中美房地产的可比性与不可比性

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1、中美房地产的可比性与不可比性摘要：通过中美房地产的可比性和不可比性分析，得出中国房地产泡沫不会总体破裂的结论，并建议征收住宅税。关键词：美中房地产；可比；不可比由美国次贷危机引发的金融危机还没有完全过去，中国房价成为热烈的话题。新华社连续6篇评论房地产的非正常状态，网络上掀起日美中房地产比较浪潮。有人根据日美房地产泡沫破裂过程，预计中国房地产泡沫破裂趋势。本文分析中美房地产的可比性与不可比性，表明自己的理解和看法。一、中美房地产的可比性作为资本主义典型的美国，为了实现人人有房住的目标，在政府的担保下，大银行推出了为穷人买房需要的次级贷款，最终却引发危机并导致

2、金融危机。在全面建设小康社会的进程中，中国政府提出让人民“住有所居”，房地产已成为中国的经济支柱，由此也就有了中美房地产的可比性。（一）都要住房、建房和买房为了生活的享受，都必须要住房子，这是公理。除了个别极端之人，放弃住房，宁愿住山洞。既然要住房，就必须建房或买房。建房可分为两种情况：一是自建自住，二是建为他住。通常情况下，建了房子不住，也不给别人住的情况应当是罕见的。要建房，就必须有土地。自己有地皮，就可以随时建房。自己没有土地，解决的基本途径，一是租，二是买。这无论中国或者美国或者其他别国，应当都是一样的。（二）都要资本或资金建房必须有资本或资金。没有

3、地，必须以资本或资金去租赁或购买。有了地，还必须以资本或资金去购买建房所需要的各种材料和劳动力。买房同样需要资本或资金。解决的途径，大致也是自有或筹措。自有当然不用多说，拿来用就是了。筹措就不是那么容易了，无论是向银行借还是向社会各界朋友借，都不是件容易的事。当美国银行在政府的担保下推出次级贷款业务时，可以肯定，需要贷款的人一定是非常地高兴。（三）都与其他行业相关联没有哪个行业像房地产那样与其他行业相关联，成为拉动经济的支柱行业。首先，从建房来看，中国建筑成本中70％是材料消耗，人力消耗只占成本的30％。这些材料是由其他部门和行业出售产品来进行配合的。其次，

4、从开发营建出可以住居的房屋来看，能为商业、家具业、家用电器业等十几个行业的发展提供前提和场所。再次，从已经成为居民区的住房消费来看，房地产的末端环节住房消费是一种综合性消费，涉及到居民的吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。（四）都有投机和投资活动投资是适应建房的需求而产生的，是正常的。至于投机，则变得极端异常、极端离谱了。在美国，不但房子成为投机的工具，就连买房子的贷款契约也都可以成为投机的工具，进行打包销售。美国政府担保银行贷款，鼓励个人购房，结果是银行的钱都让靠放贷赚取佣金和倒卖房子的人赚走了。中国房地产发展中的投

5、机活动，更多地表现为炒房，过去几年先有“温州炒房团”，后有“山西炒房团”、“内蒙古炒房团”，“先富起来”的地方、“先富起来”的人们南征北战攻城掠地，哄抬房价。（五）都受政府的调控美国的住房模式可以简单地概括为一个“大市场，小政府”的二元二级住房体系。“大市场”指的是住房市场大约占全美家庭住房的95％以上。“小政府”一是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。二是指真正参与住房市场管理的是市和县一级的政府，而不是州和联邦政府。“二元”是指政府公共住房系统和商品房市场并存的体系。政府的公共住宅管理系统分为联邦和县、市两级。联邦一级

6、的是“住宅和城镇发展部”，使命是提高自有房家庭的比率和支持社区的发展。从这些可比性中可以看出，房地产事业有着共同的特点，有着共同的规律，正确地认识和把握规律，对于发展房地产事业极为重要。那种认为日本、美国的房地产泡沫破了，下一步就轮到中国房地产泡沫破裂的观点，正是强调了这种可比性。二、中美房地产的不可比性这方面主要表现为人口规模的区别、发展水平的区别和基本制度的区别。（一）人口规模从人口规模来看，美国人口过去很长时间都是2亿多一点，现在才达到4亿，中国现在却有13亿多人口。在国土面积差不多的情况下，美国适宜居住的地方比中国多得多。人口基数大，造成的住房需求也

7、更大，由此决定中国不可能走美国那种房屋的建筑模式，不可能有70％-80％的人都住上像美国那样的别墅式建筑。（二）发展水平从发展水平来看，美国是世界上最发达的国家，中国却是发展中的国家。美国的房地产发展非常成熟，而中国则是从1998年才开始取消福利分房制度，到现在也不过是10多年的时间。中国的房地产开发商很多人都是从建筑商转型过来的，专业分工程度远远不及美国。由于发展快，水平高，美国现在的房地产市场主要是二手房市场。由于是二手房，就不存在建筑设计广告和实际面积不符合，公摊面积过大这些问题。而中国的房地产，常常有这样那样的问题产生。（三）基本制度从基本制度的区别

8、来看，这是最为重要的区别，由于中美两国的社会制度不同