河北唐山南湖宝升昌房地产商业计划书

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商业计划书南湖城市中央生态区商业步行街+低密度住宅+度假酒店项目唐山宝升昌房地产开发公司

12009年3月

2唐山，它很骄傲河北唐山（东部沿海城市）:2008年GDP排名高于珠海、汕头、厦门、温州等知名城市,全国总排名第19位，中国地级城市第4位今河北省经济中心，全省GDP连续排名第一；力全力建设全国第一个科学发展示范区，被胡锦涛总书记誉为“黄金宝地”。弋全国第一个荣获联合国“人居荣誉奖”：个联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”；个中国50家投资环境诚信安全区；个2008年中国最具幸福感城市第五；弋荣膺“2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”称号（2007年）;今未来10年世界一流的生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市;

3BS©生开昌融资计划书目录一、公司介绍4二、项目分析6三、市场分析12四、管理团队90五、财务计划94六、融资方案98七、摘要100八、相关附件101

4一、公司介绍唐山宝开吕房地产开发有限公司足家极具发展潜力的专业性房地产开发企业,注册地址：唐山市路南区潮海东西街9号,资产总注过十亿元.成立之初便以“专业、诚信、勤侪、创新”为经营理念,彤定不移地为客户创培价值、为员I：创造前途、为社会创造繁荣.推行科学严建的管理体制,整持枳极热忱的为客户服务。（详见附去）公司现行员1138人,95%以上为大学专科以上学历.具有专业技术职称的在职员I75人,WL平均年龄32岁.公司设立董事会作为公司决策机构，实行前步执行经理负班制.下设母介办公室、财务部、开发部、I：程部、营销部等部门及各地区项目部.公司自成立以来,先后在唐山市路南区、开平区、丰阳区、深县、迂西县、芦台经济开发区等区县.通过土地招拍挂、企业转让、介作开发等多种方式,取得恃开发上地1200多市.目前.迁西在建6万平方米“崇忠新城”、深U55万平方米-事果家园”项II己外形象进度至：层.2009年F半年.迁西县四星级酒店、高端住宅、现代商业的25万

5BS«宝升岸平方"清泉里平改项目”将全面开工;路南区新华西道标志性景观建筑,26层100米高的6万平方米商业综合体“渤海文化大财项H”也将T下华年开匚・未来三年内,陵计总开LM：达到150万平方米,营业额便计超过15亿元.同时,宝开昌与省内其他商业银行作为发起行的“中唐村镇银行”正在迁西U枳极笫需.注资亿元成立该股份制府业银行,依托唐山强劲的经济发展於势.全面涉足金融领域。公司法定代表人户健,乐35岁,毕业下大连轻工业学院,房地产策划师.目前就读F北京清华大学EMBA大学期间选修了［民建、L业装潢设计等多个学科,为以后的发展“下了।依实的总础。通过公司•:年的发展经营.以快速、稳健的步伐和对市场的锐意开拓,使公司在市场同行业中麻得了极好的口碑.户健先后获得“全国商品交易市场系统优秀管科齐”、“唐山行年创业之星二“路南区青年五四奖章”、“路南区安全生产先进匚作者”等荣誉称号.现担任“唐山市政协委员”“路附区人大代衰”、.唐山市青年商会副会长”、“唐山市青年联合会常委”“唐山市房地产业协会理事”等社会职务.公司能守审时度势,把握时尚潮流,带轴全体员［齐心协力,勇丁开拓,与多方相关专弗格切介作,共谋发展,建立了一支高素质、高效率的专业化房地产精英团队。我们的资产管理乘承贸的专业精神将会取得优秀的业绩。宝升昌，全面承钱国际文明居住标准的深遂人文生态内涵•堆川区域地产行业然坦地位,怀拥塞情壮志,正在大步向集技术密集与资金密集「一体的房地产专业服务体系的方向迈进,力争早筑人居新时代!

6•项目名称唐山市南湖“生态商业步行街+低密度住宅+度假酒店”顼H•地理位置项目选址位丁•唐山市路雨区南湖北岸.东至华岩路向南能忡，西至卫国路向南延伸，北至用新西道，南至南湖北岸环湖路，读地块北临唐山佃统旺街一南新道,南临91平方公用.的阳湖风战区，雉踞整个南湖风景生态区的武要龙头位置,周边生态环境优美,绿树成荫.地块与两湖之间为纯生态天然湿地公园,为整个唐山目前市场空白的潮景项目.（详见附去）•项目建设规模—目总占地面积339I谨.规划建设低窄里住宅113390«\商业336304m\物业及其他公建30666.总建筑面枳4527601・建筑密度37%,

7容枳率2.0・绿化率30%・（详见附去）

8路步行街、北京卜府井步行街等.Bse宝升昌•项目特点南湖“生态商业步行街+低密度住宅+度假酒店”项目是加山市政府大厂而湖生态城建设规划的青要项H之一.集多元化生态商业步行街、别里、花网洋房居住区以及五星级亲湖度假酒店等商务、旅游、休闲、娱乐、居住功能为体的大型城市综合体项II，充分体现自然和生活的和谐统一。(1)多元化生态商业步行粉:商业步行街是一座城市的“田口”和“名片”,它具有巨大的商业价值.它不仅创造了一种安全、舒适的购物环境,同时给城市的现代化带来了新的周念从而推动了城市的发屣.因而成为城市商业形态的求娈模式。如知名的上湖南京本区域分布在地块纵向中轴线先烈路东停.占地120亩,主要业态为大型商场、超市、百货、二线品牌专卖店及小型商业店铺.设计采用超流的动感流线理念,由高至低,从外及内,利用々间及道路的只活设计及生态环境的•机结合,加上各种业态的介理公布,形成一个完美的商业购物生态体系.

9多元化商业构成木坝”将突破唐山现行的单一经营的传统模式。融购物、休闲、娱乐、餐饮等多种服务功能了•一体,较好的顺应不同消费层次多元化的消费需求.我们将启用多个大型标介性商场并存.流线壁南业街穿插其中的设计理念，多元化的业态布局.良好的商业体系,必将吸引众多商家的投资与人群的聚集性消费.从而必终形成由南湖区域辎射全市的而效旋商业生态中心.生态与建筑融介坝II将通过建筑体型特点、建筑外观生态材料的运用,结合适宜的建筑技术手段和现代科技F段,本若“百年旺铺”的标准建设欧式商业步行街,依托南湖区域特仃的自然环境打造出建筑掩映F绿树之中的氛I比(2)低密度住宅：低密度住宅是指建筑客枳率不大于

100.9或套密度不大于3.5(套/1000T-方米)且整数在四出以卜的住宅.受70年代唐山地震影响.考虑居住的安全性和舒适性,唐山大多数客群需求均以低矮住宅为主.尤贝是临湖住宅更是市场抢购焦点且无产品供应。本区域位F•本坝H中心纵线先烈路四例,占地170而.规划设计产品分别为风格独特II影显作出的亲湖别艰和观景花园滓房，利用自然。人为的完美结合.为高端客擀打造•个静温、清雅、天然的居住学受环境.亲湖别事区南临天然湿地公阮I，生态.赠静，区域内设计将湖水引入居住区.形成唐山独一无二的自然小区内流水系,大面枳绿地植被、珍稀树种、花草一成俱全.各种景观、睡里、小品融汇其中.

11BSG宝升昌观景花园洋房也丁别盘区北恻,设计果用入户花园、空中花园、入户电悌、加大观景露行,270度大开间的高品质建筑理念.农产品空间灵活性、舒适性、功能性、休闲件上多元化深层次考虑.同时结合本区域外部生态环境及内部建筑景观,打造唐山后场坡具价值及高性价比的观景洋房。AM域产品N得很强的稀缺性和唯性,此类产品I；前为唐山市高端产品空门点,需求旺盛,为本项目回款及利润提供有利保证.(3)度假酒店：根据南湖生态城未来发展趋势及周边配售规划,号虎到本区域为唐山市甚至河北省未来核心旅游区之,,拟规划在东圉他临湖区域开发度假酒店类产品,木区域占地50市•主要业态为度假酒店及相关配套产品,包括各类高级会馆、茶吧、俱乐部、会议厅、休闲中心等.

12设计引进纯欧式建筑风格及内部中四结介的建筑理念,在酒店装修、花套、功施、服务、管理各方面都完全按照国际五星级标准打造，为整个泡湖生态旅游区提供超•流的纯生态度假积地,同时.源源不断的旅游客群及本区域内部高端客相叮而业人流,为度假酒店的可持续性经湃及可观性利润提供了〃利保障.•土地权属由T・本土地被列为河北省前点规划建设项目.戢评为唐山市最具价值及升值潜力热上之一，因此是II前唐山市开发企业竞争热点.通过我们应山宝开昌房地产开发有•限公司全公司日夜努力,齐力协作.团结奋进,或终通过挂牌招标取得本上地开发权：地类（用途）为而住用地：使用权类型为出让.•项目实施进度本项目建设期为5年.第2年开始销为、第5年开始出租经营.整个项目的

13计算期为14年。第1、2年以住宅类为主先行开发铺你为拢个项II周期的资金流转提供有利的前期保障.第3、4年以商业开发为主，与南湖整体规划速度相同步.较好的规避有商业无人气的不良局闿影响,为后期企业及股东利益作充分考虑，第5年商业项目采取半数销件,半数出租经营的向业经营理念,通过国际性大公司专业管理运营,实现本项“商业价值利润的员大化,最终为企业及股东必得圾佳的经济利蔽.三、市场分析宏观经济分析1、城市简介唐山.是3具有百年历史的沿海电I：业城市。宙山市地处环渤海湾中心地带,南崎渤河.北依焦山.东与秦皇岛市楼壤.西与北京、天津毗邻，足联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其求要的走廊。唐山市是河北省经济中心，同时也是未来发展前景被好的一个城市.不仅是我以京津唐大都市圈的范暨组成部分,同时也是我国玳要的新型而科技1：业基地和环潮海地区中心城市,中国海运中心之,和东北亚重要城市,著名的现代化生态城市,现代化国际性港口大城市,被誉为北方深圳!

14唐山一中国华北两大经济圈交叉嗔要要嘉现括2市6U6区和6个开发区（管理区、1业区、园区》.总面枳13472平方公里,人口72941万（2008年）.市区面枳3871平方公里.人口约310万：唐山地区2008年城市建成区（含县城）面枳的420平方公里（再经过卜年,宙山地区城市建成区可以达到750——800T方公里）•唐山地区城市人口2008年为300万（2020年可达550万，「《，）.府山中心城市2008年建成区面枳为130千方公里.2020年将达到230平方公里.

15唐山是全国发达富裕充满活力的大都市,同时也是我国科学发展的前沿！在2008年中国坡具幸福感城市群众和专家评选中（坪选卜名）唐山市排名第五•唐山市还多次被评为国家园林城市和国家卫生城市及全国文明城市、中国50家投资环境诚信安全区、2006跆国公司眼中瓜具投资潜力的中国城市”称号!改革开放以来.我旭由南到北出现f三次玳要的越.80年代我们记住了深圳:90年代我们记住了上海浦东：新世纪我们将记住唐山!2、历史文化唐山文化底蕴丰厚,人杰地灵.“不食周粟”、“老马以途”、喊维光“改斗”等典故都发生在这里.唐山是中国评剧的发源地.评剧,皮影、乐亭大鼓被誉为“冀东三枝花”,在国内外有若广泛的影响.话东畋是我国现存规模最大、建筑体系用完整的R.家较攫,被列为世界文化迪产：还有长城关玲、景忠山、菩提岛、金银滩、李大钊纪念馆及其故居等众多人文自然景观.现在都lL成为旅游的好去处。唐山饮食属京东菜系.蜂蜜麻柳、棋子烧彷、万见香抗醇等特色小吃久有碑名。这里人才举出,亨誓世界的文学巨匠、《灯樱梦》的作者曹。.芹和脩是唐山丰润人：中国评剧主要创始人成兆才出生在唐山的深南县：中国共产主义运动先夏、中国共

