棚改房项目建议书

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目录1概述21.1项目名称21.2项目承办单位情况21.3研究范围与研究依据21.4编制单位31.5项目概况31.6主要规划及技术经济指标51.7结论与建议62建设背景及必要性82.1建设背景82.2建设必要性93项目区域概况113.1株洲市概况113.2芦淞区概况124市场分析与风险分析144.1市场分析144.2市场评估145建设内容与规模165.1项目定位与目标165.2项目建设规模的标准和依据165.3建设内容与规模166项目选址与建设条件186.1项目选址186.2建设条件187工程建设方案207.1总平面布置原则207.2总平面布置207.3建筑方案227.4基础与结构方案247.5供配电277.6给排水327.7道路工程378建设用地、征地拆迁398.1项目选址及用地方案398.2土地利用合理性分析398.3征地拆迁方案399项目实施进度与招投标439.1项目管理439.2项目实施进度439.3招标投标4410投资估算与资金筹措4610.1编制依据4610.2总投资与资金筹措4611财务评价4911.1评价依据及说明4911.2收入税金估算4911.3损益计算5056

111.4现金流量分析5111.5敏感性分析5211.6财务评价与结论5211.7风险分析5311.8社会效益5512结论和建议5612.1研究结论5612.2建议56附件：1、株洲市人民政府关于2010年第一批棚户区改造项目计划的批复（株政函[2010]67号）；2、南方公司南华一村棚改项目蓝线图；3、南方公司南华一村棚改项目总平面图；4、企业法人营业执照；5、企业组织机构代码证。56

21概述1.1项目名称株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目1.2项目承办单位情况单位名称：株洲芦淞棚户区改造开发有限公司注册地址：株洲市芦淞区太子路925号4-5楼法人代表：周群株洲芦淞棚户区改造开发有限公司成立于2010年5月10日，经营资质和范围：从事芦淞区范围内的棚户区改造和改造区域内的公共基础设施开发、建设、经营（凭资质证经营）。注册资本为人民币3000万元，是株洲市芦淞区政府独资的株洲芦淞国有资产投资控股有限公司全额出资的国有独资公司。目前其注册资本金额和结构为：股东名称金额（万元）占比款项用途株洲芦淞国有资产投资控股有限公司3000100％投资款合计3000100％1.3研究范围与研究依据1.3.1研究范围根据国家有关部门的政策、法规、规章和规范，对项目的折迁、安置区主要建设条件、工程技术方案、环境影响、投资及资金筹措、社会效益等方面内容进行分析、研究，供建设单位和投资主管部门决策参考。1.3.2研究主要依据（156

3）《关于做好申报中央预算内投资补助保障性安居工程项目前期工作的通知》（湘发改投资[2011]64号）；（2）建设单位就项目拆迁补偿安置管理方案；（3）《株洲市土地利用的总体规划》；（4）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（5）《房地产开发项目经济评价方法》（住建部建标[2002]205号）；（6）有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额；（7）其他有关专业设计规范；（8）建设单位提供的有关基础资料。1.4编制单位编制单位：长沙金智工程咨询有限公司资质等级：甲级资质证号：工咨甲12220070041发证机关：国家发展和改革委员会1.5项目概况1.5.1建设地点株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园。1.5.2拆迁内容与规模项目棚户拆迁为株洲市原南方公司职工居民住宅，拆迁总户数144户，总拆迁房屋12栋，总拆迁面积8430㎡。1.5.3建设内容与规模建设内容：建设4栋1+24F、2栋2+22F、2栋2+16F的住宅楼以及与安置区配套的道路、供配电、给排水、绿化等附属工程。56

4建设规模：建设总用地面积19710.16㎡，总建筑面积103468.82㎡，计容总建筑面积88370.2㎡，住宅面积82020.2㎡，商业面积6000㎡，物业面积350㎡。1.5.4建设工期本项目建设工期为24个月，2012年1月-2013年12月。1.5.5投资估算与资金筹措（1）估算投资经估算，项目总投资25017.48万元，其中：建安工程费用13899.89万元，拆迁费用3494.87万元，工程建设其他费用3200.37万元，建设期利息2362.84万元，基本预备费2059.51万元。在建安工程费用中，项目区外道路、供电、给排水等公用设施建安费用1933.69万元，公共配套设施建设费180万元。（2）资金来源项目总投资25017.48万元，资金来源于两部分：1）申请银行贷款12000万元。2）自筹资金10654.64万元。1.5.6财务效益指标本项目投资税前财务内部收益率(FIRR)：19.44%；投资回收期(Pt)：2.69年；财务净现值(FNPV)：1317.91万元。1.5.7社会效益（1）解决棚户区144户居民的住房困难问题，改善居民住房条件，提高居民生活水平。（2）完善南方公司生活区基础设施水平，美化厂区生产、生活环境，为职工创造一个安居乐业的空间。56

51.6主要规划及技术经济指标项目主要规划及技术经济指标见表1-1。表1-1主要技术经济指标表序号项目单位指标备注1规划用地面积㎡19710.16　2规划净用地面积㎡18042.023总建筑面积㎡103468.823.1住宅面积㎡82020.23.2商业面积㎡60003.3物业面积㎡3503.4不计容建筑面积㎡15098.624绿化率%30.1　5容积率4.906建筑密度％29.977停车位个422　8拆迁面积㎡8430　9拆迁户数户14410总投资万元25017.4810.1.土地费用万元3494.8710.2前期工程费万元455.2710.3基础设施建设费万元1933.6910.4建筑安装工程费万元11786.2010.5公共配套设施建设费万元180.0010.6开发间接费万元0.0010.7管理费用万元980.7210.8财务费用万元2362.8410.9销售费用万元478.4010.10开发期税费万元0.0010.11其他费用万元1285.9810.12不可预见费万元2059.5111财务效益11.1财务内部收益率%19.44.所得税前11.2投资回收期年2.69所得税前56

611.3财务净现值万元1317.91所得税前11.4财务内部收益率%14.79.所得税后11.5投资回收期年2.75所得税后11.6财务净现值万元488.95所得税后12建设工期月241.7结论与建议（1）该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和棚户区改造”总的产业政策原则，株洲芦淞区处于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域，随着“3+5”城市群建设的加快发展，株洲综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速。（2）株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园。片区内现以民房、棚户区为主，房屋拥挤陈旧，片区内现状道路狭窄。项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。（3）根据芦淞区棚户区现状和芦淞区控规要求，本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；安置区及其内部配套基础设施建设。本项目拟征用地面积为19710.16㎡，拟拆迁棚户144户，拆迁房屋8430㎡，安置人口500多人。（4）项目总投资25017.48万元，所得税后投资财务内部收益率(FIRR)：14.79%；投资回收期(Pt)：2.75年；财务净现值(FNPV)：488.95万元(ic=12%)。从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入最为关键。提升经营管理水平，降低基建投资和经营成本，也是提高项目经济效益的重要途径。（5）项目总投资25017.4856

7万元，主要由银行贷款和企业自筹。资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。56

82建设背景及必要性2.1建设背景为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，中央出台了十项扩大内需的措施。其中第一条就是加快建设保障性安居工程建设，特别是加大对廉租住房建设支持力度。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。加快棚户区改造，扩大农村危房改造试点，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，让更多低收入群体“居有其所”。落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。按照国家有关规定，财政部门将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障，继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。编制农村危房改造扩大试点规划，出台扩大农村危房改造试点工作实施要求，组织研究农村住房建设政策，推动农村住房制度完善和改革，鼓励农民投资改善自身的居住条件，组织实施扩大农村危房改造试点工程，拉动农村消费，扩大农民就业。芦淞区隶属于株洲市，长株潭“两型社会”建设改革试验区已获国务院批准，在建立“两型社会”56

