新形势下房地产企业多元化融资渠道探析

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1、新形势下房地产企业多元化融资渠道探析【摘要】目前我国商业房地产企业面临着融资难、融资渠道不畅通的问题，需要谋求以商业驼银行为主导，多种融资渠道颔相结合的多元化融资模式。拨本文就商业房地产企业多元磲化融资渠道和格局进行简略甭论述。涉及渠道主要包括银褴行贷款、信托融资、项目融Π资、金融租赁、房地产证券佘化等。【关键词】商业ホ房地产融资渠道多元化操作废模式房地产业属于国民硫经济的先导型产业，是一个嘏具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金铐密集型产业，其经济活动过芊程需要大量资金投入运作所猪以融

2、资对房地产企业尤其重и要。在我国目前的金融环境葑下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企卯业的成长，同时融资渠道单覃一导致风险过度集中于银行嵩也加大了我国的金融风险。铊大力发展多元化的房地产金痰融市场，积极培育二级市场讽，不同的企业选择适合自己的不同的融资方式，可以有瓴效解决我国房地产融资渠道愈的问题。8/8一、银行瞽是资金主通道商业ゎ银行的贷款是典型的债务融资，需要足够的抵押或担保佃措施，贷款额度比较高，贷诟款时间不长，是目前商业房地产融资的最主要通道。在

3、未来很长的一段时间内，商汨业银行的贷款仍是商业房地虢产融资的主导形式。商业房窜地产企业在条件允许的前提溜下首先考虑从商业银行获得腩资金支持。二、房地产信托是融资创新的首选犰信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调┟控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增赉多。当前实际操作中应用比币较多的模式有三种：一是贷芰款类资金信托，这种模式与谧商业银行传统的贷款模式类铱似，所不同的是资金来源不8/8同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。lO初CALhoSt二是股权信诘托，即信托资金阶段

4、性(信托期限内)持有房地产公司钗股份后被溢价回购的一种股矬权投资模式。这种模式的优裂点是既实现了房地产企业的丐融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产钐企业的资本金，在不提高公荇司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构；三是受钦益权转让信托，即以交易为抨基础的财产信托，一般是把揭具有可预测稳定现金流收入廊的房地产财产的受益权通过粽信托转让给社会投资者，实诛现融资目的，信托收益来源派于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回癌购。三、项目融资阻可以共担风险项目羞融资是为一个特定项

5、目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的▲现金流量和收益作为偿还贷蛄款的资金来源，以该项目资床产抵押作为贷款的安全保障Ш。其最主要的特征是融资不荻仅是依靠项目发起人的信用8/8保障或资产价值，贷款银行仳主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑对贷款偿还保证。因此，项目帝融资风险分担及对项目融资骂采取周密的金融安排，并将冖此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证旋书结合起来，不使任何一方婪承担项目的全部风险，是项匣目融资活动的重要内容。商胩业房地产运用项目融资的

6、主柞要运作模式是，由投资者共麇同投资组建一个项目公司，迷以项目公司的名义建设、拥玛有、经营项目和安排有限追挂索融资。四、金融饺租赁是实际运用较多的模式擤金融租赁行为，属职于投资信贷性质，又不同于斩一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形轴态和资金形态相结合提供信柙用是金融租赁的主要特点，怀租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，何以融物代替融资。它既不是ｗ一般的商品交易，又不是真汾正意义的金融信贷，而是将辈金融贷款与购买资产这两个：过程融合在一起。对承租人辱8/8来说，在租到资产

7、设备的同骈时，也解决了对资金的需求兵。对出租人来说，在租期内再始终持有资产的所有权，比诏较安全，风险较小。由于融鄞资与融物同步进行，不仅能枞把握资金运用方向，对企业镀也有较强的约束力；其次，阪所有权与使用权相分离。一浍般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购躞买设备资产等，设备资产所乱有权与使用权统一于借款人椎(企业)一身。而在金融租夤赁条件下，整个租赁合同期樟间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时ウ，虽有留购、续租、退还设噌备的选择权，但在租赁期内额，只能以租金为代价获得设霆

8、备的使用权。目前商业缴房地产应用金融租赁手段进瘦行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型筲商铺的销售上面，但还停留评在把商铺整体产权进行小份蓠分割的状态下，不利于维持欺商铺的整体产权，从而也难挥以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题唁，因此，杠杆租赁将成为未渺来我国商业房地产融资的热点。五、房地产证券化是解裥决商业房地产融资瓶颈问题苇的有效途径8/8目前在ず中国推行商业房地产证券化净的条件已初步具备，有利条铰件主要有：第一，国际上商ぜ业房地产证