16产党主要创始人之一，大钊的家乡在唐山乐亭必・唐山人民勤劳料愚.唱初不拔,富丁创造精神。在长期革:命和也设中,铸成了开源矿匚“特别能战斗”精神、西铺“穷棒子”精神、沙石峪"当代愚公精神”、还有在抗庭救灾中凝成的伟大的抗疾精神，还有科学发展的“普妃甸精神”.这些都是伟大的唐山人民宝贵的精神财宫。3、城旧环境唐111是震后堀起的新型城市,城市功能分区明确,市政设施配套•环境清新优美，现代化水平较岛。城市自来水普及率、燃气普及率、污水集中处理率、供热普及率分别达到100%.98%、95%和97%,均居全国同等城市强光水平.1990年唐山在全国第一个荣获联介国“人日荣誉奖”,2001年获得联合国“迪拜国际改善居住环埴城佳范例奖”.唐山交通四通八达.与北京联合建设的唐山港京唐港区.已与惘内外130多个港口实现通肮,跣一身全惘港口10强：府山港曹妃甸港区深水码头己全面开I：建设,进展很快,已经到达年吞吐能力3亿吨以上！京哈、京秦、大秦三条干线铁路和京愉、唐秦、京唐三条国道穿境而过,京沈（唐山段）、梅津、唐港、府首.承唐.沿海.迁苜等多高速公路交织成网，环城立体

17互交,构成了ii常使拉的现代化交通网络。现在唐山国际机场也己经投入使用,唐山现在的交通更加便捷,更加人性化!唐山2008年起,以“四大功能区”建设（背妃甸国际生态城、风池新城、；」、空港城）为武点的现代化大规模总础设施建设格局己约形成。唐山苜妃甸国际生态城（唐山与瑞典意大利荷兰新加坡等合作,全国只有上海浦东中英生态城,天津滨海新区中新生态城可以与之相嵯美）力2020年•将翳计投资〃亿元,建成良120万人口的世界流的牛态城市、港口城市、示葩性城市、惘际性城市和环渤海中心大都市，这座由智魅的唐山人民建设起来的国际生态大都ib，回答了未来100年甚至200年后世界城市发展的方向！2008年已经开始实脩路、水、电、讯等配售设施匚程,2009年将完成新城造地15T方公里，缜海大道、曹妃甸行政中心、高档住宅区、各种星级酒店和高规格的体育场德等大批武点项H约50多个（3000亿元）已经加索启动和开口凤及新城规划面积23平方公咽,是具有商务中心、文化中心、金融中心、总部基地等功能的现代化标志性新城区.市政基础设施【程、公建、世界巨头投资的商业及高档

18Bse宅升昌住宅项目2009年进展得如火如荼［——91—.市民中心、休闲度假胜地、在全国有假疝知名度的文化创意国区和生态型示范新城.扩湖I程、环城水系期、遗址公园、环湖㈱观大道，门山绿化、开:国家r山公枕等L理2008年麻已经完工,市民中心、1人文化官'用湖美食城.高档住宅楼、写字楼，E星级大酒店、高科技装得制造业产业园和动漫从地以及平房段现代化楼屋等项目在2009-I3，”始建电空港城规划面积20平方公里,足以高新技术产业、现代物流业、现代服务业等新经济产业为支拽的惘际化、创新型新城，概念性总体规划L1经完成,村注搬迁改造、市政丛础设施建设在2009年己经开始全面启动了。4、城市经济改革开放以来,唐山国民经济和社会8项小业迅速发展,综合经济实力心为增强.由J1976小人地震的隙囚,改革开放初期，唐山处r•边恢复边建设的时期；1986年恢复建设基本完成后,唐山经济发展驶入「快车道，1988年全市国民生产总值实现第一个■番；19gl年实现了第二个翻番；1996年踏入全伉、力50强。2001年生产总值登上「亿元台阶：“十五”期间.全市生产总值年均增长12.7%：2006年国民生产总值达到2361.68亿元：人均GDP329万元,全部财政收入264.29亿元,均居河北

19省首位。1988年,唐山市被国务院批准为沿海对外开放地区.时外开放初步形成r全方位、多层次、宽强域格局.“十五”期间全市累计实际利用外资11.22亿美元。在经济发展的同时,精神文明建设和各项社公事业全而发展，1999年、2002年、2005年先后三次荣获创建全国文明城市［作先进市、1994,1997年、2000年、2003年四次获得全国双拥模范城.1995年获得全国卫生城、1999年、2003年获得全国园林绿化先进城市、2001-2004年获得全国社金治争合洽・工作优势城市等国家荣人民生活总体达到小康水平.2007年,唐山市地区生产总值2769万元，较上年增K17.2%,全市人均地区生产总值37889元.较上年增长13.9%；2008年全市实现地I*生产总值3561.19亿元，进入了国家三千亿元俱乐部.比上年增长13.IX.全杜会固定诲产投寅完成136132亿兀,比上年增长313%,全年实现社会消费品专件总额80976亿元,比上年增长24.8%.全年实现进出口总额91.99亿美元,比上年增长77.2%.全年实际利用外资863亿美元,比上年增长294%,箕中外病（［接投资836亿美元，增K30.2%,全年共接侍国内外游客960.95万人次，比上年增长25.6%,旅济总收入4,98亿元,增长31.4%,全年全部财政收入40582亿元,比上年增长22二%,全年城市居民年人均可支配收入16382元,比上年增长151%：农村居民年人均纯收入6625元,比上年增长13.7%.年末全市总人口72941万人.比上年末增加475万人.K：中市区30553万人,增加1.93万人.

202003-2008年社会固定资产增长情况示意图2003年2004年2005年2006年2007年2008年杜余固定责产（忆元）增长趋势2003-2008年GDP增K趋势200A200B年GDP埔长趋势（亿元）

21BS@宅升昌唐山市2003-2008年居民年人均可支配收入80g20081城中居K第人均可支配植入忸猊（中今：元）5、未来发展目前，册山已经进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设的新阶段,唐山今后的发展面临着作常好的机遇.省委、省政府对唐山的发展寄F厚望,明确要求唐山成为全省经济中心.胡山围绕全面建改小援社会H标,坚持以科学发屣统揽经济社会发屣全局,充分发挥区位、资源、港I」及彻洋优势,抓住酉妃甸〔业M开发建设的空前机遇,解放思想.与时俱进.创新务实,侪明争先,深入实腌外向帝动、科教诺市、城镇化海洋化和可持续发展战略，加快经济结构战略性调整,完善社会主义市场经济体制，优化发展环境,保持社会稳定,全面建设社公主义物质文明、政治文明和精神文明以及生态文明,构建和谐唐山,用持以人为本.不断提岛人民幸福指数,唐山市现在已舒走在了全省的最前列!

22房地产市场分析1、唐山房地产行业趋势分析唐山房地々市场崛起r-2002年兴盛r-2006年,由J•唐山即离北京较近相对地理位五优越受北京影响较大.2006年唐山房地产市场繁荣火爆大量房地产项目狭批,开发商开始向社会公开接受现金预定。2007年对「♦唐山房地产市场来讲可以称得上网伤的年.政府强制调胶市场众多房地产项“纷纷下吟或停止相关手续办理市场一度出现真空现型.炉致二F房交易最迅速攀升交易价格狂飒情况.2008年唐山政府响应河北省政府要求.开始启动三年大变样工程,螭间册山进入了翻大粒地的城市拆迁改造阶段,由「新房建设周期较长所以二手房、W赁交易市场趋好,但受市场观里情绪影响三、四季度二手房成交量有所芸缩,成交价格略仃下滑,2009年随行市场需求积眠过多及全国性EI暧趋势影响，T房在-呼度成交价格明心上扬。

23受城市拆迁改造影响,唐山目前租赁市场价格处r较高位置,历史唐山租依市场均价以居为例月租金8.7-10(/・'之间，|］前庶山相货市场均价以二居为例月租金15.578元/一减幅岛达32X,由F••:级市场E要以投资为目的为主,价格浮动越大表示市场需求也的之增大,租赁市场租金飘开把罂仔以下几种情况：第一.城市大城外来人口涌入：第二.城市大范阐拆迁改造：第三，市场商品房价格过岗：第四,市场商品房开发量较少.II前梅山正处「城市拆迁改造阶段城市大范围拆迂,同时受2007年市场其空现象的影响9致目前拆迁址增大商品房供脚她略少且受房地产市场观望情绪影响所以9致租金狂飘的因素。通过以上分析可以看出口前唐山拆迁改造的部分居民均采用问迁安置的办法进行补偿,也就姑说拆迁原址居民对地缘性考虑较多.似从巾场从供给方面来看.唐山房地产发展步伐尚处「初级阶段,市场竞争还不足很激烈：对「房地产企业来说,通过专业化程度来提升经济效益的乐力还

24不足很大,从而对本地H的开发提供了一个R好的市场*础.2008年河北主要城市建成区在售楼盘均价唐山石家庄保定张家口从经营方面来讲,房地产市场细分的程度不高,不同区位、不同档次的住宅坝口没『明确的项目定位,更没有•严格的客户细分•展至在房地产销售价格上呈现出“同行共议”的定价趋势1同区域在倍英日的销售均价和项目档次几乎都处「•同一区间；市场的规范化程度不高,与房地产相关的一稣配套措施尚不健全，营销执行乏力等均反映出唐山房地产市场专业度有恃提高.目前房地产的销生价格和所时应的产品、服务等严垂的不匹配,从产品和服务等的角度来看唐山市场还仃很大的发展空间,现阶段价格的波动是市场理性的网归,向追求产品的楮致和满足齐户的多方面需求才是追求利润和提升价裕的根本,才能在日趋冷静消费的市场环境中稳步去化.

25BS«宝升岸综合上所述，结合唐山经济情况分析，以及唐山目前房地产项目和唐山二手房交易市场的发展以及判断；上未来唐山房地产市场发展将在一段时间内延续这种不规范状况；上价格方面受环渤海经济圈未来发展潜力的影响和供需矛盾还将继雄保持高位价格।上从市场产品角度讲产品更新速度较慢，符合市场发展需求的产品较少，但随着唐山城市化进程的加快，市场空白较多，唐山房地产市场今后具有一定的长远发展潜力.2、整体市场运营情况1)房地产开发投资完成情况2008年1-10月份唐山第三产业完成投资321.07亿元.网比增长8.7乐房地产开发完成投资75M亿元,增长366%』中房地产开发完成投资占唐山市第三产业完成投资的23.4即可见唐山目前城市房地产开发状况良好,其原因主要是由丁城市日前城市处:整体拆迁娟阶段,所以未来房地产市场开发状况将持续看好.2)2008年计划土地市靖供应■一一事住房用地258公班•我中，普通商品房项目用1峨Hr■中村平改项目用地52公顷.危旧房改造项目用地W7公顷,双限房迎I目用地8公顷:供应保障性住房刖地15公叽3)2008年计划住宅市场供应量

262008年，也设商品住房5.22万金.建筑面积45二万平方米；建设保障性住房0.98万套,建筑面枳576万平方米,犬中,经济适用住房067万套.建坡面枳41万平方米,廉租住房0.19万套,建筑面枳6.5万平方米.4)唐山未来市场计划供应量2009年,建设商品住房2.96万套,建筑面枳25652万平方米:建设保障性住房089万套,建筑面枳51.88万平方米,扎中,经济适用住房0.75万套,建筑面积15万平方米，廉租住房0.14万套.建筑面枳688万平方米.2010年至2012年,康设商品住房7.04万恋,建筑血枳61118万平方米:建设保障性住房2.3万套,建筑画枳110万平方米,K：中.经济适用住房L9万%.建筑面积120万平方米,廉租住房0.4万告.建筑面积20万平方米.5)2008年目前市场供应根据市调数据统计风及城、高新区、中心区、旧城区的在仰顶H供此量以及在售项目后续供应量统计后制得下去.瑁目名称目前开发・已督面积可怡而枳朝余置28,年计划供鹿,5610461613香木林to181442212桶相大道191183389景春0林556184.513537617*港110415101.568511.5东方做座12.910642.969瑞景国际4.74.74.30.4004天元困际221.50.5005件旗・湾1010010010

27H窣城7.27.252.202.2

28金色桃城2.8282.60.2002尚品名都2210461218育年忙2.32.30.3202网筋居11.5115011.5011.5景春御苑16161.30.3003合计587.61606955651227114.5现阶段巾场供应分析（万片）口一■，，口"!」，口『「，（此数据来源r房地产相关网站）未来市场凤帆城区域的供附m将继续领先「其他区域,但随岩其他区域项II的后续开发高新区、中心区、旧城区供应小将明&增加,2009年市场供应H114.5万平方米。5）2008—C009年漕在市场供应■：的存卡来唐山城市化进程的加快,城市建设力度的加大.根珞市场调研数据统计2009年内新增可佚得销仰许可证进入市场销仰项日才。东旭花园、高弟花园、百丁里、六湾、金阳华城、金港国际、紫御山庄、荣泰尚都、邦瑞花园,共计销辔面枳72.2万平方米.

