新康居可行性报告1

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11工程概况1.1建设背景及概况：近年来，我国房地产业保持了健康快速的发展态势，培育住房消费、发展住宅建设将是今后一段时间我国住宅与房地产业的中心工作。随着襄樊市作为内陆地区重要的湖北省省域副中心城市、工贸城、新型汽车城，近年经济发展正处于一个比较良好的上升发展时期。人民生活水平显著提高、城市建设日新月异，居民对居住条件、环境的要求日趋提高。特别是中高档收入消费者对高品质住宅的需求与日俱增。在政府建设部门的正确领导下，襄樊市房地产市场也得到了健康、长足的发展。其中，住宅每年竣工面积达百万余平方米，每年房地产开发面积均保持了较大的递增。全市房地产开发坚持了可持续发展战略，贯彻节约用地、节约利用能源的建设方针，使最近几年房产住宅楼的功能、环境、质量达到了较高水平。但由于缺乏推进机制和示范工程的带动促进作用，在建筑施工过程中，新材料、新技术的推广适用与房地产发展速度已不协调，在襄樊市创建一个国家康居示范工程项目，以此来推动本地区住宅产业现代化发展，以点带面树立榜样，并由此促进建筑业的健康发展已迫在眉睫。1.2项目提出背景：左岸春天项目作为襄樊市的第一个申报项目，在响应市政府建设康居示范工程号召下，最大限度的把建筑体系、部品体系中先进的成套技术加以集成，应用到工程中以加速对传统住宅产业的改造更新，把工业化住宅建造方式和现代管理模式引入到工程中，以促进住宅产品的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务。在工程中优先推广应用先进的新材料、新技术、新设备、新工艺，以解决住宅中的关键技术问题，促进科技成果向现代生产力转化，实现住宅的快速更新换代。依据建住房【1998】98＃文《国家康居示范工程实施大纲》和国办发【1999】72＃文《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，结合湖北省住宅产业化发展的要求提出左岸春天项目创建国家康居示范工程申请，在地方产业技术条件的基础上，在项目中采用墙体改革、建筑节能、太阳能利用、智能化配置、厨卫全部装修等先进技术，在以创建国家康居示范工程的同时引领襄樊市住宅产业现代化的发展方向，促进市住宅性能的认定工作。-71-

2左岸春天项目由襄樊普鑫置业有限公司开发建设。该项目位于春园东路，由原襄樊市第二化工厂用地范围内地块组成，项目东边滨临小清河，东南临清河二桥，南至襄樊市主干道春园东路与铁路三院、四院相望；西接锦通物流信息中心，北临规划的城市森林公园。项目总用地面积84600㎡，实际建筑面积15万㎡，绿地率33.57%，规划方案由武汉理工大学设计研究院担纲设计。1.3建设单位概况襄樊普鑫置业有限公司于2004年组建成立，具有国家三级房地产开发资质，注册资本3380万元人民币。左岸春天项目是公司第一个开发项目，公司立志以此项目为起点和契机，誓创一个地产知名品牌。襄樊普鑫置业有限公司本着“高起点、高标准、高效益”的开发原则，以诚信经营、规范管理、打造品牌，持续发展为企业宗旨，以为国家、为企业、为员工创造最大价值为目标，对员工采用“科学化、规范化、制度化、人性化”的管理模式，坚持为消费者打造“买得起的舒适生活”的市场定位和“人和环境和谐、人和植物共存、人和自然交融”的设计理念，使公司企业文化的外延不断拓展。内涵不断深化，优良的企业文化得到培育、积淀和升华。1.4建设条件及场址选择襄樊位于湖北省西北部，河南省西南部，地处长江支流的汉水中游，是汉江流域中一座中心城市，平面版图是一个不规则的平行四边形。现辖南漳、谷城、保康三县，枣阳、宜城、老河口三市，襄城、樊城、襄阳三区及高新技术产业开发区、鱼梁洲旅游开发区。随着旧城改造和城市化进程的加快，中心城区需要不断扩充，樊城的城市扩充主要以长虹北路和春园东路为主,目前该片区已形成了以汽车走廊为主的商业氛围，春园东路更是连接东风二汽基地和机场必经的主要干道，樊魏、孝襄、襄十、襄荆四条高速在此交汇，交通四通八达，区位优势十分明显，是襄樊市1995—2010年城市发展总体规划中的中心区城。片区中相继建成了华中水果城、天润国际汽配城等大型专业市场，极大地拉动了片区的经济发展。随着市政府政策的不断倾斜，春园东路的沿线改造，片区便捷的交通和优美的自然环境，投资经营户的不断增加，以及东风二汽基地专家和高收入士的青睐，导致对高品质住房的需求增大，城市东进、住在樊东，似乎已成为市民谈论的话题。-71-

