自考00158资产评估密训高频考点重点汇总.docx

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第一章总论知识点名称内容资产评估的主体★1.资产评估主体即（资产评估活动的执行者），亦即资产评估人。2.从资产评估主体的业务范围看，房地产评估事务所属于（专项资产评估机构）。资产评估的客体★★★3.资产评估的客体是指（被评估的资产）。4.不可确指的资产是指（不能独立于有形资产之外而独立存在的资产）。5.按流动性可以将企业中的资产分为（短期资产和长期资产）。按资产能否独立存在可以分为（可确指的资产和不可确指的资产）。按资产存在的形态可以分为（有形资产和无形资产）。按资产是否具有综合获利能力可以分为（单项资产和整体资产）。资产评估与会计计价的区别★★6.资产评估与会计计价的区别：（1）计价模式不同。会计计价一般遵循历史成本原则，同时以企业会计主体不变和持续经营为假设前提。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业发生经营活动中断、以持续经营为前提无法反映企业资产价值时的估价行为。（2）计价功能不同。会计计价就资产论资产，以货币计量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和确认它在新的组织、实体中的权益的依据。（3）计价主体不同。会计计价由本企业的财会人员来完成。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。7.直接或者间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型选择的是（资产评估目的）。资产评估的工作原则★8.属于资产评估工作原则的有（科学性原则、客观性公正性原则、独立性原则）。科学性原则要求（资产评估要根据不同业务的实际情况确定科学的评估程序）。9.资产评估得以进行的一个最基本的前提假设是（交易假设）。价值类型的类别★★10.资产对于具有明确投资目的的特定投资者或者某类投资者所具有的价值是资产的（投资价值）。11.特定资产在特定用途下对特定使用者的价值是资产的（在用价值）。12.资产的在用价值评估时无需考虑资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。资产评估程序的重要性★★13.广义的资产评估程序始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项，终于资产评估档案归档。14.资产评估程序的重要性表现：（1）规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。（2）相关当事方评价自查评估服务的重要依据。（3）资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段。1/17 资产评估程序的基本内容★★★15.资产评估业务约定书包括的主要内容有资产评估机构和委托方名称、资产评估基准日、资产评估报告使用范围、双方的权利、义务及违约责任、出具资产评估报告的时间要求、资产评估目的、资产评估对象、资产评估收费、签约时间和双方认为应当约定的其他重要事项等。16.编制资产评估工作计划应重点考虑的因素包括资产评估目的、资产评估对象状况；资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；评估对象的性质、行业特点、发展趋势；资产评估项目涉及资产的结构、类别、数量及分布状况；相关资料收集状况；委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性；资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。17.明确资产评估业务基本事项有委托方和相关当事方基本状况；资产评估目的；评估对象基本状况；价值类型及定义；资产评估基准日；资产评估限制条件和重要假设；其他需要明确的重要事项。18.资产评估资料的收集中，信息渠道明显不可靠的是（朋友的口头告知）。1/17 第二章资产评估的基本方法知识点名称内容市场法及其适用的前提条件★★★★1.运用市场法选择三个及三个以上参照物的目的是（排除参照物个别交易的偶然性）。2.市场法应用的前提条件包括：（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场：市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的；运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。3.市场法是一种（最简单、有效）的方法，随着社会主义市场经济的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。4.在资产评估中，市场法较适用于（通用性较强的资产）。市场法的优缺点★★★5.采用市场法评估资产时，有时会因缺乏（可对比数据）而难以应用。6.一般说运用市场法评估资产价值时，评估结论的准确性主要取决于（市场的活跃程度）。7.市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格：（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；（2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。成本法及其适用的前提条件★★★8.功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。经济性贬值是由于（外部环境）变化造成资产的贬值。两种形式：一是资产利用率的下降、二是资产年收益额的损失。政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，使得资产价值下降，这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称（经济性贬值）。资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。9.成本法是指在评估资产时按照被评估资产的（现时重置成本扣减其各项损耗价值）来确定被评估资产价值的方法。计算公式：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值10.耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括（有效耗费和无效耗费），采用成本法评估资产，首先的问题是这些耗费是必需的，而且这些耗费应体现社会行业平均水平，即耗费为有效耗费。所以重置成本应该包括资产重置过程中的有效耗费，不包括无效耗费。2/17 成本法运用的思路及其各项指标的估算★★★★★11.重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，二者反映的物价水平是不同的，前者反映资产评估日期的市场物价水平，后者反映当初购建资产时的物价水平。重置成本可分为复原重置成本和更新重置成本。12.生产能力比例法：在资产的成本与其生产能力成线性关系时，通过寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本=（被评估资产年生产能力/参照物年生产能力）×参照物重置成本13.