按意思自治原则理解商品房买卖合同的交付使用条件

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1、按意思自治原则理解商品房买卖合同的交付使用条件全球性金融危机造成了房地产市场的持续低迷，房地产销售价格的急剧下降，随之而来的，要求解除商品房买卖合同和退房（以下统称退房）的纠纷也越来越多，即使不能退房的，也要求开发商支付违约金或赔偿损失。在众多的退房和支付违约金理由中，又以延迟交楼为由最为普遍。延迟交楼的纠纷大体上表现为两种形式：一是开发商在合同规定的期限内通知收楼，购房人认为该商品房未达到交付使用的条件而拒绝收楼；二是购房人已收楼，但认为该商品房不符合交付使用的条件而重新主张开发商违约。在两种形

2、式的纠纷中，商品房是否符合交付使用的条件理所当然地成为了双方争议的焦点。可见，如何理解商品房的交付使用条件成为当下正确处理商品房买卖合同纠纷甚至是影响房地产市场发展的重要问题。一、依合同解释规则来解释合同中交付使用条件的选择目前，在商品房销售中买卖双方所签订的合同基本上都是使用建设部和国家工商总局监制的示范合同文本GF-2000-0171。合同第八条列举了可供选择的5种交付条件，分别为：商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件以及双方自行

3、约定。在这5种条件中，又以选择第1种“商品房经验收合格”的为最多。本文主要探讨在选择第1种条件下的交付使用标准问题。有人认为，合同中“验收合格”的规定语义模糊，在不同的法律中对“验收合格”的要求不一致，这是产生纠纷的主要原因。所以，对交付使用条件的理解又演变为对何为“验收合格”的争议。争议中主要形成三种意见：其一，验收合格是指建设、监理、设计、施工单位四方验收合格，此标准以签署《竣工验收报告》为标志；其二，验收合格是指通过综合竣工验收备案，此标准以取得《竣工验收备案表》为标准；其三，验收合格是指各

4、专业验收均已合格，此标准以签署《竣工验收报告》并取得《消防审核意见书》等批准书为标志。本人认为，商品房买卖毕竟是一种合同关系，开发商延迟交楼在法律性质上属于违约行为，能否退房或应否支付违约金是开发商承担的一种违约责任。因此，要正确理解合同中所约定的商品房交付使用条件，必须遵循《合同法》这一合同基本法的原则和规定。《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”这是《合同法》所确立

5、的合同解释规则，在这些解释规则中，首先是文义解释，即根据合同所使用的词句的涵义来解释合同的真实意思。合同第八条将交付使用的5种条件以列举方式供当事人选择，按照中文的使用习惯和规范，首先可以确定的是：这5种条件绝不应该是一个标准，否则，就失去了选择的意义。因此，不少学者和法官、律师认为“商品房经验收合格”是指商品房经综合验收合格的观点显然与合同的文义不符。也就是说，如果买卖双方签订合同时选择了第1种“商品房经验收合格”作为交付使用条件，就表明双方约定的交付使用条件不是合同中列举的第2种“商品房经综合

6、验收合格”，在衡量是否符合交付使用的条件时，就不能以是否“综合验收合格”为标准，而应以“验收合格”为标准。二、从法律制度的变化和发展来理解验收合格关于建设工程竣工验收的法律规定最早见于1990年8月18日国家计委颁布的《建设项目(工程)竣工验收办法》，该办法第五条规定：“竣工验收要根据工程规模大小、复杂程度组成验收委员会或验收组。验收委员会或验收组应由银行、物资、环保、劳动、统计、消防及其它有关部门组成。建设单位、接管单位、施工单位、勘察设计单位参加验收。”该规定带有明显的计划经济色彩，竣工验收组

7、织的物资部门随着市场经济的发展已经取消。1993年11月13日建设部发布的《城市住宅小区综合验收管理办法》第八条第四项规定：“综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。”第十条规定：“分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。”显然，综合验收和分期验收是建设部规定的房屋验收的两个阶段。1998年7月20日，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产

8、开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”此时，验收仍然是指由行政主管部门组织的综合验收。1999年10月1日《合同法》实施，该法第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支