3政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。项目建成后，将对襄樊市的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。2立项的必要性2.1建设的目的左岸春天项目创建国家康居示范工程是依靠科技进步、推进住宅产业化。进一步提高住宅质量、促进当地国民经济增长速度的目的而创建，进而达到实现品牌效应，提升企业形象、创造企业良好的社会与经济效益，使企业能更好地参与城市经营，担负更多的社会责任，使企业由此引领该地区新的地产开发理念、消费观念，推动建筑节能、环保健康的良性发展。项目的建筑设计、景观绿化、配套设施均考虑了市场消费的需求，坚持以人为本的建设原则，贯穿全面、和谐的可持续发展观，积极采用多项新技术、新材料和成套相关技术，以达到节地、节水、节材、节能的目的。2.2建设的意义该项目的建设对拉动樊城区经济发展，推进片区城市化进程，改善城市面貌、居民居住环境、带动襄樊建材工业和第二产业的发展，对满足人们日益增长的住宅需求、缓解周边及市区居民的住房压力都有着极为重要的意义。通过示范工程的创建，把左岸春天建成节能型、实用型、高性价比的新型住宅，带动襄樊市住宅建设的低消耗、少排放、高质量、长寿命，适应现代经济与社会的发展。目前襄樊市开发的住宅项目很多，但在能够达到康居示范工程住宅小区上是空白，左岸春天将达到康居示范标准的同时使其优秀品质让更多更好的消费者了解和认可，达到社会、环境、效益的三赢局面。项目的实施可以推进当地与住宅建设相关的发展，如太阳能热水系统、中空门窗、新材料等部品的应用，这些部品涉及的门类都是住宅建设配套部品的强势企业，大规模的应用势必会推动这些住宅部品质量提高和更新换代、促进产业发展。-71-

4总之，项目的开发可以带动襄樊市以工业化生产的新型住宅部品和机械化的建造方式取代传统后的住宅建造模式，不断提高住宅的综合品质，降低住宅生产成本。3市场预测3.1城市发展条件评析襄樊是湖北省继武汉之后的第二大城市，也是我国著名的历史文化名城、优秀旅游城市，中国魅力城市，而且还被评为中国内陆十大最适合投资的城市之一。素有“南襄隘道”“南船北马”“七省通衢”之称。“一条汉江、两座机场、三条铁轨、四通八达公路”是襄樊市水陆空立体交通的写照。经过建国以来特别是改革开放26年的发展，襄樊发生了巨大的变化，逐步成为“产业特点鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市，襄樊是内陆地区重要的新型汽车城，是东风公司发展重型柴油车、轻型车、中高档轿车的重要基地，其中发动机、中重型车桥、座椅等初具核心竞争力，汽车产业占全市二产业的60%左右，并且比重还在提高，2004年9月29日下线了新款高档车－天籁。襄樊还是正在兴起的火电基地，地处北煤南运的路口，投资52亿元的120万千瓦的一期火力发电厂1999年已投产，投资48亿元的二期120万千瓦工程今年初已开工，将于2007年竣工，远期可形成与三峡配套的火力调峰发电基地，纺织、化纤、粮食、轻工、医化新材料等也是襄樊工业的支柱产业。九十年代以来，房地产业作为一个新兴产业，在住宅建设方面发展迅速。近年来，随着城市建设突飞猛进的发展，城区居民的居住条件进一步得到改善，住房功能设施和房屋成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等基础设施日趋完善。3.2购买住房形势分析据调查，从顺应经济发展格局、适应城市发展方向及人们消费趋向来看，商品住宅的布局基本形成以樊城为主，襄城、高新区为辅的住宅的特点。近年来随着城市居民经济收入的不断提高，消费者对房屋的地段、户型、功能、环境、价格等各方面的可比性增强，房地产开发商的经营方式已转为面向个人消费市场，继续大力提高住宅的质量、档次，推进住房的更新换代。因此，在市场经济条件下，住宅的产品结构应当服从市场的实际需求，开发建设适应消费者的时尚、健康、环保住宅。-71-