功能价值法也称（生产能力比例法），这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产作为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。14.资产的实体性贬值率=（实际已使用年限/总使用年限）×100%，其中需要注意的是，总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限。2/17 15.重置成本中的物价指数法。资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数16.重置成本及其估算，K=某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产的历史成本17.经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率18.机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值19.购建资产的支出按其计入成本的形式，可分为（直接成本和间接成本）。重置核算的过程就是按照现行价格分别重新估算这两部分成本，加总得到资产重置成本。其计算公式为：重置成本=直接成本+间接成本。20.折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是（高度政策化）了的损耗。21.（成新率）反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。在成新率分析计算过程中，应充分注意资产的设计、制造、实际使用、修理、大修理、改造情况，以及设计使用年限、物理寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响。成新率的估算方法有几下几种（观察法、使用年限法、修复费用法）。22.造成资产产生实体性贬值的原因有（资产正常使用的磨损、资产非正常使用中产生碰撞、受空气氧化出现锈蚀）。成本法的优缺点★★23.成本法评估资产的优点如下：（1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估；（3）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用;（4）有利于企业资产保值。缺点是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。收益法及其适用的前提条件★★24.收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。预期收益顾名思义是指（未来的收益）。25.在资产评估方法中，收益法适用的前提条件（1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；（2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的；（3）被评估资产预期获利年限可以被预测）。收益法中各项指标的确定★★★★★26.收益法运用中的主要指标有三个（收益额、折现率或资本化率、收益期限）。27.在收益法运用中，确定折现率的方法有（加和法、加权资本成本法和市场比较法等）。28.从本质上讲，折现率是一种（期望投资报酬率），是投资者在投资风险一定的情形下，对投资所期望的回报率。一般来说，折现率应包含（无风险利率和风险报酬率）。29.风险越大，折现率越大。折现率或者资本化率的口径，应该与收益额的口径保持一致。折现率一般（大于）无风险报酬率。资本化率与折现率本质上（没有区别）。30.加权资本成本法：折现率=长期负债占资产总额的比重×长期负债的利息率×（1-所得税率）+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率。其中，投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率3/17 收益法的优缺点★★31.收益法的优点：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，评估值较易为交易双方所接受。缺点：（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见的因素影响；（2）评估中适用范围较小。资产评估方法之间的关系★★★32.在成本法中，对功能贬值的确定（需要）折现或资本化。功能贬值是在未来继续发生的，所以需要把每年贬值额折算到评估时点上。33.一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在（现行市价基础）之上的，只是它们的运用不像市3/17 场法运用表现那么直接而已。34.市场法与成本法的不同之处表现在哪些方面？（1）考虑的角度不同。成本法是从买者的角度，按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值；市场法则是从卖者的角度，按市场上销售价格来确定。（2）市场法中的现行市价，是资产的独立价格，是交易过程中采用的；而重置成本不仅包括购建价格，还包括资产的运杂费、安装费等。（3）与原始成本的关系不同。市场法运用与原始成本没直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始资料。（4）两种方法的操作程序，资料获得和指标确定思路不同。资产评估方法的选择★★35.资产评估的方法主要有成本法、市场法、收益法等多种方法。资产评估方法的选择主要应考虑下面几个因素：（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。36.一项资产同时采用两种或两种以上方法评估，会得出两种或两种以上不同的结果，最终的评估结论应该（判断选择一种评估结果得出）。第三章机器设备评估知识点名称内容机器设备的特点及其分类★★1.按国家固定资产分类标准，机器设备可分为（通用设备；专用设备；交通运输设备；电气设备；电子及通信设备；仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器）。我国现行会计制度按固定资产的使用特性将其分类，有生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备。机器设备按照组合程度分类可以分为（单台设备、机组和成套设备）。按照机器设备的来源可以分为自制设备和外购设备两种。在企业改制评估中，可以将设备类资产分为（生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备）。2.机器设备的特点：（1）机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的固定资产，具有单位价值高、使用期限长的特点。（2）机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域不具有直接关系。（3）机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。