房地产开发各环节税收政策详解之设计、施工阶段

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1、（一）印花税　　房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。　　甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；　　建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；　　建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；　　借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；　　财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。（二）代扣代缴涉税事项　　房地产设计，施工期间涉及的营业税事项，主要包括：对外支付款项时营业税、企业所得税代扣代缴问题。

2、　　一、营业税　　根据《国家税务总局关于执行税收协定特许权使用费条款有关问题的通知》（国税函[2009]507号）规定，“专门从事工程、管理、咨询等专业服务的机构或个人提供的相关服务所取得的款项”应为劳务活动所得，不应是特许权使用费。对外支付款项的营业税代扣代缴问题，主要发生与接受境外上述劳务时的涉税事项。　　1、接受境外建筑设计劳务属于营业税应税范围　　《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。　　《营业税暂行条例实施细则》（财政部

3、、国家税务总局第52号令）第四条规定：条例第一条所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务，是指提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内。　　因此，境内房地产企业接受境外建筑设计劳务，属于应发生营业税纳税义务的劳务。　　2、代扣代缴义务的判断　　《暂行条例》第十一条规定：中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。　　因此，企业发生对外支付建筑设计劳务款项时，要判断企业是否负有代扣代缴义务，应向发生业务的境外单位或者个人确认其境内是否存在经

4、营机构或境内代理人，如果不存在，则确认自身负有代扣代缴义务。　　3、代扣代缴义务发生时间　　《暂行条例》第十二条规定：营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。　　《暂行条例》第十二条规定还规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务，并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。　　4、代扣代缴营业税税款的计算　　纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率。　　因此，企业计算代扣代缴应该额时，也按上述公式确认，准确确认应税行为的

5、营业额以及税率。营业额以及税率的确认与境内企业和单位发生应税行为是一致的。　　二、企业所得税　　根据《企业所得税法实施条例》第三十八条“对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人”的规定，境内房地产企业还应履行扣缴义务代扣代缴该境外劳务的企业所得税。　　（三）甲供材料的营业税事项　　《实施细则》第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售

6、自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”　　《实施细则》没有明确规定装饰工程中甲供材要不要不并入营业额征收营业税。而根据2006年8月17日《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》财税[2006]114号文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营

7、业额”。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。因此，除了装饰劳务以外的“建筑业”的甲供材料（包括甲方提供设备的情形）需要并入施工方的计税营业额征收营业税。　　从上述法规可以看到，施工企业应按含甲供材料金额开具建筑施工发票给建设方（房地产开发企业），建设方归集为开发成本。但甲供材料是建设方购买了，建设方应注意重复入在开发成本的问题。　　（四）计税成本的核算　　计税成本是