房地产行业城镇化专题（一）：2018年的城镇化，引领需求改革

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1、股票研究房地产[Table_MainInfo][Table_Title][Table_Invest评级：]增持2018.01.25上次评级：增持2018年的城镇化，引领需求改革行[Table_subIndustry]细分行业评级——城镇化专题（一）房地产开发增持业房地产经营增持专谢皓宇（分析师）卜文凯（分析师）赵格格（研究助理）010-59312829010-593127560755-23976170题xiehaoyu@gtjas.combuwenkai@gtjas.comzhaogege@gtjas.com研证书编号S0880518010002S088

2、0517080005S0880117110069究本报告导读：2018年将重点关注城镇化进程下二线城市的需求释放，当前出台的人才落户和宅基地三权分置改革等，都是为了加快二线城市城镇化进程。[Table_Report]相关报告摘要：房地产：《宅基地制度红利，城镇化的新篇章》[Table_Summary]2017年看供给，2018年看需求：2018年以来出台多项政策，跟以往2018.01.16不一样的是多以人口宽松政策为主，当前在城镇化背景下的二线抢夺房地产：《量涨价升业绩靓丽，2017华丽收人才政策不会被叫停。从房地产长效机制建立以来，2017年开始的官

3、》土地改革对房企商业模式产生影响，2018年将进入到需求端，看城2018.01.15房地产：《土地改革带来模式变革，品牌估镇化进程下二线城市释放的新增人口需求。值时代到来》政策端鼓励农业人口到城镇落户，释放需求：“十三五”规划中提到2018.01.14推进新型城镇化，一个是常住人口城镇化，一个是户籍人口城镇化。房地产：《回归土地本质，以品牌展望房企》当前多个二线城市尚未达到城镇化目标。同时，2018年的宅基地“三2018.01.14证房地产：《需求改革逐步开启，“放松”可权分置”改革，也是为了释放更多农业人口落户城镇，因此2018年持续》券应该重点从城

4、镇化角度看二线城市的需求释放。2018.01.08研二线城市将作为人口吸纳和承接的主要战场：当前800万以上的人究口大市仅吸纳全国25%的人口，其中涵盖29个一二三线各等级城市。报按照二线城市平均每年1.4%的人口增长，未来还将有5个城市进入告800万人口的大市。当前中国的常住人口城镇化率仅57%，距离70%的目标还有13pct，预计释放1.8亿人到城镇，考虑人均36平的住房需求，将带来65亿方的刚需。中国现在进入到经济转型阶段，一线和二线城市均处于产业结构调整状态，从当前一线城市的城市规划看处于人口管控，那么二线城市将作为未来吸纳和承接人口和人才的主

5、战场。从筛选出来的32个二线城市看，大部分具备城镇化尚有空间、城市具备空间承载能力、较好的城市基础建设如轨交方便人口导入、高等教育资源吸引年轻人才就地工作并落户。12大最具发展潜力的二线城市，位于中西部和沿海地区：从4个指标来看未来将受益于城镇化的二线城市，重庆、福州、济南城镇化率较低，成都、天津、武汉、杭州、沈阳、南京、宁波、长沙、昆明具备较发达的城市轨交系统、较多的高校数量、城区开发力度较低尚有空间承接大量人口涌入。这些城市主要位于中西部地区和沿海地区，包括环渤海、长三角、珠三角和海西，是未来承载人口的潜力城市。对应标的：龙头中主要以万科及保利地

6、产二线储备绝对值最高；从结构来看，金科股份，蓝光发展、阳光城二线储备总体占比最大，均达到了70%以上。新城控股、金地集团、招商蛇口、滨江集团二线土地储备占比也在60%上下；在二线布局较多的龙头公司均会受益于二线城镇化推进所带来的需求释放机会，体现出超越房地产小周期的成长性，推荐全国性龙头：万科、保利地产、新城控股、招商蛇口，以及二线龙头金科股份、蓝光发展、滨江集团，受益金地集团、阳光城。请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题研究目录1.2018年，新思路的城镇化将推动住宅需求侧改革............................31.1.土地端

7、改革后，2018年将迎来城镇化为主线的需求端改革.....31.2.城镇化走户籍和常住人口两条路，年均贡献5亿平方米需求..31.3.区域经济发展，要求二线城市主导城镇化..................................61.4.政策具备空间，推动二线城市产业吸纳人口..............................62.寻找未来能够承接大量城镇人口的二线城市.....................................82.1.城镇化率超过70%的城市仅有32个，具备大幅度增加空间....92.2.二线城市仅贡献

8、7%的土地，承载20%的人口..........................