（4）机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高耗能、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但仍应按低值甚至按报废处理。机器设备评估的特点★★3.机器设备评估的特点（1）机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产，如房屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等，共同完成某项特定的生产目的。（2）对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体。（3）影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。（4）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。机器设备评估的程序★4.机器设备评估的程序：（1）明确评估目的；（2）清查机器设备，明确评估对象；（3）对机器设备进行必要的鉴定；（4）研究确定评估方法；（5）评定估算，撰写评估报告。4/17 机器设备的鉴定★5.成新率的估测方法通常有使用年限法、修复费用法、观测法。6.机器设备使用状态的鉴定包括：（1）对设备技术状况的鉴定；（2）对设备使用情况鉴定；（3）对设备质量进行鉴定；（4）对设备的磨损程度鉴。机器设备重置成本的估算7.设备重置成本=设备历史成本×（设备评估基准日定基物价指数/设备构建时定基物价指数）8.增值税的取费基数为：关税完税价+关税+消费税。关税完税价为设备到岸价即CIF，所以增值税的取费基数为：CIF+关税+消费税。计算公式为：增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值4/17 ★★★★★税税率；关税=到岸价×关税税率。合格9.进口设备从属费消费税的计算公式：消费税=（关税完税价＋关税）×消费税率÷（1-消费税率）10.假设x是统计得到的数据，称为规模经济效益指数。当x=1时，被评估机器设备的价格与生产能力呈线性关系，当x>1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，（设备价格的上涨速度大于设备生产能力上涨速度），当x<1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度小于设备生产能力上涨速度。11.被评估设备的重置成本=（被评估设备的产量/参照物设备的产量）x×参照物设备的重置成本12.外购单台需安装的国内设备重置成本=全新设备基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费13.重置核算法是分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。评估人员一般应考虑下列因素：报价与成交价的差异；市场价格的时间因素与地域因素；折扣因素；替代产品与评估对象品质；同类型设备的品质差别。14.重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费用计税基数=CIF+关税+消费税15.外购单台不需要安装的进口设备的重置成本=（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费,其中FOB价格为离岸价，CIF价格为到岸价。机器设备的实体性贬值及其估算★★★★★16.实体性贬值=可修复性损耗引起的贬值+不可修复性损耗引起的贬值17.实体性贬值率=实体性贬值/重置成本=[设备已使用年限÷（设备已使用年限+设备尚可使用年限）]×100%18.成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%=1-贬值率19.年限法计算机器设备成新率涉及的参数：机器设备的总使用年限、已使用年限、尚可使用年限（剩余使用年限）。20.物理寿命的长短取决于（机器设备制造质量、使用强度、使用环境、保养和维护情况）。机器设备的经济寿命是指机器设备（从机器设备开始使用起到继续使用在经济上不合算为止所经历的时间）。判断设备尚可使用年限的依据是设备的（实体状态）。21.修复费用法的使用前提是设备的（实体性贬值可补偿）。修复费用法估算实体性贬值适用于（修复在技术上可行经济上划算的设备有形损耗）。22.求加权投资年限的公式是∑加权更新成本÷∑更新成本23.鉴定机器设备的已使用年限，（不需要考虑技术进步因素），技术进步与已使用年限无关。5/17 机器设备的功能性贬值及其估算★★24.（超额投资成本）主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低，又称为第I种功能性贬值。25.分析研究设备的超额运营成本，应考虑下列因素：新设备与老设备相比，生产效率是否提高；新设备与老设备相比，维修保养费用是否降低；新设备与老设备相比，材料消耗是否降低；新设备与老设备相比，能源消耗是否降低；设备与老设备相比，操作工作数量是否降低）。机器设备的经济性贬值及其估算26.经济性贬值额=设备年收益损失额×（1-所得税税率）×（P/A，r，n）27.由于资产以外的（外部环境因素）变化引致资产价值降低。这种损耗一般称为资产的（经济性损耗），也称经济性贬值。主要包括生产能力利用率下降、收益减少、国家政策变化等。设备投入5/17 ★★★★使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。28.机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。如（由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等限制或有关产权的法律、法规等规定使产品生产成本的提高或者使设备强制报废,缩短了设备的正常使用寿命）。29.用资产未来时空的潜能来说明现实，体现了资产评估的预测性特点。运用市场法评估机器设备中比较因素分析★★30.简述采用市场评估法评估机器设备时的比较因素。（1）个别因素。主要包括设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式，附件和实体状态。（2）交易因素。包括市场状况、交易动机及背景和交易数量。（3）时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。（4）地域因素。不同地区市场供求条件等因素不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。第四章房地产评估知识点名称内容房地产的概念及分类★★1.居住房地产是指用于居住的房地产，包括（普通住宅、高档住宅、公寓式住宅、联排式住宅、别墅等）。2.房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即（单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产）。3.房地产是（实物、权益、区位）三者的结合，其中无形的、不可触摸的部分是（权益）。房地产的特征★4.据最新统计，北京、上海等一线城市住宅成交均价要远远高于三线城市，其中最主要原因是由于房地产的（位置固定性）。5.房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约，这说明房地产具有的特征是（影响因素多样性）。