物业管理标准化手册--前期介入

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1、权威物业管理资料物业管理标准化手册(第二版)第一编物业业务管理作业指引第一部分物业新项目接管入住作业指引2一、新项目前期介入2第一章物业新项目管理服务机构筹建2第二章物业费测算8第三章新项目前期介入作业指引13二、新项目承接查验16第一章承接查验的准备及实施16第二章承接查验重点及原则17第三章验收标准17第四章注意事项20第五章区域公司应移交的资料22三、新项目入住管理26第一章入住管理的准备工作26第二章入住手续的办理2729权威物业管理资料物业新项目接管入住作业指引一、新项目前期介入第一章物业新项目管理服务机

2、构筹建一、机构设置（一)物业新项目管理服务机构筹建人员应根据《物业管理方案》确定的机构设置及人员编制，筹建项目管理部。（二)机构设置原则：根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境，以及区域公司对物业管理服务的要求等实际情况，本着规范管理、精干高效的原则设置项目管理部。（三）物业项目架构设置图在每个物业项目设立一个项目管理部，管理部下设四个部门，如图：项目管理部环境管理组保安组工程维修组客服组二、管理层级项目管理部管理结构分为：经理、主任、操作层三个管理层级。三、

3、岗位编制(一)编制原则：1、岗位设置：经理、主任（工程主任、客服主任、环境主任、保安主任）、管理员（客服、前台、收费、行政、人力）、主管、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保洁员）。2、人员编制：结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置各岗位人员。29权威物业管理资料3、合并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱满。（二）定编程序1、遵照安联集团的“三定”方案，根据区域公司提供的物业类型、物业面积和规划方案、物业服务要求，制定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算

4、确定物业服务费标准。2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多方面因素，约在30%-80％之间。注：物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大，(三)岗位编制要求：按需编制。1、保安岗的定编应综合考虑社区特点：如出入口的多少、智能化程度、封闭开放式管理模式、周边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下：岗位性质岗位类别工作场所现场需求编制方法固定岗门岗和大堂岗人行出入口控制行人进出按岗定编，全天轮岗控制中心岗(含消防)控制中心控制中心监控按岗定编，全天轮岗形象

5、岗大门或大堂展示形象、接待引导按岗定编，部分日间岗巡逻岗巡逻岗楼内外治安工作量按楼栋设置车场岗车场门岗车辆出入口控制车辆进出按岗定编，全天轮岗车场巡逻岗停车场车场巡逻工作量按地形设置机动岗检查岗现场全程监控临时替补班组长兼任2、保洁岗的定编应根据物业类型综合考虑，常见岗位划分如下：岗位类别工作场所现场需求编制方法楼内岗楼道、大堂、电梯、地下室等楼内保洁工作量按单元或楼层设置楼外岗楼外公共区域庭院保洁工作量按面积或区域设置垃圾清运岗楼外指定区域生活垃圾收集、清运按照当地情况设置29权威物业管理资料3、绿化岗的定编应根

6、据绿化面积及园林复杂程度，一般按人均养护面积约4000平方米分配（华北区域）。例如：绿化面积2.7万平方米，配备绿化工6人、绿化主任1人，人均养护面积为3900-4500平方米。4、工程技术岗的定编应根据项目配套设施、设备的数量和复杂程度、工程施工质量的需求，综合进行考虑。四、岗位培训(一)对新到岗人员进行上岗培训和考核，确保其熟悉岗位职责、专业技能、服务礼仪、规章制度，达到上岗要求。(二)较为切实有效的岗位培训是以老带新的入职引导人和接班人制度。(三)培训内容及效果参考如下，具体培训工作由人力资源及行政部统一制定

7、实施。培训内容效果要求企业文化及管理制度了解企业文化，遵守企业各项制度物业管理概论了解公司主营业务及专业知识员工通用礼仪掌握员工礼仪规范要求职业安全及急救常识掌握职业安全、紧急救护的知识和要求物业管理法规常识了解行业内的法律法规，尽快掌握与岗位相关的各项政策法规品质管理基础了解公司质量管理体系和品质控制制度，掌握各自岗位的操作程序和管理规范专业技能熟悉本岗位工作要求及操作规范。五、规范建设(一)筹备人员应根据集团、公司相关管理规范，完成项目管理部规章制度的起草、编制，包括：1、《安信联行物业管理标准化手册》、《安信

8、联行物业视觉识别系统手册》等（手册在物业公司品质管理部保管，根据业务需要运用到项目管理部）的运用。2、项目管理部组织架构、岗位职责等。3、项目管理部内部运作制度等。29权威物业管理资料(二)筹建人员应根据项目新增业务、设施及其它情况负责相关作业规程、支持性文件的补充编写，(三)项目筹建人员应负责了解并收集有关物业行业的法律法规、地方行政规章等，包括（不限于）