29梢削大道、尚品名都、乔木林、膏港小户型产品、块泰翰林、瑞景惘际（洋房）、明掌城期等项”后续产品也将在2009年进行销件.犬中部分项II后期销售面枳将累计到更久之后,加之2009年新开盘项目共计72.2万平方米,预测未来市场投放量为1867万平方米7）房地产交鼻情况200；年，我市中心区商品房ffi悔面枳7973万平方米，存市房交易面积3689万平方米:2008年,我市中心区截品房预倍面枳55.79万平方米,同比减少10.44%：存量房交易面积18.2万平方米，同比减少46.16%；商品住房平均销售价格1356元/平方米,二T•住房平均成交价格1779元/平方米（以上数据来源政府曾计部门）•商品房和.下房成交必萎缩,交易价格比上半年出现了定幅度的1可薄,购房人对市场偿期信心不足.持而现里氛出较浓.

30各区域去化分析（力m'）从刚新城中心区域岛新区域西城区域8）期房项目情况受市场现里情绪影响目前梅山市内俊生前品房均不接受现金陵售,只接受意向签仙,犬主要问腮在r•开发商对市场未来判断不足,对自身财务管理能力不足.分致尚未制定未来合理开盘:价格。通过目前市场情况可以百出揖山房地产正在向买方市场过度。典型个案去化分析（%>

31BS«主升昌9）城市目前人均供应面积根据市调资料数据统计未来盾山市场珞消化凤凰新城、高新区、中心区、旧城区合计111.5万平方米的现仃楼盘后续市场供应他,通过对市场潜在项H的分析数据统计,准篝投入市场的项II总合约72.2万平方米,合计未来2009年唐山房地产市场供N；也为186.7万平方米,按照人口去化理论推少同时人均销竹加积将达到1.24平方米,同类比环劭海经济圈城市天津人口521.7万人均箫倍面枳1.55（城区项目811万平方米）秦皇岛人口人.61万人均销售面枳2.41（城区项目195万平方米）青岛人口239万人均销售面枳133（城区项目320万平方米）烟台人口170万人人均销售面枳1.82（城区项目310万平方米）环渤海经济圈主要城市人均销售面积根据日前数据显示，唐山人均的葛面枳在同类环渤海经济阍城市中人均铺售面积指数较低,所以从长远角度讲未来唐山房地产市场仍有一定发展空间。10,房地产市域泡沫魂■中国房地产市场的泡沫已经破裂,这个泡沫破裂之后其状之惨烈大家已经有目共睹了同时也带给后人无限的深思.这一时期相关研究机构都开始针对泡沫进

32BS«主升昌行相关研究,研究角度分别为房地产价格角度.房地产投资角度、收入角度分别时其进行研究判断。将根据以上三个角度分别对唐山房地产市场进行泡沫测世以来唐山房地产现状、本质、未来发展走势.4房地产价格角度测M■■泡，,济与实体经济保离程度的反映,从衮视来看.泡沫膨胀的程度取决干经济增长速陵和对经济增长速度的假期■,*：伟外济足虚拟约济的囊体.房地产泡沫也是如此,因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较■・实体经济也烧拟经济的囊体.该指标能反映出虚拟经济相对实体经济的偏离度■■般折标值在1以内及「合理范I、1-2泡沫预警：2以上用价也涨泡沫显现07年・山房地产价幡指标.93进入颈警区域通过该［坝研究后我们发现唐山房地产价格明显处「•泡沫预警期的地而阶段,并II仃向史高阶段发展的於势,那么也就是说II前唐山房地产泡沫中价格起到一定的因素。

33Bse宅升昌，房地声开发投资角度测他愫指标是根据投资预期来设计的为判断及令存在对未来房价假期过高而出现房地产投资过热现©殷指标伍在10%以内收卜合印葩M：10%>15%泡沫怅警：15%以上房地产开发投资泡沫&现07年・山房地产开发投费占GDP比■妁为2.2%,仍在合理范国匕通过时唐山房地育市场开发投资角度测址后发现07年唐山房地产开发投资占GDP比童的为2.2%该比富极小虽然JW广介理范国内,但作为一个正在处TW市整体拆迂改造阶段的三线城市来讲该开发植过小将引发房地产价格泡沫.，房地产收入角憧测城

34根据市调问卷数据显示,II前唐山家庭月收入3000—5000元的比市占受访人群的35%,5000—8000元占21%,8000元以上的占6%,受访市民家庭月收入约为：1500元结合以上数据分析,目前唐山房地产市场泡沫上要来源了价格泡沫.但通过恻面角度分析2007年房地产开发总投资八GDP比武较小,证明2007年唐山厉地产投资新微小也就是说火开发M：极小,更加2007年唐山房地产开发出现了其々状态,正因为以上两点因素，致2008年唐山目前房地产价格泡沫的主要原因.因此从开发风险角度来说,删有高端客擀的高端住宅产品更具市场抵抗力。11）市场供应项目销伸分析1U价幡体系分析区域均价（7G/m'）风发新城7333高新区域5844中心区域6815旧城区域1326

35各区域均价（兀/nf）800070006000500040003000200010000通过对目前市场区域价格均价得计算可以得出如下结论：♦KJL城均价高达7333位居四大区域之首，其主襄原因是区域距离远洋商圈较近,H前兆套仍然以远徉商圈为主，因为该地区为唐山设点发展区域之一发展潜力巨大,该区域坝日均为中高档楼盘,所以均价较高。《高新区均价5811元/■',该区域主要为相关产业配套,餐饮娱乐设施为主.房地产市场投放M：较少且以平改地口为主，但未来随若读区域也设的不断成熟，势必将成为唐山房地产发展前沿.S中心区均价6815元/m'H前新开发项目较少,均以2006年期间开发项目为#价格较高仅次r,凤凰城，目前该区域内坝h均进入二期销暂或尾盘销件阶段,随行未来城市格局的变化,南湖生态城的落成,以及该区域内新开项目数M的增加,势必成为唐山最高档住宅M之・.旧城区II前开发项H较少,该区域在售项目只守陶然居但未来推盘量较大.

36Bse军升昌11.2典型项目价懵走势力港价格之势（元/m，）该项目届F唐山较为特殊项目,由F唐山房地产市场2007年年底出现真空现较.牛林200：年12H价格调整幅度最大，差价达到2350兀/■/!随后历地产市场出现观堂态势，2008年5月鹭港被迫价格下调700元,但开发商为了保证企业性体信誉以及后续产品销的情况,所以将价格在维持在6800—6900之间,根据H前后场情况未来该坝H价格将仍保持H前价位.而翠城价格走势（元/nf）BS«主升昌西军城2007年1月开盘,均价1850元起,开盘后销怩状况R好,却无故停：仁容从新封盘，近期该项H推出「约10套左右的期特价房均价3880T

37方米销件异常火爆,经过分析该项目一期尚未销仰完毕,随着二期［程进度的完华谈特价房活动是为了探底市场，并缓解目前资金压力.随者〔程进度的加快后期该坝U邸能还会出现特价房进入市场或义他形式进入二手房市场销仰,该项目可能公采取现房俏性的模式迅速占然市场消化产品*得较高得利润.I婴项目价格我I项目名称梧桐大道网然居尚品名都香木林景春翰林均俳8000385056007500670011.3市场产品优惠政策项目名称优惠政策风周世家次性付款即打九折;均价5：00元/平惚殍馨苑购房界有九二折的优惠，起价7000元尚品名都一次性付款优惠80元东方广场现阶段每千米优惠300.一次性全款每平米再优惠300陶然居次性付款每平米优思200元;起价3850元/平左岸公园首付10万元优惠200元；卜周开始首付10万元优思150元鼎旺国际社区首付50%优惠3%;•次性付款优惠6%BS«宝升昌11前唐山房地产市场出现了相应的降价策略.价格即离需求心理价位越来越近证明房地产开发商已经觉察到了价格影响市场情况,但是由丁项目成本构成不同所以行的珈H价格浮动也不会很大,但可以采用补仓的形势来满足净现值快速

38打羊从而做到滚动开发的目的.11.4价格构成分析根据市调资料必示，梧桐大道土地成本价H前是唐山最高价格每而土地成本价384万元,折合楼面价平均每平米约2203元，由于格桐大遒期开盘产晶中仃26层高出和花园滓居所以根据经验将高超产品全部成本估算为6003元,多层洋房全部产品成本估算为7000.枯川大道高出均价H前8000元,洋房均价11000元。结合成本估算以及目前该项目两种产品均价我们可以相出以下结论：，高层产品利润已经降至较低点i洋房部分产品利润较高4市调人员对梧桐大道进行暗调显示目前梧桐大道一期高层部分对外宣称已爵16本倍期，只有花相洋房尾盘可售且三期已爵开始颈倍.从以上内容结合梧桐大道价格趾成敷据分析，梧桐大道高层产品受价格影响进行策略性封盘，钠倍很不乐观，相反前期花园洋房销倍火爆，目前该项目也只有靠颈倍三期定金和尾盘部房的销佶来解决现金流问题，这也为本项目的花园洋房产品提供了一个有力的可行研发数据.BS«主升昌11.5未来市场价格走势H（谢H前市场精仰楼盘中2008年中旬开盘的耳1日价格浮动基本不变,主要原因是火蓄水期间接受大出现金偿定.为了保证开发商自身利润空间、品牌形故均为

39出现如银港类似的价格浮动,但大部分项H均采用推广活动这种暗降的手段进行调整价格.H前市.场上婴原因是主要以拆迂平改坝H为主.土地成本相对较低“建安成本林本一致,由r唐山2007年房地产市场出现的真空现象,9致大部分开发商为了追求高班利润而百H的进行产品生产销生，所以目前州11房地产市场出现了一定的价格泡沫现家，唐山市区内房地产项目共计20个,均价7028元/平方米。但随扑梅山城市化进程速度的加快、城市结构随之变化、土地市场的不断完冷未来唐山土地市场将出现以招拍挂为主的余地的形式.Mi时唐山房地产市场价格将行所调修。裁次随着全国的房地产市场泡沫的破裂,“降价、候情忖馈、房价蟆岩陆”等明降暗降于一段已经成为房地产市场11前口头语,唐山受环渤海经济圈影响市场也出现了相应的观望情绪，众多开发商为了保证凡现金流.推出了特价房等明降或暗降的促销方式,例如翦军城的十余套3880元/平方米的特价房迅速被市场消化，这说明了价格已经是购房乔的首婴考虑步坝.随着国家宏观调控以及房地产市场不断规范调整，未来市场将会逐步恢复健康发展状况，随者国内般济的调整土地成本的增加、建安成本的增加以及各种配套费用的增加，未来房地产市场将会回归理性“一分价钱一分货”，但就目前唐山房地产市场状况来看，形势不容乐观开发商应当有准备提前做好价格战Bse宝升昌的准备，做足净现值类产品才是嬴得目前唐山市场的首要任务•为高端产品，以规避大众竞争带来的不良后果.12.高端住宅市场分析唐山房地产市场H前在密妇I均出现也好的销售业绩销生率较高.但相关市

40得人员对共进行专项公关后得知,由丁・唐山房地产市场2007年真空状况所致目前市场精生项H均为2006年R期产品.盘极少.且在更依期间就已经开始接受现金陵定,所以牙致项H开盘后铺传火嵯的观望.在将典型项目为售情况表项目名称蓄水时间开盘时间开盘销售率目前的售情况梧桐大道I2007年2008年3月20%24%香木林2006年2008年3月60%61%景泰恰林2006年2008年9月30%M)X尚品名都2006年2008年9月30%41%西琳城12006年2007年6月90%93%该图表反映出各项目开盘后的销售情况均不理想销售率不高.坡高去化率11个百分点量小去化率3个百分点.通过以上楼盘反应情况可以超出，前一阶段唐山市场期房供应较少，销售情况较好，由于受到2008年大势影响，目前唐山房地产市场出现了低迷情况，为了更加了解钝向修住宅市场动向及摸清市场脉ft.我们进行了大量的市场调研工作.

