常见的拆迁房买卖纠纷处理技巧

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1、常见的拆迁房买卖纠纷处理技巧—《专家说法》导读：在房产交易中，有一种类型叫做“配套商品房”，即“拆迁房”或“回迁房”。这种房屋和普通商品房，还是有一定区别的。此类房屋的显著特点是有交易时间限制，而且许多房屋的权属人也不太明晰，因此经常容易引起纠纷。购房者在购买此类房屋时，应擦亮眼睛，多观察多了解，并要注意规避其中的风险。本期《专家说法》邀请到权威专家李亚辉律师为您讲解拆迁房买卖纠纷的处理技巧。本期链接—http://china.findlaw.cn/shuofa/shuofadetail/346

2、.html当购房遇到拆迁房　　本律师处理房地产纠纷案件中，处理过相当一部分配套商品房纠纷案件，而所谓的“配套商品房”，实际就是我们俗称的“拆迁房”或“回迁房”。　　由于配套商品房办理产权过户登记时限受一定的限制，不像普通商品房那样，手续完备后想卖就卖。拆迁房以前的限制是五年，现行执行的是限制三年。合同履行期限跨越周期长，一般受市场和当事人心理状态、政策等等因素的影响会比较大，履行便容易产生纠纷。结合本律师的办案实务，将为读者专门探讨下对此类纠纷，几种比较常见的拆迁房买卖纠纷的处理技巧。　　第一种

3、：拆迁房房价爆升，卖家后悔了　　卖方不配合办理过户，买方不能办理过户手续，这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨，原来几十万的房子，现在市场增值百万元，势必造成出售方的心态不平衡，往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的，出售人便不配合过户，买受人只能起诉。　　法律对该纠纷的审理，会支持买方的主张，卖方应当无条件办理过户。因为配套商品房合同有效，对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续，是在履行交付的义务。不履行义务的，法院可以判其履行。　　　　　　　　　　　　　　　　　作为买方的律师，胜诉是有把握

4、的，但作为卖方的律师，该做的工作应是努力调解，为被告尽可能的争取利益。　　作为这种纠纷，应以诚信为基础，卖方在出售房子时，就应该考虑到房价上升的风险。按照卖家的逻辑，那么是不是如果买卖期间房价暴跌，卖家也会让利呢?明显不会。因此在此类纠纷中，交易双方应以诚信为基础，具备一定的风险承担意识。　　第二种：突然限购导致拆迁房买卖无法完成　　配套商品房虽具备过户条件，但由于买家的原因(如限购)无法办理过户等因素，卖家提出解除合同。　　本律师办过一起案件，买家是外地人，2009年订立买卖合同之时，上海没有

5、限购一说。因为配套商品房五年内限制过户，故合同约定双方办理过户的时间为2013年12月30日之前。过户条件具备了之后，上海出台限购政策，买家成为了限购对象，无法过户。　　法院虽支持了卖家的主张，认定限购为不可抗力，合同目的无法实现，但无法实现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除，但现房屋价格上涨到110万元，对上涨的差额部分卖家应给付买家。　　也就是说，一场无法完成的交易，卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此大家在签订此类“拆迁房”交易合同时，一定要重视

6、由于过户时间限制，所带来的房产增值或贬值的赔付风险。第三种：拆迁房“一房两卖”引纠纷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　出售人一房二卖或抵押给抵押权人造成房屋权属发生动摇，比如本律师遇到昆山的一个案件，出售人将房屋一房二卖，到底谁的买卖合同有效需要司法确认。　　如果将房屋进行抵押借款，需要司法确认抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否优于买卖合同等均是该纠纷需要审理的内容，需要律师很好把握。　　对于“一房两卖”的类型，主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序：办理过户登记优先方、实际占

7、用房屋优先方、全额付款优先方、合同订立优先方等，当然，前提是两份买卖合同购买人均是善意的。　　对设定抵押的房屋这种类型，抵押权人是善意的，则应当优先保护。　　此类纠纷最终的法律协调解决，都是补救措施，另一方一般都会遭受很多的损失。为避免此类损失，关键还是要事前万分谨慎，到房管局充分做好“查册”，真正核查房产没有问题了，再进行交易。　　第四种：合同一方买卖期间死亡　　交易中买卖任一方当事人死亡，如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件，可认定为不可抗力，视为符合合同法规定的解除条件。　　具体来说

8、，遇到五种情况，当事人可以解除合同：　　1.因不可抗力致使不能实现合同目的;　　2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示，或者以自己的行为表明不履行主要债务;　　3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;　　4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的;　　5.法律规定的其他情形。　　另外，在此类纠纷中，如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下，则交易合同亦可依法解除。　　第五种：拆迁房突然冒出多个“房主”　　配套商品房来源于安置，拆迁安置协议有可能没有