房地产评估的原则★6.在房地产评估中，房地产评估原则包括（合法原则；最佳使用原则；替代原则）。房地产的评估程序★7.房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成（明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查搜集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告）。6/17 房地产价格的类型★8.按房地产的实体形态不同：土地价格、建筑物价格、房地产价格。9.按房地产的计价范围不同：总价格、单位价格、楼面地价。10.按房地产的权益不同：所有权价格、使用权价格、其他权益价格。11.按房地产的价格形成方式不同：市场交易价格、评估价值。12.基准地价的特点包括：（1）基准地价是区域性价格（2）基准地价是平均价格（3）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区（4）基准地价是单位土地面积的地价（5）基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现实性。房地产价格的影响因素13.个别因素是指房地产的具体个别特性对房地产个别价格造成影响的因素，主要包括（土地的个别因素、建筑物的个别因素、房地产权益因素）。6/17 ★14.影响住宅区房地产价格的区域因素包括（位置、交通便捷度、基础设施保证度、公用设施完备度、环境质量度、规划限制、其他因素）。成本法的基本思路★15.重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步、劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面，都会优于旧的资产。按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平对被评估的资产进行模拟重置，这样核算的成本称为（更新重置成本）。土地使用权评估的成本法★16.在估算土地开发费用时，土地开发费用主要包括（基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费）。（1）基础设施配套费。各地方规定不一，有的为“三通一平”，即通路、通水、通电、土地平整；有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、土地平整，应视具体情况确定。（2）公共事业建设配套费。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。（3）小区开发配套费。与公共事业建设配套费类似，应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定确定合理的项目标准。建筑物评估的成本法★17.价格指数调整法是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物现行成本的一种方法。建筑物的成本构成复杂，不同部分价格变化差异较大，采用价格指数调整法推算待估建筑物重置成本的准确性较差。因此，应尽量控制其使用范围，这种方法一般只限用于（单位价值小、结构简单以及运用其他方法有困难）的建筑物的重置成本估算。收益法的基本思路及步骤★18.房地产评估的收益法又称收益现值法、收益还原法，是指通过预测房地产未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定房地产评估值的方法。该方法被广泛用于收益性房地产的评估。三个假设前提：（1）净收益每年不变；（2）资本化率固定；（3）收益为无限年期。19.收益为有限年期的房地产估值计算公式为：P－房地产评估值；A－房地产年收益额；r－折现率（资本化率）；n—房地产收益年限。收益法的适用对象与条件★20.收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估，如（商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产及可以转为收益性房地产的住宅等）。但对于政府办公楼、学校、公园、图书馆等社会公用、公益房地产，收益法一般不适用。7/17 市场法的适用对象及条件★21.市场法需要有大量可比的交易案例，因此市场法适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、商务楼、商场、标准厂房等。而对于很少发生交易的房地产，如（特殊工业厂房、古建筑、教堂、庙宇）等，则难以采用市场法进行评估。市场法评估的步骤★22.房屋的个别因素：房屋的装修、设备标准；房屋的朝向；房屋的成新率；面积、构造、材料；施工质量。23.参照交易案例选择恰当与否，直接影响评估价格的精度，应特别慎重。所选择的交易案例应满足7/17 下列基本要求：（1）与被估房地产的交易类型、交易情况基本相同，且是正常交易或可修正成正常交易。（2）交易时间与被估房地产的评估基准日尽量接近。（3）与被估房地产同属一个地区或对房地产供求具有相同影响因素的邻近地区，在环境条件上有类似性。（4）与被估房地产的用途相同。（5）与被估房地产的建筑结构要相同或相似（6）与被估房地产的筹资条件相似。筹资条件包括贷款利率、期限、偿还方式等。假设开发法基本思路及计算公式★24.假设开发法也称（剩余法、倒算法或预期开发法）。基本技术思路是将待开发房地产的预期开发后的价值扣除正常的开发费用、正常的税金及合理的开发利润，以倒推算出的剩余值作为待估房地产价值。25.假设开发法的基本公式：待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用-资金成本－销售费用－销售税费－开发利润－取得待开发房地产应缴纳的税费假设开发法的适用对象及条件★26.假设开发法的适用情况包括（待开发的土地（包括生地、毛地和熟地）的评估；待拆迁改造房地产的评估，这时的建筑费应包括拆迁费用；未开发完工的房地产（在建工程）的评估）。27.假设开发法的可行性主要取决于最佳开发利用方式的选择和（未来开发完成的房地产售价的推测），只要做到这两项具有一定的准确性，假设开发法的可靠性也就有了一定的保证。第五章无形资产评估知识点名称内容无形资产的概念及特点★★1.无形资产形式特征（1）非实体性；（2）排他性；（3）效益性。2.无形资产的功能特征（1）依附性；（2）共益性；（3）累积性；（4）替代性。无形资产的分类★★★★3.知识型无形资产通常是指通过人类智力劳动创造形成的成果以及包含、凝结和体现人类智力劳动成果的无形资产，例如知识产权范畴的无形资产，通常包括（工业产权和著作权）。4.无形资产通常包括（专利权、专有技术、生产许可证、特许经营权、租赁权、土地使用权、矿业权、商标权、版权、计算机软件等）。5.按可辨识程度，无形资产可以分为（可确指无形资产和不可确指无形资产）。凡是那些具有专门名称，可单独地取得、转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，如专利权、商标权等。那些不可特别辨认、不可单独取得，离开企业就不复存在的无形资产，称为不可确指无形资产，如商誉。6.国外对于无形资产分类方法，从评估角度，按其内容分为权利型无形资产（如租赁权）；关系型无形资产（如顾客关系、客户名单等）；结合型无形资产（如商誉）和知识产权，包括专利权、商标权和版权。