41根据市场调研数据显示801的高♦受访人群选择花园洋房，16人群选择高档别星，被人群选算高档酒店式公害，根据建筑学以及建筑成本进行研究后表明，普通住宅成本较高.旦风格化较大、具善一定布场空白性的高端住宅产品,就目前情况而言未来市场将有很大的消费潜力.制约因素（%）

42客户意向价格区间12000-1500015000元以上10000-120008000-10000通过以上时产品的分析以及市场调研数据的分析可以得出如卜结论场期房火爆的主要因素的40乐唐山房地产高峭市场目前情况受价格影响较小项目相继投入市场，导致普通住宅期房梢借火爆,离蜗别2类产品稀缺唐山由于受到环渤海经济BI影响较大，2006年出现了期房销售火*的情况受河北省三年大交惮的政策影响，唐山开始进入城市拆迁改造，平改危改等目市场较少，二手房交易价格借机掌升的事态，导致2007年唐山房地产市根据市场调研显示，普遍接受均价为8000—12000元/平方米之间，其中目前唐山房地产市场出现的观望情况调杳显示，受访人群认为目前唐山无理想高端居住产品的占受访人群的80»,市场影响的占受访人群的11%,加之2007年唐山房地产市场受市政府政策影响出现了真空现盆，一手房项

43,随着城市模块进程速度的加快，市场经济的空前繁荣导致消费者对开发商的理性心理需求消费的增大，房地产市场势必出现准现房现房销售比增大的情况，同时将进一步加强对高端产品的强烈需求.,随着未来城市化进程的加快以及政府在房地产方面投资的加大，房地产市场将逐步进入理性消窗阶段，届时将出现准现房现房销售较快的状况，普通类住宅将面临巨大的市场竞争.13.急・结合中心城区2008^2012年住房建设总量年度指引、2008年计划土地市场供应量、2008年计划住宅市场供应量、唐山未来市场计划供应■、2008年目前市场供应■、2008-2009年潜在市场供应量以及高端市场分析等情况可以得出以下结论：唐山城市新时代的踏步通过对啊山2008-2012年住房建设总M：年度指标的分析可以不出：4普通商品房2009年低于2008年191.18万平方米；4城中村改造安置住房2009年高丁2008年4.7万平方米；，危旧改安置住房2009年低于20万平方米；4双限房2009年高于2008年1万平方米；4箴济适用房2009年高于2008年10万平方米1，廉租房2009年高于2008年188万平方米.4高档住宅2009高于2008年3万平米.

442008年政府主要加大了商品房的建设力度,同时利用2007年年的时间年■范了房地产行业体制，2008年为了保证GDP的稳定增长加快了商品房市场的建设力度将大部分滞后*品进行快速审批投放市场。2009年在诚少而品房小场供应M的怙况卜加大了城市保障性住房以及安置性住房的建设［作,加快了城市化进程枳极相映了河北省政府提出的：年大变样精冲.2009年商品房市场将面临一定来源「安置住房以及保除性住房市场的冲击.单从该角度剂析未来件通住宅市场不容乐观.人均去化面枳宙山这个环渤洵经济阍内的新兴城市,城市人均去化面枳1.24平方米.该指标明/低「环劭海经济圈中主要城市的人均去化而树,如天津、行岛、秦皇岛等,但随着河北省三年大变样的城市规划政策,未来市场新增建筑面枳势必大增.未来城市人均去化面枳指数将公有所增加•其原因卜要还是由「保障安冏住房市场交易小的情况所影响.市场呼声由于受全国房地产市场的影响导致这一时期的唐山房地产市场出现了不符合城市发展规律的现薮，所以对唐山房地产高端市场进行了一次全方位的调研,从该调研数掘中可以清晰得看到无理想产品、市场模勘成为影响前房者的背曹因置，通过市民对市场未来发展趋势数据显示有“％市民认为未来市场降价是必然的，《«)%市民认为产品由于稀缺因素导致供不应求现象.根据对市民接受产品价格的分析可以看出市民普遍接受价格为10000-12000

45元/平方米之间，结合房地产市场普遍推盘技巧低开高走的方法分析可以知出这样的姑论t价格和产品是未来市场的风向标，只要满足这部分人群的心里价位和理想产品，那么在这样一个正处于城市整体拆迁改造阶段且高端消费极强的城市，好产品必将会被r"场快速消化.结合中国经济发展、城市所处于的特殊位置以及城市的发展阶段我们可以判断近来2年房地产市场仍受价格整响较大，介理的价位和恰当的产乱是产M快速消化开发成功的首要目标，但做为开发商来讲放弃部分利润是较难的事情,所以好的产品将成为获利的关键，从长远发展和产品空白的角度来看未来高端市场漕力仍然较大.3、市场在售产品分析1）各区域代衰项目筒述U类比项目的界定本项目占地面枳近27万平米,建筑面枳达到45万平米.项目所在区域为城市核心区、地块为区域龙头地段.且项目规划用地中包括住宅、商业性质用地,所以类比坝口应当具有一下几点：，属于所在区域的中心位置产品；4产品主要以住宅、商业等产品组成，且商业主要以核心区域消费为主，产品

46内容较为丰富；4客群定位为城市高端客群、小太阳之家、城市新锐、城市相英为主.1.2凤及新城■业类藏交房悚掂户型配比■业服务产品亮点梧桐大道"当住宅毛坯8A120m•二屉.139-210m-=S.246m'四居曲博Q-纯净水系统：地糠采修系境：户式中央空调.新风及加湿系统：球埔幕立面：12000nr主期中央立体JR观：3-3.3米解高、三面采光客厅，转角畲、多阳台：入户花园：将港普通住宅小户型鞫装.大户型e好52-76nrw.51-91nr：W.106-153m'ux145-186耐跃层自理唐山泉大现校社区：精装小户型nt.林普通住宅毛坯81nf一居.78-125itf二届.93-200m'HS.188-96m•冢层未定果M景观风网世4件通住宅三环60-65m*M・70-103nf届.93-131mt-W口理始净水第堆：柒笛太口，住.燃气热水系统,30000平米最松广场：景泰愉林普通住宅毛坯4A70rn,-S.80-104nr二星.117-180m•三展.2670T跃层四属第一太平被堆斯户型多株

47上梧桐大道地理位置友谊路北段开发而唐山中冶置业阴地产开发有限公司投提向唐山中南饮团规划设计北京世纪安器建筑1：程设计有限公司建筑设计香港尔本建筑Mi4,务所代理说北京改信机构园林设计家张思设计中分所询业管理械it室行承建而中布京唐•世【.N信思占地面枳282m建筑面软50万m*开发周期5年5期H前开发*11万大堂6米挑空赤松奉2.5绿化率35M建筑结构怅剪就栋数•、二期共13株得房率高层78Y.多层87Y处株层数7层•181・261，层高高层S米.多层S.S米净岛鬲।层2.8米♦/左:S.1米籽神户数岛层2梯2户,多层1悌2户总户数2800.制700交房标准毛烬尚业公成•期3000m,入住率未入住乍僮比例2：1开工日期08年初施「进度多层封原交房日期期10年S月.二航10年10月伤情值的开fit时间08年4月认购.7月开ft开施起价6900开窟均仰AJg8000.齐层11000开It量高价12000现起价6900现均价育层8000.多层11000现最育价12000差伊层差10-60付款方式一次性.按㈱.公松命优思政策次件5%钠科率月去化世3-6套物业费2.2-2.8车位价格未定此热情况全产品信息面积区间90-700怅请户型16s.170滞宙户型165可售套数160-170户型种类面枳所占比例套数例件比例户型特点三面栗光.大气两居93.12010M60

48建筑风格现代居140.155.163.165.171,21070M外部装修曲族.6M.成璃金墙四届24620%配由倍息电梯M牌11.'.供暖察统佻中燃煤伏膻,地板栗醵W能化设选红外线.山修,电气攫警供水质线净水第境热水系统送塌气热水器,Hiffln遒安防摹统24，卜时保安电广道更电视乐陵市政有线通讯网络客厅.各卧室.卫生间景观广场西班牙M格坡地.水系会所1000ID,.健身庙.游冰馆、SPA、茶艺、商务体附集贸/培市询业配套家政服务—公交56曲医疗工人医院ftfif幼儿网.小学.中育郁俏总齐户来源市内高端促精策略中软节灯一推广主・改变的岂止是居住现场怡况冏至冏4日均20fH,冏末n均60m推广方式报广.广播

49风燧新城生态优先,功能定位为行政文化中心、中央商务区、总部基地、宜居新城.风帆新城将是宙山城市崛起中的生态CBD.唐山面向世界的商口・项目毗邻12万平米城市公园，西侧将建繁华商业区，与规划展览馆、图竹馆,五星级酒店•街之隔，唐山一中、科技馆、仔少年宫困绕,城市未来显好公共景观及商业、教疔文化配套汇聚r此.区位：读项h属r•风川新城核心位置,且即离远洋商圈较近，未来发展潜力巨大区域竞争力极强.客群:该项h客群定位主要高端人群为主.产品：该项II产品主要以商展和多旧为主,而旧产品为塔楼，楼间距80m'户型区间8；-110m'之间,销竹率21%.目前畅销户型为87m'二居、nom•三居,该项目一期销售主要以塔搂为匕售客时间：2007年开盘时间：2008年3月楮售情况：期房销售率:20%、目前销售率24%产品给构：该项目配行商业、含所、制度化管理.设备设施：“户式中央空调+新风+加湿”系统、纯注水系统、地板栗暧系:预置21小时热水系统智能化安防系统：梏桐大道全面升级安保设备,先进科技,业is出入无忧：窗能；红外报警系统；报像监控：可视对讲。紧急求救系统：保安电子巡更系统：燃气报警系统。物业管理：梏桐大道。世界知名物业管理公司戴馅梁行进行介作确保梏桐大道

50BS«主升昌的生活面粒与物业的价值增长.分析：通过实地调有H前梧桐大道是唐山市场唯一高端产品,犬产品整体定位、可群定位准确，由于市场原因导致该种高利润产品出现了严重滞俏现象.据分析H前梧桐大道已经将部分产品策略性分盘,II前推向市场得主力户型为三居。操盘康略：该项属FH前山山房地产市场唯•的高档产品，旦产品质小、I.艺、结构上均对挂有较强的支撞,项口先期销令主要以内部认购为主所以在市场上造成广销性火爆的假软，但随柠市场的波动该项II采用了补仓的策略熨以址弥补质的献博,但该项目土地成本极高、建安成本较而、产品期主圈以疑似板楼产品为主、户型为满足90/70政策进行1+1户型设置、产品内界极为丰富且立面效果园林均以简歌风格和法式台地园林为匕所以9致该产品打击力修后抗追击能力较弱受市场波动干扰较大°预计未来该项目外延施I：完毕后会有不错的销生业绩,或者恃其商业部分建成后将会以佣业为抵押进行贷款盘活.根据市调资料如示,梧桐大道土地成本价目而是唐山最高价格每而土地成本价381万元，折介楼面价每平米2203元.由r梧桐大道期开盘产品中右26层高展和花园洋房所以根据冷酷将高层产品全部成本估拜为6003元/平方米左右,多旧洋房全部产品成本估算为7000元/平方米左右.梧桐大道一层均价目前8000元，洋房均价11000元。结介成本估算以及H前该坝H两种育品均价我们“I以得出以卜结论:

51，高层产品利润已经降至被低4洋房部分产品利润较高4市调人协对梏桐大道进行暗调&示日前梧桐大道期高层部分己经基本假俗罄,只仃花园洋房尾世可住且一期已经开始便管。从以上内容结合梧桐大道价格组成数据分析,目前梧桐大道高层受价格影响进行策略性封盘,在售尾盘洋房主要是为了缓解II前资金乐力但只是杯水车新,II前该项II也只有筌陵仰三期定金和里盘洋房的销用来解决现金流问隗。地理位置长宁道。学院踹交3处开发而河北僵场庆地产有限公司投资病河北宏扬唐地产仃取公司规划设计中期・就设计性国阿斯理撤落量H务所代理战北京宏图化苑代铸中心冈林设计北京也筑物业管理未定承建而:十二市工程情且占地面枳187m设筑面粗io*m*开发周期3年目前开发18万建筑甫度*枳率2.47绿化率356%建筑结构框架式力培电栋毅17留历率80M林株层数11.12.16.18层高28净高2.7辩悌户数2,3总户数1726车位数破未定自业公建6万W,其中4万皿自入住率未入住车位比例人定开工日期07年10月ttr进度主体豺顶交房H期2010年5月价格信息开fit时间08年Sfj开盘起价6800开盘均仰7300

52开点最高价10000现起价6910现均价7500现最鸟价10000差价层差10-50内款方式次性.按堀.公校金优惠政策次性优思1Yffl侨率60%月去化眼5月200多.6J]100多.7月J6J1均10套（含工抵）物业费未定车位饰格未定让照情况齐全产，俏且面枳区间61-230物倩户型100m*.130nf滞钿户型跃层可客套数700。左右户型种类面枳所占比例套数钠华比例主力户型二届.三网居615%户型特点客厅.主卧南向府柯78-10735M交店标准毛坯三居93-15835*世筑风格蛇式四居19015M外部甚侮-,二层面皮.以上涂科跃层130-23010%按相侬行农行别也一—配食俏且电桶M牌未定供暖系统市政燃煤联丹:大W能化设海红外线供求质统由政娉水系统无安防醺统24小时迎更电视京悚仃纹通讯网络客厅、各卧室.卫生间景观广场龙形水系.风影果岭会所无集贸/超市商业步行街家政服务一公交5曲.56睹.57A医疗一fifif周边幼儿网，小学、中学曾初俏总客户来源果斤.小钢,K业取位.个体，外且离就促精策略无推广主・只反公元,建筑米婢上层现场M况冏•至周五日均10组.同末日均20盥推广方犬道照.推广（广电、晚报脑口碑

53，目位F路北区K1道南倒I,学院路和大理路之间，项H总站地187lii.)■：费是生态型的板式电梯公寓.期开发住宅共16栋，1700二期住宅共6标.两期开发住宅加起来是3000多户。以1172层为匕体的小高层电梯公寓群.期由15栋南北通透的板式电梯楼组成,2008年3月17II：1件11、12两栋共一百多套.区位：该项H属「风凰新城核心位置,IL距离远注的圈较近，未来发展潜力巨大区域竞争力极强.客群।该项客群定位主翟以二次置业以上人群为主.产品：该项II产品主要以高层和小高层为主.在竹面积61平米-230平米之间,销生率30%,产品户型设计考虑了功脂需求.

