住宅装修工程前期商务管理中遇到的问题及建议

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1、住宅装修工程前期商务管理中遇到的问题及建议段庆年深圳广田装饰集团股份有限公司广东深圳518003住宅装修工程项目前期商务管理中成木测算的方法优化、细致分析投标文件的条款、中标后纸质版合同条款的复查及签订三部分常见问题及处理方法以及对该部分工作的建议。关键词：住宅装修工程；前期商务管理；成木测算方法优化；细致分析合同条款；纸质版；复查；建议.1八—刖目住宅装修工程一般釆用如下的承揽方式：地产商一次性对装饰企业的资质、施工能力及相关的技术标进行审查，审核通过后双方签署战略合作备忘录。在住宅工程投标时地产商只给装饰企业发送招标文件、工程量清单及甲方认定的分项单价表供其审核，确

2、认后双方签订相关的施工合同。该方式减少了繁琐的招投标过程及技术标、资信标的编制，节约了成木。在许多装饰公司该种业务的比例已占到总业务量的15%-25%。三年来我一直从事该类工程前期的商务管理，现就在此期间遇到一些实际问题浅谈一下对该类工程前期商务管理的要点。一、成木测算方法的优化一般正常的招投标工程都具有单一性，我们在投标过程中会对材料、人工做详细的调查及分析，对工程的成木作出初步分析后开始投标。工程的单一性决定了对当地的人工费变化及材料价格的变化的调查范围较小，该工作能及时、准确完成，投标工作能够有序进行。第二种方式承揽的住宅装修工程，房地产商一般会以自己企业所在地的

3、人工费、材料价格等核定分项单价，好少能够考虑到不同地区材料价格及人工费等的差异及变化。发给我方的清单及分项单价表一般要求在3-5天之内我方就必须对苏工程作出是否承接的冋复。要详细的作出每个分项的详细成本分析无论吋间上还是人力安排上都不太可能。但是不作一定信息调查及分析，盲0的答复会又损害双方利益。针对这种情况，我们采用了如下的方式处理：1、将甲供材中的价款扣除后计算出乙供材、人工费的总价；2、按照工艺做法整体提取出乙供材中所占比例较大的项目如：水泥、黄沙、石膏线、大理石、腻子粉等；3、对工程所在地的上述材料及人工费作出市场调查汇总，按照工艺做法的消耗量定额计算每个项目的

4、实际成本；4、调查当地实际的天气变化，对材料单价及人工单价进行调整，修正分项成本。5、将分项成本及甲方所发清单做详细比较后决定是否承接该工程。下表为同期湖南和黑龙江两地的销售综合楼材料人工调查对比表：湖南实际的施工现场在20**年7月即可进场施工，但是黑龙江工地按照现场调査实际在9月底才能进场施工，而II从9月初开始黑龙江的人工费每15天上涨10%左右，到10月15日在未供暖情况下泥工及油工已无法施工。经过对材料、人工的调整分析，黑龙江的项0预估成本比湖南项0高出30%，黑龙江项0的分项单价严重低于实际工程成本。基于以上分析我们承接了湖南的工程。二、细致分析投标文件的条

5、款合同条款的表述应该清晰、严谨、准确。条款文字表述的不清晰将会为合冋实际履行留下隐患。在我们工作中最常见到的表述不严谨的条款冇：1、“施工现场及条件以现场踏勘为准；临时设施搭建在红线外，场地承包单位自行解决；工程发包单位提供电源、水源驳接点；除现有道路外，其余施工便道承包单位自行解决；施工人员住宿由承包单位在红线外自行解决。进场材料需堆放在发包单位指定区域”。该条款中表述不明的第一是”工程发包单位提供电源、水源驳接点“第二是“指定区域”。在黑龙江**项0投标吋我们对现场进行了实地勘察，在所施工区域冇足够的堆放场地，水电驳接点的位置也在合理范围之内。当吋与现场甲方人员做好

6、UI头沟通，对方对于我方提出的场地使用面积、位置及水电驳接点的位置都己经同意，在签订合冋后即可按照现场所定方案实施。投标时我方即根据实际现场勘査情况及双方沟通好的方案做出了合理报价。但是在进场后甲方更改了前期材料堆放场地的位置并减少我方要求的场地使用面积的70%。水电驳接点的位置比原定位置延长350M。这项更改导致材料采购计划重新调整。根据现场库房面积及周转库存要求减少单次采购数量、增加采购批次。该项更改导致材料采购费、二次倒运费及临吋水电铺装费一共增加25万元。但是由于合同中该条款的存在，现场勘查吋未与甲方办理书面情况确认书，甲方未同意给予我方签证，导致工程利润严重降

7、低。针对该问题在后期的招投标中我方提出建议对该条款的修改为“施工现场及条件以现场踏勘为准；临吋设施搭建在红线外，场地承包单位自行解决；工程发包单位提供电源、水源驳接点，提供的驳接点应在施工现场外墙30M以内。所提供的电源、水源能够保证乙方正常的施工使用；进场材料需堆放在发包单位指定区域，材料堆放场地必须在施工现场外墙50M以内，同时场地面积基本达到乙方方投标文件中所要求的面积”。2、“清单项目、材料的具体规格型号由投标单位负责核实，如与图纸冇出入，以图纸要求为准。发包单位奋权根据需要将清单中部分非发包单位供子0的主材改为甲供.....承包