8/17 影响无形资产评估价值的因素★★7.影响无形资产评估价值的因素主要有以下几个:（1）无形资产的成本。（2）机会成本。（3）效益因素。（4）使用期限。（5）技术成熟程度。（6）转让内容因素。（7）国内外该种无形资产的发展趋势，更新换代情况和速度。（8）市场供需状况。（9）同行业同类无形资产的价格水平。8.一般来说，无形资产的成本项目包括（创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本）。无形资产评估的程序★★9.无形资产的鉴定可以解决的问题：证明无形资产的存在；确定无形资产的种类；确定无形资产的有效期限。10.无形资产评估程序：明确评估目的；鉴定无形资产；确定评估方法；搜集相关资料；撰写评估报告）。8/17 无形资产评估的收益法★★★★★11.使用差额法来计算专有技术带来的增量收益：无形资产增量收益=经营利润-资产总额×行业平均资产利润率12.计算无形资产利润分成率公式如下：无形资产利润分成率=无形资产约当投资量/（购买方约当投资量+无形资产约当投资量）×100%；13.无形资产最低收费额＝重置成本净值×转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本14.重置成本净值通过（专利账面价格、通货膨胀率、使用期限）等数据计算得到。15.转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力16.无形资产转让的机会成本＝无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用17.引起无形资产价值减少的情况：（1）一种新的，更为先进、经济的无形资产出现，这种新的无形资产可以替代旧的无形资产，使采用原无形资产无利可图时，原有无形资产价值就丧失了。（2）因为无形资产传播面扩大，其他企业普遍掌握这种无形资产，获得这项无形资产已不需要任何成本，使拥有这种无形资产的企业不再具有获取超额收益的能力时，它的价值也就大幅度贬低或丧失。（3）企业拥有的某项无形资产所决定的产品销售量骤减，需求大幅度下降时，这种无形资产价值就会减少，以至完全丧失。18.销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率19.由于无形资产具有垄断性,当某项无形资产是购买方必不可少的生产经营条件,或者购买方运用该项无形资产所增加的效益有足够的支付能力时,无形资产转让的最低收费额由（重置成本和机会成本）两个因素决定。20.应用收益法评估无形资产价值时，收益期限确定的依据是（预期的超额收益期限）。21转让双方共同使用该无形资产，评估重置成本净值分摊率的依据是（设计生产能力）。无形资产评估的成本法★★★22.无形资产成新率的确定，可以采用（专家鉴定法和剩余经济寿命预测法）进行。23.无形资产成本的特性包括（不完整性、弱对应性、虚拟性）。24.运用财务核算法评估无形资产重置成本不是按现行消耗量而是按（实际消耗量）来计算。25.我国现行财务制度一般把科研费用从当期生产经营费用中列支，因此企业账簿上反映的无形资产成本具有（不完整性）。26.影响无形资产成新率的因素是无形资产的损耗（或贬值）。无形资产的损耗（贬值）表现为（功能性耗（贬值）和经济性损耗（贬值））。功能性损耗（贬值）表现为由于科学技术进步，使得拥有该项无形资产的单位或个人其垄断性减弱，降低了获取垄断利润的能力而引致的贬值。经济性损耗（贬值）在于无形资产外部环境因素的变化，这是一项特殊的损耗。27.无形资产价值（既可总价计量，也可从价计量），不同的价值计量方式下会产生不同的评估技术思路。9/17 专利权的概念、特点及转让方式★28.专利一般包括（发明专利、实用新型和外观设计）。发明是指对产品、方法或者对其改进提出新的技术方案，包括产品发明和制造产品的方法发明。专有技术的概念、特点及价值影响因素分析★29.专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和特有经验。主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸、数据等技术资料。专有技术与专利权不同，从法律角度讲，它（不是一种法定的权利），而仅仅是一种自然的权利，是一项收益性无形资产。9/17 30.一般而言，专有技术具有（实用性、新颖性、价值性和保密性）。专利权和专有技术的评估方法★★31.专有技术评估中的条件百分比的含义相当于（成新率），条件百分比=（剩余使用年限/总使用年限）×100%。32.超额收益R=（使用专利权技术产品的价格P-不使用专利权技术产品的价格P）×销售量Q×（1-所得税率T）33.专利权的评估值=超额收益×（1-所得税税率）商标与商标权★34.我国商标法规定商标注册的有效期为（10年）。35.商标权的价值是由（商标所带来的效益）决定的，带来的效益越大，商标价值就越高；反之则低。商标权评估的程序★★36.商标权评估较多采用收益法，但也不排斥采用市场法和成本法。37.收益法评估商标权主要是分析确定收益额、折现率和收益期限三项指标。38.由于商标的单一性及获取同类商标价格比较困难，使得市场法应用受到限制。39.由于商标权投入产出的弱对应性，即有时设计、创造某种商标的成本费用较低，其带来的收益却很大；因此，采用成本法评估商标权时必须慎重。40.商标权评估按下列程序进行：（1）明确评估目的；（2）向委托方收集有关资料；（3）市场调研和分析；（4）确定评估方法，搜集确定有关指标；（5）计算、分析，得出结论，完成评估报告。著作权评估★41.著作人身权（不能继承和转让），但是著作财产权可以。特许权评估★42.特许权的又称特许经营权或专营权，是指获准在一定区域、一定时间内经营或销售某种特定商品的专有权利。一般分两种：（1）政府特许的专营权：特种行业经营权、垄断经营权、实施许可证制度行业的经营权、资源性资产开采特许权等。（2）企业特许（纯商业性）。商誉及其特点★43.商誉的特点：（1）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。（2）商誉是多项因素作用形成的结果，形成商誉的个别因素不能单独计价。（3）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。（4）商誉是企业长期积累起来的一项价值。（5）商誉没有法定存续期间限制，它只依赖于企业的经营状况。商誉评估的方法★44.商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业的各单项资产评估价值之和。企业整体资产评估值可以通过预测企业未来预期收益并进行折现或资本化获取；对于上市公司，也可以按股票市价总额确定。企业的各单项资产评估价值之和包含各项可确指的无形资产的价值（资产基础法计算的企业价值）。故商誉的评估值=年收益/资本化率-资产基础法计算的企业价值第六章流动资产评估知识点名称内容 流动资产及其特征★1.流动资产是指企业在1年内或超过1年的一个营业周期内变现或出售、或运用的资产，包括现金、各种银行存款、交易性金融资产、其他货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货及其他流动资产。（正确）2.流动资产的特点：周转速度快、变现能力强、形态多样化。3.流动资产评估的基本程序：明确资产评估的目的、确定评估对象、对评估对象进行分析和测评、选择评估方法、评定估算流动资产，出具评估结论。流动资产评估的特点4.