9政策法律体系和体制机制框架基础上，初步形成与周边长沙、湘潭、岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的长株潭城市群综合基础设施框架，使长株潭城市群区域经济一体化，成为湖南经济发展的核心增长区域。由于本片区棚户集中，目前公用设施简陋，居住生活条件较差，必须尽快升级改造，提升株洲城市形象。2.2建设必要性（1）棚户区改造是一项保障民生、改善民生、发展民生的惠民工程，是将城市建设发展成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本执政理念的需要。棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。棚户区改造可以密切党与人民群众的感情，促进社会和谐。通过棚户区改造，能够使多数普通群众告别棚户区搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用，进一步增强党和政府与人民群众的血肉联系。（2）加快芦淞棚户区的改造，是完善株洲市城市配套设施建设、改善人居环境的需要。近年来，株洲城市发展迅速，在株洲市委市政府的正确领导下，城市基本格局已初步形成。但由于没有全面完成芦淞棚户区的改造搬迁，使得株洲市芦淞区的魅力没有得到充分彰显。目前，芦淞棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区多，“脏、乱、差”56

10特征明显，公共排水设施落后，大部分地方甚至连自来水都不通。加快芦淞棚户区的改造，可以加快株洲市城市基础设施建设，改善城市基础设施条件，完善城市功能，改变地区落后面貌，提升文明和谐社区的创建水平，从根本上改变芦淞区形象，提升株洲城市品位和承载功能，提高城市的管理水平，促进株洲市经济社会环境又好又快发展。(3)加快芦淞棚户区的改造，是盘活土地资源、实现土地节约集约利用的需要。棚户区改造可以优化配置土地资源，改棚户、建高楼，提升容积率，促进土地合理利用。集中连片棚户区的改造可以盘活存量土地，提高土地的使用价值，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力。(4)加快芦淞棚户区的改造，是调整株洲市产业结构、促进地区经济增长的需要。结合棚户区改造，以土地置换为依托，大力调整产业结构，加快发展现代服务业，优化产业结构，促进产业升级，提高发展质量和效益。通过对该区域土地的开发，拉动建筑业等相关产业的发展，增加社会就业，培育新的经济增长点和新型城市产业，促进地区经济增长。56

113项目区域概况3.1株洲市概况株洲市位于湖南省东部，湘江下游。东接江西省萍乡市、莲花县、永新县及井冈山市，南连本省衡阳、郴州两市，西接湘潭市，北与长沙市毗邻。介于北纬26°03’05”～28°01’07”，东经112°57’30”～114°07’15”之间。株洲市现辖天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，以及113个乡镇。株洲是湖南省第二大城市，截至2010年，株洲市辖5个市辖区、4个县，代管1个县级市；全市共有24个街道、66个镇、46个乡、1个民族乡。 株洲素有“南北通衢”之称，京广、沪昆和正在建设中的武广客运专线在此交汇，株北编组站是中国南方最大的编组站，株洲站是全国五大客货运特级站之一。320、106国道，京珠、上瑞高速以及正在建设的长株、衡炎高速绕城而过。湘江内河航运比较发达。距离黄花机场约40分钟车程。株洲是正在崛起的老工业基地。“一五”时期，株洲被列为全国8个重点建设的工业城市之一，国家在此布点兴建了13个重点项目。目前，株洲已经形成了以交通装备制造、有色金属深加工、化工、新材料等为支撑的产业体系，创造了中国工业史上100多个“第一”56

12。株洲拥有亚洲最大的有色金属冶炼基地、硬质合金研发和制造基地，全国最大的电力机车研发和生产基地，江南最大的铁路货车、航空发动机和汽车零部件研发和生产基地，还是全国制造业信息化重点城市、国家新材料成果转化及产业化基地、国家火炬计划传感技术产业化基地。全市规模以上工业企业达901家，从业人员20多万人，其中大中型企业61家、上市公司9家、世界500强投资的企业8家，电力机车、硬质合金、电锌等10多种重要产品产量居全国首位。　　株洲是中南地区有名的商贸物流中心。拥有各类专业市场337个，年成交额过亿元的21个。其中，芦淞市场群是中南最大的服饰物流中心,跻身中国十大服装批发市场，共有各类专业服饰市场43个，年成交额超过200亿元，辐射全国15个省市、230多个县市区。株洲是闻名全国的旅游度假胜地。2010年全市接待国内游客1214.1万人次，增长26.7%，接待境外游客5.9万人次，增长43%；实现旅游总收入78亿元，增长30.3%，其中旅游创汇2308.7万美元，增长50.6%。年末全市拥有旅游星级宾馆饭店36家，旅行社46家，国家4A级旅游景区3个。　　株洲是一座充满生机与活力的城市。近几年，株洲紧扣“推进跨越发展、构建和谐株洲”工作主题，全面贯彻落实科学发展观，大力实施“产业兴市、科教先导、城镇带动、文化提升”四大战略，全市经济社会持续健康较快发展。2010年全市完成国内生产总值1230亿元，人均33604元，地方财政收入130.9亿。一、二、三产业的比例为9.7：58.5：31.8。城市居民人均可支配收入19600元，农民人均纯收入7550元。 3.2芦淞区概况56

13随着长株潭城市经济一体化的进程日益提速，面对这个千载难逢的发展机遇，提高株洲的城市化水平，以满足城市扩容需求和提高城市品位需要势在必行。芦淞区是株洲市的发祥区、中心区、商贸区，1997年全市区划调整，由原株洲市南区改为现名。区域总面积66.7平方公里，辖7个街道办事处、1个乡、1个国家级开发园区——董家段高科园和1个省级经济开发区——建宁开发区；共有43个社区居委会，19个行政村；常住人口22.62万人，暂住、流动人口约30万人；常住人口中，城市人口20.18万人，占89.2%。   辖区内有331、608等大型国有企业，唐人神、太子奶、红翻天、好棒美等民营企业，国家级董家段高科园形成“东航空城、西服饰园”的产业定位，成效开始显现，省级开发区建宁经济开发区木业加工产业集群初步形成。商贸业长盛不衰，18类82个专业集贸市场，涵盖服装、鞋帽、皮具、布匹、家电、小商品、建材、交通通讯等方面，经营面积110万㎡，形成了芦淞服饰市场群、中南摩托车及配件市场群、徐家桥电脑及通讯市场群三大商圈，其中服饰市场群经过10多年的发展，先后荣获“全国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”和“中国服饰名城”殊荣，有各类专业服饰市场43个，总面积70多万㎡，商户4万多个，其中国际、国内品牌4000多个，省、市级总代理8000多个，商品辐射全国15个省230多个县（市、区）及非洲、东南亚地区，年成交额达400多亿元。近年来，区委、区政府提出了“增创新优势、再创新辉煌”的工作主题，加快南拓步伐，推进和谐发展，致力于建设“繁荣的中心商务区、兴旺的标志工业区和亮丽的文明窗口区”，全力打造“品牌芦淞”、“诚信芦淞”和“掘金名区”，大力建设芦淞服饰物流中心，加快发展服饰产业、航机陆用产业、健康食品业，经济和社会持续较快发展。56

144市场分析与风险分析4.1市场分析株洲市芦淞区处于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域；既是一座老工业基地，又是一座新型城市的株洲，随着“3+5”城市群建设的加快发展，株洲综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速。“东提西拓、合拢三角”的思路，一直是株洲市坚持城市相向发展的方向，切实加大城市建设力度，特别河西的扩容速度更快，市区内城市道路、城市建设的规模与速度也因城市融合而快速发展。完善了规划体系，加快了基础设施建设，壮大了特色产业，推进了城市建设。株洲河西新城与湘潭河东新城正逐步融合；株洲市区西北端逐步向长沙、湘潭延伸，三市城区间距离已大为缩短。城市化速度加快，株洲市区人口将超过100万人，城市做大，必然带来房地产市场的兴旺；北汽控股等几个大工业项目落户株洲，既创造了众多的就业岗位，也创造了新的购房需求。同时，随着“两型”社会建设，株洲房地产业刚性需求会不断增强。一旦市场呈现积极信息，一些持币观望的购房户就会释放出购房欲望，推动市场交易的回暖。4.2市场评估4.2.1区域环境56

