关于民宅经商的思考

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1、关于象山县内民宅经商的思考居民住宅是否可以用于商业经营，一直是个有争议的话题，尤其在《中华人们共和国物权法》于2007年10月1日施行之后，这一话题更为人们关注。在《物权法》的新格局下，工商部门面临着是否允许“民宅商用”、如果允许这一现象存在该如何注册登记、怎样进行有效管理等问题，这对工商行政管理部门来说是一个新课题、新考验。    一、“民宅商用”的争议    将住宅改用作商业经营，利弊两个方面都非常鲜明。认为“民宅商用”应被允许的主要理由是：可以降低企业运营成本，给居民带来便利，能够鼓励更多的人低成本创业。而反对“民宅商用”的根据是：认为民宅用于商业经营，会扰

2、民、扰乱秩序，同时也会带来环境污染、安全隐患，企业容易脱离工商部门的管理，达到偷逃税费等目的。    因此，考虑到民宅商用的利弊，各个地方政府对是否允许住宅用于商业经营的态度是各有不同的，广州、深圳、上海等地方政府已出台相关法规，开始规范管理“民宅商用”，其中广州从2007年5月1日起，全面叫停“民宅商用”，只有房产证上标明是商住、写字楼、商铺的租赁房和自有房，才能办理工商营业执照。而北京市法制办于2007年3月将“民宅禁商”的规定从《北京市房屋租赁管理办法》草案中删除，北京市工商局也已于2007年年底解除“民宅禁商”令。关于象山县内民宅经商的思考居民住宅是否可以

3、用于商业经营，一直是个有争议的话题，尤其在《中华人们共和国物权法》于2007年10月1日施行之后，这一话题更为人们关注。在《物权法》的新格局下，工商部门面临着是否允许“民宅商用”、如果允许这一现象存在该如何注册登记、怎样进行有效管理等问题，这对工商行政管理部门来说是一个新课题、新考验。    一、“民宅商用”的争议    将住宅改用作商业经营，利弊两个方面都非常鲜明。认为“民宅商用”应被允许的主要理由是：可以降低企业运营成本，给居民带来便利，能够鼓励更多的人低成本创业。而反对“民宅商用”的根据是：认为民宅用于商业经营，会扰民、扰乱秩序，同时也会带来环境污染、安全隐

4、患，企业容易脱离工商部门的管理，达到偷逃税费等目的。    因此，考虑到民宅商用的利弊，各个地方政府对是否允许住宅用于商业经营的态度是各有不同的，广州、深圳、上海等地方政府已出台相关法规，开始规范管理“民宅商用”，其中广州从2007年5月1日起，全面叫停“民宅商用”，只有房产证上标明是商住、写字楼、商铺的租赁房和自有房，才能办理工商营业执照。而北京市法制办于2007年3月将“民宅禁商”的规定从《北京市房屋租赁管理办法》草案中删除，北京市工商局也已于2007年年底解除“民宅禁商”令。    二、《物权法》对“民宅商用”的规定    《中华人民共和国物权法》第七十一条

5、规定“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，第七十七条又规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”住宅楼作为住所办理登记注册，申请人应提交下列文件、证件：一是住所使用证明。二是由申请人签署的将住宅改变为经营性用房而作出承诺的《住所登记表》。其承诺内容应当是：知悉《中华人民共和国物权法》的相关规定；遵守法律、法规及管理规约的规定；已经有利害关系的业主同意；遇有拆迁服从配合，不索取拆迁补偿费用。三是住所所在地居民委员会或业主委员

6、会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。    可见，《物权法》对“民宅商用”的规定留了一个“口子”，只要满足“不得违反法律、法规以及管理规约”和“有利害关系的业主同意”，可以将住宅用于经营性用途。但这里的“有利害关系的业主”仍是一个模糊的规定，是指整个小区的业主，还是该经营场所所在楼层的业主？这给工商部门注册登记操作留有弹性的空间。    三、其他法律法规对商用房的规定    新《公司法》规定设立公司的条件之一是“有公司住所”，但要求产权证明明确规定使用用途为住宅的或者不能明确使用用途不是住宅的均不允许注册公司，例如产权证明上的用途写的是商

7、住两用的，就不能明确是商业用房还是住宅。    《中华人民共和国公司登记管理条例》规定，申请设立公司应当向公司登记机关提交的文件之一是“公司住所证明”，而该条例第二十四条对“公司住所证明”明确界定为“能够证明公司对其住所享有使用权的文件”。也就是说，法律并没有对公司住所的性质进行明确限定。    2006年3月份施行的《娱乐场所管理条例》第七条明确规定，居民楼和居民住宅区不得开设娱乐场所。    四、“民宅商用”带给工商行政管理部门的考验   （一）注册登记程序上存有漏洞    根据《公司法》的规定，设立公司的条件之一是“有公司住所”（即需要出具公司地址证明），但

8、工商部门的