流动资产评估是单项评估，它是以单项资产为评估对象进行的资产评估，因此，它（不需要）以其综合获利能力进行综合性价值评估。10/17 ★★5.流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值，在特定情况下，也可以采用历史成本作为评估值。同时，与长期资产不同的是，评估流动资产时无须考虑资产的（功能性贬值因素），而资产的有形损耗（实体性贬值）的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。库存材料评估★6.实物类流动资产：（材料、在产品、产成品及库存商品）。7.企业中的材料可以分为（库存材料和在用材料）。低值易耗品的评估★★8.采用成本法对在用低值易耗品评估时，成新率的确定应根据（实际损耗程度）。9.在用低值易耗品损耗的计算，由于其使用期限较固定资产短，所以一般不考虑（功能性损耗和经济性损耗）。产成品及库存商品的评估★10.产成品评估值＝产成品实际成本x（材料成本比例×材料综合调整系数+工资、费用成本比例×工资、费用综合调整系数）应收票据的评估★11.应收票据的评估价值为票据的面值加上应计利息。其计算公式为：应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间）待摊费用、预付费用和短期投资的评估★12.待摊费用价值只与（资产和权益）的存在相关，与摊余价值没有本质的联系。如果待摊费用所形成的资产和权益已经消失，无论摊余价值有多大，其价值都应该为零。13.待摊费用本身不是资产，而是已耗用资产的反映。待摊费用的评估，一般是按其形成的（具体资产价值）来分析确定。第七章长期投资及其他长期性资产评估知识点名称内容长期投资的概念及其分类★1.实物资产的长期投资指投资方以实物资产方式，包括（厂房、机器设备、材料）等作为资本投入或参与其他企业运营或组成联营企业。2.无形资产的长期投资。是指投资方以自身拥有的无形资产，如（专有技术、商标、土地使用权）等作为资本投入其他企业，组成联合企业。3.证券资产的长期投资。是指通过证券市场购买其他企业的股票或债券（如国库券、企业债券和金融债券）等，以期达到投资于其他企业的目的。长期投资评估的特点★★★4.长期投资评估的特点：（1）长期投资评估是对资本的评估；（2）长期投资评估是对被投资企业偿债能力的评估；（3）长期投资评估是对被投资企业获利能力的评估。5.作为投资者，从总的方面来看，长期投资的根本目的是为了（获取投资收益及资本增值）。6.长期投资的价值主要体现在该项投资的（获利能力）。 长期投资评估程序★7.可上市交易的债券和股票一般采用（市场法）进行评估，按评估基准日的（收盘价）确定评估值；非上市交易及不能采用市场法评估的债券和股票一般采用（收益法）。8.长期投资评估程序的第一步中需要明确长期投资项目的有关详细内容，如投资种类、原始投资额、评估基准日余额、投资占被投资企业实收资本的比例和所有者权益的比例、相关会计核算方法等。9.长期投资评估程序：（1）明确长期投资项目的有关详细内容。（2）判断长期投资投出和收回金额计算的正确性和合理性，判断被投资企业资产负债表的准确性。（3）根据长期投资的特点选择合适的评估方法。（4）评定测算长期投资，得出评估结论。债券概述★10.长期债券投资具有的特点（投资风险较小、收益相对稳定、流动性较强）。11/17 11.在正常情况下，无论是政府、企业或银行发行债券都必须按国家有关规定严格执行。政府发行的债券是以国家财政担保；银行发行债券是以银行的信誉及资产做后盾；发行公司债券的企业通常有较好的发展前景，并由企业资产担保。按照风险大小排序为（企业债券>金融债券>政府债券）。债券的评估★★★★★12.每年（期）支付利息、到期还本的债券评估，采用有限期的收益法，其公式为：式中：P——债券的评估值；P0——债券的面值；Ei——债券在第i年的预期收益（利息）；r——适用的折现率；n——债券年限。13.正常情况下，上市债券的（现行市场价格）可以作为它的评估值。14.到期后一次性还本付息的债券评估：这类债券是指平时不支付利息，到期后连本带利一次性支付。评估时，应将债券到期时一次性支付的本利和折现求得评估值。其计算公式为：式中：P——债券的评估值；F——债券到期时本金和利息之和；n——评估基准日到债券还本付息的期限；r----折现率。15.债券评估的折现率也是由两部分内容构成的，即无风险报酬率和风险报酬率。前者可采用政府发放短期债券的利率、国库券利率或银行贷款利率筹；后者则应考虑发行债券的（企业财务状况、债券到期年限、行业风险等因素）。股票投资概述★★★16.按股利分配和剩余财产分配顺序，分为（普通股、优先股和后配股）。按票面是否记名，分为记名股票和无记名股票。17.股票不仅种类多，而且有多种价格，包括：票面价格，发行价格，账面价格，清算价格，内在价格和市场价格。对股票进行评估，与上述前三种股票价格关系不大，只与股票的（内在价格、清算价格和市场价格）有关。内在价格是一种理论依据，是根据证券分析人员对（未来收益的预测）而折算出来的股票现时价格。18.股票的清算价格取决于（股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低）等因素。上市股票的评估★19.上市股票可以按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。上市股票评估值＝股票股数×评估基准日该股票收盘价非上市股票的评估★★★20.股利增长比率g的测定方法有两种，第一种是历史数据分析法，是在企业历年红利分配数据的分析基础上，利用统计方法计算出股票红利历年的平均增长速度，作为增长率g的基本依据。第二种是发展趋势分析法，主要是根据股票发行企业股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业股本利润率的乘积，确定股利增长率g。21.优先股的评估值=面值×年股息率/折现率22.普通股股票的每股价值=红利/（折现率-增长率）12/17 长期股权投资评估的方法★23.对于股权投资，无论采取什么样的投资形式和收益分配形式，其评估方法一般都应选用（收益法）。24.对于合同、协议明确约定了投资报酬的，可将按（规定应获得的收益）折为现值，计作评估值。对到期收回实物资产的，按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的价值，计算评估值。对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他间接经济利益的，可尝试测算相应的经济收益，折现计算评估值；或根据剩余的权利或利益所对应的重置价值确定评估值。明显没12/17 有经济利益，也不能形成任何经济权利的，按零值计算。其他长期性资产及其确认★25.长期待摊费用是指企业已经支出，但摊销期限在一年以上（不含一年）的各项费用，包括（固定资产大修理支出、租入固定资产的改良支出）。26.评估标准：在评估基准日后能为（新产权主体带来利益）。27.其他长期性资产（未来可产生效益的时间），应作为对其评估的主要依据。第八章资源性资产评估知识点名称内容资源性资产的概念和特征★★1.资源性资产的经济属性：（1）具有使用价值。（2）价值能够以货币计量。（3）具有可收益性。2.狭义的资源是指自然资源，包括矿产资源、森林资源、土地资源、水资源等。3.资源性资产的自然属性：（天然性、有限性和稀缺性、区域性、生态性）。资源性资产的分类★4.按自然资源再生产特点分：（耗竭性/非耗竭性资源资产）。