扬州开发区古运河项目初判(设计)

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呈至:相关领导emdale扬州开发区古运河地块初判报告编制单位:上海公司营运中心编制时间:2011年8月

1目录第一章项目背景与概况11.1>••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••(••••••••••••••••••••••••••••••••■••11.2C^^^^ff*****••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••11.2.1项目所在区位概述11.2.2项目所在区域概况、规划及产业分析11.3项目地块及周边条件分析51.5周边典型成交地块分析9第二章项目市场定位102.1城市商品住宅市场分析102.1.1城市宏观经济和房地产市场主要指标102.1.2近期商品住宅整体供求分析112.1.3典型个案的去化速度表现112.1.4未来商品住宅市场供需状况以及价格走势预判121.1.12城市板块信息以及典型楼盘情况131.1.2典型楼盘情况151.1.3各区客群结构和产品需求初步分析291.1.4市场总结292.3住^^1^^^定位....................................................................................................................302.3.1项目SWOT分析312.3.2项目初步总体定位312.3.3物业类型和户型配比322.3.4价格、涨幅及去化速度预估33第三章开发计划错误!未定义书签。第四章项目经济测算错误!未定义书签。4.1承受地价错误!未定义书签。4.2项目收益测算错误!未定义书签。4.3挂牌价的项目收益测算错误!未定义书签。

2第一章项目背景与概况1.1项目基本信息项目名!称扬州开发区古运河地块用地性质二类居住所在片区开发区项目来源政府推荐规划指标总占地面积（平米）162741出让面积（平米）132731容积率W1.6计容建面（平米）212369.6其他重要息1、项目由A、B、C、D、E、F六个区块组成;2、A区块为住宅用地，净用地面积132731平方米，容积率为1.6；C区块为古运河绿化带,包括12米支路、4米人行步道济绿化；D、E、F区块为绿化用地;B区块为河道；3、竞得方须同期建设C、D、E、F五个区块的绿化及道路,建设费用由竞得方承担；4、地块于2011年9月2日出让,起始价为52565万元,折合楼面价格2475元/平米,竞ミ保证金为10600万元，报名截止日期为8月31日16时。5、出让金支付时间表:9月2日支付挂牌起始总价的50%,成交5个工作日内付足成交总价额的50%,交地前（90天交地）付清成交总价款.1.2项目区位分析1.2.1项目所在区位概述项目位于扬州国家级经济开发区三新产业配套片区内,紧临扬州的母亲河——古运河,距离文昌阁（市中心）约5.3公里,距离瘦西湖景区6公里,距离市政府约5.6公里,距离火车站约9公里。项目位于城市向南发展的主轴线上,其所在的扬州南部新城是继新城西区、广陵新城之后的重要发展新区。1.2.2项目所在区域概况、规划及产业分析（1）扬州市概况

3扬州地处江苏省中部、长江下游北岸、江淮平原南端,是上海经济圈和南京都市圈的节点城市。向南接纳苏南、上海等地区经济辐射,向北作为开发苏北的前沿阵地和传导区域,素有“苏北门户”之称。扬州市现辖广陵、维扬、邢江3个区和宝应1县，代管江都、仪征、高邮3个县级市。全市共有70个镇、7个乡和13个街道办事处。全市辖区总面积6634平方公里，市区建成区面积78.6平方公里（截止2009年底）。2010年末,全市常住人口为446.0万人。城市化率为53%»2010年末，扬州GDP为2208亿元，同比增长13.4%（按可比价格）。GDP总量在与长三角16城市相比处于第十二,但反映出强劲的增长势头。将长三角各城市的人均GDP进行对比之后，扬州排名第十ー,还有较大的增长空间。城市总体结构布局:以历史城区为核心，以东西和南北''T”字型发展轴带为骨架，东、西和南部三区分合有致，构成“ー核两轴三区”的空间结构;蜀冈ー瘦西湖景区、古运河、大运河、扬子津生态绿地深入城市中心，并与外围生态空间有机衔接，形成’‘绿水楔入”的紧凑团块状形态。“・核”指历史古城（主要由老城区和蜀冈ー瘦西湖景区构成）,是彰显扬州人文生态特色的核心区域;“两轴”是指依托文昌路、古运河形成相互交汇的两条城市发展轴带；“三区”核心区外围形成的东部分区、西部分区和南部分区三个分区。目前,西区已基本建设完毕,未来扬州的发展主要方向为向南、向东。（2）开发区概况扬州经济技术开发区始建于1992年,1993年10月被江苏省人民政府批准为省级开发区。2006年10月,扬州出口加工区正式通过国家九部委联合验收。2009年7月24日,国务院办公厅正式更函江苏省人