15该地块新规划为以商业、居住为主，根据规划可以预见，未来本项目将具备良好的商业和居住氛围，并且配套齐全、功能完备，是理想的商业和居住场所。由于该处建设处于迅速发展阶段，因此在市场评价上应该着眼于该区建设成形后的前景方面。随着房地产业蓬勃发展，区内人气的增加，房地产需求量日益加大，商业性房产供应存在巨大空缺。所以在区内从事商业性土地开发前景美好，先入者必得先机。4.2.2市场预测周边基础设施和各种配套设施的完善进程的调整，必然吸引更多的投资者在此区域投资房地产，会使土地未来几年有1-2倍的价值上升空间。本项目进行集约、整合后的可开发土地，具有巨大升值潜力和良好的市场前景。4.2.3风险分析a)项目处于株洲市芦淞区南方公司内，基础配套设施齐全，棚户区居民有强烈改变现有居住环境的诉求，为项目改造创造的机会。整合后的可出让土地地理位置及周边环境优越，具有相当大的开发潜力。b)随该区域新规划正式启动，该区域将迎来新一轮经济腾飞，有利于该区域房地产的升值，也有利于棚户区居民的社会生存。c)项目有较好的优惠政策支持条件。d)项目改造区房屋拆迁总量较大，项目改造有一定的工作难度。项目资金投入大，资金筹集困难。该项目的实施总投资需25000多万元，虽然公司具有一定的资金筹措能力，但需要各级财政和银行给予支持。解决的办法除依靠公司自筹外，还需申请各级财政和银行的大力支持。56

165建设内容与规模5.1项目定位与目标本次棚户区拆迁安置房建设项目是芦淞区政府为了解决棚户区住房问题的“民生工程”，彻底改善棚户居民的住房条件，提高棚户居民的生活质量。本项目通过拆迁项目区内的所有棚户，集约、整合区内土地资源，搞好拆迁户的拆迁、安置、补偿及政策性帮扶，以提升所有棚户区居民及困难群众的居住水平，提升区域的城市品质和城市形象。5.2项目建设规模的标准和依据《株洲市经济适用住房管理实施办法》规定经济适用住房控制在中小套型，中套住房建筑面积不得大于80㎡，小套住房建筑面积控制在60㎡左右，南华一村棚户区拆迁补偿标准为原住房面积的1.3倍，因此安置区的户型面积为经济适用住房中套的1.3倍左右，即110㎡左右，安置区建设同时结合被拆迁户和租房户的经济承受能力及开发商的经营成本，确定本次棚户区改造安置区的住宅建设规模。5.3建设内容与规模5.3.1建设规模项目总占地面积为19710.16㎡（合约29.6亩）。总建筑面积103468.82㎡。其中住宅面积：82020.2㎡；商业面积：6000㎡；物业面积：350㎡；停车位422个。住宅总户数688个，包括拟拆迁棚户144户，拆迁房屋8430㎡，安置人口504人。5.3.2建设内容拟建拆迁安置区建设内容包括建设4栋1+24F、2栋2+22F56

17、2栋2+16F的住宅楼以及与安置区配套的道路、供配电、给排水、绿化等附属工程。56

186项目选址与建设条件6.1项目选址株洲南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。株洲是我国南方最大的交通枢纽，京广、浙赣和湘黔三条铁路干线交汇处株洲站离区１公里，株洲火车站是全国五大客货运输特级站之一，株洲北站，是全国最大货运编组站；境内公路四通八达，京珠高速公路纵贯南北，上瑞高速公路以及G107、G320经过；民用航空距长沙黄花机场60公里，距大托铺货运机场仅３５公里，行程时间均在半小时之内；四季通航的湘江绕城而过，千吨级轮船经洞庭湖可直通长江。优越的地理环境、便利的交通条件给株洲带来的是充足的人流、物流和信息流，成为株洲发展强有力的外部动力。株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园。本项目总用地面积为19710.16㎡。区域内房屋低矮陈旧，有的甚至存在了墙体裂缝、渗水、屋顶漏水等安全隐患，公共设施不健全，环境卫生状况差，雨水管道不畅，污水排放不能统一归集处理。6.2建设条件6.2.1建设用地项目拆迁安置区位于芦淞区南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园，该用地为划拨地。总用地面积为19710.16㎡。项目用地原属南方公司自有土地，现已由省国土厅划归株洲市国土资源局，项目业主单位通过划拨方式取得该地块。56

196.2.2基础设施1）项目所在城市株洲市属于长株潭城市群经济辐射圈内核心城市工业基础较好，物产丰富，人文历史悠久，风景名胜地较多。一方面作为长株潭城市群的卫星城，区位优势明显；另一方面依托长株潭城市经济圈辐射作用，经济社会的发展前景良好。2）项目所在地由城市电力部门供电，电力供应充足，完全可保证全区用电需要。3）项目所在地水源充足，目前饮用水来自株洲市自来水系统。供水满足日常用水。4）项目所在地通信系统功能完善，可提供移动通信、数字传输、程控电话、无线寻呼等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。5）项目所在地开通了天然气供应。56

207工程建设方案7.1总平面布置原则7.1.1根据建设区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜进行总平面布置和竖向布置。7.1.2以节地、节水、节能、节电、环保的原则进行设计。7.1.3各项技术经济指标符合国家规范规定。主要有建筑系数、场地利用系数、容积率和绿地率等。7.2总平面布置7.2.1总图布局本项目拟建设4栋1+24F、2栋2+22F、2栋2+16F的住宅楼以及与安置区配套系列基础设施。项目规划总用地面积19710.16㎡，用地形状为多边形。建筑单体采用坐北朝南布置，分为1#-8#楼，由东北向西南依次排列，每2栋成一排。#1楼与#2楼、#3楼与#4楼、#5楼与#6楼、#7楼与#8楼住宅间均相距13m，满足防火和日照要求。项目内设环形消防道路和场地间疏散通道2条；规划区住宅间消防登高场地4处，分别布局在1#楼和3#楼、2#楼与4#楼、5#楼与7#楼、6#楼与8#楼之间；车行出入口与车库出入口各2处，规划区东北至西南内侧沿线临时停车位60个，满足生活区消防与出行方便。区内有2F铺面两处，沿临时停车位与疏散通道布局，满足居民消费便利需要。7.2.2道路和交通设计项目道路宽5.5m，转弯半径6m。项目内道路采用水泥路面，坡度为2.02%，L最大长度61.95m。停车位沿道路设置，车流与人流有效分开。区内8栋房屋均采用电梯和开敞式楼梯结合的方式作为上下交通。56

217.2.3竖向设计本项目设计场地地面形式采用平坡式，结合现状地形尽量减少土方量。1#-8#室内设计标高±0.00相当于绝对标高101.2m，室内外高差0.3m。7.2.4绿化景观设计本项目绿化率30.1%，以分散组团式绿地规划设计，内设为居民服务的休憩设施与运动设施。绿化以草坪和灌木为主，配以少量造型优美的乔木。以片状绿化为主要布置形式，在住宅及公共服务设施周边规划布置带状及组团式绿化，有机联系各块绿地，使之成为统一的绿化系统。树种选择应适应当地自然条件、廉价、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味道花木，形成统一的绿化有机整体，尽可能减少噪声污染。7.2.5总图主要经济技术指标表7-1总图主要经济技术指标表序号指标单位数量1总用地面积㎡19710.162总建筑面积㎡103468.822.1住宅面积㎡82020.22.2商业面积㎡60002.3物业面积㎡3502.4不计容建筑面积㎡15098.623建筑占地面积㎡5407.784建筑密度%29.975容积率4.906绿化率%30.17总户数户68856

