深圳市某广场项目可行性研究报告

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1、深圳市***广场项目可行性研究报告评估单位：深圳市***地产咨询有限公司评估人：***报告编号：深尊研字***号2003年12月30日39目录1项目总论51.1项目背景51.1.1项目名称51.1.2开发公司简介51.1.3承担可行性研究公司51.1.4研究工作依据51.1.5项目建设规划内容61.1.6项目开发手续61.2可行性研究结果71.2.1市场预测71.2.2项目建设进度71.2.3投资估算和资金筹措71.2.4项目综合评价结论82项目投资环境和市场研究102.1市场宏观背景102.1.1全国投资环境102.1.2深圳市投

2、资宏观背景122.1.3区域发展及前景预测202.1.4宏观市场与本项目发展借鉴202.2区域市场分析212.2.1区域市场界定212.2.2供给分析212.2.3需求分析212.2.4竞争分析222.2.5片区房地产市场分析结论233项目分析与评价243.1地块解析24393.1.1交通条件243.1.2地形、地势243.1.3规划限制条件243.2项目SWOT分析253.3项目评价254市场定位及项目评估264.1项目定位264.2方案建议275项目开发建设进度安排285.1有关工程计划说明285.2施工横道图286投资估算与资

3、金筹措296.1项目总投资估算296.2资金筹措316.3投资使用计划317销售及经营收入测定327.1物业销售收入估算327.2项目销售回款计划327.3资金来源与运用分析337.4销售利润338财务与敏感性分析348.1项目盈利能力分析348.2项目不确定性分析348.3社会效益和影响分析359可行性验机结论与建议369.1拟建方案的结论性意见369.2项目主要问题的解决办法和建议379.2.1项目的主要问题379.2.2建议379.3项目风险及防范建议37399.3.1项目风险379.3.2防范建议3810附表3910.1项目

4、工程计划横道图3910.2项目开发成本估算表3910.3项目销售收入与经营税金及附加估算表3910.4项目投资计划估算表3910.5资金来源与运用表3910.6损益及利润分配表3910.7现金流量表（全部投资）3910.8借款偿还期测算表3910.9敏感性分析表39391项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称***广场1.1.2开发公司简介1.1.3承担可行性研究公司受托单位：深圳市***地产咨询有限公司单位地址：深圳市上步中路***资质证书：深中服资（评）字***号资质等级：一级法人代表：鞠永平联系电话：***1.1.4研究工作

5、依据（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）（2）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）（3）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）39（4）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）（5）《深圳建设工程价格信息》（2003）（6）企业提供的相关资料1.1.1项目建设规划内容根据委托方提供的《深圳建设用地规划许可证》、《方案设计》等相关资料，项目经济技术

6、指标如下表：表2：项目经济技术指标项目名称整个项目地块编号H126-02总用地面积（m2）14788.30建设用地面积（m2）14788.30道路用地面积（m2）0容积率8.3覆盖率41%计容积率面积（m2）122800其中：住宅公寓（m2）100696商业（m2）18104可出售住宅（m2）85596可出售商业（m2）18104地下2层面积15500总建筑面积（m2）138300建设规模（m2）（以前规划）共3栋29层高层，其中群楼3层，地下2层机动车泊位数（辆）不详1.1.2项目开发手续1、项目土地使用权取得目前尚未取得土地使用

7、权391、项目开发合法性手续开发条件取得文件证号企业法人营业执照不详深圳市房地产开发企业资质证书不详2、结论项目用地正在转让过程中。1.1可行性研究结果1.1.1市场预测根据市场调查，莲塘片区近三年将有较少楼盘推出，区域市场竞争趋缓，但片区市场将面对其他片区市场的有效竞争，但总体来看，片区住宅房地产市场竞争趋缓。1.1.2项目建设进度项目计划于2004年年中开始动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年年中竣工，其开发建设期为2.5年，共10个季度。1.1.3投资估算和资金筹措1、投资估算根据测算，项目的总投资为48880.28万

8、元（含地价），详见下表：39表3：项目总投资估算表序号项目名称总额万元1土地成本11400.002前期工程费1078.743建安工程30024.934管理费850.075不可预见费850.076其他费用373.417财务费用1590.