4民政府,批准扬州经济开发区升级为国家级经济技术开发区,实行现行国家级经济技术开发区的政策。目前，代管面积120.2平方公里，下辖三个乡镇（施桥镇、ハ里镇、朴席镇）、两个街道办事处（文汇办事处、扬子津办事处）。扬州经济技术开发区位于目前全世界经济发展最富有活力的长三角地区,地处上海都市区与南京经济区的结合部。区内设有出口加工区、太阳能光伏产业基地、半导体照明产业基地、汽车装备产业基地、港口物流园区等特色园区,基本形成了以しED、TFT—LCD为重点的电子信息、太阳能光伏、汽车装备、港口物流等主导产业;有朴席生态新城、扬州“第二城”、南部临港新城区等商务、休闲、生活配套区:有新光源公共服务中心,标准检测中心、设施共用中心、研发协作中心、创业孵化中心等8大系统运转高效；有江海学院等高级技术学校,人才资源丰富,技术支撑有力。目前,已拥有中国扬州出口加工区、扬州国家半导体照明产业化基地、国家生态エ业示范园区、国家级高新技术创业服务中心、国家光电产品检测重点实验室、中国国际人才市场扬州市场、国家循环经济试点单位、国家火炬计划扬州汽车及零部件产业基地等八个“国字号”品牌。目前入驻开发区的知名企业有:江苏顺大、无锡尚德、晶澳集团、璨扬集团、真明丽、华夏光电、川崎光电、永丰余集团、维柴集团、亚星集团等。另,中国科学院半导体研究所、南京大学、扬州大学等科研院所纷纷来区设立了研发机构。目前,区域正在由单ー的工业区向城市新型综合体转变，已有的二产从业人员，将成为开发区城市发展的最大优势,未来市场潜力巨大。伴随着开发区城市配套设施的不断投入，区域发展前景看好。(2)三新产业配套片区概况三新产业配套片区位于于扬州东区与南区结合部,扬州经济技术开发区中部,规划范围为6.2平方公里,范围为华扬西路以南、扬子津绿地以北、邢江中路以东、周庄河西支路议西，是沟通“二城”片区与南部临港新城片区的重要节点。片区东依开发区LED产业园，北靠开发区中心商务区，南临扬子津生态园，西接扬子津科教园。千年流淌的运河贯穿基地，南北向

5主干道扬子江南路是连接开发区北部与南部临港新城的重要通道,东西向主干道吴洲路连接着东部LED产业园。三新产业配套片区拥有良好的自然资源及文化资源，千年古刹高旻寺位于片区的西南侧。该片区是以产业服务为核心，兼顾居住、休闲、商务。将打造成扬州市新兴产业服务中心、开发区商务会议接待和新区、依托开发区公务服务中心，形成集商务会议、研发办公、生态居住、旅游体验为一体的滨水宜居岸线。十二五期间，将完成全部6.2平方公里的基础设施建设和配套景观绿化,新增道路长度9.2公里，建成扬子津生态园和古运河生态长廊，绿地覆盖率达18%,建成会议接待中心!座，引进园林式五星级酒店1座，开发扬子津古镇旅游度假及髙旻寺文化体验区。

61.2项目地块及周边条件分析项目位置图地块红线图宗地位置图

7宗地现状

8

9交通>区域内公共路网发达,出行便捷,扬子江路、祁江路、临江路紧密联系区域与主城,吴洲路、华扬路连接扬子津科教园和LED产业园，沪陕髙速拉近了仪征和江都的距离。>扬子江路:双向6车道;吴洲路、华扬路:双向4车道;沪陕髙速，双向4车道,正在进行双向6车道的改造.>公交线路:目前有17路、18路、50路、206路及润扬城际旅游公交经过项目附近路段，交通较为便利。>地块距沪陕髙速扬州南出口约2公里。宗地3公里范围配套设施如下：>教育：耶鲁幼儿园、扬子津小学、地块内将新建一所幼儿园,扬州中学开发区校区;>住宅小区:富川瑞园、阳光新苑、依云城邦、运河印象及美锦项目;>商业:欧尚超市、汇金谷购物广场、扬子津农贸市场;>公共配套：高旻寺、扬子津公园、开发区会所;综述宗地现状良好,周边路网丰富,交通便捷。1.4项目合作背景日前,我司正在与开发区就三新产业配套片区整体开发的事宜进行商谈,并取得了初步的合作意向。该区域分A、B两块实施:A区为719亩住宅+200亩商业,可建设85万平米的住宅和14万平米的商业;B区为403亩酒店+217亩住宅。区域内地块将分期挂牌上市,本次上市地块为A区内的一幅住宅地块。

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111.4周边典型成交地块分析土地编号地块位置用地性质出让面积（『）容积率地价（万元/亩）楼面价（元/平米）开发商成交时间618号扬子江南路与吴洲西路交叉口西北处A、C区块二类居住1536181.22202750美锦（扬州）置业有限公司2010.7.23619号扬子江南路与吴洲西路交叉口西北处B、D区块二类居住1757011.22302875美锦（扬州）置业有限公司2010.7.23620号西南分区银河大道与吉安路交叉口东北角商住867341.62512356扬州华捷房地产开发有限公司2010.7.23649号渡江南路以东、连心路以南、老扬好路以西、横沟河路以北二类居住1268751.83022514扬州建松置业有限公司2011.1.23658号西银沟西侧、宏溪路北商住380791.83472894扬州禾厦置亜有限公司2011.1.23692号西银道东侧、宏溪路南侧、汉河西侧、仪扬河路北侧商住888202.12902072挂牌价