228停车位个4227.3建筑方案7.3.1依据规范、标准《全国民用建筑工程设计技术措施、规划、建筑》（2009年版）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2009年版）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001、J114-2001）《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《湖南省居住建筑节能设计标准》（DBJ43/001-2004）《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）以及其他规范、标准7.3.2项目基本特征本项目拟建设本项目拟建设4栋1+24F、2栋2+22F、2栋2+16F的住宅楼以及给排水、供配电、绿化、道路等与安置区配套系列基础设施。总建筑面积103468.82，其中：住宅面积82020.2㎡，商业面积：6000㎡，物业面积350㎡，架空面积1328.79㎡，地下车库面积13769.83㎡。总计688户。项目名称株洲市南方公司南华一村棚户区改造工程建筑层数16F-24F总建筑面积103468.82耐火等级二级设计使用年限50年地震基本烈度小于6度56

23主要结构选型砖混结构屋面防水等级Ⅱ级7.3.3功能布局与平面设计1#-8#楼每栋均设上下两个楼梯，两台电梯作为垂直交通方式。户型设计上主要力求经济型和实用型。套内功能分为卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台。区分明确，做到每户内“闹静分区、房间明厅、明室、明厨、明厕”。平面上将起居室、主卧室尽可能布置在南向，辅助用房及次卧则布置在北向。利用冬季南向带直射太阳光、夏季能有效组织户内穿堂风。7.3.4立面设计建筑整体色调统一，细节处理上，则通过材质虚实对比、立面构件的关系体现，摆正建筑外围对于城市的可观性和吸引性。在体量处理上，通过整体墙面简洁、利落的变化来塑造体量的透视美感。7.3.5无障碍设计本项目建设按照规范要求统一对道路和建筑物进行无障碍设计。每栋住宅门厅的入口部委设计有残疾人坡道，残疾人可以通过道路直接到达住宅门口部位，满足规范要求。7.3.6建筑消防设计根据《建筑设计防火》（GB50016-2006）的要求对本项目进行防火设计。建筑主要绝大多数构件均为非燃烧体，吊顶为难燃烧体。钢制构件应涂刷防火涂料，使其耐火极限不小于1.0h。本项目主体结构耐火等级二级。所有管道穿过防火墙时，应用非燃材料将缝隙紧密填实。管道井待管道线安装完毕后，管道间管道穿楼板处，于管道安装后（原楼板配筋不断）将楼板处后浇C20细石混凝土封闭。56

247.3.7建筑装修装修材料必须符合《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222）等有关规范的防火要求。（1）外装修：建筑材料主要以白色涂料为主。（2）内装修：室内装修做法详下表名称地面楼面内墙踢脚天棚备注楼梯间05ZJ001楼2水泥砂浆楼面05ZJ001内墙4混合砂浆墙面刷白色涂料两遍05ZJ001踢4水泥砂浆踢脚05ZJ001顶3混合砂浆顶棚刷白色涂料两遍各房间05ZJ001楼2水泥砂浆楼面05ZJ001内墙4混合砂浆墙面刷白色涂料两遍05ZJ001踢4水泥砂浆踢脚05ZJ001顶3混合砂浆顶棚刷白色涂料两遍卫生间05ZJ001楼2水泥砂浆楼面05ZJ001内墙6混合砂浆墙面刷白色涂料两遍05ZJ001踢4水泥砂浆踢脚05ZJ001顶4水泥砂浆顶棚刷白色涂料两遍阳台05ZJ001楼2水泥砂浆楼面05ZJ001内墙4混合砂浆墙面刷白色涂料两遍05ZJ001踢4水泥砂浆踢脚05ZJ001顶3混合砂浆顶棚刷白色涂料两遍楼梯段踏步层面做法详05ZJ001楼10防滑面砖室外踏步做法参照98ZJ901，采用灰色麻面花岗岩饰面7.4基础与结构方案7.4.1设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）56

25《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）《建筑地基处理技术规范》（JGJ74-2002）《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）《建筑工程设计文件编制深度的规定》（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它国家现行标准规范、规程。7.4.2自然条件按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）、《建筑抗震设计规范》〔GB5011-2001（2008年版）〕附录A，我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组，株洲市芦淞区抗震设防烈度小于6度，为非抗震区。7.4.3设计荷载取值（1）活荷载取值楼面用途活载（KN/㎡）楼梯3.5客厅2.0卧室2.0餐厅2.5阳台2.5不上人屋面0.5卫生间2.0（2）恒荷载取值按《建筑结构荷载规范》GB20009-2001（2006版）附录A计算。项目恒载（KN/㎡）56

26普通烧结砖（240mm）4.3普通烧结砖（120mm）2.2楼盖（楼板自重除外）卫生间1.5标准层1.5屋面2.5（3）施工荷载按规范取值7.4.4结构设计（1）本项目建筑结构特点结构安全等级二级结构重要性系数1.0设计使用年限50年抗震设防类别小于6度场地类别Ⅱ类地基基础设计等级丙级（2）自然条件基本风压地面粗糙程度基本雪压w0=0.35KN/㎡B类S=0.45KN/㎡（3）结构体系本项目建筑为层高16-24层不等，根据建筑物的平面形状、功能特点、建筑体形、高度、荷载及施工工艺等因素，拟采用砖混结构，楼屋面采用现浇钢筋混凝土楼屋板。7.4.5主要结构材料（1）钢筋HPB235（fy=210N/m㎡），HRB335（fy=300N/m㎡），HRB400=（fy=300N/m㎡）。（2）填充墙体材料，外墙、楼梯间等承重墙采用240厚烧结普通砖砌筑，其余非承重强采用120厚烧结普通砖砌块。烧结普通砖强度等级为Mu15，砂浆M7.5。56

27（3）混凝土强度等级：基础、柱、梁、板采用C25-C35。（4）环境类别：基础、基础梁以及露天构件环境类别二（a）类。（5）主要构件尺寸构件截面尺寸（mm）楼面100-120mm现浇板屋顶120mm现浇板7.4.6建筑结构措施屋面工程采用有组织外排水系统，不上人屋面。地面埋设φ160UPVC雨水管排向最近的雨水井。所有与屋面交接的砌体墙均做250高C20速混凝土泛水。雨水管均采用白色硬质φ110PVC管材。楼面工程中凡是经常有水的房间，应做严密的防水处理，卫生间等内墙防水层翻起高度不小于600mm。钢筋工程中钢筋的塔接长度和焊接长度必须符合规范要求。7.5供配电7.5.1设计依据（1）国家现行设计规范及标准，主要包括：《供配电系统设计规范》GB50052-95；《10KV及以下变电所设计规范》GB50052-94；《低压配电系统设计规范》GB50054-95；《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；《建筑照明设计标准》GB50034-2004；《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）；《系统接地的形式及安装技术要求》GB14050-93；（2）建设单位的委托及相关专业提供的有关资料。7.5.2负荷等级与负荷计算56

28（1）负荷等级本工程为普通多层、小高层住宅楼，总计688套，属三级用电负荷。根据用地现场实际情况，其10kv电源由本工程附近10kv电压架空线路上套钢管预埋电缆引入。（2）负荷计算采用负荷密度法计算各建筑用房的计算功率。总装机容量为Pe=20826×50=1082（kw）有功计算负荷Pjs=Kx·Pe=0.8×1082=866（kw）无功计算负荷Qjs=Pjs·tgφ=866×0.48=146（kvar）视在计算负荷Sjs===955（KVA）各建筑物总视计算负荷为955（KVA）故选用SCB11-1250KVA/10kv/0.4kv节能型干式变压器一台。7.5.3高压配电系统（1）供电系统的结线方式10kv系统主结线为单母结线方式；0.4kv系统主结线采用单母线结线方式。（2）继电保护a、10kv电源进线装设跌落式熔断器作短路和过电流保护；b、10kv变压器出线断路器装设空气断路器短路、失压及过电流保护；c、低压各供电回路均设空气自动断路器作过载和失压保护。（3）变配电所的设置本项目变配电所设置在各建筑物的布置中间位置。干式变压器与低压配电屏共同布置在低压配电室内。（4）无功补偿56

