白云永泰可行性研究报告

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1、白云永泰项目可行性研究报告第25页项目的基本情况一、项目概况白云永泰项目用地位于新广从公路永泰收费站两侧，用地面积53096M2，（其中净用地面积38719㎡，道路面积14377㎡），规划建筑密度23%，容积率2.0，绿化率32.7%，规划居住人口3780人（1080户左右）。二、可行性研究的主要技术经济指标1．总建筑面积：㎡其中：住宅面积：85292㎡商铺面积：4520㎡2．总投资额：3．自有资金投入：4．住宅得房成本：商铺得房成本：5．税后利润：6．全部投资投资利润率：税后净现值（FNPV）：税后内部收益率（FIRR）：7．自有资金税后净现值（FNPV）：税后

2、内部收益率（FIRR）：白云永泰项目可行性研究报告第25页第一部分项目投资环境和市场研究一、广州市房地产市场走势分析1、房地产宏观市场概况随着经济形势的好转，广州市房地产市场也逐步升温，从现时的交易情况和2000年的统计数据来看，房地产市场的供给和需求都同步扩大。2000年广州市完成房地产投资335亿元，同比增长13%，其中住宅建设投资230亿元，同比增长15%，商品房施工面积3680万平方米，同比增长4%，商品房新开工面积950万平方米，其中住宅760万平方米，竣工商品房面积930平方米，同比增长8.4%，其中住宅750万平方米，同比增长11.9%，销售商品房面

3、积650万平方米，同比增长20.6%，其中住宅590万平方米，同比增长24.2%。2001年1月份广州市获准上市商品房项目23个，总建筑面积41.03万平方米，同比增长9.75%，房屋交易总面积64.68万平方米，同比增长9.75%，商品房交易情况：交易总面积48.146万平方米，同比减少2.63%，1月份预售商品房成交情况，以海珠区、天河区、白云区分别排列前三名。广州市全面实行货币分房后，商品房市场继续保持了较强的购买力，市场的需求结构实现了平稳过渡。白云永泰项目可行性研究报告第25页近年广州市房地产有关指标一览表指标1998199920002001预测房地产投

4、资额（亿元）268．78296335350新开工面积（万平方米）824．921004．751500竣工面积（万平方米）756．3857．99301000成交登记面积（万平方米）578．316296506802．房地产市场发展趋势因素分析近几年，广州的GDP保持了持续增长，从1998年到2000年上半年，增长速度分别为13%、13.3%、13.8%，从而带来广州居民收入的持续增长，2001年，市政府预计增长速度仍会达到13%。从整个经济形式来看，居民的有效购房能力进一步的提高，房地产市场的有效需求将进一步扩大，对住宅业的需求也相应提高，根据资料统计分析，在未来五年内

5、，广州楼市的需求量依然庞大，而且一手市场仍将占据主流地位，发展前景明朗。①、经济增长因素：广州市经济持续平稳增长，带来居民收入的持续增长，而楼价保持理性持平，居民的有效购房能力大大提高。②、政策因素：A．税费调整：房地产租赁税费的下调，刺激购房者投资置业。B．房屋面积计价新规：从今年1月1日起实行套内建筑面积计价办法出台，使市民可以明明白白消费，不再犹豫入市，必将带动新一轮房地产销售热潮。白云永泰项目可行性研究报告第25页C．政府合理配置土地资源：政府加大回收闲置土地及经营用地招标拍卖的力度，严格控制土地供应总量，形成良好的供求关系，促进房地产市场健康发展。D．简

6、化办事程序：房地产部门进一步增强服务意识，提高办事效率，为市民提供方便、快捷的优质服务③、交通、环境因素：A．交通：内环路及环城高速的开通，打破房地产市区发展的格局，交通路网的改善，使市场热点向郊区倾斜。B．环境：随着“三年一中变”工程的进一步深入，市容市貌进一步改观，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势逐步增强。④、住宅规划、设计：新的规划理念变革，将更多地融进环保意识与科技概念，在户型上追求更大的空间感，层次感及区间功能的分明将成为设计时尚。⑤、物业管理：随着数字化、网络化、智能化的发展，物业管理公司也向网上“转移”，住宅小区的栏栅或围墙将被打破，居住环境更

7、宽松、自由、更具隐私性。由各种情况分析来看，广州市房地产发展趋势较去年形势看好，楼盘仍以中高档楼盘走俏，在户型上环境上、功能及层次感为综合的住宅是市场的发展方向。白云永泰项目可行性研究报告第25页二、区域市场房地产分析：白云区地处广州市城郊边缘，随着番禺、花都的撤市建区，广州市山水城市的概念逐步成型，白云区成为广州的中心区域之一，是广州市政府“青山、绿水、蓝天“工程计划的重点工程区域。有广州“市肺”之称的白云山就座落在白云辖区内，优越的自然环境，成为白云区内各楼盘的卖点。近年来，由于政府的合理规划给白云区带来了许多利好的消息，带动了该区房地产的发展。①、九运会分会

8、场场馆选址