12第二章项目市场定位2.1城市商品住宅市场分析2.1.1城市宏观经济和房地产市场主要指标I！固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）T—房投/固投比重］图1:固定资产和房地产投资情况图2:扬州近年房地产供需走势自2007年以来,扬州固定资产投资持续上升,年均增长率达26.8临整体发展较快,且房地产投资额也连年攀升，年均涨幅在18.7。房地产处于平稳的发展阶段。与此同时，2010年扬州城市化率达到53%,按照国际通行惯例扬州市场目前已经处于高速发展期的初期阶段。从2007年至本年度的市场走势来看,尽管遇到2008年经济危机和201I年宏观调控,但是房价在这两个时间区间中依然呈现出上扬状态,此种现象也表明了扬州房地产的高速发展态势。同时之所以2010年出现供大于求的情况,主要原因在于全国二三

13线城市整体升温,品牌开发商大举抢占扬州市场,抢夺市场份额所致。2.1.1近期商品住宅整体供求分析图3：近期商品住宅市场供需价格走势自2010年元月开始，扬州市场均价一直处于稳定上扬的状态。尽管2011年商品住宅成交均价受到政策累加作用的抑制产生一定的波动回调趋势，但是上半年商品住宅均价同比仍上涨31.54%,为8503元/m\从近期供求表现来看,供给和需求均呈现出稳定的波状趋势关系，市场整体走势仍然十分健康。最近三个月仅仅是由于年度政策累加作用的影响导致供求比放大。2.1.3典型个案的去化速度表现自2010年元月开始，扬州市场均价一直处于稳定上扬的状态。尽管2011年商品住宅成交均价受到政策累加作用的抑制产生一定的波动回调趋势，但是1-7月份商品住宅均价同比仍上涨31.54%,为8503元/m，从近期供求表现来看,供给和需求均呈现岀稳定的波状趋势关系,市场整体走势仍然十分健康。最近三个月仅仅是由于年度政策累加作用的影响导致供求比放大。开发企业项目名称所属区域销售面积（万而）销售金额（万元）销售均价（元/屮）扬州新能源虎豹阳光美第西区6.1855935.969048江苏中泽地产依云城邦南区8.7455195.816318中信泰富（扬中信泰富•锦苑西区6.955024.27980扬州骏和地产骏和国际公馆西区4.1140059.329758扬州首开衡泰置首开•水晶城西区5.4937724.86874表1：2010年项目宏观表现从去年部分参考标杆项目来看,尽管去年成交总量一般,但是主流项目依然保持很强的销售面积。代表性项目如依云城邦和骏和国际,依云城邦是我们最主要的参考项目,去年在南区市场平淡的情况下依然保持超过8万方的销售面枳，全年均价达到了6318元，甚至能够与西区部分项目ー较高低;而骏和国际于去年8月份开盘以来,四个月内销售面积超过4万方,形成全市著名的热销楼盘,并进ー步带动了西区板块偏南区域的升温,这里固然有地段的原因,但是从市场实际来说,优秀的产品和高超的营销技巧叠加是造成项目成功的主因。因此区域、产品适销対路和正确营销方针指导的情况下,扬州单项目年均销售面积超过8万方是可行的。

142.1.4未来商品住宅市场供需状况以及价格走势预判315.Nム2.C30154.52144.2丄ノ,rm.口土地成交（万时）图4:扬州土地供应（成交面积）走势从扬州土地供求走势来看，扬州目前住宅及商住用地每年的有效土地供应量稳定在200万方左右，而扬州的容积率一般为1.5左右,按住宅比例为75%计算，年均供应住宅可建面积为225万方。2011年上半年土地市场成交为!24.28万方。参照历年走势，2011年度的土地成交量面积应该稳定在200万方左右。以后各年度土地成交量也将趋稳，预测稳定在200万方左右。历年来扬州供求基本处于平衡状态，由此得出过去几年的可售存量已基本实现去化。截至到目前2011年半年度,扬州住宅可售存量为108万，已去化77万方,由此预测2011年度供应量在200万方左右。另外，结合历年住宅可建面积供应量，预测2011年度末包含可售存量在内的实际存量为400万方，考虑到09年和2010年土地放量过大，因此土地出让年度形成的住宅供应量将会在之后两年内达到顶峰,根据当地供应推盘节奏对其修正预测，按未来5年内上市，上市节奏预测为8:5:3:2:2:未来几年出让土地形成的供应量按6年内上市，开盘节奏预测为1:为2:2:2:1。