5从住房消费政策的导向看，由于取消福利分房，改为实行货币化分房，居民自己购房将会大幅度增加，而且随着公有住房出售的推进，取消标准价售房，转为成本价售房，同时对租赁公有住房者提高房租，逐步达到住房成本租金水平。为引导住房消费，国家对购买新建商品住宅，加大了住房公积金对购房贷款的支持力度，改进住房贷款担保办法，积极推进多种担保方式，调整税收政策，促进个人购房的发展。如今个人购房已成为房地产市场的主流。随着住房公积金制度的全面实施，住房抵押贷款、银行按揭的减免房地产交易税收政策等鼓励住房消费政策措施的相继出台，将极大的调动居民购买住房的积极性。襄樊市也相继制定出台了一系列优惠政策和配套措施，有力的促进房地产的发育和成熟。3.3居民生活消费分析襄樊市居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。根据有关抽样调查，2004年全市城区居民人均可支配收入7552元，其中人均食品支出34%，人均居住支出9%，人均医疗保健支出7%，人均交通支出9%，随着居民收入的增加，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。3.4市场预测随着经济的不断发展，居民收入和生活水平不断提高，居民消费档次、消费观念日益提高，对居住条件、居住环境、居住质量的要求越来越高。通过对襄樊市住房状况，居民生活消费和购买住房形势分析，继续新建一批设计新颖、功能周到齐全、配套设施完善、物业管理优越的综合性居住小区，满足居民的居住需求。该项目在规划上采用多层住宅与小高层住宅相搭配、联排TOWNHOUSE和花园洋房相搭配的方式，尽量加大容积率，沿街设计为三层商业用房，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准、突出特性、树立品牌，以超前的设计、一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，满足中高档居民的居住需求，市场前景十分乐观。-71-

64总体规划4.1用地情况左岸春天地块位于襄樊市樊城区春园东路1号，是樊城区、高新区、襄阳区三区交界的“金三角”地段。居住区规划用地范围总用地为130亩。规划用地地势较为平坦，地块东部有小清河至西向东而过。4.2规划构思4.2.1营造以人为本的综合环境规划中充分考虑左岸春天的地貌特征以及周边的人文环境，我们确立了建设一个与襄樊市这样一个颇有经济实力的城市相匹配的现代化社区的理念。这个理念的基本内涵就是营造一个符合“以人为本”的综合环境。这样的“综合环境”指的是：空间环境满足人的活动要求；生态环境有益于人的生理要求；视觉环境兼顾人的心理要求；人文环境适应人的交际要求；智能环境预计人的信息要求；管理环境符合人的方便要求。4.2.2居住区户外空间环境的组织居住区空间组织按“三轴两核、亲水而居”结构组成。其中配备相应的公共服务设施、会所、绿化、各类活动场地等。使居民紧密地结合在一起，相望互知，友好相处。形成一个稳定而明确的系统，每一空间层次都有相应尺度空间的归属感。该规划充分利用即将治理的小清河景观带，通过延伸造景，创造出连续的极富生命力的生态走廊，使生活在该居住区的居民有一个公园般的生态环境，生活情趣、生活品质大幅提升，达到诗意地栖居。4.2.3建筑造型襄樊历来为兵家必争之地，有着2800多年的建城史，华厦第一古城池保存完好，有其浓厚的文化渊源，积蓄了丰厚的文化底蕴。三国演义有32回就发生在襄樊，春园路是樊城区的重要道路，连接高新区、襄阳区。小区内的多层住宅我们在规划中采用浪漫欧陆风情的坡屋顶，结合现代而又节能的建筑立面，通过墙面的材料、色彩及屋顶坡度、造型及材质形成每个组团空间造型的独特与丰富性，既延续了历史文脉，又溶入现代艺术内涵，创造出一个寓多元精髓文化融为一体的城市空间。4.3规划布局-71-