（1）耗竭性资源资产主要指那些经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量会明显减少的不可再生的资源，比如矿产资源、石油等。（2）非耗竭性资源资产是指在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用的资源。非耗竭性资源资产又可分为三种：（1）恒定的非耗竭性资源。这些资源不受或基本不受人为因素的影响，具有恒定特性，如气候资源和海洋动力资源。（2）可再生的非耗竭性资源。在人为因素的干预下不会发生增减变化，虽然数量在一段时间内减少，但可以恢复，如生物资源。（3）不可再生的非耗竭性资源。如土地资源，只要合理利用，就可永续使用;如果不合理开发，就会造成沙化、盐碱化、荒漠化。5.按照资源的性质分为:（环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等）。按自然资源在地球层位分为:（地表/地下资源性资产）。按经济用途分为:（生活资料性/生产资料性资源资产）。资源性资产的价值构成理论上应包括（租金价值和追加劳动产生的价值）两个部分。资源性资产评估的特点★6.资源性资产评估的主要特点：（1）资源性资产价格是自然资源的使用权价格。（2）资源性资产价格一般受资源的区位影响较大。（3）资源性资产评估遵循自然资源形成和变化的客观规律。森林资源资产的概念及特点★7.森林资源是一种可再生的自然资源，包括（森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物）。8.森林资源资产的特点：（1）经营的永续性；（2）再生的长期性；（3）分布的辽阔性；（4）功能的多样性；（5）管理的艰巨性。9.林木资产目前主要的评估方法有：市场法，包括木材市场价倒算法、市场成交价比较法；收益法，包括收获现值法、年金资本化法；重置成本法。13/17 矿业权资产评估的主要方法★10.矿业权资产评估的主要方法：（1）折现现金流量法；（2）折现现金流量风险系数调整法；（3）勘查成本效用法；（4）可比销售法。第九章企业价值评估知识点名称内容企业价值及1.如果企业的资产收益率与社会（更多的是与行业）平均资产收益率相同，则单项资产评估汇总确13/17 企业价值评估★★★★★定的企业资产评估值应与整体企业评估值趋于一致；如果企业资产收益率低于社会（或行业）平均资产收益率，单项资产评估汇总确定的企业资产评估值就会比整体企业评估值高；反之，如果企业资产收益率高于社会（或行业）平均收益率，整体企业评估值则会（高于单项资产评估汇总的价值），超过的部分则是企业商誉的价值。2.从企业价值评估定义可以看出，企业价值表现为：（1）企业整体价值，即企业全部资产价值。（2）股东全部权益价值，即企业全部资产价值扣除负债以后的价值。（3）股东部分权益价值。股东部分权益价值作为股东全部权益价值的一部分，从数量上来说，并不必然等于股东全部权益价值与股东持股比例的乘积）不必然等于就说明既有等于的情况也有大于小于的情况，可以等于、高于或者低于股东全部权益价值与股权比例的乘积。注册资产评估师（评估股东部分权益价值）时，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。3.整体企业价值评估与单项可确指资产价值汇总的主要区别：评估对象的内涵不同、评估结果的性质不同、反映的评估目的不同。4企业不同于其他资产的一个重要特征是（整体性）。企业价值评估的范围★★★★★5.企业产权权力所能控制的全部资产均属于企业价值评估的（一般范围）。6.企业价值评估范围中，具体范围即（有效资产范围），一般范围大于具体范围。具体范围是在评估的一般范围的基础上经合理必要的重组之后的评估范围，不是从法的角度界定的。7.资产重组对价值评估的影响：资产范围的变化。资产负债结构的变化。收益水平的变化。8.企业价值评估的一般范围及其界定依据：一般范围即企业的资产范围，这是从产权的角度界定企业评估的资产范围。从产权的角度，企业评估的范围应该是企业的全部资产，包括企业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权权利所能控制的部分：如全资子公司、控股子公司以及非控股子公司中的投资部分。在具体界定企业评估的资产范围时应根据以下有关资料进行：（1）企业提出资产评估申请时的申请报告及上级主管部门的批复文件所规定的评估范围。（2）企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。企业价值评估的程序★9.企业价值评估一般可以按下列程序进行：（1）明确评估目的和评估基准日；（2）明确评估对象；（3）制定比较详尽的评估工作计划；（4）对资料加以归纳、分析和整理，并加以补充和完善；（5）根据资产的特点、评估目的选择合适的方法，评定估算资产价值；（6）讨论和纠正评估值；（7）产生结论，完成企业价值评估报告。10.企业价值评估中，评估基准日一般选择（某一结算期终止日）。14/17 企业价值评估中收益法的应用形式★★★★★11.递增收益折现法适用于评估（生产经营稳定增长的企业）。12.正常净利润=（净利润-营业外支出+补贴收入）×（1-所得税税率）13.年金资本化法适用于评估（生产经营比较稳定的企业）。企业评估值＝A/r；A——企业年金收益；r——资本化率。14.有限期间收益折现模型：计算公式为：14/17 企业收益及其预测★★★★★15.预测企业未来收益应遵循以下原则：（1）企业预期收益的预测必须以企业现实存量资产为出发点，（2）不能以评估基准日企业的实际收益为出发点，是因为实际收益往往受到偶然因素的影响，而这些偶然因素在企业未来经营中很可能不复存在。企业价值评估的收益预测的基础，应是正常经营条件下的正常收益。（3）新产权主体的进入可能会改变原企业资产的收益，这种贡献或影响是否在预测企业未来收益时考虑，取决于企业价值评估所确定的价值类型是市场价值还是投资价值。16.当被评估企业属于综合实力型，开发能力和管理能力较强，原材料供给和产品市场也可得到保障，企业在过去5年内一直处于持续增长的状况，而且企业销售量和收益增长的前景也比较明朗时，比较适合预测企业未来收益的方法是（现代统计法）。17.如果在一个会计时期应收款增加，现金流量就会（低于净收益），而如果应付款增加，现金流量就高于净收益；反之，情况就相反。18.根据企业主导产品寿命周期的特点来评估企业收益的增减变化趋势以确定近期收益的预测方法是（产品周期法）。19.在企业整个存续期间内，其净收益与现金流量在数额上是（相同的），但在某一会计期间，金额上则会有差别。20.企业价值评估收益预测的方法包括（综合调整法、产品周期法和现代统计法。现代统计法可以分为时间序列法和回归分析法）。21.现金流量与净收益之间的差异越小，净收益的现金含量越高，企业净收益的（收现能力越强）。折现率和资本化率的估算★★★★★22.用累加法估算折现率的思路是：企业在生产经营过程中总要面临（经营风险、财务风险和行业风险）。经营风险主要指在经营过程中，由于（市场需求、要素供给，以及同类企业间的竞争）给企业未来预期收益带来的不确定性影响。财务风险主要指在经营过程中资金周转、资金调度，以及资金融通中可能出现的不确定性因素而影响企业的预期收益。行业风险主要指企业所在行业的（行业性市场特点、投资开发特点，以及国家产业政策调整）等因素造成的行业发展不确定给企业预期收益带来的影响。23.当企业的资金来源主要由长期负债和所有者权益构成时，加权平均资本成本模型法的计算公式为：折现率=长期负债占总资本的比重×长期负债成本+权益资本占总资本比重×权益资本要求的回报率；长期负债资本成本=筹资总额×利息率×（1-所得税率）/（筹资总额-筹资费用）权益资本要求的回报率=无风险报酬率+风险报酬率；风险报酬率=（社会平均收益率-无风险报酬率）×β24.