29在变电所的0.4kv侧母线上采用电力电容柜进行集中补偿，补偿后的功率因素达到0.95以上。（5）电能计量在10kv电源侧设专用计量箱，作为电业部门的收费计量；在变压器低压总屏内设低压电度计量，作为单位内部计量。7.5.4低压配电系统（1）低压配电系统的电压等级为380v/220v。（2）低压配电系统采用可靠性较高的放射式配电系统供电。7.5.5住宅配电在各建筑物的每个楼梯间设置配电柜，在旁边配置每户的配电箱，各配电箱再向各用户用电设备供电。所有动力电缆及照明电缆均采用电缆暗敷设方式，需穿钢管作为保护。7.5.6防雷接地（1）建筑物的防雷a、本工程按三类防雷要求设防，建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并在变电所内设总等电位联结端子箱，有沐浴的卫生间设置布局等电位联结。b、接闪器。在屋面采用φ10热镀锌圆钢作避雷带暗敷，屋面避雷带连结线网格不大于16m×16m或24m×16m。c、引下线。利用建筑物构造柱子内两根φ14以上主筋通长焊接作为引下线，间距不大于25m，引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础内两根主钢筋焊接。d、接地极。把镀锌角钢钉入基础下作为接地极，用镀锌圆钢作为接地连线，并与引下线可靠焊接。56

30e、建筑物的四角外墙及适当位置的引下线地面上0.5m处采用热镀锌扁钢连结板作为接地电阻测试点。f、凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠焊接。（2）接地及安全措施a、本工程防雷接地、电气敷设的保护接地、弱电系统的保护接地共用统一的接地极，要求接地电阻不大于1Ω，实测不满足要求时，增设人工接地极。b、凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。c、本工程采用总等电位联结，具体做法按国家建筑标准图集《等电位联结安装》02D501-2办。d、过电压保护：在变配电所装一级电涌保护器，在各栋进线总配电箱内装第二级电涌保护器。e、漏电保护：在总配电箱内装总漏电开头，在普通插座上增选漏电保护器。f、本工程接地形式采用TN-S系统，PE线在进户处作重复接地，并与防雷接地共用接地极。7.5.7弱电（1）弱电系统组成株洲市芦淞区网络系统的建设以初步形成电信网、计算机信息网、有线电视网三网合一的综合网络平台，能为本项目提供电信、有线电视、互联网等各种信息服务功能。（2）弱电系统布线56

31有关线路护管及插座等在工程施工的同时预埋。电话、宽带网装置的线路和插座等也应与房屋同时设计和施工，以确保项目竣工后网络系统能使用。a、本工程采用宽带网络系统与电话系统综合为通信系统的方式，宽带网络系统光纤、电话电缆由室外埋地引来；b、在楼层内适当位置设置信息配线箱（暗装、底距地0.3m）做为信号分配及管理用；c、宽带、电话终端的设置及其联线由相关部门完成；d、有线电视电缆由室外埋地引来。再由有线电视原件箱配出的同轴电缆SYV-75-9到信息配线箱，再由信息配线箱配线SYV-75-5至电视用户插座；e、本有线电视系统为分配、分支系统，由分支器向用户有线电视插座配线，系统由株洲市有线电视部门负责深化设计并安装调试，本设计仅预留管路，要求终端用户接收电平不小于68±3dB，图像清晰质量不低于四级；f、有线电视用户插座、暗装距地面0.3m。7.5.8照明设计（1）照度标准值应严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）中有关的照度标准进行设计，照明方式通常设置一般照明，安全疏散出口、通道设置疏散照明。各区域照度表场所照度（1x）场所照度安置房及商品房150廊道50卫生间100（2）光源：采用细管径直管型荧光灯；（3）所有照明灯均采用节能型灯具；56

32（4）照明、插座分别由不同的支路供电，照明为单相三线、插座为单相三线；（5）室内照明电源线全部采用BV-750V铜芯绝缘线穿SC管暗埋敷。7.6给排水7.6.1设计原则（1）技术先进、运行可靠；（2）工程投资省，运行费用低；（3）节能、环保；（4）保证供水的安全性（5）保证水质达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）规定的水质要求；（6）室外消防按低压消防系统考虑。7.6.2给水（1）水源规划区供水水源全部由市政供水管网提供。（2）用水量本项目有688户，按每户3.5人估算。参考《株洲市城市总体规划》及国家相关标准、规范，并考虑本区的规划目标、建设标准情况，确定总水量为489.84m³/日。用水量计算详见下表7-2:表7-2用水量计算表序号项目用水标准用水数量用水量（立方米/日）备注1居住人口180升/人·日2408433.442绿化1.0升/㎡·次5932.7611.87每日2次3未预见水量44.53按总水量的10%56

334总水量489.84（3）给水系统给水管网设计为生活、消防合一给水系统。生活、消防合一给水系统给水管网设计为环状。本项目保留原有市政DN500给水主管，根据规划铺设DN500与区域内市政给水主管形成环状管网，并设置室外消火栓，其间距不大于120m，保护半径为150m，消火栓距主干道路边不大于2m。在管网上设置区域内部各次干道布置DN300给水管线。区域内给水系统设计为生活、消防合一给水系统，在区内沿道路形成环状管网的生活、消防合一给水系统。按城市供水压力、建筑使用性质和高度，建筑分两区供水，三层以下为低区，由城市供水管网直接供给，三层以上拟采用无负压变频调速给水设备供水，建筑供水所需要的管网压力为0.3MPa。给水管管材室外生活给水主管采用采用PE150管，热熔连接，与室内钢塑符合给水管采用法兰连接；室内生活给水立管以及架空层横干管采用PSP钢塑复合压力管，采用内外双热熔连接，卫生间支管采用PPR冷水给水管；室内消防给水管采用内外热镀锌钢管，法兰连接或卡箍连接。（4）管材、接口及敷设方式室外给水主管采用PE管，胶圈连接。绿化给水管及室内生活给水管道采用PPR管，用热熔连接或法兰连接。给水管道安装完毕后应进行试压（试验压力P=0.60MPa）、冲洗和消毒。管网敷设沟槽采用粗砂基础，砂砾石回填，地基承载力要求不小于0.15MPa。56

347.6.3排水（1）室内排水室内排水管采用PVC管，排水主管采用波纹降噪管，以利环保。排水管道的安装：卫生器具与排水横管、排水横管与排水立管之间相连接时均用顺水三通，卫生设施的存水弯及地漏水封深度应大于50mm，以利环保。排水立管与主排水横管连接时用两个45度弯构成90度弯。排水横支管坡度为0.02，为160mm时为0.01。检查口距相应楼面为1.00m。排水管上隔层设置伸缩节，穿越楼板处设金属套管。排水立管采用伸顶通气管，以利环保。室内粪便污水经化粪池处理后排入室外污水管；室内洗涤污水经隔油池处理后排入室外污水管，以利环保。（2）室外排水①设计标准a、排水体制采用雨、污分流制。b、排水方式采用管道排水。c、雨水重现期，采用两年。②排水设计a、雨水平面设计雨水量根据汇水面积通过暴雨强度公式确定。室外雨水管采用DN300-DN400HDPE双壁波纹管，承插连接。沿区内道路敷设，雨水经集中收集后集中排入市政的排水系统。雨水管道系统中，每隔40m左右设置一φ1000圆形雨水检查井，以便雨水接入和管道系统的定期检查与清通。道路两侧均设雨水口，雨水口箅子规格为750×450mm56

