理解住房公积金新政：短期提振与长期透支

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1、导语：中国楼市再迎宽松政策。8月31日，住建部、财政部与央行发布通知称，拥有1套住房并已结清购房贷款的二套房公积金最低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起执行。住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知建金[2015]128号 各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委)、财政厅(局)，新疆生产建设兵团建设局、财务局，中国人民银行各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管

2、理中心：为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。本通知自2015年9月1日起执行。 中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国财政部中国人民银行2015年8月27日  解读：短期提振与长期透支此举意在刺激有需求的购房者入市，降低

3、开发商库存，提振经济。不过这一政策此时出台，或许与3月的楼市新政热度减退有关。齐鲁证券分析师罗文波在点评中写到：步入三季度，经济形势更加错综复杂，面临来自各个方面的下行压力。从7月固定资产投资数据来看，累计增速下滑0.2%，而房地产投资增速下滑0.3%，延续2013年以来的下行趋势。我们看到自“3.30”房产新政颁布以来，商品房销售情况明显回暖，一线城市交投更是火爆，深圳、上海等城市房价再上一城，形成量价齐升的局面。但下游销量的显著回升并没有顺畅传导至投资端，尽管销售面积增速于今年2月见底回升，开发资金与新

4、开工同比亦于3、4月份左右开始回暖，而“新开工-投资”环节的景气度传导却迟迟未能完成。投资周期尚未启动，销售情况又生变化。虽然7月的销售与融资情况尚属乐观，但从高频数据来看，8月份房地产交投火热的现象似乎有所改变。首先，商品房周度销量回落，由7月份70-80%的增速峰值稳定下滑至8月末的20%左右；其次，房企拿地积极性有所下降，8月土地成交增速始终在-40%左右徘徊；最重要的是，库存去化速度随着销量的减少而显著减缓，存销比由7月中旬的35反弹至8月下旬的48，如果现有库存无法得到有效消化，对新开工乃至投资分

5、项的拉动则更加不可期。高频数据所传递的种种信号表明，3月份房地产新政的拉动作用已经在逐渐消退，房地产消费并未产生新的内生动力，如果要维持楼市的前期增长，需要新的政策进行进一步刺激。如此一来便可以理解，在此前政策效应边际性递减之时，本次新政的出台有望再次提振销售，从而加快投资项企稳复苏，等到房地产投资触底回升之后，整个产业链传导将更加顺畅。然而，“政策层频繁推出托市新政，在短期刺激的同时对长期需求亦形成透支。”罗文波指出。他具体指出：去年三季度以来，楼市政策扶持的范围由首套房扩展到无贷款二套房、再到有贷款二套

6、房，有置业需求的居民在政策的鼓励下将大概率提前实施购房计划，但3月末力度如此大的新政（除降低首付比例外，还包括缩小营业税征收范围）对楼市的提振作用也仅仅维持了四个月左右即现出疲态，迫使相关部委不得不接力刺激，那么这一轮地产小周期结束之后又将何处寻找增长点？我们对此并不乐观。