住房保障体系理论框架与动态发展实证研究

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1、___________________________________________________________________________________________住房保障体系理论框架与动态发展实证研究 　　内容摘要：我国城镇住房保障体系还处于不完善的阶段，且当前的住房保障问题没有得到有效的解决，政策运行结果偏离初衷。本文以广州市的具体情况为出发点，对住房保障体系的理论研究框架和动态发展进行重新思考。 　　关键词：住房保障住房政策保障模式 　　 　　我国城镇住房保障体系还处于不完善的阶段，且当前的住房保障问题没有得到有效的解决，政策运行结果偏离初衷。本文

2、以广州市的具体情况为出发点，对住房保障体系的理论研究框架和动态发展进行重新思考。 　　 　　广州住房保障体系现状分析与理论框架重构 　　 　　（一）广州多层次住房保障体系的现状分析 　　广州市住房供给主要涉及四个方面：通过商品房来解决高收入者的住房需求；通过经济适用住房政策来解决中低收入者家庭的住房需求；通过廉租住房政策来解决没有购买能力的低收入者的居住需求；通过限价房满足夹心阶层的住房需求。廉租房的适用对象最初为城镇双特困户，根据2004年8月的统计数据安置的廉租房住户为1024户，同年制定了以租金补贴为主，实物配租、租金核减为辅的廉租住房保障方式的工作方案。但直到新社

3、区的建设中的廉租房才在2007年底着手解决5643户双特困户住房困难问题。经济适用房的建设方面在安居工程结束后，基本没有持续建设，在2006年在房价上升速度过快的情况下才重新规划建设。同时，广州也开始了限制价房的土地供应和住房建设，第一个限价房项目于2008年2月开售。5_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

4、____________________________ 　　广州市住房保障作为一个系统的工程和长期的机制与模式，还存在一些问题和不足：缺乏与居民收入相符合的保障对象界定标准和保障对象宽泛性。目前的收入分组法是国家统计局按人均生活费收入将家庭数量分成五组，只是能够满足统计需要，沿用这种中低收入的分法总人数则有60%，范围过大。保障标准偏高。部分经济适用房的面积超过100平方米，脱离保障的意义和目的。缺乏对经济适用房的有效规划和管理，尤其是再上市的管理。保障体制使需要保障的对象游离于保障层次的之间，影响保障政策的实施效果。首先是体现夹心层中的相对收入较低的阶层排除在经济适用

5、房之外；其次住房公积金制度没有有效发挥住房保障的作用。 　　（二）广州住房保障体系理论分析框架构建 　　本文在传统住房保障供给与需求分析基础上，立足于广州市住房保障体系的现状，将住房保障实施的保证性因素作为一个重要组成部分，重构广州市的住房保障体系的静态理论分析框架，如图1所示。 　　 　　广州住房保障需求的动态变化 　　 　　（一）以收入分类法的差别化来识别保障对象及区隔各阶层住房门槛 　　居民的住房需求取决于他们的收入承受力，也就是在既定收入水平与房屋价格水平下，各阶层居民实际能承担的住房面积或者总价。在广州市现有的商品房市场、限价房、经济适用房和廉租房供给上，不同收

6、入群体承受能力差别极大。因此，完全由市场或政府来提供住房都是不可行的，按照收入群体不同进行差别化的住房需求结构设计势在必行，详见表1。 　　（二）广州住房保障需求动态调整的影响因素分析 　　人口老龄化趋势影响家庭消费能力和养老模式，对广州市的住房保障带来影响。2003-2007年常住户籍人口统计数据的变化表明，2007年末全市常住户籍人口中，65岁及以上老年人口比重达到9.8%，比上年末提高0.05个百分点。老少比为67.83%，比上年末上升2.95个百分点。年龄中位数为35.46岁，比上年末增加0.33岁。在65岁及以上老年人口中，80岁及以上的高龄人口14.67万人，

7、占19.4%，比上年末上升了0.9个百分点。广州市户籍人口年龄结构在进一步老化，0-14岁人口比重不断下降，65岁及以上老年人口比重逐年上升，年龄中位数也逐年增加，庞大的中年人口将陆续进入老年人口行列，老年人口将持续增加。随着全市人口老龄化、高龄化的快速发展和日益增加的老龄人口规模，必将受家庭生命周期影响的住房消费带来很大的影响，对现行的家庭养老模式产生冲击。5____________________________________________________________________________________