美的君兰用地操作建1

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1、美的房产公司君兰用地操作建议美的房产公司君兰项目操作建议广东凌峻房地产策划推广机构2001年10月15日11¨美的房产公司广东凌峻房地产策划推广机构美的房产公司君兰用地操作建议一、市场的可行性分析一）产权式酒店概念解析1、产权式酒店的来源产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。“时权酒店”，即由消费者或个人投资买断旅游目的旅馆旅游设施的特定时间里的所有权。这一概念在六七十年代由瑞士的亚历山大·耐提出。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的权经营，即向旅客出售在特定时间内使用旅馆住宿和娱

2、乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买段时段，即开发商将酒店的每间客房分割成为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司出租经营以获取年度客房利润，同时获取酒店公司赠送的一定期限的免费入住权。2、产权式酒店的发展产权酒店开始在欧州渐渐风行，并传至美国。70年代初期，美的正处于第二次石油危机导致的经济衰退，房地产业遭受重创。产权经营方式给旅游用地、空置房屋的销售带来强大活力。紧接着，人们又创造了产权的交换使用方式，即游客不仅可使用自己买断的酒店客房，还可以换使用其他旅游景区同一系列内的

3、酒店，此风立刻盛行。自80年代到90年代初期，全球参与产权经营的旅游景地数量增长了6倍，销售增长3倍，销售额达40亿美元。11¨美的房产公司广东凌峻房地产策划推广机构美的房产公司君兰用地操作建议一）产权式酒店的三大类型1、时权酒店即由瑞士亚历山大首先提出的“TIMESHAREHOTEL”，是产权式酒店的发端。酒店向游客一中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。2、退休住宅型一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间

4、交由酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为牙颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。3、有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者。投资者一般不在酒店居住，而是将客户委托酒店管理公司统一出租经营获取经营利润，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。客户年度利润分红通常足以抵消每年的按揭本息，并有可观的赢余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10—15年之后取得产权。之后，投资者可以将所购酒店客户产权按市价格上市交易；经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回

5、报。11¨美的房产公司广东凌峻房地产策划推广机构美的房产公司君兰用地操作建议作为一种较纯粹的投资方式，这类酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买。家庭投资主要是为了增值和分红。集团购买一方面用于投资，另一方面用于供企业员工度假或公司年会使用。三）产权式酒店市场竞争分析1、产权式酒店的快速增长随着全球经济的发展，时权或产权酒店进一步与日俱增。据国际旅游组织1996年的报告，全球时权或产权产业在1986年这十年间增长了15.8%。1980年，全球500个旅游目的地共有15.5%万个家庭买了时权，到1995

6、年，也有3.5万个家庭在全球81个国家的4000个旅游目的地购买了时权。产权酒店在美的继续呈风行之势，全国已超过1000个，仅佛罗里达州就有数百个之多。据有关组织若干年前的预测，到2004年，世界产权酒店的销售额将达300亿美元。2、产权式酒店在中国的发展近年，这股风也吹到了中国内地，1995年以来，北京、秦皇、南京、珠海、深圳、海南等地均开始陆续推出形式各异的产权酒店。上述地区推出的产权酒店多数还未竣工，但销售情况总体好于同类房产。产权酒店作为一种新型的投资和消费模式，在市场开拓和盘活房地产方面有着能不可低估的潜力。

7、业界人士估计，从今年起，全国各地产权式经营的房地产数量会大幅上升，它为以房地产销售推广内需的政策注入了新鲜活力。11¨美的房产公司广东凌峻房地产策划推广机构美的房产公司君兰用地操作建议四）顺德当地市场形势分析随着中国加入世界贸易组织（WTO），势必因成员国之间的贸易优惠促进中国进出口贸易大幅增加，据有关部门推测，到2005年中国对外贸易总额。将比1998年翻一番，即6000亿美元，贸易总额的增加，相对应地针对于顺德投资，贸易的商务投资人也会成倍地增加，商务人士的居住需求量也必将加大。另一方面，顺德享受“家电王国美誉”，

8、拥有美的等一大批著名企业，他们也拥有一批固定的业务来往的客户群，作为公司的正常业务接待，对酒店式居所服务的需求量也会随着贸易的交往频繁而急剧增多。一、项目优、劣势分析¨优势1、项目靠近广珠公路，交通方便，。2、环境幽雅，由于处于君兰高尔夫用地腹地，环境宜人，视野开阔，有较好的景观资源。3、有君兰高尔夫球场作为配套设施中的一个卖点，