房地产经济学—房地产经济的宏观调控

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1、房地产经济学—房地产经济的宏观调控房地产经济的宏观调控是整个国民经济宏观调控的组成部分，既是确保房地产行业健康运行，又是促使其与国民经济协调发展的基本保证。本章首先阐明了对房地产经济实施宏观调控的必要性和目标；其次，论述了房地产经济宏观调控的主要政策手段；最后，就建立和完善房地产经济宏观调控体系进行分析研究。第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标一、房地产经济宏观调控的必要性房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制。在社会主义市场经济条件下，对房地产经济实施宏观调控的根

2、本目的，是为了确保房地产业健康运行，并与其他产业协调发展，促进国民经济持续稳定增长。具体来说，对房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几方面。1、房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要20宏观调控是政府的基本职能之一，它是社会主义市场经济的内在要求，我国的社会主义市场经济是社会主义国家宏观调控下的市场经济。以市场配置资源为基础，相对于计划经济体制来说有利于提高社会资源配置效率；但同时必须看到市场配置资源也存在着自发性、滞后性、盲目性和分化性等问题和缺陷，容易造成大起大落等不稳定状态，也可能带来资源的浪费。为了克服市场经济的弱点，保证国民经济的健康稳定发

3、展，政府必须对市场经济的运行实施宏观调节与控制，以达到社会资源配置最优化的目的。房地产经济是整个国民经济的重要组成部分，是市场经济中的一个子系统。按照社会主义市场经济体制的要求，既要充分发挥市场机制对房地产资源配置的基础性作用，同时又要发挥政府的货币政策、财政政策、产业政策和计划机制的协调作用，真正使房地产资源配置达到高效率。房地产行业消耗资源较多，特别是土地和房屋是重要的社会资源，作为房屋等建筑物基础的土地是一种稀缺资源，不可再生，土地资源的合理配置是关系到整个国民经济可持续发展的重大战略问题。所以，世界各国政府对房地产经济的调控和干预相对较强。我国90年代初

4、，房地产业一度出现发展过热的问题，主要原因在于对房地产的源头——土地供应控制不力所造成的。事实证明，在社会主义市场经济条件下，政府对房地产经济的宏观调控是十分必要的。2、房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需同其它产业相比，房地产业具有一系列特点：一是房地产是不动产，位置固定不能移动，一旦形成建筑物就难以调整，所以必须由政府出面进行合理规划和控制；二是房地产投资具有投资量大、周期长的特点，从投入到产出一般要二、三年时间，投资决策正确与否，要经受较长时间的考验，所以，对房地产投资的调控显得格外重要。三是房地产是价值量巨大、使用年限特别长的超耐用品，对整个

5、社会总供给量和总需求量的平衡以及结构平衡关系极大。所以对房地产投资必须有效控制；四是房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来确认和保护，因而更需要用法律手段规范其运行。上述特点决定了政府对房地产业的宏观调控较之其它产业的宏观调控更为必要。只有针对这些特点采取相应的对策措施，才能引导房地产业健康发展。我国的实践证明了这一点。在80年代以前由于计划经济体制排斥房地产的商品性，房地产业长期处于停滞状态。90年代初市场化导向的改革，推动房地产业迅猛发展，1992、1993年房地产投资增长率分别达到117％和12

6、4.9％，超常发展使商品房供给大大超过市场有效需求，导致空置量急剧上升。1995年至1997年处于低迷状态，1997年全国房地产投资出现－3.4％负增长，集中表现为阶段性、结构性供给过剩。经过调整后，1998、1999年又呈现上升趋势。这种大起大落的波动，严重影响房地产经济的正常运行和发展。所以，只有针对房地产业的特点，加强宏观调控，才能引导房地产业持续、稳定、健康发展。3、房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求20房地产业是先导性、基础性产业，又是国民经济中的支柱产业。房地产业的产业链长，同国民经济中的其它产业关联度强。房地产业的发展状况，直

7、接影响相关产业的发展，对建筑业、建材业（如钢铁、水泥、森林、墙体材料、装修材料等）甚至有决定性的作用。同时，住宅建设和消费的发展，还会带动家电、家具和家用装饰品及其产业的发展。所以房地产业是拉动我国国民经济发展的新经济增长点。目前中国房地产业的增加值已占国内生产总值的7%左右。房地产投资已占社会固定资产投资的20%左右，有的大城市甚至已达30%以上。住宅消费已占家庭消费总支出的10%以上，对市场消费需求产生重要影响。正是由于这种重要地位和作用，决定了房地产业的发展，直接影响社会总供给与总需求的平衡和结构平衡，对整个国民经济的发展至关重要。因此，对房地产经济的宏观

8、调控，就成为政府对整个国