折现率和资本化率的估算方法一般包括：(β系数法、风险累加法、加权平均资本成本模型）。25.折现率和资本化率确定的原则是折现率和资本化率不低于安全利率；折现率和资本化率应与收益额口径保持一致；折现率和资本化率应参考同行业平均收益率而定；折现率和资本化率在本质是相同的，只是适用条件不同。15/17 第十章资产评估报告知识点名称内容资产评估报告的类型1.单项资产评估报告就是以单项资产为对象所出具的评估报告，如无形资产评估报告、机器设备评估报告、房地产评估报告等；整体资产评估报告则是以整体资产为对象所出具的评估报告，如（企15/17 ★★★★★业价值评估报告）等。2.限制性评估报告、简明性评估报告、完整性评估报告的主要区别在于（报告所提供内容和数据的繁简，即所提供信息的详细程度不同）。3.根据提供内容和数据资料的繁简程度（美国《专业评估执业统一准则》中），评估报告可以划分为（完整评估报告、简明评估报告和限制评估报告）。限制性评估报告与其他评估报告的差异在于部分资料和数据只体现在工作底稿中。4.资产评估按工作的内容可以分为正常评估、评估复核和评估咨询。相应的,资产评估报告也可以分为（正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告）。按照评估基准日的不同，资产评估报告可以分为（追溯性评估、现值性评估和预期性评估）。5.追溯性评估是指（需要确定过去价值的评估）,即评估基准日早于报告日。6.（现值性评估报告）为评估基准日与报告日期相同（或接近）的评估报告。7.（评估咨询）主要是对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。8.需要确定资产未来价值而出具的评估报告属于（预期性评估报告）。9.对其他评估师出具的评估报告进行评判分析后出具的报告是（评估复核报告）。资产评估报告的作用★★10.资产评估报告的作用表现：（1）为被委托评估的资产提供作价意见。（2）反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。（3）对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。（4）建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。资产评估报告的基本内容说明★★★★11.一份合格的资产评估报告应至少包括:（1）说明拥有被评估资产的公司或权利人的名称。（2）说明资产评估的对象和范围。（3）说明评估目的和基准日。（4）定义价值类型。（5）列出评估方法及其重要参数确定依据和过程。（6）说明评估结论。（7）重要的声明。12.资产评估报告中说明被评估资产的拥有者或权利人名称是为了（准确描述资产的归属）。13.评估过程进行的前提之一是评估目的，准确地描述评估目的，本身界定了（资产评估结论的含义边界）。评估基准日应根据经济行为的性质由（委托方）确定。16/17 资产评估报告责任制度★★★★14.项目负责人着重从自身基本职责和操作实务的角度审核评估报告，具体要求说到：重点审核评估结果，对报告所列各类资产和负债以及总资产、净资产的评估依据、评估价值认真进行审核，保证（评估结果的科学性、准确性、客观性、公正性、有效性）。15.评估报告的具体要求：（1）项目复核人要在项目负责人初步审核的基础上，对已初步修正的评估报告再次就以上审核内容进行审核。（2）对评估报告的审核，要结合审核评估说明，保持二者的一致性，防止初审后再出现错漏之处。（3）项目复核人审核的关键之点也是评估结果。要从保证评估结果的可靠性、准确性出发，着重审核报告所列各项数据，特别是评估结果，即报告最后向委托方报告的本项目的评估价值。在审核中，必要时应对报告所列各项数据着重重新审核、计算，以求万无一失。（4）对评估报告的文字等进一步审核、改正。16.应当着重从政策上、原则上、业务规程执行和评估结果的科学性上把关的是（评估机构法定代表人）。17.根据《资产评估报告签字制度（试行）》的要求，（注册资产评估师、项目负责人、项目复核人、法定代表人）应分别在资产评估报告书上签字，承担相应的责任。18.项目负责人着重从自身基本职责和操作实务的角度审核评估报告，重点（审核评估结果），而不是文字语法问题。16/17 委托方对资产评估报告的运用★★★19.委托方对资产评估报告的运用主要体现在：（作为企业进行会计记录的依据、作为支付评估费用的依据、作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料、作为产权交易作价的基础资料）。20.委托方在收到受托评估机构送交的正式评估报告书及有关资料，可以依据评估报告书所揭示的评估目的和评估结论，合理使用资产评估结果。不可以根据自身需要而定，也不可以供利益相关方使用，更不可以公开出版。21.委托方对评估报告的运用主要体现：作为产权交易作价的基础材料；作为企业进行会计记录的依据；作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料；作为支付评估费用的依据。22.委托方对评估报告作为企业进行会计记录的依据时，按评估值对会计账目调整须由财政部门批准。资产评估管理机构对资产评估报告书的运用★23.资产评估管理机构通过对资产评估报告书的运用：大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平。对资产评估结果质量进行评价。还能为国有资产管理提供重要的数据资料。24.资产评估管理机构主要运用资产评估报告（对评估机构进行行政管理和行业自律管理）。25.资产评估管理机构使用资产评估报告的主要目的是（了解与评价资产评估质量）。第十一章资产评估准则及行业管理知识点名称内容我国资产评估准则体系★★★1.基本准则为（第一层次），执业准则（各类具体准则、评估指南、指导意见）和职业道德准则为第二层次。2.（程序性准则）是关于资产评估机构、资产评估专业人员通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括资产评估程序、资产评估委托合同、资产评估档案、资产评估报告等。3.（实体性准则）针对不同资产类别的特点，分别对不同类别资产评估业务中的资产评估机构、资产评估专业人员执业行为进行规范。4.（资产评估指南）包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对资产评估中某些重要事项的规范。中国资产评估准则体系中由财政部发布的准则是（资产评估基本准则）。资产评估业管理模式★★★5.我国资产评估较为理想的管理模式是（政府监管下的行业自律管理）。6.行业自律管理有利于行业水平提高，但行业自律管理有时会因（与政府缺乏沟通、缺乏政府制约）而对社会经济产生不利影响。我国资产评估业管理的历史沿革7.我国资产评估管理由政府管理开始向行业自律化管理过渡的标志是（中国资产评估协会的成立）。8.使我国资产评估行业走上科学化、规范化操作新阶段的标志是（《资产评估操作规范意见（试行）》颁布实施）。我国资产评估管理由重视机构管理、项目管理向注重资产评估人员管理转变的标志是（实行注册资产评估师制度）。17/17 ★★★9.中国资产评估协会成立于（1993年12月）。我国第一部对全国的资产评估行业进行政府管理的最高法规是（《国有资产评估管理办法》）。17/17