54BS«宝升昌■客时间：2006年开盘时间：2008年3月铜告情况：期房销花率60%、H前销生率61%产品结构：该项目由仃曲业、公所、制度化管理.分析：该项目建筑设计简单明快以大量纵向线条贯穿整个产品,使得产乩视觉冲击力较强,由上项目蓄水冏期为2006年10月份.蓄水周期较长所以保证了目前项目的销售率,II前受市场环境影响导致项II出现了一定的滞销现象，开发商急「要求资金快速回笼.牛致项H建设速度明显放媛.操盘策略：该项日距离梧桐大道较近.之前销售完全与梧桐大道进行比较销J，IL该坝H主要以板楼为主,产品结构中配有向档楼盘所需要的会所制度化管理等结介以上几点与梧桐大道展开价格战的优势,所以该项目之前销售情况较为理想,但后期市场波动较大所以读项目出现了滞销现象,预计后期该坝II价格浮动不会较大.4景*哈林地理位置长宁道与卫国防交笊处唐山敏泰房地产开发有双公司投贸商盘山景泰环地产开发育闻公司规划设计慷国阿斯立缴落澳1*务所建筑设计憾国阿斯处撤落能H务所代理由—冈林设计大连六环询业管理第•太平依缰斯北京it匚一建XfifiA占地面枳310lii珑筑面机556)!开发周期两朝期18万

55建筑常度容松本20绿化率30M建筑结构框剪总栋数26栋（8栋回迁）的历率80M母株层数7・10.12・15・18.24层高28在而26好神户数2.3«4总户数期1500车位数量700自业公建未定入住率未入住车位比例2：1开工日期08年S月施「进度地面4层交周日期10年9月价格侑息开包时间07年4月认。开菰起价未定开盘均价未定开出依高价未定现起仰5100现均怖6700现最高价7100差阶层差20村教方式-次懂.披荆.公松金优思政策未定钠仰率期253月去化量antooc物业资未定车位价格未定让照情况全产品侑月面枳区间19-267帼情户型70-90滞倩户型大户型M仰套数1100户型种类面枳所占比例套数钠优比例主力户型80-120W19.50.60.7030户型游点无明找亮点西周86.90.10440交再斥准毛斑三届120.ISO.140.16025世筑风格欧岫四居（跃层）2675外部装修大部分而痔»»一IE套俏且电悌品睥未定供喂系统市政供版.壁H式采暖智能化设他“禁票统.加外线系统供水累缓市政照水系统无安防枭统24小时送更电视系统市政有线通讯网络市政景观广场600m,会所未定集贸/总市裔业ftfif幼儿冈.小学

56曹朝俏的方户来源路北区.教能促的策略团蚪推广主腮人文11现场情况日均35批推广方式景泰沟林位r•唐山市路北区,闱岸相对繁华的长宁道，与周市区相连，东部及东北与傅家屯毗邻,西临学院路，北蛤龙富圉道,地处成熟区域.周边配住齐备.项目总用地用枳336.78亩.总建筑血枳556000平米.49-267m1多样户型,客群针时面相对广泛。现阶段正组织团购,主要针对教肺.散户亦可并入,购房优惠8nf后每平米再优惠100元.区位：唐山市路北区长宁道与卫国路交汇处客群：二人世界、小太阳之家产品t读项目主要以小四层和高层组成，在售主力户型TO-90rn\19-267m'l至四居,主力户型80-104W二居蓄客时间：2006年开盘时间।2008年9月情售情况：期房销售率25%产品结构：用i日主饕以住宅为主.物业服务简单周边配套：学校1唐山师范学院、唐山学院、天成专修学学、六十五中、I-中、四卜中、样荣里实小、祥富里小学.新宋学庄小学、社区幼儿园。

57综合商场：五联百货、保龙仓超市、苏宁电器、八方购物广场裕丰店.银行：周由金融、通信服务机构众多。火他：长城酒店、金庭国际酒店、南澳酒店.分析：该项目及于政府早期平改项目,日前，目所增加的10%的用仰率完全来源「某学校的团购.该项目主要依托周边区域配套自身来设置商业，该坝目跳少制度化管理和会所。摄上策・1由F该顼目属丁•早期平改项目土地成本较低,所以该项目价格空间较大如果后续市场波动较为严选该项目将做出较大的价格调整以应对市场变化。1.3申心区域案名物业类型交济标准户型能比物业根务产国亮点瑜蜕国际公m岛板住宅.联”别里七环82.102tn'JX.ioem*JX.别零360.120Of门理关式建筑,联普通住宅00m,—8.76-91rn'ZS.117-138m•三展自理阳台一早全封一半半封军创凯旋城件通住宅毛珞60-77BJ'M.87-100.W.112-135m*■«.1S8耐跃层未定尤明&光点许帼能二普通住宅毛坯10-130ffl).I:力户型60-90nf未定无明显亮点再第花阅普通住宅es—fig40.80itf.二层91-101m'00、.三居110-143m*.洋房140.150.190m,12S自理无明显亮点

58地理位置建设北瞬100号开发购河北立和庙地产开发有限公司投赞而河北立和庙地产开发有限公司园林设计询业管理未定承建a二十二冶工程仅总占地面枳30if)建筑面锐7.2万耐开发冏期「5万!》'让筑甫度22%容枳率2.5绿化率啦建筑结构妁力堵总栋数7粗明亳75%制棒层故11.18层高28净岛26将梯户数1/2,2/4总户数7S0车位数U地1.281.地F96商业公建9000m*入住率未入住车位比例2：1开工日期07年5月施匚进度外立面交店H期2009年12月价格信总开盘时间06年底开始认购开比起价1100开fit均饰1850开盘最高价5000现起价二期未定现均价二期未定现最高价二期未定差价一付款方式分期.•次性.按枫.公枳金优思政策期尾房特价60乎米3850元，70、80平米4980元.97平米5050元fflfj率期90M月去化H物业费1.5车位价格未定修照情况齐全产品侑・面枳区间60-138杨浦户型75-91㈣片滞销户型北向•居可出套收200户型稗类面枳所占比例套数销售比例主力户型76-91.二届-W6010%100M户型特点阳台•华全总，•华华时西居76-9170M交阴标准毛坯三届117-13820%

59建筑风格欧洲外部装修面依按荆段行按揭制行配食侑月电梯品牌未定供曙系统市政供IW.壁扑采暖电视系统市政仃线供水康统市政臼束水医疗唐山绅匕医院安防后统24小"遛更公交19、37.M㈱臬贸/超市远洋城而司.小区配套劭业«rr+中•十五中.整祥园小学莒侪射且客户来源片区，厂矿促精策下用——推广主题好房子.为生活升拨现场情况调停华小时2细项H位远洋城商阍.位置优越，交通使枪,配隹齐全。期因区域市场火热快速去化.项II均价亦由1850元/nf粕升到了7500元/m'.现阶段开出期尾楼卜余套以3850兀/nr起的价格侨传引起了业界及市民的高度关注.此类房源推出当天均被抢光.项日二期尚有部分房源.与本案同然建设北路.但其位置、配套及人居氛用较本案均有突出优势。该项口户型设计优R.H前lLM赤降价趋势.1U贞II已进入准现房阶段,若后期房源均以低价入市.对市场势必造成影响.

60Bse宝升岸区位：建设北路两州,康第二冷冻厂客群：二人世界、小太阳之家、城市新锐产品：该产品主整以高层为匕60m'10X.70-90rn'70%.三居120-1iom,蓄客时间：2006年开盘时间：200；年6月销售情况：期%率93%,:期II前正在进行蓄客阶段产品储构：项H主要以高房住宅、沿街底商为匕物业服务尚未确定,社区配仃活动中心物业皆：1.5元/平方米/月周边配售।小区内部配套:活动中心.沿街商业配售•中小学：二十中,十五中.一样园小学.综合商场：北行100米远洋城SHOPPINGMALL医院：梅山绅匕医院,银行I中行建行［行分析；读项日期开盘保价1800元/平方米.笛杓火爆随之价格路飘升7500元/平方米,后期索取策略件封盘.根据目前资料M示期销件完毕,二期已经封顶但未开盘铜售,二期价格拟定7500元/平方米.产品配隹已经开始考虑走中高档产晶路线的城形.掾盘策略：近期该项目推出了约10住左右的期特价房均价3880元/平方米销告异常火爆,经过分析该项目一期尚未销仰完毕,随若二期1：林进度的完毕该特价房活动是为了探底市场，井缓解H前资金乐力,随若1：程进度的加快后期该项目可循还会出现特价房进入市场或K他形式

61进入二手房市场铺住,根据多年操盘经聆读项目可能公栗取现房销仰的模式迅速占领市场消化产品减汨较高的利涧.地理位置建华东遒开发商唐山宏达房地产开发右双公司投贸商唐山建设集团园林设计深圳占田环境艺术设计有双公司也业管理宏达物业承建商唐山房H工程信息占地面枳20000»|建筑面龈4.8万耐开发周期-JW世筑常度容枳率2.4绿化率35M世筑结构劳力堵总炼数6用历率75-864母株层数4・7.17.21.25层高28净岛26用悌户数2/6,1/2.2/5总户数566车位数量未定自业公茂3000m,入住率未入住车位比例未定开工日期08年SJ]施匚进度地上S层交房日期2010年6f]价格信息开盘时间06年底开始认购开献起价未定开盘均价开盘最高价未定现起伊6000现均价6500现最柘价7000«tfr未定付款方式一次性.技相.公校金物业费未定车位价格未定征黑情况齐全产品俏且可包套数566户型种类面枳所占比例套数Kir?比例面枳区间40-110居10-6019%主力户型91-101二用两居91-10160%交房斥准它坏.居110-11020%世筑风格欧洲四版—外部装他涂料徉居140.150.1901%6

62配套信息电栩M牌西/奥迪斯供暧枭统市政供眼.嘿拄采1«智'能化设地周界报警.电子防盗.可视对训供水乐线市政门来水热水系统无安防系统21小时道更电视泰统市政有线通讯网络而政供蛤景观广场5000m'F沉R中央战观广场会所集贸/射市配套询业事政股务—公交5、37路医疗同仁堂药店教育艺术学校客户来源周边改善居住环境及婚府齐户促斯策略未定稚广主■如歌岁乐网生话现场情况日均25州推广方式晚报.电视项目位于唐山市旧市区,为旧生活区，周边无新楼盘.项目四周环境较为杂乱,但读区域为政府规划主要文化娱乐区域之一，未来具备•定发展潜质,产品以点塔和高板小户型为主•日前处厂•前期瞽水阶段,尚无明确价格.现阶段到访客户主要为片区二次更新居住条件和刚性需求者•项目97T8m'户型相对较少.且主要以大户型为主,40、60Df小户型在该区域市场空间较小.区位।区*M家什大街15号客群：：人世界、小太阳之家、城市新锐、城市精英

63BS«主升岸产品：主圈以高层多层为主.受90/70政策限制高层部分产品均为90平方米以下产品,M40.60m\二届91-101m'60%.三居110-113m\祥房140、150.190nf12套.修客时间：2007年开盘时间：未定销售情况：II前只接受意向预定，待开盘后来电通知产品循构：项目主要以高层和多层泳房住宅、沿街底商为匕物业朦务尚未确定.社区配有会社周边配套：向所在地为城市IH城区,周边配套简单主要以生活闲套为上小和市、话吧、小吃店为主.分析，该地”产品上要面对周边人楙或外区人群75业,项目产品简单结构有中档楼盘配套,但读项II临街面较小所以导致读项目地产部分产刘后期销售会出现一定得困难。掾盘策%该项目2007年获批的少数项目中的小开I：建设于2008年8月份.受市场影响坝II迟迟未确定价格产晶建设速度较慢,H前只接受意向预定,根据纤脸分析读现“主要受市场波动影响较大迟迟酢以确定介适价格,择机入市是该项目的销侑策略.