152012年2013年2014年2015年2011年末存量400.0160.0100.060.040.02012年新増225.022.545.045.045.02013年新增225.022.545.045.02014年新増225.022.545.02015年新增225.022.52016年新増225.0供应量182.5167.5172.5197.5由于扬州总体上仍是内生需求催动市场,参照历年扬州巾区商品住宅相关数据,未来几年扬州市场成交量总体上会稳定在200万方左右。扬州去年成交量为173万方,结合政策影响预测本年度成交量为150万方，未来年均成交量增长率按8%考虑，200万方封顶。扬州整体均价呈现上扬状态,年均增长率为12.8机通过调研分析，当市场均价破万时,市场将出现明显的停滞和分化,据此我们认为当地市场均价仍然有足够的上升空间,但是未来的增速将会减慢，保守起见，对年均增长率进行修正至10%。根据上述数据对未来三年的供求关系预测如下:2011年2012年2013年2014年2015年供应量，200.01825167.5172.5197.5需求量,150.0162.0175.0189.0200.0供求比:1.3(.11.00.91.0成交均价,8503.09353.310288.611317.512449.2表2:扬州供求关系以及价格预测2.1.市板块信息以及典型楼盘情况

162.1.2.I城市板块划分扬州市场共分为五大板块,分别为东区、西区、南区、北区和老城区板块。北区四至为北、西至绕城公路,东至廖家沟,南至老城区北护城河、杨柳青路和杨冶公路。南区北至仪扬河、吴州东路,南至长江，西至泗扬大桥北接线,东至京杭大运河。西区北至杨柳青路、杨冶公路,南至仪扬河,东至古运河，西至润扬大桥北接线。东区北、南至古运河，东至廖家沟，南至大众港路。老城区:以古运河护城河为四至范围。历年以来,扬州西区受到政策扶持的影响,成交量一直遥遥领先，但是自2010开始北区和东区板块开始升温，在售项目明显增多，特别是2011年开始，作为传统扩展区域的东区和北区有了较大程度的提升。南区作为现代产业园区刚刚起步，且在售项目较少，因此虽有・定升温但是明显没有爆发,随着产业园和临近科教园渐成规模,南区板块市场潜カ巨大。本项目从板块归属上处于东区板块,但是由于地处东区、西区和南区交界，因此本项目与上述三个区域中的项目均形成相对竞争关系。同时，由于东区是老扬州居民的传统居住地

17点,而老扬州人作为土著居民又存在较强的地缘归属偏好,因此预计我们的项目首先针对西区和南区客群，其次针对东区客群。北区客群与本项目不存在对应关系。据此本项目初步定位于区域竞争项目,而非全市性竞争项目。因此在选择可参考项目时，首先考虑与本项目相对关系较为直接的西、南区项目，其次是东区项目。2.2.2典型楼盘情况百州西湖.工蛤学校‘柴口号念sr・リ西湖镇平山乡维扬区堡城村上方寺"黄金忖祁沟•竹西公园§乡卜桥村与>i中信泰富锦苑周大房市中心11.莱1a苑沙施河-文昌花园■曲江公园红星岛湾头镇联合村和昌运河东郡大桥Elf源お江工业园-★靛捺忖首开水晶城华润橡树湾金域蓝湾文m西路天俊华府汉河嗝.・デ银桥小区・ク庄小学・扬州规划局双桥乡小事淮河骏和国际公馆"玫瑰花キ蜀新城河A古运河宁通髙速本项目-君悦酒店七里河★BT桥忖大唐庄双庙忖G40羊仪扬河1«鼻寺,厂★I阳汪中学•=：中南里庄陈圏沙河东高桥江扬尚东国际雷家海・杭集中学九龙湾润园髙桥忖霊桥医院・霊桥中心幼儿园・在桥镇九十步典型楼盘分布示意图

18项目占地面积（万平米）容积率住宅建筑面积（万平米）主力物业类型主力户型销售均价目前销售情况依云城邦281.3939联排/叠加/多层/小高层/高层公寓以80-120平米为主,登加推盘量较少,以150-200平米为主2008年11月开盘,多层3500元/平米2011年8月小高层7300元7平米,叠加别墅130万元起售前期推出的21万平米叠加/多层和小高层房源去化95%左右，共计推出2258套，成交2030套,目前销售以少量叠加和78-86ポ两房为主骏和国际公馆4.322.159.288栋18层/4栋28层高层以!40-170平米大户型为主2010年8月份开盘，均价9450元/平米2011年8月均价10000元/平米所有房源都已推出共709套,截至2011年8月共成交501套和昌运河东郡14.723427栋16-17层高层以87-143nf两房和三房为主，其中三房占60%2011年4月底开盘，均价9300元，截止8月份均价在9500元•一期推出298户，成交251户，去化近90%。8月预计加推一期5、6号景观王座。江扬尚东国际8.11.9816庭院洋房/小高层以76-135m1的三房和两房为主，三房占50%以上・2011年6月开盘,均价在8000元，目前均价在8000元•推出284套，已成交220套.九龙湾润园9.21.715.710栋8-10层小高层及12栋17层高层以78-147m•两房和三房为主2010年4月I7日ー期开盘，均价4600元;2010年12月18号二期开盘。目前均价5600元.一期售罄,二期推出476户，目前已去化近80%华润橡树湾11.81.720.123栋5层的多层14栋16-17层的高层84-85平方米的二房房型，118-159平方米的三房，169-180平方米的四房，三房比例接近50%.2011年6月一期开盘，多层均价9158,小高层均价69881截止8月份,多层均价12000,高层均价9000一期推出280套，销售168套，去化60%。金域蓝湾9.641.716.395层叠加/多层洋房/高层小高层以118-145平米为2010年12月份开盘，多层洋房均价!0600一期推出300余套房源去化70%左右，在2011年4月9日新推

