蓝筹地产企业综评-正略钧策

《蓝筹地产企业综评-正略钧策》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、www.adfaith.com企业反思商业模式，行业加速内部整合-正略咨询相对于2009年的市场全面回暖，2010年的房地产市场可谓跌荡起伏，1季度楼市成交保持了09年的火爆势头，量价齐升。但4月份后风云突变，两轮宏观调控——史上最严信贷政策、限购令的出台以及房产税将试点开征的传言使得楼市成交大幅波动。近几年，在政府大力调控、社会高度关注的背景下，地产企业的发展环境日趋复杂，因此，每个地产企业都应重新审视自身发展，决定未来在日趋激烈的竞争中何去何从。冰火淬炼，企业反思商业模式：2010年，调控政策持续收紧，地产行业的现金流受到较大影响，以高杠杆和高资金流入进行简单粗暴的扩

2、张方式已不再适用于企业的长期发展。秉持理性的发展思路，选择专业的投资方向及适度的扩张步伐，确保资金流与产品的同步发展，是企业下一步发展的关键。经历了近二十年的野蛮生长后，模式，将超越扩张，成为地产企业应当重新思考的问题。优胜劣汰，行业加速内部整合：2010年，多重压力考验企业持续稳定发展能力，企业的经营业绩出现分化，规模效应逐渐显现。集中度的进一步提高，揭示了房地产行业由跑马圈地进入了弱肉强食时代，调控在影响企业业绩的同时，也带来了整合机会。短兵相接下，企业的综合实力将取代资金及土地，成为竞争关键。这一年，并购事件频繁发生，行业整合已悄然来临。本文来自正略咨询，更多信息请

3、关注官方微信（微信号：zlzxwx）www.adfaith.com一、2010年蓝筹地产企业发展点评1、企业规模加速增加，部分受益于上年市场，部分受益于良好预期2010年蓝筹地产总资产实现了49%的增长，增长水平远高于2009年，保利、龙湖、恒大等公司实现近70%的资产规模增长。同时，净资产的增速仅为24%，低于2009年32%的水平，这说明在2009年较好的市场刺激下，地产公司对市场持有错误的良好预期，纷纷加大投资步伐，举债投资，但受到政策影响，实际业绩增长和经营收益则低于预期。图1：蓝筹地产企业平均总资产与净资产对比图进入统计的蓝筹地产中，总资产规模超过千亿的有5家，

4、超过五百亿的有15家，万科更是超过2000亿元，达到历史性的2156.4亿元，位居榜首。图2：蓝筹地产企业平均合约销售额、主营业务收入及销售面积对比图www.adfaith.com从销售收入来看，2010年蓝筹地产企业合约销售额、销售面积均有所增长，但增速低于2009年，主营业务收入的增幅略高于2009年，主要是基于2009年销售大热背景下的结算收入增加。此外，合约销售额的增幅虽较2009年有大幅下降，但仍达到了39%，相对于仅5%的销售面积增幅，可见在政策的重重压力下，蓝筹地产企业实际完成销售的单价仍有显著增加。在经营业绩提升的同时，2010年蓝筹地产企业的市场占有率进

5、一步提高，达到15.7%，与此同时，地产行业的集中度进一步提高，TOP20企业的销售额占有率由2009年的17%提高到18%。地产行业集中度的提高意味着企业规模效应开始显现，行业竞争逐渐从跑马圈地进入弱肉强食的时代，未来竞争将进一步加剧。2、经营效率略有改善，仍需进一步提高2010年，企业净利润率及净资产收益率均有所提升，其中净资产收益率提升幅度较大，但该数据的增加部分得益于负债率的提高。计入统计的20家蓝筹地产企业中，有16家企业的净资产收益率高于上年水平，13家企业的利润率高于上年水平，整体来看，经营效率有一定提高。其中总资产排名前十位的地产企业平均净资产收益率及净利

6、润率分别为19%及22%，略低于整体水平。图3：蓝筹地产企业平均净资产收益率、净利润率对比图2010年，蓝筹地产企业总资产周转率略高于上年，但提高不大。在计入统计的20家蓝筹地产企业中，仅有7家企业的总资产周转率高于平均水平，其余企业均低于平均水平，地产企业整体运营效率仍有待提高。基于2009年的良好业绩，2010年蓝筹地产企业纷纷加大了土地储备和开工进度，同时政策调控下销售受阻，导致存货快速增长，因此总资产周转率增长不明显。总资产排名前十的地产企业平均总资产周转率为0.26，略高于整体平均水平。www.adfaith.com图4：蓝筹地产企业平均总资产周转率3、企业拓展

7、加速，土地储备充足2010年，蓝筹地产企业进入城市数量增加较为明显，从平均15个城市增加至19个（下述数据统计来自于有该项数据的10家蓝筹企业），尤其是远洋地产、桂碧园、保利、华润等规模较大的企业，其拓展步伐远高于其他企业，且新增城市多为三线城市。图5：蓝筹地产企业平均进入城市数量2010年，各蓝筹企业依然持续加速拓展土地储备，平均新增土地储备量远高于2009年水平，达到853万平米（建筑面积）。蓝筹地产企业在土地储备拓展步伐上表现出较大的差异，其中www.adfaith.com10家企业新增土地储备量高于上一年，5家企业新增