房地产营销策划什么？

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1、房地产营销策划什么？今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”。要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。在支撑房地产行业发展的资金、土地和营销策划三部分中，土地、资金都遭遇“瓶颈”的条件下，营销策划成为发展商的重要舞台、获得更多利润的关键。日前，记者采访了著名资深策划专家、国际策划学会中国地区秘书长、北京创意村营销策划有限公司董事长陈放。记者：2003年是中国房地

2、产市场快速发展与宏观调控相互结合的一年。2004年国家继续加强了对房地产金融及市场供应结构的调控力度，促进市场进一步走向规范化、透明化。在此大背景下，2004年中国房地产营销呈现哪些新的特点？陈放：在土地政策和金融政策频频出台后，房地产企业的竞争将更加激烈，一些不规范的实力比较弱的房地产企业将被淘汰出局。这样就要求我们在对项目的选择和定位上，对营利模式的选择上越来越重要，这也就是我们所说的“前前营销”，即在项目没有开始之前就开始营销。我们要生产什么样的产品？造什么样的房子？这个房子卖给谁？这个房子有什么样的个性化，它的特色在哪里？我们面对什么样的消费者？这些消费者有什么变化？这些

3、都要求我们的营销要更加系统，更加有差异化，有变化性。所以，无论大的小的房地产企业都面临着如何向营销要生产力，向策划要生产力的局面。在房地产营销方面呈现以下几个特点：一是卖房子不如以前好卖了，竞争更加激烈。消费者越来越成熟，消费水平越来越高，一般的产品也很难打动消费者。二是房地产代理公司增多，代理难度在加大。三是房地营销策划水平越来越精，营销模式日益多样化、个性化。没有注意力就没有吸引力、没有沟通力也就产生不了购买力。买房送车、香车美人、劳模竞赛等营销模式用过，包括请美国总统来营销的模式也用过。房地产的竞争已不简单的是钢筋水泥的竞争，而更是营销策略的竞争。房地产现已进入复合时代，它

4、通过两元或多元复合形成多种新型楼盘。如住宅与写字楼复合形成的SOHO，住宅、写字楼、酒店复合形成的商务型社区，住宅与体育复合形成的运动型社区，住宅与学校复合形成的学习型社区，住宅与文化艺术复合形成的文化艺术社区。不管是住宅也好、体育也好、教育也好，这些变量与房地产进行交叉后产生出若干个营运模式，即我们所说的旅游房地产、文化房地产、度假房地产（维也那森林）、教育房地产（沙河大学城）、体育房地产（奥林匹克花园）等。住宅不完全是住宅，别墅也不完全是别墅，在制造产品的过程中精耕细作更加适应差异化的市场需求。我们叫它房地产产品中的精耕细作。房地产营销也不是向单一化的方向发展，而是进入一个多

5、元的、立体式的营销阶段。所谓立体营销，就是做到“五位一体”，即要有一个好的楼盘产品、一支好的销售队伍、一个好的市场环境．一个好的推广策略和一个好的物业管理。五位一体的“立体营销”才是求胜的根本。同时，每一个环节中又包含许多子系统。开发商如只擅长其中的一项或几项是不行的。其次，房地产企业要注重自身的品牌塑造问题，也就是品牌营销。有些房地产企业的房子卖是卖出去了，但是有物业管理不行，小区环境不行，开发商的很多承诺不能对现，这些售后的后营销没有跟上也就对我们的销售、融资构成很大的影响。记者：当前房地产策划是怎么样的体系？地产在进入后现代产品时代，地产营销有哪些变化？房地产品牌时代的品牌

6、营销战略的核心是什么？陈放：房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个楼盘的开发包括前、中、后三个不同时期的营销工作，每一个过程与环节都很重要，一个楼盘的成功，就在于对全过程、全局的把握，即进行“全程营销”。因此房地产营销策划应包括房地产营销战略与战术分析，并在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。房地产营销是一个系统的工程，前期工作由土地判断与评估．楼盘开发定位、市场

7、可行性研究、建筑策划、建筑设计、按盘开发营销的组织体系整合；中期工作有楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。房地产开发与经营离不开市场营销策划，房地产营销策划如何运作？营销策划什么？怎样做好营销策划？这些问题都需要房地产开发商认真思考和对待房地产。往往后期出现的问题往往是前期工作不扎实造成的，所以需要注意搞清所开发楼盘存在的问题在哪里，以及何时会发生等情况，通过预测扬长避短。多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场