19小髙层/髙层主,多层以140-200平米为主,叠加别墅230-300平米元/平米•截止2011年8月，二期推出5株小髙层均价为9500元/平米.费加别墅均价15500元/平米5栋小髙层和髙层房源,截至2011年4月16日共推出567套，截止8月10日,供成交420套天俊华府12.131.72017栋18层髙层/叠加/联拝别墅公寓88-136平米,我加210-240平米，联排260-270平米2010年12月份开盘,髙层均价7700元/平米2011年8月髙层均价9500元7平米叠加别墅均价15000元/平米髙层一期和二期共推出859套，截至2011年8月10日共成交557套，后期将会推出536套髙层房源首开水晶城7.251.44017栋9-18层小髙层髙层/21栋叠加联排公寓以110-135平米和163平米为主2010年7月份开盘,髙层均价6600元/平米2011年8月小髙层均价8500元/平米，别g11500公寓销售情况良好,截止到目前推出以中小户型为主,共737套,目前销售594套,一期最后推出的7栋为133和163平米户型,开盘去化40X左右，别墅目前还未推盘.项目二期“水印西堤”即将公开，面积是89-90多平米的两房和130平米三房・中信泰富锦苑32.881.3343.73电梯洋房/多层/小髙层/髙层130-150平米三房2007年10月份开盘,多层均价5500元/平米2011年8月小髙层均价9800元/平米电梯和多层洋房已售罄,2011年4月推出307套,目前已经去化80%所剩房源不多。本年末预计将推出三期剩余小髙层户型产品。

20(1)依云城邦项目鸟瞰图依云城邦位于扬子江南路与华扬路交叉U东南角。项目占地28万平米,容枳率1.39,总建面39万平米,项目为现代简约风格,规划包含联排、叠加、多层、小高层和高层。公寓以80T20平米为主，叠加推盘量较少,以150-200平米为主,联排别墅还在规划中。2008年11月开盘,多层3500元/平米,2011年8月小高层7300元/平米。前期推出的21万平米卷加、多层和小高层房源去化95%左右,目前在售房源以少量蝶园叠加别墅为主和78-86平米两房为主。该项目产品位于地块周边，是区域位置最为接近的大型住宅项目，目前其销

21售价格低于扬州平均销售价格,基本体现了地段的情况,但产品规划和理念中规中矩,缺乏免点。依云城邦公寓成交走势图9,0008,UOU7,0000,0005,0004,0003,0002,0001,00002000018000160001400012000100008000600040002000Tgnxマ-TbTTOfぜz«-TTOeErw-rochzTgnvnrrllpncIroTlpncy.Kroeyw戋rorYrynrylr累rotFt-长roct笠员al-BCKXIrrTAfaxeIrOT^OOr

22牌得到ー定的认可,开盘之初相对周边溢价20%左右,其整体规划和宣传包装有一定的领先,然而其前期去化情况尚可,近期随着金域蓝湾、天宝物华等项目的推出,竞争趋于激烈,成交情况出现一定下滑。骏和国际公馆公寓成交走势图(3)和昌运河东郡项目鸟瞰图和昌运河东郡位于广陵区文昌东路与京杭路交汇处向南200米(京杭之心对面)»项目占地14.7万平米，容积率为2,总建面为34万平米，项目规划为27栋16-17层高层。高

23层以87-143两房和三房为主,其中本期三房占61%该项目于2011年4月底开盘,均价9300元,推出298户,成交251户,去化近90%。目前价格在9500元,8月预计加推一期5#、6#景观王座。该项目采用了地源热泵等科技智能系统,园林规划也有一定特点。目前该项目已经成为扬州东区地产市场升温的标志性项目之一,在东区市场内机会大,竞争少。和昌运河东郡公寓成交走势图2011年4月2011年5月2011年G月成交面积(")T—成交均价(元八0(4)江扬尚东国际项目鸟瞰图江扬尚东国际位于开发区扬士丁路与连运路交叉口西北角（连运社区对面）。项目占地8.1万平米,容积率1.98,总建面16万平米,项目规划多层洋房、小高层。目前推出的二房房型面积介于78-90m）三房房型面积介于90-220之间。户型面积为78-97平米的多层庭院洋房,以及89-135