641.3高新开发区案名物业类型交房标庶户型配反物。蜃务产品亮点世纪花园二期件通住宅匕坏99m'二网.126m•三居flffl无明乂亮点尚品名都普通住宅es40nf一居.6^-107m,Z8.110-158耐三居自理全明户型金色锦城普通住宅毛健521n•一居.3m'二展.122«*=■自理无明显亮点4尚品名都地理位次长宁道9号开发商唐山谈成府地产开发ffm公司投贯商册山改成君地产JF发守门公司工程伯月占地面机looooom,■就面飘220000Of开发冏期两期m120000交户标准毛坯容松等2.2绿化率35M建筑结构剪力堵总栋数收15,期1S咫斑率80MM栋层数9.11«18层高28在岛26出梯户数1/2,2/3总户数期1080车位数量未定自业公建未定入住率未入住车位比例未定开工日期08年4月施1.进度地上B层交房日期2010年6月价格俏月开fit时间08年9JJ29日开盘起价5200开盘均价5600开直最高价6230现起价5200现均价5600现最商价6230，，你30.50.100付教方式-次性.按荆.公就金

65优惠政策开窗当天优感150元/m',爆用期次性忧思80无/m'30%月去化H

66物此费未定车位价格未定讦照情况齐全产品侑且面枳区间62-125将借户乜85-96E•二网・120户左右三居滞铺户型130m•以上大户型nrwfttt700户型种类面枳所占比例叁效例仰比例主力户型69-107Itf.届居102%户型朴点全明户型两居69-10775%世筑特点欧洲风格,涂料外饰三居110-15823MIC套俏且电机M牌未定供限原统市市供供.噪拉果・智能化设地楼字对训供水系统市政日来水电视系统市政行线安防暴堆24小时迎更公交7跖医疗传染病医院教育幼儿园首传信息齐户来海片区,给H举买促镐策略现金折扣推广主・现场情况周旬均10机

67Bse宝升岸项目由长宁道连接城市主干线建设路,龙泽路,友谊路,卫国路,西外环路。小1〈以板式18U卷筑为匕配以9J311“t小高层.FOB年9月29日正式开盘精传,之前蓄水两年,一期1080户己去化近三分之一.主要客群为片区改眸居住环境和给后辈买房的置业并,卜余无K)m'M己全部去化,畅销产品为85-96m'两居及120nf左右三居•一次性付款可拿有80元/m'的优感.区位：长宁道9号客群：二人世界、小太阳之家，城市新锐、产AtfcSJU/层为主•曼90/70政策限制40-158nr至三居.\.)}户型为69-107m'二居蓄客时间,2006年开欢时间।2008年9月销售情况：期房销售率30%、目前销立率41%产品结构：项用主要以高层和小高层住宅物业服务由开发商自行打理周边配套：向所在地为城市III城区.周边配套简单主饕以生活间公为主•小国市、话吧、小吃店为主.分析।该坝H产品主要面对周边人群或外区人群置业,项目产品简单结构有中档楼盘归传.项II未配有底向，社区配攵也较为简单未建公所等娱乐休闲配套设施.操以策略：读项11经过两年的带客周期，在开盘后快速销停掉了30%在市场波动较大的同时该坝FI采用较低的价格策略弥补了坝口一定得缺憾,所以碾得「后期销传11%得优秀业绩,分析该项II后期价格仍然公仃所谓

68性空间较大.如果唐山未来市场出现价格械,该项II会在这场战役中获得较高的胜利机会。▲金色锦城地理位置高新区建设北踏府山广播电视报社西侧开发曲唐山市日隆宓地产开发行奴公司物业管层自理建筑类型商层、板楼占地面飘7951.11m,建筑面剧28224.79耐总户nt234户型配比户忸■小50平米的.MX130f*.主体户型，80乎米到90平米的畅徘户型91nf二居滞硝户型130nf价格构地6500元/―钳代情况尾依金色锦城占据开发区核心位置.市政规划建设的中心区域a2008年年底开始入住。开发周期在两年左右坡高2号火中有12、16.18、24层住宅,户型面枳为50-130平方米•主力户型为80-100m'二居.坝口属r本区域内早期产品,开盘价格存在一定优势.丈次本项“主要女郴上要定位城市新锐和二人世界类客群,其产品户型设计简单标准.完全按照规范进行设计,项目外立面以饰而破为主要装饰材H・项目配有3层底商。

69区位：高新区建设北路唐山广播电视报社西恻客群：二人世界、小太阳之家、城市新锐、城市精英产At户型：量小50平米的,最大130/米.1.体户型：80到90平米售客时间：2006年开盘时间：2007年10月销售情况：尾盘产品结构：项H，要以高层和些演为主周边配套।向所在地为城市旧城区.周边配叁简单主婴以生活而套为府小超市、话吧、小吃店为主.分析：该项H产品主要面对周边人群或外区人群置业.项II产品简单乂中项H配有三层底而，其铺辔完毕后12经成「该区域的高档楼盘，且商业部分也将埴补区域无商业配售的空白,社区配售也较为简单未建☆所等娱乐休闲配住收施.撵盘策略：由于该里目开盘附间较早.产品去化顺利所以无市场相应表现痕迹.

702、产品结构分析区域区域产砧持点,凤凰城区域项目以小高层.高忆板楼、泮唐别常类描利润型产品为匕只有鼠奉翰林两II仃第分多层产品，II前新城区的MH大多为现代M格.市场卜缺乏有特点、仃新意的it筑风格।那么未米M格化产必将成为市场R门：高新区区域地H上为平改MHI.以舟层产品为匕建筑M格大都为现代风格.新"UI较少.ib场缺少离M版产品.申©区谟区域的严处以多层、小岛层.高层、别里类产M为主.优筑风格以英式风格和现代风格为主.K中以瑞景国际公馆为英式风格代衣,外D：面装修以饰面擀.和分忖为1:.此外.随柠中，3〈的发展以及爬山店地产的发展.些标介体类产丛也脱诃而出，例如南湖生态城.东〃假座、大建万达长许楼平改项II、东旭花园等.旧城区读区域目前处于城市发展边缘地带.”酋获证设项目较少.世筑风格不足很突出.Kill城市化进程加快区域末*产品供应M料有所隼升.目前仅有陶然福•个项II接受意向预定,其均价3»5元/平米.区域区域产品站构风及城M域项H主力户PA：90—120乎米之间,从传售情况行.90-120f来的两届.三网户型是市场上畅钳户型.由「II前市场山说得观电情绪导致谟M域内390乎米小户型传代明显好「用三腐钠代情况.高新区区婕项“才力户V在70120平米之间.由尸谟区域属广新城卜.都分项II为平的网HI所以户Wx:间较小.但未米发展越势势必要求H户里区间超K户型发展.中心区谨M域H前畅的户型卜宴在85-110平米之间.如嘴第国际公寓.户型比例始本上在65%左4.所以总价相对比较低,比较热钠.旧城区i：〈域产鼻主力户型集中/»80-100Y米左右.匕为中层的,川.谈区域热销户型1周为50*2后80-90nf.3届在120・左右.通过分析后我们可以看出，中心区内目前多为新增项目，以高层产品为主,建筑风格大都为现代风格，目前区域市场缺少高品质别鼠美产品.

71该区域内产品的主力户型均在70T20平方米之间，该区域属于城市发履带上的中心区，且市场投放项目均为平改项目或公寓项目居多，但该区域的产品将根据城市发履、区域发收、房地产价格波动等变化，根据多年市场研究趟验，该区域内房地产市场户型区间势必向大户型过度发展，因此本项目低密度大户型产品必将成为市场需求的热点.2.1户型配比分析受70、90政策制的，目前唐山市场供应产品均以80T5m，二居为主，从上图标中可见大部分项目的产品配比方面80Ts而二居所占比例较大.风夙城内产品主要以二居、三居、四居产品为主，其中最泰哈林项目中户型设计有都分跃房产品但均为顶跃.中心区内产品主襄以二居为主一居三居为辅的设计方式.根据市场调研后发现凤凰城内的梧桐大道、香木林等个别项目均采用拼户型的方法规避90/70政策来填朴目前市场大户型供成量较少的情况，遨过对目前在售项目区域产品研究从而为本项目未来户型设计定位确立了市场依据.

72潜在供应项目物业类型高科住宅0%酒店式公寓别里0%0%普通住宅100%现阶段市场供应项目的物业类型主要为中低■中高档普通住宅，另有少・高档住宅、酒店式公寓及别星.潜在供应项目就目前来看，物业类型集中为普通住宅，未来1—2年内普通住宅项目持线推出.高*产品供应将出现一定程度空白.这种市场情况正好与本项目别墅、洋房的产品建设周期吻合.

732.3产品亮点分析账厘个案产品亮点从目前主要供应项目来看，除梧桐大道因项目诉求的关系产品相关亮点较为出众外，目前唐山市场只有鹭港有部分精装修的产品.其他个案在项目本身的然造方面优势不第突出.分析唐山房地产现出住宅类项目，集中表现为产M性价比偏低，项目本身的可塑性、空白点、增值点较多.入户花园：该做法主要试用于较大户型设计,其主要用在塔楼、洋房等高利润产品中.中央因林：该做法运用广泛,在一线城市中该做法基本上得以普及.纯净水系统：此做法对于唐山市场来讲绝对是一大亮点,使得项目能够充分获得较高的价值但施工成本也相对较高.新风加湿：该做法也是一大亮点它与纯净水系统一样成本较高,场修।精装修做法根据市调问卷数据显示57%的人选择毛坯.也就是说精装修在目前唐山市场亮点不大，热水系统：该做法主要用于公寓和高档住宅等高利润型产品的必备条件,如果用

74BS«宝升昌于净现值类产品将提高其造价中央空调：其做法与热水系统一样均属于公寓和高档住宅产品必备条件经过以上对市场上产品亮点的分析后我们可以得出以下结论：上产品亮点应当符合产品整体开发节奏；4产品亮点应当符合产品成本控制।4产品亮点应当符合产品目标人群消费心向；上产品亮点应当符合产品逻辑；+产品亮点应当符介产船精神.2.4物业管理在物业服务方面，大部分项目采用发展商自理的方式.随着人们对商品房的了解以及居住品质要求的日益提高，好的物业服务是I#目营销过程中必不可缺的诉求点.目前市场在售项目中，55%仍处于自行管理的物业形态，18、的项目采用了品牌物业作为产品的一“内客，27MB目仍处于不■定状况有可能会根据产乱

75BS«主升昌内容进行调配，从该图标中可以看出18%产品已生只善了一定的竞争优势.其中凤凰新城的品牌物业指数最高，在未来竞争中凤凰新城的物业服务将成为左手中的一张王牌，本项目所在区域M牌物业管理指数为等，本区域品牌物业将成为一大空白M之理个项目拥有了品牌物业K个项目就用了该区域的一定优势.2.5小结通过对市场在修产品的研究分析后得出以下结论：♦产品类型：凤凰新城区域内产品主要以高档住宅为主，立面设计以现代和简欧式为主，中心城区产品主要以高档住宅和普通住宅相结合立面设计以简欧式风格为主.旧城区和高新区均为普通住宅.且立面主要以现代风格为主。4产品配套：目前市场上产品结构均为简单，仍以住宅为产品中只有梧桐大道考虑了会所的设计，其他项目均没有对其进行考虑.可见唐山目前市场在售楼盘中产品结构尚未完善,相关数据显示目前唐山市民对配套产品有较强需求.4产品户理।目前唐山市场产品户型均以二居为主，其部分原因主要受90/70政策影响所致，从户型角度分析未来唐山房地产市场需求将向大户型过度发展.但受价格方面因素的制约成交户型仍以二居为主并逐渐向大户型转变.，产品物业服务：根据目前唐山房地产市场现有情况分析,品牌物业主要集中于凤凰城区域，其他区域仍主要以自管物业为主.未来物业服务BS«宝升岸将成为唐山房地产市场竞争必要条件之一.4自身亮点：通过对目前市场产品亮点的研究后发现,唐山房地产市场具

76有产品亮点的项目较少,且凡是产品中融入了特殊亮点后的项目均价基本都维持较高位百,那么也就是说增加了产品卖点就等于为产品价格做了增值期务,随若市场不断的发展竞争将愈演愈烈那么制胜的法宝必须是过人的亮点,南湖生态一这个产品亮点的研发将会为项目的错售保驾护航筑上所述.日前唐山房地产市场就产品角度分析已加具有一定规模，但仍处于模仿学习阶段，本项目所在城市缺少高端住宅类产品，从配套角度分析整个唐山市场均出现了物业配套不完善的现象，产品户型主要以低总价户型为主市场在佶产丛缺少品牌制度化管理，项目白身亮点研发能力较圆的现象,在研究市场的同时也就是在寻找项目自身亮点，这将有助于项目开发以及后陵产品的快速销售，保障开发企业及股东的实际利益.4.住宅类客户需求分析4,1区域修向

77通过该数字显示有意向居住于中心区的市民占47家在总向居住于跳北区的市民占38、由此可见本项目所处中心区在市民心目中的位置还是较高的，其主要原因是中心区内基Ml设施配套齐全出行生活购物方便，也就是说市民选择居住区域同时也对周边生活配套予以一定的考虑，因此本项目作为中心区的核心位置将会成为市民的主要居住意向区域.4.2物业类型壮向

78BS«宝升岸由上图可以看出，唐山普通居民的置业需求主要为普通住宅，一定程度地反映出刚性需求的持续增长.由于唐山民间资金充足，对高端产品有一定需求，另有少部分个体商户及投费白对于商住一体的物业有所关注.4.3户型结构趋向调研数据显示85%市民选择平层产品，也就是说目前市民接受新鲜事物的能力较低，错层占强、跃层占5乐从以上数据中可以得知有人可以接受并且有引导消费的欲望，因此本企业专业扎实的旨钠工作也是保障企业及股东获利的重要环节之一.

