大门与停车场开发经营方案

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1、大门与停车场开发经营方案（草案）一、大门与停车场项目土地所有权关系、建成收益预算与成本回收（一）土地所有权关系大门与停车场项目所用土地所有者为，各项产权证书是/否齐全，经济背景是。目前该土地属于工业用地，已有建筑物座，价值约万元，所有权归所有。（二）建成收益预算2011年度全区旅游人次达人次；2012年度全区旅游人次达人次，年增长率达到%。预计2013年全区旅游人次可达人次，门票约元/人次,可创造年收益约万元。停车场建成后预计共个车位，其中大车（如大巴、货车等）共个车位，按元/次·车位计算，预计年车次达到次；小车共个车位，按元/次·车位计算，预计年车次达到次。年度创

2、收预计可达到万元。根据上述计算，大门与停车场项目建成后，共计年度营业总额可达万元，除去经营费用（人工、管理费用等）万元，年净收益约万元。-6-（三）成本回收该项目预计投资总额A万元，项目进程从2013年月日动工，至2013年月日完工，开始正常营运。由于该项目在各期使用情况大致相同，各项支出费用也没有显著的变化，经营收入也相对稳定，因此选择平均年限法即直线法比较合理。若预计B年收回成本，则每年需从净收益中扣除A/B万元，剩余净收益用于景区维护和财政辅助等。二、开发经营方案及其利弊分析（一）政府以购买方式收购土地，自建自营，自负盈亏政府对土地进行价值估算后，一次性收购土

3、地所有权和使用权，再根据规划开展建设，并成立管理队伍对其进行经营管理，实行财政统收统支。1、此方案存在的利弊：（1）政府自负盈亏，可以获得最大效益，同时也伴随着最大的风险，政府需一次性花费大量金钱获得土地所有权，并负责项目建设，容易造成政府财政负担，影响其余项目的开展。（2）政府可能将景区作为政府的财政来源，忽略景区的经济效益，导致人浮于事，或被内部人吃光利润，或成为接待景区。（3）政府可以全面协调各职能部门，负责整个景区的规划、开发和管理，避免出现“分而治之”，各自考虑局部利益、重复建设的弊端，全面整合社会资源，使景区快速发展。-6-（4）土地所有者不需要或不愿意

4、出卖土地，导致购买成本增高，并且土地价值估算存在时间差异，当前土地的价值不能代表开发后土地的价值。2、可采取方法（1）定制一个收购标准，确定一个适中的价格范围，再与所有者进行谈判。（2）收回土地所有权后，以招标、承包的方式，委托其他企业、公司进行投资建设。（3）建设完工后，以招标的形式，委托专业的物业管理公司进行经营管理，政府进驻财务监督专员，按经营收益支付物业公司一定的管理费用。或者物业管理公司自负盈亏，每年上缴固定的承包费用。（4）通过物业管理公司培养专业的管理人才，在与物业公司合作期满并且自主的管理队伍能够胜任管理工作后，结束与物业公司的合作关系进行自主经营管

5、理。（二）政府以租赁形式获得土地使用权，自建自营，自负盈亏政府通过估算项目年收益总额，除却成本后的净利润确定租赁价格的适合范围，通过与土地所有者协商，订立租赁协议，获得土地使用权。1、此方案存在的利弊：-6-（1）政府自负盈亏，可以获得较大效益，但前期建设投资同样是一笔巨大支出。而且租赁期限的长短和价格对经营成本影响较大，因为土地价值会随着景区开发程度大幅提升，每到一次租赁终止期再行延续时，便是所有者上涨租金的机会，所有者处于有利地位，随意叫价，政府容易被掣肘。（2）政府可能将景区作为政府的财政来源，忽略景区的经济效益，导致人浮于事，或被内部人吃光利润，或成为接待景

6、区。（3）政府可以全面协调各职能部门，负责整个景区的规划、开发和管理，避免出现“分而治之”，各自考虑局部利益、重复建设的弊端，全面整合社会资源，使景区快速发展。2、可采取方法（1）可以适当提高租赁价格以换取更长的租赁期限，设想不能低于年。（2）获得土地使用权后，以招标、承包的方式，委托其他企业、公司进行投资建设，减少政府人力投资。（3）建设完工后，以招标的形式，委托专业的物业管理公司进行经营管理，政府进驻财务监督专员，按经营收益支付物业公司一定的管理费用。或者物业管理公司自负盈亏，每年上缴固定的承包费用。（4）通过物业管理公司培养专业的管理人才，在与物业公司合作期满

7、并且自主的管理队伍能够胜任管理工作后，结束与物业公司的合作关系进行自主经营管理。（三）土地所有者自建自营，自负盈亏所有者根据政府提供的规划图纸和规划要求，自行筹资建设，所获收益归私人所有。-6-1、此方案存在的利弊：（1）私人按个人考虑建设，工程进度和质量没有保证，可能影响整个规划设计的效果。（2）私人经营容易钻管理漏洞，或者不懂经营，没有相应的管理经验，导致景区市场秩序混乱，游客满意度不高，损害景区形象，长期会影响整个景区的经济收益。（3）私人建设资金出现问题，容易造成建设质量不达标或工期延误。（4）政府虽然能够减少大部分的投资建设，减轻财政负担和人力投入，但