中指-世界级城市人口变迁：过去的纽约和未来的北京-13页

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1、中国指数研究院中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产指数系统电话：010-56319252邮箱：baiyanjun@fang.com世界级城市人口变迁：过去的纽约和未来的北京2017年7月众所周知，人是城市及其房地产市场发展的基础，如果能够找到人口变化的规律，那么城市及楼市的发展也就可以预见了。本文通过研究世界级城市发展典范——纽约的发展史，跟随其发展路径中人口的流动，以期找到人口变化的普遍规律。以纽约为鉴，结合同样定位为“世界级城市”北京的发展现状，探究国内大城市在跨级发展过程中人口格局如何重塑、平衡。全文逻辑很简单，通过观察纽约全市及各区人口数量历史变化数据，划分城市发展阶段，再进一

2、步探究每个阶段推动人口流动的主要因素，总结人口流动规律。划分阶段总结规律·观察纽约市、·通过检索各阶市内各区及周边·根据人口变化段城市发生事件探·基于上述分析郡县人口变化情况划分城市发究人口变化原因总结城市人口变展阶段动规律观察数据探究动因为了方便大家对文章的阅读理解，文章的开头要先交代下纽约市及其各区基本情况：纽约市是位于美国纽约州东南部大西洋沿岸的一座城市，它占据着很多“第一”和“之最”的头衔，是美国第一大城市及第一大港，是世界第一大经济中心，也是世界的金融中心。它拥有世界第一大的交易所——纽约证券交易所，它的地铁是世界上最为发达的快速交通系统之一……纽约市有曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布

3、朗克斯、斯塔滕岛五个行政区。•纽约的中心区•面积114km²•面积最小（60km²，占纽约新•人口145.6万人总陆地面积的7.5%）泽布朗克斯•人口密度1.28万人/km²•世界上最富裕、最稠密地区西•人口密度2.8万人/km²州•面积最大（460km²）皇后区•种族最多元拿•人口密度0.5万人/km²骚•重要的商业和住宅区•面积155km²布鲁克林县•人口最少（47.6万人）•人口最多（263万人）•人口密度0.31万人/km²斯塔滕岛•面积251km²•人口密度为1万人/km²注：图中人口、面积、人口密度均为2016年数据资料来源：中国指数研究院综合整理本报告数据来自CREIS中指数据

4、、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.fang.com或致电400-630-1230、010-56319252。1中国指数研究院中国房地产指数系统世界级城市人口变迁：过去的纽约和未来的北京介绍完纽约的基本情况，首先看一张纽约市整体人口数量及增速图：图1：1800-2040年纽约城市人口数量及10年累计增速纽约市人口数量累计10年增速1000100%80%80060%600万40%人40020%2000%0-20%17901800181018201830184018501860187018801890190019101920193019401950196019701980199

5、0200020102020E2030E2040E快速增长增速放缓止增转降平稳增长数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理从这个图中可以看到，纽约1790年至今的200多年中，人口经历了4个阶段的变化：↑1790-1910年人口快速增长，年均增速为4.8%，从1790年的4.9万人增长到1910年476.7万人；↑1910-1950年增速明显放缓，年均增速仅为1.4%，到1950年人口增长至789.2万人；↓1950-1980年人口止增转降，年均降幅为0.35%，到1980年人口下降至707.2万人；↑1980年以后人口又转为平稳增长，到2016年人口增长至853.8万人。是什么推动纽约人

6、口发生这样的变动呢？为了剖析原因，我们需要进一步看下各个时期纽约市人口在各区是怎样流动的。图2：1800年至2040年纽约城市各区人口增速250%曼哈顿布鲁克林布朗克斯皇后区斯塔滕岛200%人口聚集向郊区扩散向周边城人口回流市扩散150%100%50%0%-50%18001810182018301840185018601870188018901900191019201930194019501960197019801990200020102020E2030E2040E数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理从各区人口增速图中可以看到1800年至今的200多年内纽约市各区人口博弈发展经历了以

7、下四个阶段的变动：本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.fang.com或致电400-630-1230、010-56319252。2中国指数研究院中国房地产指数系统世界级城市人口变迁：过去的纽约和未来的北京阶段时间段特征人口聚集，城市整体人口快速增长，各区人口也均有较大第一阶段1800-1910年幅增长人口由中心区向郊区扩散，中心区曼哈顿、中间区布鲁第二阶段19