德盈企业王府大街策划提案

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1、德盈企业王府大街项目营销策划初次提案南京主城地区住宅走势分析n市中心住宅——稀缺性资源n最后一班车——短期内主城住宅供应量激增n小户型酒店式公寓成为潮流•一年内城区上市住宅项目n朗诗熙园n左岸春天n华侨路鸿兴达项目n金贸三期n长发利济巷项目n御道街项目n中山北路3503厂地块n广州路地块n邓府巷地块n德盈王府大街项目n万科三期n常州城镇二道埂子项目n鑫宏二道埂子项目n金基唐城•结论n需求量巨大，市场泡沫成份小，但竞争激烈。n如何利用好稀缺的土地资源，实现利润最大化是主要课题。•竞争性项目分析n两个参考性项目——金鹰国际花园、圣欧庭n它们共同的特点——借地势之利，产品存

2、在明显缺陷•未来我们的竞争对手n郎诗熙园n左岸春天•新上项目的共同特点n规模的优势、景观的优势、户型的优势、配套的优势n规模大带来的负面影响——为确保消费群的支撑基数，定位无法拔高南京高端物业的传统格局n市中心的地势之利以虎啸花园、天福园、五台花园等为代表n市郊的景观之利以金陵御花园、月牙湖花园、湖畔之星等为代表在市场空隙中寻找核心竞争力两难格局中形成卖点——我们营造繁华中的幽静，都市里的绿洲，我们是——真正城市中心区的花园住宅城市中心花园住宅区一个值得借鉴的项目——汉府雅苑打好区位牌，适中的规模，特色化的产品创造出超额利润地块分析n市中心的黄金宝地n第一CLD黄金圈

3、n建邺路富城会n王府大街王府大街周边配套概况石鼓路：n天主教堂n金鹰国际花园n中国农业银行n江苏交通大厦n银河证券n华威大厦n建邺消防支队莫愁路：n市幼儿师范n建邺区中心小学n市妇幼保健院n建邺区中医院n市第五中学n基督教堂秣陵路：n市石鼓路小学n苏果超市n中国银行nPHLIPS维修中心n百花园酒店n秣陵路小学n五湖宾馆n市公安局n建邺区少年宫n美容院n美发中心n八八练歌房•王府大街：n金鹰国际购物中心n美食一条街（毛家饭店、上海三黄鸡酒店、启东人酒店-----）n市检察院n大庆石油大厦n水果超市n中国建行n安乐园菜馆n巴比丘儿童乐园n朝天宫名胜风景区n朝天宫市民广场

4、n金澳大酒店n联想服务中心n南京城市建设档案馆n豪客来自主牛排n安利销售公司n建邺路：n富城会大酒店n南京机械医疗化工进出口公司n朝天宫幼儿园n南京开元房地产开发公司n江苏省党校n莲园美食城•地块优势n环岛地形，多出入口n周边配套齐全而高档n小学、中学、政府办公楼、教堂、古迹景观、军区大院筑成的浓郁人文n市场对传统中心区的充分认知历史古迹——朝天宫建邺路莫愁路教堂王府花园需要克服的劣势n地块不整齐，导致造景的面积不足n市检、大庆石油大厦的局部遮挡n秣陵路区性周边住宅高档氛围不足n纵深不足，缺少高档物业幽静的感觉n周边植被条件不佳三茅巷棚户区莫愁路小商品街我们的客户群n

5、民营企业家n海归派nIT、律师等前沿行业的金领人士n专家、教授、享受国家津贴待遇的院士n高级政府官员n银行、证券等金融单位的高层n股份合资企业高级管理人员n外资企业聘用高层n投资性置业者客户群特征n位于事业的高峰期，工作是生活的主旋律，寻找高舒适度的市中心住宅作为第一居所n财富积累到一定阶段后生活观念有了质的飞跃，不前卫张扬，寻求一种出繁华而入幽静的感觉n见多识广，要求高品质的物业服务，也具有相当支付能力•产品策划n规模适中——与金字塔顶层相对应n针对“有支付能力者”开发——市中心完美的花园小区•产品策划——规划建议n全地下行车泊车，车主在负一层直搭电梯n完全的人车分

6、流，多个分离的出入口保证畅通图例：围合造型一围合造型二围合造型三地形带来景观层次变化艺术化地景小品艺术化地景小品园区一角园区一角园区一角小区大门小区大门水景细节1水景细节2水景细节3水景细节4竹林野趣产品策划——新建材、新配套的运用n金色窗，通透栏杆产品策划——新建材、新配套的运用n隐蔽空调架，外廊氧化钛瓷砖——生态环保内外墙材料，1000平方米瓷砖空气净化能力相当于70棵白杨树，体现“建筑生态学”的理念墙面砖会吃污染在四月份的建材展上，由知名厂商东陶株式会社开发，具有防污、抗菌、防臭、自我清洗功效的生态环保内外墙材料——氧化钛瓷砖，吸引了业内很多人的注意。这种命名为

7、海洁特的瓷砖，能主动吸收空气中的有害物质——氮氧化物和硫化物，使之氧化变成为无害物质。就像森林依靠光合作用净化空气一样，它能够净化大气中的污染物。据厂商介绍，1000平方米的这种瓷砖，空气净化能力相当于70棵白杨树的空气净化能力。海洁特瓷砖还具有超亲水性，当清洗瓷砖时，只要轻轻一擦就能简便地保持清洁。遇到下雨，污垢更容易被雨水冲掉，犹如装有刮水器的外墙材料。即使平时不用水冲洗，光触媒氧化钛的作用也能使其减弱污垢对瓷砖表面的附着力，抑制细菌的滋生、散发恶臭，这就是这种瓷砖独创的自我清洁性能。使用这种具有自我清洁性能的海洁特氧化钛瓷砖，无须像普通瓷砖那样