上海市某楼盘全套企划案

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1、目录第一章项目概况……………………………………………31．1开发单位…………………………………………………31．2地理位置…………………………………………………31．3周边配套设施……………………………………………31．4规划设计…………………………………………………3第二章项目地块特征分析……………………………………52．1地块特征…………………………………………………52．2地理特征…………………………………………………5第三章关于项目定位与产品定位……………………………73．1市场基本面分析…………………………………………73．2对***地区住宅市场发展

2、趋势的预估…………………113．3项目竞争环境分析与评价……………………………133．4目标客户描述与分析…………………………………173．5项目定位分析与评价…………………………………183．6项目规划设计的分析与评价…………………………193．7价格策略建议…………………………………………203．8***苑项目概念设计…………………………………21第四章关于项目市场推广作业………………………………224．1推广策略的设计………………………………………224．2品牌设计策略…………………………………………224．3推广主题设计…………………………………………

3、23第五章关于项目市场导入策略建议…………………………245．1市场导入（开盘）的条件……………………………245．2完成卖场、案场的形象策略设计……………………24-28-5．3销售道具表现…………………………………………255．4开盘时间建议…………………………………………26第六章广告企划……………………………………………276．1广告企划………………………………………………276．2广告企划的三个阶段…………………………………276．3广告主题………………………………………………286．4广告费用预计…………………………………………28-28-第一章项

4、目概况1．1开发单位***苑由上海市***房地产有限公司开发；1．2地理位置***苑位于***地铁站北广场以西，北临***东路，西临***港，南面为***新村，东面为一段废弃的道路（原***路）。基地位置即邻近***镇中心，又接近地铁站，北面隔***东路，为拟建的公园绿地，交通便利，环境优美，地理位置较好，整个基地面积为5560m2。1．3周边配套设施邻近***镇中心，周边设施较为齐全。政府、医院、银行、车站、菜场、邮局、幼稚园、小学、中学等一应俱全，工作生活都极为便利；1．4规划设计整个项目规划总建筑面积16299m2，由一栋15层小高层和一栋17层高层组成

5、。其中部分一层为临街商场，面积为514.8m2。1、2号楼均位于基地的北侧，邻近***东路，并与***东路成28°角，使住宅楼基本成正南向，争取了比较好的朝向。同时也削弱了沿街的体量感觉，并使城市景观更加生动。小区出入口在***东路上，位于二栋住宅楼之间，进入小区后分成二条支路，分别通向二栋住宅楼的南面，在两栋住宅楼南面分别设有一个室外停车场与住宅楼的入口广场建成一体。住宅楼南向的底层除留出住宅各单元的进厅处，也均设计室内停车位。绿化主要是小区西面***港留有15m宽以上的滨河绿化带。小区内所有单元均设计为一梯二户，全明设计。主卧厅均朝南，房型以三室二厅二卫和

6、二定二厅二卫为主，厅的起居区和就餐区分开，功能分区较为合理，每套住宅均设辅助阳台。三室二厅二卫面积控制在130m2-28-左右，二室二厅二卫房型控制在110m2左右。面积控制也较为符合目前流行的小三房、小二房的趋势。-28-项目地块特征分析2．1地块特征***苑地块较小，但地块价值较高。一是景观价值。该地块为新建区，没有旧房危棚。众众家园、地铁广场、沪闵路两边都是不错的视觉景观，更重要的是西面有***港，北面及东面有大片的市政绿化用地，这一资源构成***苑最重要的景观价值。二是注意力价值。该地块紧临交通主干道沪闵路，离地铁***站也不过400余米，不定期有广贤

7、路、***东路环绕四周，使该地块成为区域内注意力集中之处，这种注意力不但能带来广告效应，还能在满足部分客户新富之后潜意识上的虚荣心。三是一定的升值价值。闵行区近几年依靠环境和交通的塑造，成为最热的房地产市场。但一级市级的紧控和竞争时及时出盘的主力使***苑在发售时不可能完全体现出其全有价值，并且随着轻轨的建设，市政绿化用地的建设及四周相类似的住宅小区的建设，使该地块的价值不断予以发现和实现，使其有相当可观的价值上升空间。房地产开发中固守的“地段第一”要领被许多开发奉为皋圭。但就目前上海市房地产市场而言，成功开发是“地段、价值（不是价格）、注意力（营销手段的综合

8、及其效果）合力的结果”。这三个因素的最