24平米宽景小高层,多层以140-200平米为主,叠加别墅230-300平米。2011年6月开盘，开盘即热销。目前多层均价在8000元,小髙层均价在7900元。一期推出的284套房源已去化220套，该项目周边存在大量的拆迁户,且周边环境较差,但是尽管如此，该项目仍然是东区市场升温的标志性项目之一。江扬尚东国际公寓成交走势图月份成交面积（出）成交均价阮/皿）2011年7月23,8368,448（5）九龙湾润园项目鸟瞰图九龙湾润园位于开发区扬子江南路与毓秀路交汇处。项目占地9.2万平米，容积率1.7,总建面15.7万平米,项目规划10栋8T0层小高层及12栋17层高层。髙层小高层以78-147m,两房和三房为主。2010年4月17日一期开盘,均价4600元;2010年12月18号二期开盘。目前均价5600元。该项目一期售罄,二期推出476户,目前已去化近80%。九龙湾润园是扬州南区板块市场目前唯一在售项目,由于距离市区较远,且周边目前各类产业园和科教园刚刚开始成形,因此其销售速度还开始上升。但是由于本项目规划、景观等方面缺乏特点，因此仍然较难进入该区域客群视线。随着未来南区市场的扩展和升温,预计改项冃会实现快速去化。九龙湾润园公寓成交走势图

25耕ザザ材ザボ木ボイザぶ、ボバボ祈ザ电交面枳!プ》一一成交的か元")(6)华润橡树湾项目鸟瞰图

26橡树湾位于祁江区文汇西路与西外环交叉u西南角,由华润置地开发。项目占地11.8万平米,容积率1.7,总建面20.1万平米,项目规划23栋5层的多层14栋16T7层的高层。髙层为84-85平方米的二房房型,118-143平方米的三房，多层为149-223平方米，其中三房比例接近50%〇2011年6月一期开盘，多层均价9158,小高层均价6988.截止8月份，多层均价12000,高层均价9000。一期推出280套,销售168套,去化60%。该项目整体为法式风格，并且立面部分采用了干挂石材。尽管位置相对较偏,但是由于地处传统的西区豪宅地段，并且产品カ充分，因此未开盘时对市场产生了较强的冲击作用,无论是在扬州行业内还是普通民众眼中，都在一定程度上的成为前所未有的真正品质楼盘的代表。但是由于低价入市导致部分客户对其企业品牌及后期产品品质产生了一定程度的质疑。橡树湾公寓成交走势图月份成交面积（舒）成交均价（元Z面）2011年7月4,63210,5642011年6月8,8479,110（7）金域蓝湾项目鸟瞰图

27金域蓝湾位于邛江路和开发西路交叉口西北角。项目占地9.64万平米,容积率L7,总建面16.39万平米,项目规划5层叠加、多层洋房、小高层和高层。高层小高层以118T45平米为主,多层以140-200平米为主,叠加别里230-300平米。2010年12月份开盘,多层洋房均价10600元/平米,2011年8月小高层高层均价9500元/平米,叠加别墅均价15500元/平米。之前一期推出300余套房源去化70%左右,在2011年4月9日新推5栋小高层和高层房源,截至2011年8月10日共推出住宅567套,成交420套。该项目采用地源热泵系统,是恒通地产继帝景蓝湾项目之后,第二个采用该技术的楼盘,其已在扬州市场树立了一定的科技楼盘的形象。然而近期其周边中高端项目较多,面临较大的竞争压カ。金域蓝湾公寓成交走势图18,00016,00014,00012,00010,0008,0306,0304,0302,0300成交面枳（肝）一・一成交均价:元ノプ）（8）天俊华府项目鸟瞰图

28天俊华府位于文汇西路与中心东路交汇处西南角。项目占地12.13万平米,容积率1.7,总建面20万平米,项目规划17栋18层高层以及卷加和联排别囈。公寓以88-136平米为主,叠加210-240平米，联排260-270平米。2010年12月份开盘,高层均价?700元/平米，2011年8月高层均价9500元/平米,叠加别墅均价15000元/平米。一期和二期共推出859套,截至2011年8月0日共成交557套,后期将会推出536套高层房源。该项目由新景祥全程代理,项目临近首开水晶城,整体规划和营销包装,活动营销等都领先与周边,其销售价格也超出首开水晶城5%左右,而且产品销售情况良好。天俊华府公寓成交走势图（9）首开水晶城

29项目鸟瞰图首开水晶城位于文汇西路和博物馆路交叉口的东南角。项目占地25.4万平米,容积率1.6,总建面40万平米,项目规划!7栋9-18层小髙层髙层、21株叠加联排。公寓以!10-135平米和163平米为主。2010年7月份开盘，高层均价6600元/平米,2011年8月小高层均价8500元/平米。公寓销售情况良好,前期推出以中小户型为主去化近90%,三期推出的7栋为133和163平米户型，开盘去化40%左右,别墅目前还未推盘。项目二期“水印西堤”即将公开,先推5栋高层，面积是89-90多平米的两房和130平米三房，为一期的升级改良版。该项目由首开集团打造，但项目整体营销包装一般。首开水晶城公寓成交走势图成交面积（行）一一成交均价（元/肝）