794,4户型面积It求根据市调数据显示41%的市民愿意选择80T00平方米的住宅，30%选择60-80平方米知住宅，根据建筑学分析--牖、二川、经济型三周将是市民所需求的产品，通过之前我们所作的分析中可以得出目前市场受价格影响较大导致低总价产品快速消化，但随着城市化进程的加快户型区间将向大面积进行过度，未来90-130平方米左右的舒适型二居、经济型三居、舒适型三居将成为巾场后期主力户型，受高端需求影响，150平以上户型也存在一部分刚性需求.

804.5月0功能IT求户型功能需求(%)根物市场调研显示89M市K要求射闭阳白，对储雕间、儿童用的需求较高,通过对儿旗房的需求数据提取我们可以分析出，未来市场主要置业人群为小太阳之家以上中高蟠人群，孜购买二居室以上户型为主.4,6社区配套需求社区配套需求(«)电影厅100阅览室儿童娱乐人陶也

81医疗保健、中管厅、阅览室、大型超市、老年活动中心、儿童娱乐、健身中心、电影厅等均为需求配套之一，其中大型超市、老年活动中心、中餐厅、医疗保健、儿童娱乐成为不可或缺的配套部分，本项目规划设计的商业部分格完美的为业主及城市提供一个充满生态环境的商业环境.均成为市民所需亶得社区生活配套所不可缺少的一部分，因此，本项目地处南湖生态区的触对优势将满足小区业主的量高级居住需求.

824.8智能化居住意识可视对讲、宽带入户、门磁、电子巡更、红外报警已经成为消费者所考虑社区的噬部分之一.随着城市不断快速发展以上几点在本项目中应当培当考虑,为高端业主羯供一个安全良好私密的居住环境.4.9物业管理费意向物业管理费用意向（mV月）0.5T元43%

83BS«主升昌通过市场调研问卷数据显示54%市民可以接受1-1.9元的物业管理费，431的市民可以接受0.5—1.0元的物业管理费，根据相关资料显示1.5元左右可以进行品牌定制物业管用服务.由绦经过市调问费数据再结合建筑学分析未来市场需求户型主要以90—130平方米以上二居三居为主要消化产品，且布场需求产品功能性设计格局，本项目产品户型设计应当注重产品功能设计，保证产品快速消化.目前唐山房地产市场中已经初步形成了对产品的化功能的需求，产品形式上仍以平层产品为主且将成为未来市场主力产品，认为未来市场产品户3!设计中应注重户型功能设计、景观环境、增加产品卖点引导市场消费保证本项目产品能螭快速消化.随着城市化进程的不断加快物业服务将成为未来唐山市场对项目的一个考■角度，那么也就是说物业服务质量以及品牌化将在未来市场中占有一席之地.

84Bse宝升昌5、商业产品分析随片住宅市场的走低,商业地产尤其是购物中心公受到越来越多的关注.本上开发商也正逐步调幄住宅与商业物业的开发比例,以期平衡收入分配“商业地产成了开发商手中作常垂要的一张底牌.H前唐山市场所出现的大型商业坝口较少,配套底商项目由丁受到住宅市场的影响目前投放市场项目也随之较少.由于商业项目对周边要求较新•且主要以定制产品为主所以在读部分只劝式市场进行岁列分析,深度研究将在后续产品那分进行详细说明.1目前市场在m物业产砧类蜃OfficeSOHOM店式公*底常敏・10013善区域商业项目区域区域产品结构及新增项目风及城谟区域主要以远洋靠借为主.区域内无在售向钞项目.高新区区域内无在何商业项目，金色锦城项目目总无明确商业定位中心区该K域内仃底俞/II♦个分别为，金阳叶■.东力俅昨、邓见新城.无其余曲业类产品旧城区馍M域内高第花园为底而项11.但H前尚未确定箕详细内容

85目前布场在售商殳原目物业樊剧物业面收(0*)产品面枳(a*)愉格《元》金阳旺座底而100075-1201600017000丽胖新城底黄360070-12013000东方银座成商500010025000-21000.16000-17000i,兵型个案分析id金阳旺座地・fit廨北区西山道43号南河加油站西200米中阳人夺旁边开发商命详忸以唐地产开发有限公司物业««自理建筑粪量底由建筑面收1000m'户品面帜75-120户价格构成16000170007u/m'金洋旺虺国际公寓，坐落r•西山道北侧,与市政府各级机关共享一条繁华街道.国际化社区的标准之一就是完善的安全保障体系.特亨1000平米配售商业.超市,做饮美发等生活所需，足不出户,完全满足。现在未修，登记阶段.

86区位：路北区西山道43号南海加油站西200米中国人寿旁边产品：75-120m'销售情况：登记阶段周边配套：地处繁华商业街，超市、餐饮、美容美发等商业配叁全.分析：该项H产品主蔓面对冏边小型专业主力店需求存.以美容美发、快餐等小型专业主力店为主.操盘策略：由「唐山目前育业均价较高所以开发商目前仍在观望中,仃借此机公谋求暴利的可能或并为下阶段项目做铺举。1.2制景新城地厚位置路北区建华西道原Ji州小吃城时面开发向唐山粕盛阴地产开发有双公司物业管理自理建筑类型底而建笊面枳3600«r产品70-120m9

87BS<£军升昌W债格构成13000元/肝坝H总占地面积约13万平方米,共分：期开发,第一期已基本仰完，将在两个月后开以第二期项目.现在［程己经封顶。进入内部装修阶段。位居城市中心地带.近铭“家世界”押有完备生活所需。“体仃场”健q设施齐全,全面构筑健康生活.方正户型，全明设计.采光通透.楼盘共分三期.现在在华为第一期产品170-120m'情售情况：见盘周边配套：中小学:开一初中部,开滦一中•实验小学，幼儿园:市第幼儿园综介俯场:家乐超市，百货大楼银行:商业银行医院:天一诙院•市第二医院,煤炭医院火他:风帆山公园.体育场分析I该城II产品主要以小型专业权力店为行产品•开盘较厘未受市场影响操盘微略：开盘较前进行尾盘销Vf・

881.3东方慑座■■位置路北区人大北加开发落博山兴盛唐地产开发行》!公司物业管电唐山华瑞物业建筑类量底向・筑面职5000m,产品面枳100m'价格构成25000-21000.16000-17000A./m'川目位F华岩路与人大北跻交汇处•项目占地面积：36700平方米总建筑面枳:12868863平方米商业部分是目前市场匕公好的区位.现在项III-体已经完1..外部装径还没有开始商业部分只接受意向签约.区位।华岩路与人大北路交汇处A：100m1销将情况：接受意向签约周边配套：中小学:明光楼小学、+•二中学、唐山八中、开深中、新世纪外语学校“综合商场:百货大楼、华联启鹿、农贸市场、曙光楼市一场。幼稚园:文化路幼儿园、唐山市第四幼儿园.银行:建行、商行等.医院:

89BS«宝升昌眼科医院、风及女广医院。分析：该项H产品主要以小型专北主力店为主服务社区以及周边操盘策略：项目地卜.部分II前不接受偿定犬主要原因是受市场价格波动影响较大，由r项u区域优越所以坝口有两食均价蛤华岩路底商均价23000-21000之间临入大北街底商均价15000-16000根据项目情况分由F项H华岩路一例临街面较小所以价格较高,通过炒作手段拉动人人大北街底商价格从而狭得总体的利润。2.商业市场分析经过2007年大规模的拆迁,使得唐山底商异常火爆,价格持续上涨•而写字楼方面一『1处-沉寂状态,目前仍没有写字楼以及大型商业投放市场.随着唐山这个环渤海经济圈新兴城市的建设,以及高新区等开发区的相继设汇预计未来几年内唐山写？楼、商业市场趋好.2J商业才是真正利润点住宅走低公成就商业地产.在目前住宅市场走低的环境下,做好商业和住宅融■划是地产项目成功的黄舞・以北京为例•“H前北京人均GDP已经达到了8000美元以上，这正是人们对商业地产的需求?爆发性增长的时候."如果能在确迂坝日之前就将产品、业态的定位做好，那它的利洞就可以得到保障.即使目前很多品牌开店计划延缓.外国500强企业在北京选址的脚步也有所停顿，但好信未来的商业地产有很大的发展机公.BS«宝升昌2.2持有商铺需有优质管理团队

90“商业地声将迎来春天”的论调狭得了不少开发商的认同.但也有业内专家提醒.商业地产的规划、设计、销生和招商是如今开发商必备的技能.“与住宅物业可以H接出生次利不同，商业地产的价位建迂在有效的策划和发展以及优秀的资产管理团队之上。而持行商铺也将成为开发商更正的利润点所在."持有型物业有三个武要的特点，一是收益相对稳定并且长期化,二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险,三是大型商业项H更容易成为投资机构旗F众多资产中的优质资产.2.2专业团队是持有商业成功必需由「此前的开发商主暨是从房地产开发的角度进行商业地产项H的开发建设，几乎很少从商业的角度进行统筹.所以很多出仰型的商业地产项目由广经营、管理不善面带来定的负面影响.但H而开发商已经意识到只有持有经营才是而业地产项目真正的出路.由持有者经营可以在经营定位、商铺管理，品牌维护等多个方面达到统一、合理、专业.只要不急r回笼资金,做持有型物业,佚得一份稳定投资回报显然更为划算。大多开发商做商业都是半路出家,对商业运营管理都是“门外汉”,若想规避风险•最好还是通过招徒有金融和管理经验的甚金和运营着这条渠道,缩短学习过程,增强自身实力.介理的金融管理、运营能力将成为商业地产以及未来中国地产的真正走向“BS®宝升昌6、市场空白点同时以匕儿部分得分析我们可以很清晰的行到目前市场的价格、产品类型、产品结构、物业服务等多项指标，根据整合营销法则、市场供求关系法则我们隔与根据目前市场所掌握资料才找市场真正切入点弥补市场空门.

914价格空白：根据市场市场调研分析后发现5000元左右价格的项目较少.，产品类型空白点：由于高新区内产品投放量较少所以市场空间较大,其区域内主要跳少高档住宅产品.商业外街、集中式百货、商业内街、写字楼等，4产品配套空白点：目前唐山房地产市场主要镰少社区配套会所.儿童娱乐区、活动中心、社区配套商业、大型超市等3物业服务空白点：根据以上数据以及分析后得出目前唐山社区内或少制度化管理、品牌制度化管理,未来唐山房地产物业服务的竞拿还是应当较为激烈的所以项目中应当充分考虑物业照务品牌化的问磔,S■能化空白点：目前唐山社区内智能化较高的楼盘只有梧桐大道,但其只有安装了窗碳这一智能化服务.结合目前市场客户需求未来可视对讲、宽带入户、门碌.电子巡更、红外报警等智能化服务将成为项目的最大亮点4生态景观空白点，根据目前市场在售f委盘分析,目前在售楼盘中主要以简单硬地园林为主,缺少规模系统生态景观.尤其是南湖景观,所以在本项目中应当充分考虑到规模系统湖景水系园林景观.，社区动线空白：根据市场调研发现目前庸山房地产市场项目中均饿少对BS«宝升岸人车分流的考虑,所本项目应当对其进行充分的研究保证其成为本项目的一张王牌.上商业外扬空白।唐山积极相应河北省关于三年大变样的规划政策.将市内部分商业外街进行了整治,如“煤医道拆除整治I页目”结果导致目前煌医道两侧以集散市场业态存在.从中可以看出目前唐山房地

92产市场商业外街产品已经出现紧俏现象,且存在价格较高每平米均价14500元.S商业项日空白，由于2007年唐山房堆产市场出现了真空现象，所以导致部分项目用地均在2008年中旬获批,加之新版规划图将部分用地性质进行了从新定性组合,所以部分项目仍在审批当中.以目前唐山市场商业项目较少,较新的商业项目主要以“东方国际大“、欢乐谷、远洋城”为主,如果我项目入市将成为目前市场上投资客选择目标之一.通过以上对目前市场空白点分析中可以得出以下结论：，充分利用南湖生方鱼源，开发别事员产品与商业产品，快速埴补市场空白成为我孽目先发制人的利器；4应当引入品牌制度化管理、园林水系景观、动作分流、智能楼宇等设施；上社区配售应当配有一定比例的会所、老年活动中心等社区看础配套设施，商业步行折、shoppingmall、度假酒店等商业产品应当适当考虑进入，保证产品结构的丰富同时满足市场需求.