35，雨水口连接管为DN225HDPE双壁波纹管。雨水收集后进入新建蓄水池回收利用，以利节水和节能。雨水管道安装完毕后应进行闭水实验。a、污水平面设计污水量根据用水量定，取用水量的90%，污水量为415m³/d。室外污水管采用DN200-DN300HDPE双壁波纹管，承插连接。污水管道系统中，每间隔30m左右设置一φ1000圆形污水检查井，以便污水接入和管道系统的定期检查和清通。污水管道安装完毕后应进行闭水实验。c、排水纵断面设计管道最小覆土厚度控制为1.2m。管道纵坡根据道路纵坡现场确定。管道最爱纵坡不大于5%，最小纵坡不小于0.3%，雨水口连接管纵坡为1%。d、管道基础构筑物设计排水管沟槽采用粗砂基础，沙砾石回填，地基承载力要求不小于0.15MPa。检查井及雨水口采用砖砌结构。雨水检查井井座井盖、雨水口井圈及蓖子采用球墨铸铁，定型产品，重型标准（36T）。（3）排水出路项目雨水采用雨水沟收集后，排入项目内的雨水管网再排入城市雨水管网；从建筑物内排出的生活污水先用排水管道汇集到化粪池，经化粪池处理达标后再排入项目的污水管网，经项目的污水管网排入到网岭镇的城市污水管网。7.6.4消防56

36（1）建筑消防设计a、本项目属于建筑二级防火。b、项目周围设环形消防通道，紧急情况下可为消防补救提供有利的交通应急条件。（2）消防给水消防给水水源由城市自来水供水，设置室、内外消火栓给水系统。a、消防用水量根据建筑规划，该项目建筑均为搞成建筑，按照《高层民用建议设计规范》（GB50045-95）的有关规定，该项目区内同时发生火灾的次数为1次，室外消防用水量为40L/S，火灾延续时间为2h；市内消防用水量为30L/S，火灾延续时间为2h。本工程消防总共用水量为252m³/h，504m³/次。消防给水水源为城镇自来水水源。b、消防给水系统项目室外消防利用城镇给水管网压力采用低压制供水。室外给水采用消防、生活合一的水系统。在项目给水管上设置上设一定数量的地上式室外消防栓，并设置一定数量的消防水泵按合器。项目内设置市内消火栓给水系统，并一同设置一定数量的消防水泵按合器。（3）电气消防a、照明灯器表面的高温部委不能靠近可燃物，否则，应采取隔热、散热等防火措施。b、超过60W的白炽灯、卤钨灯、高压汞灯等不应直接安装在可燃烧装饰或可燃构件上。c、电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线。56

37d、设计时必须满足国家现行有关电气消防设计规范要求。7.6.5节水措施（1）充分利用城镇给水管网压力进行供水，节约能源；（2）在给水进口和各建筑物装设计量水表和闸阀，以便统计和节约用水；（3）选用节水型用水具器和卫生设备。7.7道路工程7.7.1道路平面布置在满足相关设计规范的前提下，充分考虑利用原有道路，以减少路基土石的工程数量。修正道路的线形，适当放坡，使改建后的道路达到建设要求。7.7.2道路纵断面布置道路纵断面的坡度控制在3%以下，结合路面排水，使地表水靠自重流流入边沟排至低洼出水口。7.7.3道路路基及边坡道路路宽设置为5.5m，弯道处为6m，所需土石方就近山地取土，采用切高补低方式，尽量保证道路土石方平衡。路基分层碾压，路面1.5m以下压实度达到93%以上，1.5m以上压实度达到96%以上。路基边坡以植草为主，不护砌。7.7.4路面结构路面结构为4.5%的水泥稳定碎石基层，C30的水泥砼面层。7.7.5路面排水56

38路面排水包括路面表面排水、路面结构内部排水，其设计原则是将降落在路面表面范围内的表面水和渗入路面结构内部的滞留水通过有效、合理的措施排出路基外，以减少对路基和路面的危害以及对行车安全的威胁。路面表面水采用漫流形式和集中排水方式排入排水沟中；在低填或挖方路段设置排水垫层和纵向渗沟，将路面结构内的自由水或底下渗水排出。7.7.6道路绿化在道路两个每隔7.5m种植一颗行道树，在中树径不小于15cm的乔木，作到成林后能遮阳，要求选用四季常青本地树种。56

398建设用地、征地拆迁8.1项目选址及用地方案8.1.1项目选址本项目位于芦淞区南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园。8.1.2用地规模及土地使用权获取方式（1）用地规模及现状项目总用地面积为19710.16㎡。（2）土地使用权获取方式本项目为棚户区改造项目，该用地为划拨地。项目用地原属南方公司自有土地，现已由省国土厅划归株洲市国土资源局，项目业主单位通过划拨方式取得该地块。8.2土地利用合理性分析项目已具备了开工建设的条件，水、电、路大配套已全部到位，拆迁已基本完成。该项目的实施是对城区建设用地的合理利用，是按照土地利用总体规划和年度计划开发建设用地，并在开发建设中推进土地集约利用，符合集约有效利用土地的要求，有利于土地合理利用。8.3征地拆迁方案8.3.1编制依据56

40该片区主要中低收入人群，老公房及棚户住宅。拆迁安置总的原则：政府牵头、市场运作、居民自愿、政策支持；充分体现政府关怀和人本思想。拆迁安置总体方案采取货币补偿、提供房源、就地建房安置多种方式并举结合。根据株洲多年的拆迁安置经验，及拆迁补偿依据《关于加快推进棚户区改造的若干意见》株政办发[2010]13号；《株洲市城市房屋拆迁管理实施办法》（株政发[2006]21号；湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法（省政府157号令）；《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令）；制订拆迁方案。8.3.2补偿安置方式本棚户改造项目拆迁补偿安置方式为货币补偿和原地产权调换两种。1、一次性货币补偿方式的标准1）被拆迁房屋的补偿标准为房地产市场评估价格（株政发[2006]21号文件第28条）；2）装修补偿按照《株洲市城市房屋拆迁室内装饰装修补偿指导价格》规定的标准在勘查定级后对照相应等级标准进行补偿。（株政发[2006]21号文件第29条）；2、对室内其他设施的补偿标准（实际有的设施和项目才进行补偿）①空调移机费：柜机每台260元；挂机每台200元；窗机80元。②天然气入户费每户2500元。③有线电视入户费600元。④热水器移机80元。⑤固定电话移机（含宽带）每台200元。56

41⑥无烟灶台每个500元。3、临时安置补偿临时安置补偿费每户一次性支付2000元（株政发[2006]21号文件第31条）4、搬家补偿搬家费为两次，每次1000元。按期搬家奖金。对能在规定的搬迁期限内完成搬迁的按照被拆迁房屋评估价5%予以奖励，延期搬迁的不予奖励。（株政发[2006]21号文件第3条）5、原地产权调换的补偿标准和方法1)对被拆迁人选择原地产权调换方式的，按房屋所有权证登记的建筑面积以1:1.3的比例予以置换。（株政发[2010]13号第9条）。2)装饰装修补偿、搬家补助费用和按期搬家奖励均按货币补偿方式计算和发放。3)室内设施补偿标准和项目与货币补偿方式相同，如果拆迁人在安置房中予以恢复的不再补偿。4)临时安置补助费发放标准。对由被拆迁人自行解决过渡用房的，拆迁人按被拆迁房屋评估价值的0.5%且每月不低于600元标准发放过渡费。（株政发[2010]13号第11条）。过渡期为24个月。6、其他形式1)单位自管房屋承租人由其租住的被拆迁房屋的所有权人妥善解决其租赁关系。56

422)其他非住宅房屋原则上只予货币补偿，不实行产权调换。3)对符合政策性住房保障条件的无产权住户（即承租户）享受廉租住房保障。对享受最低生活保障条件的有产权住户本次拆迁面积少于50㎡的按50㎡予以安置。56