30（10）中信泰富锦苑项目效果图中信泰富锦苑东邻邛江北路、南邻翠岗路、紧邻四望亭路,直达市中心文昌商圈仅五分钟车程,离西区大润发仅有500米的距离。项目占地32.88万平米,容积率1.33,总建面43.73万平米，项目规划电梯洋房、多层、小高层和高层。公寓以130T50平米三房为主。2007年10月份开盘，多层均价5500元/平米，2011年8月小高层均价9800元/平米。电梯和多层洋房已售罄,2011年4月推出307套，目前已经去化80%,所剩房源不多。本年末预计将推出三期剩余小高层户型产品。该项目由中信泰富集团打造，项目所处地段优势明显,但项目电梯洋房和多层外立面效果和景观营造一般,而且项目以大户型改善性需求为主,总价相对较高,其销售走势相对来讲为均匀向上。中信泰富锦苑公寓成交走势图成交面积（ガ）—成交均价（元ノ户）

312.2.3各区客群结构和产品需求初步分析1、客群结构分析分区情况说明东区:扬州老城区客源为主,即老扬州人占据绝对主体。在京杭大运河以东还存在较多江都市客群导入,并有一定的商贸城私营业主、产业工人、拆迁户等。南区:区域性客群市场，周边居民以及科技园教师、职エ以及区域企事业単位职员。刚需市场或者改善性刚需市场。西区：公务员、企事业单位中高层、私营业主、外地客群以及投资者。为扬州事实上的高端客群聚集区域。北区：各产业园、高邮、宝应等县市客群,并有一定的拆迁户和私营业主，改善需求普遍。地块所在位置临近新能源产业园和扬子津科教园。区域性客群有一定的文化层次,讲究ー些情调、浪漫的生活方式。同时由于扬州区域市场有一定的封闭性特点，因此我们面对客群总体上为传统奋斗型客群;初步判断此类客群的平均收入和所处社会阶层，属ア文化层次相对较高,但是实际收入尚未有效大幅度提升的阶段。因此属于传统奋斗类客群的二档水平。2、产品需求初步分析目标客户索求户型目标君户需求ニ房面积目标客户需求三房面租图6:户型产品需求初步分析从产品需求来看，两房和三房产品是目前区域最集中的需求，因此户型产品总体上应以两房和三房为绝对主体。其中二房面积主要集中于80-90m2,三房面积需求主要集中于100-120m2o因此为满足客群需求,我们应主要供应80-120nf的两房、三房产品。2.2.4市场总结/扬州住宅市场自2007年来获得了长足的发展，至2010年市场成交量和成交均价都实现

32了翻翻,2011年上半年扬州市区商品住宅合计供应107.69万m、同比增加26.25%;成交77.84万m，,同比减少4.72%。受政策调控不断深化及加息的影响,供销比为1.38,供销比呈现明显走高趋势。2011年卜7月住宅市场主力楼盘成交均价在8503元/平米,同比上涨31.54%。从2011年1-6月走势来看,商品住宅成交均价受到政策累加作用的抑制,呈现波动回调趋势。/总体上2007年至2010年住宅市场供应和成交基本保持稳定,其中2008年是山于调控影响所以出现明显的供过于求,但是经过2009年市场成交剧增消化,前期的存量房源基本完成去化,因此从整体来看,扬州市场发展比较健康。根据数据分析和扬州作为区域性市场所呈现的特征,宏观判断扬州全市成交量应保持在200万方上下波动，且较为稳定。由于受到近两年土地成交放量的影响,扬州市未来两三年会出现略微的供过于求,但供给造成的压カ处于完全可控的范围。由于市场整体健康,且居民可支配收入的上升，除非受到政策的过度影响,否则市场均价预计不会出现规模下降,仍然保持匀速稳定上升,但增速相比之前会略有下降。/从近期市场成交来看,主力供应面积有明显变大趋势,市场首次改善需求正在逐步取代首次置业成为市场供应的主力,当前市场两房主力总价在60-100万/套，三房主力总价在80-130万/套，主要需求面积为80-120m，的两房和三房。根据此类趋势,我们可以认为扬州市场首次整体大规模需求升级与刚需首置共同构成影响全市需求的两大关键因素，这也能够成为指导我们进行产品设置的充分依据。/目前万科、绿地、华润、首开、中信泰富等大牌开发商都已进驻扬州市场，同时扬州本地的新能源、恒通、华利和虎豹等知名开发企业都在扩大开发规模、提升产品品质，市场发展呈现出强加速状态，这与扬州经济发展阶段相吻合,品质型产品的引入可以促使成交量和成交价格稳定增长、住宅需求的释放和升级换代趋势将会11益明朗。/本地块位于扬州开发区古运河东侧，处于东、西、南三区交汇处。同时以依云城邦为主要参照系，以江扬尚东国际、和昌运河东郡及九龙湾润园为次要参照系,同时参考西区各项目，可判断虽然本区域H前周边配套有待完善,但区域整体规划和发展空间良好，自然环境优越,加上周边企业聚集，帀场需求在未来两年将会十分充足。2.3住宅产品市场定位

