前瞻“十三五”房地产：“疯牛”变“慢牛”

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1、分析人士指出，房地产市场未来虽然仍有很大的需求以及增长空间，但已基本告别了过去的“疯牛”增长态势，进入“慢牛”的“新常态”。有业内人士甚至预测，“就算全面取消限购，房地产也难像5年前那样疯狂”最近一段时间，尽管北京、上海等一线城市阴雨连绵，但这些城市的房地产业却“重见阳光”。国家统计局的最新数据显示，6月份房价环比上涨城市个数和幅度均在增加。市场机构的研究也显示：楼市已经走出近一年的低谷，随着销售回暖，“库存”数据已经连降四月。上海易居房地产研究院近日发布的《2015年6月新建商品住宅库存报告》也认为，目前去库存周期已经脱离了高位水平，预计下半年去化周期还将

2、继续缩短，房价将稳中向上。多年来，房地产业被视为助力中国经济增长的重要组成部分。分析人士表示，随着中国经济步入“新常态”，房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心态，也都发生了相应的变化；未来，房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。“十三五”期间，房地产业或真正从中国经济引擎转变为中国经济的“稳定器”之一。逐渐回归商品属性可以说，中国楼市本轮的变化始于2014年。去年以来，中国房地产市场再一次走到“十字路口”：过往的“狂飙突进”告一段落，多领域“数据拐点”开始出现。数据显示，2014年下半年起，尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能，但行业整体高速增长

3、的时期已经“告一段落”。2014年，全国房地产开发投资完成额为95036亿元，同比增长10.5%，同比增速创过去十年最低水平；商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7%，降幅同样创过去十年最低水平。进入2015年后，多项房地产业政策密集出台：住建部等三部委3月30日联合发布通知，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至两成。同日，财政部等也发布通知，将普通住房营业税免征期由五年改为两年……业内专家普遍认为，新政策并非楼市再次起飞的“助推器”，而是保证房地产市场软着陆的“减速伞”。业内专家认为，新政将显著刺激改善型需求，二

4、手房市场率先活跃，将带动一手房成交量上涨，有利于进一步消化目前高企的库存，为一线城市实现软着陆提供条件。业内专家进一步指出，前几年政府对市场过热的需求进行行政干预，这个干预从目前的结果来看打破了市场预期，让楼市似乎变成了“政策市”和“心理市”。过去十年间的中国楼市，供需关系失衡，限价、限购和限贷政策屡屡失灵，进一步加剧了购房者的预期，导致房价越调越涨。然而，此次超出预期的利好政策并没有引发一线城市楼市再度暴涨。“新政不是刺激，而是解开了束缚已久的刚性需求和改善性需求，作为房企，目前策略还是以抓住机会去库存为主，谁涨价谁的房子不好卖，”越秀地产副总经理伍岳峰说

5、。有分析认为，开发商不敢提价，这或许标志着持续了十年之久的北上广深楼市“搏傻游戏”或将就此终结，楼市在告别“心理市”后，将进入一个相对平衡的理性博弈期。专家认为，在供需关系相对平衡的情况下，房地产将逐渐回归其商品属性。深圳市房地产研究中心主任王锋就表示，随着政府调控思路的转变，稳定住房消费、逐步放开行政性限购等政策的出台，开发商和购房者的心理已经趋于成熟，楼市告别“心理市”，从而进入一个较为长期的依托市场本身规律的理性博弈阶段。行业增速平缓趋势难逆转有分析认为，当前，中国正处在经济动力转型期和衔接期，房地产、制造业等“老引擎”动力在减退，新的动力将通过大众创

6、业、万众创新激发出来。但在当前以及未来较长时期内、新老引擎还未完全衔接之前，房地产业仍将是中国经济的支柱产业。不过分析人士指出，房地产市场未来虽然仍有很大的需求以及增长空间，但已基本告别了过去的“疯牛”增长态势，进入“慢牛”的“新常态”。分析人士判断，房地产行业增速趋于平缓，且这一趋势不可逆转。有业内人士甚至预测，“就算全面取消限购，房地产也难像5年前那样疯狂”。这主要是基于以下两点判断：一是国内需求结构发生变化。民生证券研究院宏观经济研究员朱振鑫测算，目前中国20岁至29岁人口占比约为17%，而未来十年这个数字可能降至10%左右，适婚人口比例的下降，将导致

7、住房需求的减少。此外，有统计显示，目前中国的人均住宅面积在33平方米左右，虽然明显低于美国的67平方米，但已接近大部分发达国家，远高于一些新兴市场。比如，英国是35.4平方米，日本是36.6平方米，韩国是26平方米。香港地区则仅为15平方米。二是市场供求关系发生变化。北京市房地产业协会秘书长陈志说，很多房地产商乐于将市场需求定义为“刚性需求”，这在当前房价水平下，已经发生了变化。以北京等一线城市为例，确实有很多需要改善居住条件的家庭，但缺乏支付能力的居多；还有很多年轻人选择了租房来代替买房。这些都表明，住房需求不见得一定是“刚性需求”，开发商盖的房子也不一定

8、总能卖得出去。把房子做精更重要在接受采访的开发商看来