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1、SWSResearchCo.LtdisasubsidiaryofShenwanHongyuanSecurities.99EastNanjingRoad,Shanghai
2、+862123297818www.swsresearch.comIndustryResearchBringingChinatotheWorld2November2017Underweight初显降温，维持行业低配评级Unchanged房地产行业Analyst我们近期参加了旭辉控股和宝龙地产的反向路演，实地走访了苏州、杭州以及宁波三个KrisLiA0230511040076位于长三角的二线城市。与我们
3、此前去珠三角地区的调研结论相仿，我们发现各个区域ARG379市场的冷热状况有一定差异，部分城市已经开始显现冷却迹象且城市边缘项目已经开始lihong@swsresearch.com出现降价促销，而在市场热情仍比较高涨的城市，政府仍在通过严格的限价措施抑制房价，没有政策放松的迹象。苏州—苏州是去年930第一轮调控的16个重点城市之一，也是这一轮最先冷却的城市RelatedReports之一，除了各项调控政策以外，2015-16年那一波房价上涨过快也是主要原因。去年10Tighteningpolicy,Sep25,2017月苏州开始严格执行新盘销售限价，旧项目新一期均价
4、不能超过上期成交均价（开发商Home-steady,Sep15,2017可以自己调节产品结构），全新盘严格按照成本+10%毛利定价，政府会对土地、建Rentyield,Aug4,2017安、装修、各种税费严格核查成本。我们参观的旭辉与绿地联合开发的全新盘吴门府，位于距离市中心较远的吴江新区，定位改善需求，今年9月23日首次开盘，按照政府Hotproperty,Jul18,2017批准的价格出售取得不错的成绩，开盘当日实现超过7成去化率，月内去化率超过九Pricingsignals,Jun20,2017成。但同一区域刚需盘竞争更为激烈，近期某知名开发商开发的刚需楼盘，
5、此前定价Premiumproperties,Jun5,1.5-1.6万/平米，开盘只有十几套的销售战绩，最近促销定价1.2-1.3万/平米，卖掉了2017百来套。而在吴中区，今年旭辉拿了两个项目，价格比去年最热的时候下降约15-Findingnewfinancing,May22,20%。因此看来，苏州调控政策继续加码的可能性较小（目前二套首付要求七成，非本2017地人购房要求两年社保），但短期内也没有放松的迹象。另外值得注意的是，此前几年Intensifyingconcern,May5,价格相对较低的土地存量仅余400万方左右，按照现在的速度够卖八个月左右，在此之2
6、017后高价地开发的产品将会陆续入市，明年的市场趋势目前看不是很明朗。Pricerebound,Apr19,2017杭州—杭州也是去年930第一轮调控的16个重点城市之一，但市场回暖程度在此前弱Investmentpickup,Apr18,于苏州，反而是在去年9月初的G20峰会召开后加速走高，导致此后限购限贷限价亦2017逐步升级，目前二套首付要求六成，非本地人购房要求两年社保，批预售证时要求价格Weakcore,Apr6,2017不能上涨。但酒店式公寓不限购不限贷（首付五成，利率1.1倍，没有燃气使用电磁炉），导致该类产品受到市场追捧，价格直逼住宅。我们参观的位于
7、萧山市区的项目珺Reinforcedtightening,Mar20,2017悦府，整个盘去化速度较快，今年5月首开均价2.4万/平米（292套售罄），但实际上当时比这个项目更远离市中心的土地楼面价已经突破2万/平米，且尚未剔除需要开发Decelerationonthehorizon,商自持的面积，此后9月份加推新一期的价格也维持不变（110套售罄），近期正在等Mar15,2017待新一批预售证，价格也没有办法涨，预计明年初就可以清盘。我们同时参观了另一紧Momentumsplit,Mar2,2017邻杭州滨江区但属于萧山的项目都会山，该项目四成为住宅，六成为公寓，
8、今年7月首Gettingwalledin,Jan6,2017次开盘，住宅销售均价3.42万/平米，公寓销售均价2.7万/平米，公寓面积在30-50平米，总价低，当地租赁需求较强，投资回报率在5%左右，买家中七八成为投资客，近期会加推，住宅部分价格不能上涨，但公寓部分不限价，因此未来公寓与住宅的定价差距可能会进一步缩小。Thecompanydoesnotholdanyequitiesorderivativesofthelisted宁波—宁波跟随杭州市场的回暖，过去一年房地产市场亦显著复苏，目前亦有限购限companymentionedinthisreport(“t
