物业管理区域划分典型案例分析

《物业管理区域划分典型案例分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、物业管理区域划分典型案例分析刘远波北京大成〈深圳〉律师事务所摘要：《物业管理条例》自2003年9月1H起实施至今已经十余年，虽然经过2007年及2016年两次修订，但关于物业管理区域划分的规定并未作出调整，至今仍然是由国家授权地方立法的方式规范物业管理区域的划分，由此导致丫实践屮各地对于物业管理区域划分的认识也不尽相同，本文将通过两则案例分析目前物业管理区域划分过程中的争议内容，以期对读者有所帮助。案例一黄某等人诉某房管局划分物业管理区域行政纠纷二审案【案情介绍】原告黄某诉称:2003年11月24日，被告某房管局发出通知，将“某花园片区”划

2、分成5个物业管理区域，该花园小区共有业主5000余人。原告认为：1、“某花闻片区”自竣工交付使用后，依法成立了业主委员会，也聘请了一个物业管理公司来管理，被告要将早已配套完整的小区重新划分物业管理区域缺乏事实依据。2、国务院《物业管理条例》规定，物业管理区域的划分具体办法“由省、自治区、直辖市制定”，当地政策尚未出台，所以，被告的行为没有法律、法规及政策依据。3、小区建设是以整体建设的，整个花园的公共设施、设备和娱乐活动场所，如配电房、变压器、供水系统及门球场、网球场、活动中心等，是无法分割的。划分物业管理区域后，会使公共设施、设备所在地的

3、业主，要为整个花园去承担公共设施、设备的维修费用，也会使娱乐活动场所所在地以外其他区域的业主，在行使使用娱乐活动场所的权利时受到影响。把花园重新划分为5个物业管理区域，是人为地制造矛盾，是对广大业主利益的侵害。为维护自己的合法权益，原告现依法提起行政诉讼，请求判令撤销被告将“某花园片区”重新划分为5个物业管理区域的行政行为。【裁判结果】一审法院认为：《物业管理条例》第九条第二款明确了物业管理区域划分的主要原则，同吋授权省、市、自治区、直辖市根据本行政区域的实际情况，制定具体的划分办法。《物业管理条例》颁布施行后，某房管局在《物业管理条例》颁

4、布实施后，该省尚未出台具体办法的情况下，为履行行政管理职责，直接适用上位法《物业管理条例》，并将与上位法不存在冲突的地方规范性文件作为其实施行政行为的依据，并无不当，综上所述，驳回原告黄某的诉讼请求。二审法院经审理后认为：《物业管理条例》第九条第二款规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”被上诉人某房管局考虑到“花园小区”的建筑规模较大，分属两个社区等实际情况，为便于管理，对该片区进行物业管理区域的划分，该行为并无不当。但是根据《物业管理条例》第九条第二款的规定，

5、房管局在划分物业管理区域时，应当考虑物业的井用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。在木案诉讼中，某房管局没有以证据证明，其在对“某花园片区”进行物业管理区域的划分时，考虑了除物业管理用房以外的其他共用设施设备等因素。物业管理区域

6、Aj共用设施的调整和分割，属于重大事项，应由业主大会讨论决定。故二审法院依法支持了原告黄某的诉讼请求。【案例评析】木案的背景情况为：当地物业管理区域划分细则尚未出台，行政主管部门从便于实际管理的角度入手，将原有物业管理区域进行分割，主管部门广泛征求业主意见并将方案报经区政府讨论后最终作出分割物业管理区域的决定。本

7、案系最高人民法院公报案例，对于司法实践中处理物业管理区域划分争议具有重要指导意义，本案的实质是业主自治权与行政管理权出现冲突时如何选择的问题，一审法院的裁判观点从便于行政管理的角度作为切入点，最终驳回了业主的诉讼请求，然而在本案二审时，法院则以业主自治权的角度切入，认为重大事项应当经业主大会讨论通过，主管部门不宜主动干涉，最终支持丫业主的诉讼请求。关于物业管理区域划分应当考虑的因素，各地做法不一，如《北京市物业管理办法》第五条规定：“建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合

8、同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。”《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条第一款规定：“划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则”从上述规定可以看出，实践中划分物业管理区域参考的因素包括共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，棊本上遵循《物业管理条例》第九条第一款的规定，但是对于实践中争议较大的住宅区与非住宅区的物业管理区域划分，目前只有北京市作出原则性规定，其他区域暂没有分类处理的意

9、见。案例二某业主诉房管局行政许可纠纷二审案【案情介绍】2007年6月10闩，某置业公司向被告某房管局提出申请，称由其公司开发建造的小区已于2003年12/1竣工，中请房管局对该小