我国房地产企业融资问题探究

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1、我国房地产企业融资问题探究摘要：近期我国政府出台了一系列对房地产行业的宏观调控政策，从限购到限价，楼市销售量明显下降，给我国房企带来了巨大冲击，作为经济发展引擎之一的房地产行业所面临的资金压力进一步加大。在对房地产企业融资现状分析的基础上，从财务方面探究我国房地产企业可持续发展的源泉，剖析其在融资过程中遇到的问题以及提出解决问题的对策建议，并对房地产企业融资进行创新研究。关键词：房地产企业;融资;对策;创新中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2012）140005031引言52010年4月17日国务院发布的“新国十条”拉

2、开了我国房地产市场严厉调控的大幕。2010年4月30日，具有北京特色的“京十二条”出台。2011年4月，国家共出台三轮大的调控，调控的力度和频率都居于历史之最。2012年4月因资金链断裂、资不抵债，杭州瑞达实业投资有限公司与金星房产向法院申请破产，还有不少房企资金已到极致，正在破产边缘挣扎。目前我国房地产企业融资方式很多，但银行信贷资金比重大的资金格局一直没有改变。本文章旨在为缓解企业资金紧缺的状况提供可行性方案，改善其融资状况，为其发展指明正确的方向。2现阶段我国房地产企业面临融资困境5“新国十条”实施一周年，据数据显示，多数城市的调控效果已经显

3、现，全国各大城市出现量缩价稳，房价涨幅趋缓，楼市走到从成交量下跌到房价即将下降的关键时刻。在这些宏观政策的调控下，房地产企业面临前所未有的资金压力，楼市成交量明显下降，众多房地产企业难以正常运营下去。用“（应付票据+应付账款）/销售商品、提供劳务收到的现金”更能准确地反映房地产企业资金压力的财务指标，截至2011年11月末，我国A股市场房地产上市公司共有136家企业，剔除数据不全及异常后，将剩下的120家公司依经营规模从大到小分为10组，计算出其“（应付票据+应付账款）/销售商品、提供劳务收到的现金”指标的中位数，具体见图1，由图1可以发现：与20

4、08年不同的是，在2011年房地产开发商降价潮中，部分中小开发商也参与进来了。对于像万科这样的企业，由于坚持快速周转的经营策略，在市场不好的情况下降价出售产品是很自然的事情，而那些没有清晰的发展战略的中小房地产企业降价恐怕更多地是出于资金压力，“（应付票据+应付账款）/销售商品、提供劳务收到的现金”这一指标清楚地揭示了中小企业与大企业相比有着更大的资金压力，而部分企业该指标大于100%，意味着销售半年收到的款项尚不足以支付现有应付款，其窘态可想而知。图1房地产上市公司中位数指标一是房地产企业囤地成本增加。自2011年3月26日起，北京开始实行大幅提

5、高房地产项目土地增值税预征率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%，有力打击囤地。国家税务总局和国务院先后下发《土地使用税若干具体问题的补充规定》《关于促进节约集约用地的通知》，加大了土地持有成本，加大了房地产企业对资金的需求。二是银行贷款紧缩。2010年以来，银行信贷进一步紧缩，2011年12月5日，大型金融机构存款准备金率达到21%，创下历史最高点，2012年2月24日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，仍居高不下，而我国房企融资渠道单一，主要依靠银行贷款，紧缩银根限制了地产项目贷款规模。三是房地产市场需求低迷。中国房

6、地产指数系统称，2011年12月份有60个城市的房价环比下跌，只有37个城市的房价上涨，3个城市的房价持平。另外，12月份新建住宅平均价格较上年同期的人民币8564元/平方米上涨2.86%，低于11月份4.06%的同比涨幅。中国主要城市的住房销售和房价终于明显下跌，减少预付款和定金数，房企的资金回笼困难，这对开发商形成了较大压力。35我国房地产企业融资过程中存在的主要问题3.1房地产企业自身存在的问题一是企业规模小，综合竞争力差。自有资金有限，虽然房地产企业数量多，但规模普遍较小，并不完全具有房地产开发的条件。产业链单一，经营范围涉及面窄，多数房企

7、没有围绕主业进行纵向延伸或横向拓展的多元化经营、跨行业发展。二是企业自身经营过程中管理不善，经营成本过大。虽然房企初步建立了现代企业制度，但还很不健全，各项规章制度停留在纸面上的多，现代企业制度未能很好地贯彻落实。房企内部管理不严格，核算工作跟不上，管理责任不明确，从而导致房企经营成本居高不下，使房企利润难以提高。三是多数房企目前仍属于劳务密集、粗放式经营和外延式发展模式。建筑业总产值与从业人员数量的变化趋势成正比例，总产值的增加是通过从业人员的增加来实现的。而这部分从业人员大多数是来自农村的劳动力，自身文化水平低，加上企业对人员的岗前培训缺乏系统

8、性和普遍性，造成人员素质普遍不高。技术因素在建筑生产中没有发挥巨大作用。与国外先进房企在不增加或少增加资源投入的前提下主要