配套31.4发展机遇32芳村住宅市场分析42.1芳村住宅成交状况分析42.2芳村楼市板块分析52.3芳村楼市发展趋势83芳村商铺市场分析93.1分布特征93.2价格特征103.3租赁市场113.4经营特色134项目初步建议144.1项目分析144.2项目SWOT分析154.3项目定位16www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1芳村概况1.1人口规模目前拥有46.2平方公里土地，现居住人口约30万，人口密度较低。2005年5月经国务院审批

2、，将芳村区撤销，并入荔湾区管辖。按市政规划，芳村将成为未来广州西岸首席大规模人居区域，届时居住人口将达到36万人口。1.2交通设施芳村交通四通八达。目前珠江大桥(新桥)已经通车，加上珠江隧道、地铁和将要修建的洲头咀新隧道，芳村与老城区的交通连接越来越紧密。在未来几年内，芳村的交通格局将形成一个环、两条地铁、两条高速公路、三个城市出入口、六座过江桥(隧道)合纵连环的交通网络体系。一个环即珠江大桥内环放射线；两条铁路即一号线及广佛地铁线；两条高速即环城高速西南环、广珠高速西线；三个城市出入口即广佛公路、盐步穗盐路、南海联桂路；六座过江桥(隧道)即珠江大桥、如意坊大桥、黄沙隧道、洲头咀大桥

3、、东沙大桥、鹤洞大桥。1.3市政配套近年市政基础设施的大力投入：全长2.2公里的芳村大道已扩宽为40米景观大道；全长近1公里的珠江长堤景观路已按二沙岛堤岸标准进行建设，；一批广州“中变”工程和“穿衣戴帽”工程完成；广佛出口放射线道路、广珠高速西线、市盐路-花蕾路、断头路的改造等大批量工程的进行。在市政设施的日益完善下，曾经功能单一、网点缺乏的芳村商贸业，经过规模化、多元化调整，先后建起南方茶叶市场、广州花卉博览园、花鸟鱼艺市场、风情酒吧街、汽车城、美食街等一系列特色业专业市场；陆居路的改造建设为广州市增添第三条商业步行街；地铁一号线、广佛地铁沿线好又多、东方家园、汽车城等众多实力商家

4、竞相落户，形成大型商业网点，为建设广州西部商贸中心创造了良好的商业氛围。1.4发展机遇芳村并入荔湾存在重大发展机遇。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn在广州市政实施的“西联”战略体系下，为了寻求芳村与荔湾两区的共同发展，打造强大而有活力的新区域——“新荔湾”。芳村作为“新荔湾”发展的重头戏，有着不可限量的价值与前景。政府也投入巨资，从生活配套、文化、教育、交通等各方面入手，提升“新荔湾”居住环境水平。1芳村住宅市场分析1.1芳村住宅成交状况分析分析：从上表可得出，近几年来广州整体楼市大幅放量价格上升，而芳村楼市并未受到辐射，预售住宅成交量稳定，价格平缓，直至05年第

5、一季度为止，芳村整体住宅楼市呈现波动不大的状况。2004年，荔湾区一手住宅的成交均价为5422元/平方米，而芳村区一手住宅的成交均价仅有3462元/平方米，两者相差接近1600元/平方米。05年下半年，芳村楼市在广州楼市的带动下，价格不断攀升，芳村的一手住宅成交均价达4000元/m2，比04年上升15.5%。从二手交易情况看，近年来二手成交逐年活跃，成交量不断放大，04年二手住宅成交量比一手多8.63万平方米，多达68%。这是由于新房推售货量有限，从而促进二手住宅的成交。芳村可开发土地资源丰富。目前广州已没有多少土地可开发了，而芳村拥有46.2平方公里土地，常住人口仅30www.fd

6、csky.cnwww.fdcsky.cn万左右，人口密度较低，且目前可开发的土地资源丰富。1.1芳村楼市板块分析市政建设加大发展力度，芳村迈进“新荔湾时代生活”。市政建设力度加大，使芳村区的交通和居住环境得到很大改善，大型批发市场频频入驻，芳村作为广州西南门户的地位日益突出。以往芳村曾被认为是广州开发相对落后缓慢的地区，地铁一号线的通车一度刺激当地的居住和商业发展。但由于交通、居住环境等种种因素，芳村始终未能摆脱楼价低廉、居住环境欠佳、商业不发达的状况。但随着市政建设加大规划力度，芳村有了“两桥一隧”（新珠江大桥、鹤洞大桥、珠江隧道），配合地铁一号线穿梭其中，芳村发展迅速，不断向“新

7、荔湾时代生活”的战略目标迈进。1、区域楼市板块分析目前芳村可划分为三大居住片区：东片（鹤洞、沙涌）；中片（花地大道一带）；西片（区府、桥东小区）。对芳村来说“两桥一隧”起了举足轻重的作用，是连接芳村和其他各区的重要枢纽。1）东片有鹤洞大桥，是连接芳村区和海珠区的主干道。这里集中了广钢职工和部分拆迁户、解困房，楼价在3000-4000元/m2。2）中片以花地大道为核心，具有地铁、隧道的资源优势。其中花地湾、汾水、茶窖共同组成芳村的中心地带，而相应的饮食、休闲