2月66城房价环比上涨,五大原因解读及分析

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1、2月66城房价环比上涨，五大原因解读与分析文/同策咨询研究中心总监张宏伟2013年3月18日，国家统计局发布2月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。2月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为8.2%。之前，3月1日，中国指数研究院发布数据显示，2013年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，自

2、2012年6月连续第9个月环比上涨，但相对上月涨幅缩小0.17个百分点，其中74个城市环比上涨，26个城市环比下跌。国家统计局70个大中城市房价变化总体结果与中国房地产指数系统百城价格指数结果基本一致，房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨。国务院2月20日再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购等“国五条”及细则措施，与房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨密切相关。新“国五条”细则发布后，2013年2月房价自2012年6月连续第9个月环比上涨，尽管上涨幅度放缓，但放缓的原因更多的是由于春节季节性的因素、开发商放缓推盘等因素所致，而并非新“国五条”发

3、布后的直接影响结果。新“国五条”的影响更多的要看金三银四这个时间段到底怎么样。房价连续第9个月上涨的五大原因2013年2月房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨，从原因角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要可分为五方面：第一、2012年房地产调控政策“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格降幅收窄，甚至出现涨价的现象。第二、货币供应量增加导致市场流动性宽松，这是导致房价持续上涨的最根本的因素。央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年前两M2增速16%左右，比201

4、2年12月份提高2个百分点左右；其中1月份的新增人民币贷款达到1.07万亿，创三年来新高，社会融资总量1月份达到2.45万亿，创出单月历史新高。此外，3月5日，政府工作报告中提到的2013年主要经济目标包括，GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，广义货币M2增长13%，基本与去年持平。M22013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松，稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策利好2013年楼市。第三、以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。数据显示，2013年2月十大城市住宅均价为16596元/平方米，环比

5、上月上涨1.09%。具体来看，深圳、广州涨幅均超过2%，成都、上海、天津涨幅在1%-1.5%（含1.5%）之间，北京、武汉、南京涨幅在0.5%-1%之间，重庆（主城区）、杭州涨幅较小，分别为0.08%、0.04%。第四、部分城市在“限购”的政策执行上短期内出现了松动，甚至出台了购房落户、人才类购房补贴优惠、紧缺人才直接落户等措施，从侧面上给限购政策松动，这些定向鼓励的措施以及2013年政策层面明确鼓励改善型需求入市，导致一些定向需求产生，同时投资客瞄准高端楼盘集中购买，短期内导致市场放量增加，部分城市或局部市场出现过热现象，最终导致市场成交均价结构上持续走高。第五、新国五条细则之

6、后，导致二手房市场部分需求转移至一手房市场，新房市场“免税（20%个税征）”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，加之政策“末班车”的效应，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。CPI重返3时代力挺房价，“新国五条”细则难改投资房产保值增值趋势国家统计局数据显示，2013年2月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.3%；食品价格上涨6.0%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨3.3%，服务价格上涨3.1%。2013年2月份，全国居民消费价格总水平同

7、比上涨3.2%，2月CPI重返3时代。尽管有春节季节性的因素驱动在内，但是，稳增长背后货币流动性的持续宽松仍然是CPI重返3时代的核心原因。央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1月份M2增速15.9%，比2012年12月份提高2.1个百分点；M1增速15.3%，比去年12月份提高8.8个百分点。1月份的新增人民币贷款达到1.07万亿，创三年来新高，社会融资总量1月份达到2.45万亿，创出单月历史新高。此外，3月5日，政府工作报告中提到的2013年主要经