439项目实施进度与招投标9.1项目管理根据国家招投标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建筑的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。本项目拆迁任务较大，改革性强，拆迁速度直接影响工程进度。因此，该项工作需由该区各级行政单位负责分组包干，并明确责任，因拆迁工作影响施工或引起赔偿纠纷，则由负责拆迁单位承担。为有效地保证和监督施工质量，应建立相应的监理体制。监理单位应当依照法律、行政法规和有关的技术标准、设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用合同履行等方面实施监督。监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准或者合同约定的质量要求的，有权要求施工企业立即予以改正。9.2项目实施进度株洲市南方公司南华一村棚户区改造工程在遵循“政府牵头，居民自愿，市场运作，政策扶持”的前提下，采取整体规划，分步实施，积极稳妥，滚动建设的模式，在确保居民安置后，将开发的土地用作商业用地，以土地运作收益和市政府政策扶持，作为筹措建设安置、补偿资金的主渠道，充分发动群众积极主动参与改造建设，探索棚户区改造的新思路。项目建设期为24个月，拟采用统一规划设计、分期实施、逐步推进的开发模式。开发建设。时间为2012年1月——2013年11月。主要由开发商实施项目开发建设工作。56

44考核验收。时间为2013年12月。主要由棚改办组织考核、验收工作。9.3招标投标本项目的招标依据《中华人民共和国招标投标法》进行。本报告依据中华人民共和国国家发展计划委员会令第3号关于《工程建设项目招标范围和规模标准规定》和中华人民共和国国家发展计划委员会令第9号关于《工程建设项目项目建议书增加招标内容和核准招标事项暂行规定》执行。招标准备工作：本项目的招标范围采取全部招标，地质勘察、设计、工程监理、建安工程施工、购买设备及重要材料的采购均实行招标，招标的组织形式均为采取委托招标，招标的方式均采用公开招标。56

45招标基本情况表建设项目名称：株洲市南方公司南华一村棚户区改造工程项目序号招标内容名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1工程勘察√√√2工程设计√√√3工程监理√√√4建筑工程√√√5安装工程√√√6设备√√√7重要材料√√√8其他情况说明：建设单位盖章年月日56

4610投资估算与资金筹措10.1编制依据（1）《湖南省建筑工程消耗量标准》（2006版）；（2）《湖南省安装工程消耗量标准》（2006版）；（3）参考本地类似工程的有关造价指标；（4）工程建设其他费用：执行《湖南省工程建设其他费用定额》。建设单位管理费根据财建[2002]394号文；工程监理费根据湘价服[2007]76号文；施工图审查费根据湘价服[2008]94号；工程设计勘察费根据《工程勘察设计收费标准》[2002修订本]。（5）补偿依据及一次性货币补偿方式的标准：株政办发[2010]13号《关于加快推进棚户区改造的若干意见》；株政发[2006]21号《株洲市城市房屋拆迁管理实施办法》；湖南省政府157号令：湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法；国务院305号令：《城市房屋拆迁管理条例》。（6）建设期利息贷款额度12000万元，第一年到位50%，第二年全额到位，贷款年利率6.48%（按照国家基准利率上浮20%），建设期利息按计入建设投资成本。10.2总投资与资金筹措经估算，项目总投资25017.48万元，其中：建安工程费用13899.89万元，拆迁费用3494.87万元，工程建设其他费用3200.37万元，建设期利息2362.84万元，基本预备费2059.51万元。各项费用组成详见附表10-1。序号工程或费用名称估算价值(万元)　备注单位数量单价/元合计一拆迁费用　　　3494.87　56

471房屋拆除费用m28430180151.74　2住户过渡费户14414400207.36600元/月*24个月3搬家费户144200028.8　4住宅建筑补偿费m21095922002410.98拆迁面积的1.3倍5商业建筑补偿费m2　50000　6住宅装修补助m28430380320.34　7商业装修补助m2　4800　8空调移机费台1442603.744　9天然气入户费户115250028.75按80%比例计算10有线电视入户费户1446008.64　11热水器移机台144600.864　12固定电话移机部1442002.88　13无烟灶台个1145005.7按80%比例计算14搬迁奖励费用　　　100　15工作经费　　　225.07344按拆迁费用的8%二前期工程费　　　455.27　1规划、设计、可研费　103468.8218186.24按建筑面积计算2水文、地质勘查费　103469.82551.73　3道路费　103470.82551.74　4供水费　103471.82551.74　5供电费　103472.82551.74　6土地平整费　103473.82662.08　三基础设施建设费　　　1933.69　1供电工程　103468.8265672.55　2供水工程、供气工程、排污工程、小区道路工程　103468.8285879.48　3消防工程　103468.8215155.20　4水池、泵房　103468.82551.73　5路灯工程　103468.82882.78　6小区绿化工程　6110159.17　7环卫工程　103468.82882.78　四建筑安装工程　　　11786.2　1住宅　82020.001100.009022.2　2服务网点　350.001100.0038.5　3管理用房　6000.001100.00660　4地下车库　13770.001500.002065.5　五公共配套设施建设　　　180　1居委会　　　40　2派出所　　　40　3托儿所　　　20　4幼儿园　　　40　5公共厕所　　　40　六其他费用　　　1285.98　1建设单位管理费　　0.025294.66建安费用×2.5％2搬迁行政收费　　0.040471.45搬迁直接费合计×4％56

483委托拆迁劳务费　　0.00335.36搬迁直接费合计×0.3％4工程保险费　　0.00335.36建安费用×0.3％5工程监理费　　0.03318.23工程费用×2.7％6概算审查费　　　1.97湘价服[2008]81号文7结算审核费　　　19.71按建筑面积，10元/㎡8教育配套费　　　4.93按建筑面积，2.5元/㎡9白蚁防治费　　　63.07按建筑面积，32元/㎡10劳动保险基金　　　29.47建安费用×0.25％11工程质量监督费　　　11.79建安费用×0.1％七管理费用　　　980.72　八财务费用　　　2362.84　九销售费用　　　478.40　十开发期税费　　　0.00　十一不可预见费　　　2059.51　合计　　　　25017.48　根据建设方意见本项目所需资金拟银行贷款12000万元,其余自筹。56

4911财务评价11.1评价依据及说明1)国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。2)建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》。3)业主方提供的有关资料。4)项目建筑面积103468.82㎡，该项目竣工后应由相关物价部门核定销售价格，参照目前当地经济适用住房销售价格，以及目前建筑材料价格上涨等因素。本报告将安置房住宅价格暂定为2100元/㎡，商品房价格暂定为3200元/㎡，商业用房价格暂定为5000元/㎡，地下车库价格暂定为3000元/㎡。项目设定于2013年开始销售，三年售完。5）项目缴纳营业收（税率5%），城市维护建设税（税率为营业税7%），教育附加费（费率为营业税3%）。6）所得税率按25%计算。7)本项目的计算期按5年度考虑，建设期2年。11.2收入税金估算11.2.1营业收入本次除安置144户拆迁户外,还有544套房可作商品房出售，其中安置房销售面积为10959㎡(按拆迁面积的1.3倍计算)，售价为2100元/㎡,商品房销售面积71061㎡，售价为3200元/㎡,商铺面积6000㎡，售价为5000元/㎡,地下车库面积6885㎡（按总车库面积50%计算），售价为3000元/㎡,可得销售收入30106.41万元，销售税金及附加为1655.85万元，具体销售计划和销售收入及税金见下表：56