332.3.I项目SWOT分析优势机会/地块周边局部有靠近古运河,环境优良。地块周边规划有扬子津古镇旅游区,并且靠近高旻寺。，地块方正平整，左邻扬子津科教园，右靠新能源产业园。有充足的目标客群存在。/项目紧邻扬州市区主干道扬子江路，具备客群导入的先天条件。交通条件优良,与市中心相对距离适中。/项目处于古运河南段，属于扬州传统意义上的古运河沿岸区域。地段易于识别和被接受。/金地公司多年积累的优秀产品和开发策略以及营销手法，能够有效挖掘地块价值，更大程度的满足客户需求,因此在各类软硬实カ上均能够大幅度超越当地开发商。从而抢占竞争先机。/地处东、西、南三区，能够有效吸纳三区针对的目标客群，具备充分的潜在客群来源。/随着扬子津科教园的基本成型、新能源产业园的简历以及西区客群的外溢,我们具备地段逐渐成形的先天优势。/扬州目前并没有大量外地开发商进入，尤其是我们所在地理区域,并没有真正意义上的竞争对手存在，这给未来发展留足的充分的空间。/项目所在区域市场对产品要求仍然处于初级阶段，因此我们成熟的产品不仅能够满足客群需求，更有足够的机会教育消费者。/项目所在区域市场目前中小户型产品供不应求，因此这给我们带来足够的市场机会。/随着江都市合区以及机场建设、南部临港新城的发展，南部和东部区域必然成为未来扬州新型的城市经济发展核心，我们抢占此区域市场，不仅带来短期收益更是可以从长远上为品牌发展带来契机。劣势威胁/项目东部临新能源产业园，可能会受到ー定的环境污染。/项目地块所在东区板块为传统意义的老扬州板块,但是老扬州居民对项目所在地认同度不高,因此对纯粹东区客群的引入存在一定难度。/项目所在版块有大片待开发土地，成熟度不高/项目土地的规划条件死板，难以进行产品创新。一定程度上会造成不符合扬州传统习惯的规划布局。从吸引老扬州客群角度来讲，较为不利。/项目所在地目前新能源产业园发展速度一般,职工学历高但收入不高，需求能力目前相对偏弱。这也会导致未来销售初期有可能面临一定压カ。2.3.2项目初步总体定位从对市场的分析出发,我们认为:1、地块住宅建筑面积在20万平米,靠近古运河,地处三区交汇处,距离市中心远近适中,因此可以有效吸纳三区各类客群，同时周边的新能源产业园和髙科技园目前已渐成规模,未来会有足够的区域性刚需和首改类客群存在。2、由于地段适中,且有充分的刚需和首改客群来源存在,因此本项目适宜的总体应定位于满足刚需、首改类客群需求项目。同时根据对此类客群的特质的精神属性和物质属性判断,此类客群处于传统奋斗类二档客群位置。3、根据对客群的分析,客群总体上符合“现代”系列产品精神属性特质。初步建议将“现代系列”作为与本项目客群对应的产品线进行设置。4,根据对地段、客群的论述,本项目适宜配置普通髙层公寓、花园洋房两类产品。其中髙层公寓主要满足刚需类客群需求，辅之以满足部分低端首改客群需求;花园洋房产品

34主要满足改善类客群需求,辅之以满足部分髙端刚需客群需求。5、根据扬州市场现状特点和未来发展预测,本项目必须依靠强大的产品力和先进的营销手法实现短、平、快销售。2.3.3物业类型和户型配比由于地块已有严格的限髙指标,因此在设置产品时,必须以西髙东低进行设置,总体原则为髙层户型产品为低总价小面积的80rtf普通两房和90nf紧凑三房为主,辅之以常规1201tf左右三房;花园洋房产品在适度改善原则指导下进行配置，总体以110-140itf三房和四房为主,辅之以901tf两房产品。户型比例如下:标准层配比层数单元数总占地面积总建筑面积比例两梯四户高层公寓90+80+80+90181344207956037.46%两梯四户高层公寓120+90+90+12018937806804032.04%140+135+110+90+90+90花园洋房62467203144014.80%140+135+110+90+90花园洋房52467202712012.77%物业管理与社区用房--21241.00%社区商业一一一4085.61.93%合计一一22480212369.6100.00%面积段比例:

35面积段套数总建筑面积比例804683744020.33%90-120145214232071.22%135-140192264005.44%住宅合计-20616096.98%合计212369.6100%2.3.3价格、涨幅及去化速度预估参照西区、东区和南区各项目中高层公寓与花园洋房的对比关系,我们认为目前静态来看,花园洋房价格应比高层价格上浮25%。根据对参照项目类似产品的价格分析,并考虑地段因素，高层公寓价格宜随行就市，不宜抬髙。具体价格以及去化速度见下表:物业类型静态价（毛坯）20112012及以后去化速度80-120髙层公寓8000-5%10%65套/月90-110花园洋房10000-5%10%14套/月135-140花园洋房10000-5%10%6套/月

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