93i、公司管理层简介宝开丹地产柒团管用人力具备E富管理经验和较高本质，并具备很强的强9能力、开拓能力、开发及营销专业技能及丰富的行业知识。II前.企业决策统一由董事会决定.机构设置根据现代企业制度的要求.本着求实发展的政则,公司将建立完善的公司法人治理结构和制衡机制井根据公司的发展设证了各职能部门.

94Bse宅升昌2、公司管理理念人才奥会人才是公司的展石、砥柱,员〔的认真负责和右效管理是公司最大的财富.摩垂知识、尊重人性、柒体侨斗和友驿平等,是公司事业可持续成长的内在动力.本公司长期培养并任用精神振侪、态度枳极、1作主动的扩张性人才:善了谋划又善r执行的专业人才：团结协作、埴平补齐的优秀人才：能够快速推进.严格执行的高级管理人才，为企业的发展提供源源不断的人才动力.团队理念公司将通过团队的行效协作,实施项H股权控制型管理模式.制if-祭隹全面系统.切实可行的项目开发投资讦理、设计规划、项II实施、成本捽制、销华策划及业务内部控制等管理制度。通过精细分匚、协同控制的方式建立健全完善科学的部门体系,同时闿备了专业化管理人力和高素质的协匚努力保证公司投资项目取汨R好的投资I可报.3、^营管理机制管理原则公司以规枪化管理为原则,以制度为行动指向，制定各项必要的规京制度和操作流程,并在实践中不断完善.为保障规地化、制度化管理.公司正在完善组织结构，建迂健全有效的帽事公和职能机构,董事会成m均能尽勤勉之货，且行相当的专业脆力,保证公司沿规范化、制度化的轨道发展.

95Bse宝升昌员工激励机制।.由匚的薪酬与业铺相联系.公司授予管的层一定的自主权,尊重和认可员L的匚作业绩.从而将员匚与企业利益联系在一起。2对于新进入公司的员工,在公司工作满I•年以上的，每年将按其工作绩效和岗位给予一定的物质奖励.2.对广高层管理人员，公司将安排适当时机为K提供外用机会.3.提供口好的培训和职业发展机会•於企业留住人才的关键,为此公司拟订了切实可行的员匚培训计划及巾I：奖励和部开发展的制度.4.制定奴活的福利计划,使MLu|"以从一系列的福利方案中选择破住方式。5.建立员I.和公司之间。好的沟通机制.可通过例会或其它渠道使员I.和公司之间进行有效的沟通.福利保证1.养老保险।企业所有员工实习期满后，由企突负责,个人与企业共同承担费用,办理基本养老保险。2隈疗保险：根据企业经济效益怙况，原则上由企业与个人双方共同按当年所定比例承担费用,办理医疗保险.3.人身安全保险।所“企业内员।.的人q安全保险•由企业统办理・4.奖金与津贴：依据企权经济效靛和企亚劳动定做制度及出勤率等名核情况决定具体发放办法。

96BS«主升岸人事计划1.人员任用本企业除前卡会成员外,我他所有人员均采用聘用制和合用制。J4体聘任及聃用办法同当地劳动人学部门联系,按企业所定《实题办法》进行.21人员培训所有被聘任和被聘用的协1.•上岗前均采用委托办法进行培训,即委托国内同类企业代为培训。生产经营期间的培训均按企业制定的（«I：培训管理制度》、《外培管理制度》、《企业办工培训计划九由企业负责组织安排进行各类定向培训.3.人员考核企业在定编、定员、定岗、定贡、定酬的柒划上实行两级考核，两级分配的制度.企业职匚按照企业的《劳动定嵌制度机叁照内部制定的有关劳动纪律和制度进行月季评年考核的方法.考核与匚资、奖金、福利挂钩.具体按企业所制定的《考核办法》执行.管理人m的考核以各级管理人员的职员、任务、II标为依据，按照企业所制定的各级管理人员的考核制度和考核办法进行•原则匕与个人在公司的职位升迁和【资、资金及福利挂钩,进行半年一考核,一年一总评.总的原则是：企业考核部门，部门考核人协.企业根据对井部门考核结果同I.资蛆数计算节期匚资分配总枷分配到部门,部门根据员〔岗位近任考核分配给员匚个人.

97五、财务计划基本数据本项目销竹收入.本项目收入由二部分组成：①出仰部分：根据唐山市椭品住宅的市场销售情况及房地产价格走向.根据市场比较定价法•低密度住宅按均价10000元/平方米估谆,商业用房按均价8000元/平方米估算.②出租部分t根据市场比较定价法,商业厉按700兀/平〃米•年估算.其中住宅部分全部销仰,商业部分50%铸生.50%长期持有.1、财务收益指标（1）根据现行财税制度,房地产开发企业需墩纳菖业税率为5%.城市维护建设税为营业税蒯的，％,教疔费附加为营业税糊的所得税税率为25%.（2）利润总额=铺售收入-总投资-营业税及附加=166653.89（3）净利润=利涧总额-所得税=124990.41万元（4）上撤销售税金及附加21374.36万元上缴所得税23500.61万元（5）投资利润率=利润总额/总投资=642%2,现金流城分析（1）财务净现值FHPV财务净现值是指按设定的折现率.将项“计算期内各年的净现金流出折现到建设期初的现值之和。从项II全部投资的现金流累情况行•当ic=10%时,财务净现值（FHPV）为77140.75万元,大「零.（2）动态投资回收期Pt投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投贫所需要的时间.经计算.全部1：程投资回收期为2.47年.表明项目能够按时收回投贵.详见附衣.

98i、财务评价主要技术经济指标单位：万元序号项目单位数a备注1的曾收入万元385123.632精梆根金及附加万元21374.363总成本万元197095.384利弼忌《1万元166653.895所阳科万元41663476桎坛利利万元124990.417总投^万元162112.778投资利洞率%642X9投赞利税率%7.25<10WK4利涧率%43.27%II电务内部收益率%37.36%12墩il侧务》现值万元77440.7513动志检资网收明年247财务评价财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系,分析计蟀项Hf£接发生的财务效旅和费用,编制财务报去,计算评价指标,号察项目的盈利能力、清偿能力据以判别项目的财务可行性.盈利能力分析(1)他首衰详见附表木坝分析包括：投资利润率、投资利税率及资本金利润率。投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标,它是计算期年均利润总做成年均利税总颗与坝口总资金之比.

99根据损益去计爵的评价指标如n投资利润率为6.12%。投资利税率为7.25%资本金利润率是反映资本金。利润关系的指标•它是年均利润总糊与资本金之比.资本金利润率=年均利润总蒯・资本金X100%资本金=(建设投资+铺底流动资金)XA行业资本金比例俏售利润率反映销售收入的收益水平,是利润总额与销售收入之比。销售利润率=利润总额+销售收入xioo%销传利润率13.27%(2)现金流・我见时衰根据现金流腋去计算的评价指标如F：a.财务内部收靛率(FIRR)财务内部收益率(F1RR)是反映项目在计算期内投资♦利能力的动态评价指标.它是坝u计算期内各年净现金流城现值等r零时的折现率.我达式为：nE(CI-C0)1(l+FIRR)--0t=l式中：CI一一现金流入城：co一一现金流出政；(CI-CO),一一第t年的净现金流安；n计抹期。经对全部投资的现金流腋进行分析计蟀,得出该项II所得桎国财务内部收益率为37.36%,高丁同期银行贷款利率。b.财务净现值(FHPV)财务净现值是指按设定的折现率,将地H计算期内各年的净现金流地折现到建设期初的现值之和。计算公式为：nFNPV-E(CI-CO),(l+i,)r=0t=l式中：i.一一版准收益率或设定的折双学.本项目取101・

100经计算,全部投资所得税后财净现值为77440.75万元,大丁号・c.投资mi收购（PD投货网收期是以顼目税前净收益抵偿全部投资所需的时间,可根据财务现金流虻去（全部投资所得税前）累计净现金流域栏中的数字计算求得。，计算•项目投资回收期税后为2.47年（含建设期）,表明项目能较快收回投资.不•定性分析不确定性分析是指对顼H有关的某个因素的估计发生错误,而造成预期价值与实际价值之间的差异.项II评价所采用的参数站本上都是由预测和估算得到的,因此有一定的不确定性.为了分析这些不确定性因素对经济评价指标的步响，需要进行不确定性分析.本项目只做盈亏平衡分析.微亏平衡分析做亏平衡分析是根据建设项口正常生产年份的产品产城（销生城）、固定成本、可变成本、税金等,研究建设建设项目产址,成本、利润之间变化与平衡关系的方法.通过确定项目的产趾盈亏平衡点＜BEP）,据此可以分忻和预溯产品产址（或生产能力利用率）对项目盈亏的影响.BEP=F-r（S-v）X100%乂：中：F为固定成本.v为单位产品变动成本S为销售收入经计算本项H的盈亏平衡点为20.7%.的怆从财务盈利能力分析乔.投资利润率,投资利税率、资本金利润率及销生利润率均较理想,财务内部收益率大r•同期银行贷款年利率，财务净现位大丁•岑.表明项目具有定的盈利能力•因此,项目从财务上分析不仅为可行的r好项h财务数据收现,而且属r•低风险高回报的项目投资类型，也为将来企业及投资者提供了一个有力的财务参考。

101八融修方式根据本企业的的实际资金流转情况及项目的收益分析,孤对社会各投资商公开进行阶段性股权融资.由丁本公司在此坝口的开发。建设中存在短期资金缺口•因此布型投资人将风险资本投资厂•拥有能产生较高收瓶的木顼H的全部开发建设过程,根据实际建设及销售EI款周期,在定时间内通过本公司增值网购等方式撤出投资,取得高额投资回报.掾作步骤：签订风险投资协议行A、对融资方的债务债权进行核方确认B、签订风险投密协议书I确定股权比例、确定退出时间、确定管理并回购方式、确定再融资资金数小及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。C,在有关管理部门办理登记手续2、融资目标本次融资金额为10亿元人民币，全部用于南湖生方城项目的土地开发与建

102设，根据实际开工建设及期售问款周期，融资期限定为三年.3,风险分析A.投资方nJ•对资金进入后可以完成投资计划进行步先评估和测算.B、投资方可对本公司的项II进程进行监控.并按照进程相要分批进行投资款的专款专用.C、投资方对本公司的相关项目所签订的合同进行核市后,可全面进行评估本公司付款和还款能力.D、投资方可审核本公司的还款计划可行性,一旦确定后将按还款计划回款.4、以出机制根据本公司诚信守时的融资理念.坝”完成投资方可选择以卜退出方式：一、融资方按时按偿定的I可报率加本金颗度进行现金I3购股份.二、是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面枳的形式EI购股份.三、投资方享受性个坝目的分红;5,相关证明由于本项目从立项到开发，前期本公司做了大量的工作并取得了良好的成效，统得了政府的各料批品及完成了前期各肿开发审批环节，因此具备了前期开发的优越条件.相关材料详见附表以供查阅.

103七、摘要通过以上分析可以看出，南湖生态城项目的开发，不仅虺本公询未来五年开发的重点项目之一，同时也是唐山市城市发展战略规划的核心工程，本孽目从城市发展、企业开发、市场需求、投资利润、财务分析上都具有很强的可行性、低风险、高回报等特征，该项目的成功开发建设，不仅能够完全实现经济效益和社会的双丰收，同时也为投资商提供了一个良好的资金利用平台和较高的会金收益，本公司真诚欢迎社会各届投费者前来冷谀介作，期待共唐山宝升昌房地产开发有限公司2009年3月