5011-1房屋销售计划表(%)序号项目项目总面积售价(元)销售率合计建设期生产经营期123451安置房10959.002100.00100.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%2商品房71061.003200.00100.00%0.00%50.00%50.00%0.00%0.00%3商铺6000.005000.00100.00%0.00%30.00%50.00%20.00%0.00%4地下车库6885.003000.00100.00%0.00%30.00%70.00%0.00%0.00%　全部94905.000.00100.00%0.00%53.06%45.68%1.26%0.00%付款分期2年,比例:0.5;0.5;　　　　　　11-2销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计建设期生产经营期123451销售收入30106.410.0015190.8014315.61600.000.001.1可销售面积(平方米)94905.000.0050355.0043350.001200.000.001.2平均售价(元/平方米)3172.270.003016.743302.335000.000.001.3销售比例(%)100.00%0.00%53.06%45.68%1.26%0.00%2经营税金及附加1655.850.00835.49787.3633.000.002.1营业税1505.320.00759.54715.7830.000.002.2城市维护建设税105.370.0053.1750.102.100.002.3教育费附加45.160.0022.7921.470.900.003土地增值税1223.550.00617.37581.8024.380.004销售净收入27227.010.0013737.9412946.45542.620.0011.3损益计算项目总投资25017.48万元，利润总额为2209.52万元，土地增值税按国家规定计算为1223.55万元，所得税552.38万元，税后利润1657.14万元，详见下表11-3利润与利润分配表序号项目合计建设期生产经营期123451经营收入30106.410.0015190.8014315.61600.000.002产品开发经营成本25017.480.0012623.0811895.82498.580.003经营税金及附加1655.850.00835.49787.3633.000.004土地增值税1223.550.00617.37581.8024.380.0056

515利润总额2209.520.001114.861050.6344.030.006弥补以前年度亏损0.000.000.000.000.000.007应纳税所得额2209.520.001114.861050.6344.030.008所得税552.380.00278.72262.6611.010.009净利润(9-12)1657.140.00836.15787.9733.030.0010期初未分配利润3705.660.000.00752.531461.711491.4311可供分配的利润(13+14)5362.810.00836.151540.501494.731491.4312提取法定盈余公积金165.710.0083.6178.803.300.0013可供投资者分配的利润(15-16)5197.090.00752.531461.711491.431491.4314应付优先股股利0.000.000.000.000.000.0015提取任意盈余公积金0.000.000.000.000.000.0016应付普通股股利(17-18-19)5197.090.00752.531461.711491.431491.4317各投资方利润分配0.000.000.000.000.000.0018未分配利润(17-18-19-21)5197.090.00752.531461.711491.431491.4319息税前利润4572.36171.001627.861734.63605.97432.9120息税折旧摊销前利润4572.36171.001627.861734.63605.97432.9111.4现金流量分析项目全部投资现金流量表如下：11-4项目财务现金流量表序号项目合计建设期生产经营期123451现金流入30106.410.0015190.8014315.61600.000.002现金流出25534.0411850.1412257.361369.1657.380.002.1开发建设投资(不含财务费用)22654.6411850.1410804.500.000.000.002.2经营税金及附加1655.850.00835.49787.3633.000.002.3土地增值税1223.550.00617.37581.8024.380.002.4其他现金流出0.000.000.000.000.000.003净现金流量(1-2)4572.37-11850.142933.4412946.45542.620.004累计净现金流量4572.37-11850.14-8916.704029.754572.374572.375调整所得税1143.0942.75406.97433.66151.49108.236所得税后净现金流量3429.28-11892.892526.4712512.79391.12-108.23计算指标(所得税前)：项目财务内部收益率19.44%项目财务净现值(万元)1317.91(折现率=12.00)%56

52投资回收期2.69年计算指标(所得税后，供参考)：项目财务内部收益率14.79%项目财务净现值(万元)488.95(折现率=12.00)%投资回收期2.75年通过动态盈利分析，可见：（1）本项目税后全部投资的财务净现值大于零，说明本项目可按预期的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生的投资净收益，有经济效果，项目可行；（2）财务基准折现率取Ic=12%；（3）项目税后财务内部收益率为14.79%，财务净现值为488.95万元，在财务上是可行的。11.5敏感性分析通过对影响项目效益指标的因素进行分析，影响项目效益的主要因素由项目的收入、项目的建设投资，通过对这两个因素变化所进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最为敏感的因素是项目收入，其次是项目建设投资，详见下表：11-5敏感性分析表变化因素\变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折线率12.00%12.00%12.00%12.00%12.00%12.00%12.00%可出售面积0.24%6.64%13.04%19.44%25.84%32.24%38.64%售房价格0.24%6.64%13.04%19.44%25.84%32.24%38.64%出租经营费用19.44%19.44%19.44%19.44%19.44%19.44%19.44%建设投资(不含利息)39.86%32.30%25.53%19.44%13.93%8.91%4.34%从以上投资分析来看，项目可行。11.6财务评价与结论从项目财务平均指标可以看出，投资利润率为2.94%，总投资收益率56

536.09%，资本金净利润率为5.50%.项目投资内部收益率所得税前19.44%，投资回收期（税前）含建设期为2.69年。主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量一经济数据　　1总投资万元25017.482固定资产投资万元0.003营业收入（经营期平均）万元10035.474营业税金及附加（经营期平均）万元551.955土地增值税万元1223.556利润总额（经营期平均）万元736.517所得税（经营期平均）万元184.138税后利润（经营期平均）万元552.38二财务评价指标　　1销售利润率%7.34%2投资利润率%2.94%3财务内部收益率（所得税前）%19.44%4财务净现值（所得税前）万元1317.915投资回收期（所得税前）年2.696资本金收益率%81.96%7资产负债率（经营期第1期）%0.00%8利息备付率（偿还期内平均）　2.119偿债备付率（偿还期内平均）　0.3710总投资收益率%6.09%11项目资本金净利润率%5.50%11.7风险分析11.7.1主要风险1)政策风险:本项目在改造中有市、区政府大力支持，政府独资公司具体运作，在政策上可争取更多的优惠，应加强同有关部门的联系，使各项优惠政策得以落实，为项目建设创造良好的软环境条件。56

542)成本风险：从现时的社会物价情况看，物价大幅度上升的可能性不大，但有可能会因为决策和管理等人为错误而导致成本上升，换句话说，就是会有较大的公司风险，因此，在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和各种舞弊现象的出现。3)市场风险：由于该项目有一定特有性质，并有一定的定向开发的性质，故市场不存在风险。4)其他风险：其他风险包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等，但在目前这样的政府大力支持下，不会造成大的影响。11.7.2建议（1）虽然本项目经济效益一般，但是社会效益显著，项目建设需要大量资金投入，能否筹集到足够的资金将是项目成败的关键。因此，建设项目的投资应尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。（2）通过对项目的分析可知，项目的建设成本及收入对财务成本的影响很敏感，因此，尽量减少项目的建设成本，以及一系列相关费用，以提高项目效益。（3）项目应尽早动工，尽快建成以争取时间上的优势，以保证项目投资的回收。（4）风险控制1)工期：首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。2)投资决策：上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查和更多的市场信息的基础上做出决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必要的损失。56

5511.8社会效益本项目是国有企业为解决棚户区居民的住房问题而实施的民生工程，具有显著的社会效益。（1）项目完工后，可安置棚户区拆迁户338户，提高居民的生活质量，共享社会发展成果，使职工安居乐业。（2）项目建成后，能提高生活区的基础设施水平，提升了城市品位，改善城市环境，片区的规划和建设进行到了一个新的高度。（3）项目的建设带动社会投资，促进居民消费，促进当地经济社会发展。（4）改善了投资环境，为广大投资者创造了更为有利的生产经营环境和发展空间。（5）有利于城市经济规模的进一步调整，区域经济结构得到进一步优化，对区域经济和社会发展将起到极大的推动作用。56

5612结论和建议12.1研究结论（1）本项目是芦淞区政府为解决企业职工住房困难问题而对历史形成的企业棚户住宅区进行改造的“民生工程”，项目建成后可安置该棚户区居民144户，提高居民的住宅水平和生活质量。（2）项目符合国家、省、市有关国有工矿棚户区改造的规划和相关政策要求。（3）安置区建设规模合理，充分考虑了被拆迁户的要求和经济承受能力。拆迁安置办法得到居民的理解和支持。项目的建设是必要的、可行的。12.2建议（1）项目承办单位应树立“以民为本”的理念，在拆迁过程中充分与被拆迁户交流沟通，以取得各方面的支持；（2）依法拆迁，保护被拆迁户的合法权益；（3）杜绝一切不良的拆迁行为，防范可能因拆迁产生的社会风险。56