74.3.1总体布局利用地形地貌特点，用一条流畅的D型景观大道，结合15米宽景观带，把左岸春天地块分成若干个居住组团，采用因地制宜的手法把小清河的水引入各个组团的中心绿地区，溪流穿过草地，引入建筑中间的空间，其间布置亭、台、廊、榭，设置叠水空间，形成一个大循环系统，也使小清河景观和水之灵延伸环通整个社区。在人工湖旁边设立了塔楼式的中央会所，并在此设置四季女神雕塑，在其南侧设计了春园东路主入口及入口大道，在西侧设计了特色休闲景观大道。建筑布局上在北部设计了两排小高层住宅，在人工湖旁规划了联排别墅与花园洋房，整个区域被清澈的湖水所环绕，水畔遍垂柳、绿篱与亭台轩榭完美融合在一起，景观层次分明，达到仁者乐水、亲水而居的东西方传统文化的意境与情趣。其余布置多层住宅，设计建立在住家安全、舒适便捷的基础上，追求更高的生理、心理层次的满足。品味化、人性化、休闲化的住宅已使人们将对家的环境、质量、健康有了质的渴望，所以我们在户型设计中保证户户有景观，处处有情趣，这样就大大地提升了社区的空间品质。设计还根据地块内部位置的不同，在户型设计上运用了一些人性化的设计手法，将土地、水脉、林木、阳光、清风纳入人居之境，浑然成为自然的延伸，让这些住宅与环境融化一体，给居住者带来愉悦惬意的感受。也为区域带来地标价值。带来的无限商机，也使该小区的品质提升。规划后的区内建筑空间变化错落有致，丰富了城区的天际线。（1）沿春园东路商业的规划春园东路商业的规划设计中我们注意与当地的市场情况相适应，尊重当地的邻里关系的原有平面构成特点，采用适当的开间与进深，使之具有历史的延续性保持与周边街道有机联系。在体量和立面处理上，融合东西方文化，传统与现代结合的思路，采用镜面玻璃，各种肌理的面砖组合，来创造一种商业文化的气氛。在设计中我们强调艺术性铺地以及点缀一些雕塑小品，以此来界定这样一种休闲商业的空间，烘托商业的气氛。（2）公共服务设施规划居住区内弧形道路的中心内侧设计了中央休闲会所，结合富有吉庆祥和寓意的四季女神雕塑，突出中央节点的统领作用，渲染主题，更强化主入口景观大道的气氛和小区人文特色。-71-

8中央休闲面积约为630平方米，其中包括了老年活动中心、咖啡厅、茶艺馆等一系列休闲场所。其中老年活动中心位于一层，这里包含了棋牌游艺室、老年书画交流中心，老年诊疗中心等有利老人身心健康的场所，面积约361平方米；二层的咖啡厅、茶艺馆是人们休闲、会客的场所，面积约136平方米；二层另外设有台球室、乒乓球室等运动中心，面积约133平方米，满足了居民的休闲活动的需要。在沿小清河靠近弧形大道处设计了一处九班幼儿园，建筑面积为1060平方米，这样就满足了区内适龄儿童受教育的需要。物业管理楼设于小区的转角综合商业街一侧，设有监控、保安、保洁等功能房间，建筑面积为1000平方米。另外在各组团中心绿地，滨水地带还设计了多处健身活动场地，满足区内居民健身休憩的需求。（1）保护生态环境、延续城市文脉，提高整体居住环境保留用地内的天然河流，布置沿河休憩公园，公园内植树、栽种花草，设置各游乐设施，并将各类建筑与水面、曲桥、草坪、树木、雕塑结合在一起，使其成为整个城区居民休憩、游乐的场所。规划力求创造一系列层次丰富的空间景观，小区的南北主入口结合步行绿化景观带布置，运用乔木、灌木以及地被植物的结合，使绿化的层次丰富起来，道路的两旁以及组团中心的集中铺砌广场与绿化的结合增加了景观的变化，滨水趣味空间丰富了景观内容。4.3.2竖向设计左岸春天高程采用黄海高程系统，坐标参照系为襄樊市独立坐标系。由于整个规划区域地形基本为南高北低，竖向设计采用因地制宜、因势利导的原则，用缓坡处理方式来解决高差。规划设计中尽可能利用现状地形的实际情况来确定道路和建筑的标高。设计中以减少挖方工程量、保护自然生态为原则，充公利用原有河道、水面组织区内景观绿化空间。小清河设二级防洪堤坝，这样完全解决了行洪的需要，有使沿河的有高差的变化，丰富了沿河的景观空间，增强了景观的品质。规划后区内建筑的布局根据高差进行跌落，从而使建筑物空间轮廓更加丰富。4.3.3交通组织居住区内的道路采用人车分流、动静分区的交通系统，人车分流的路网体系保持居住小区内的安全与安静，保证各项生活与交往活动的正常舒适地进行。步行道沿溪流贯穿于各居住组团，将各级绿地、户外活动场地和公共服务设施联系起来，形成相对独立的步行系统。-71-

94.4主要技术经济指标综合技术经济指标一览表表一项目计量单位数值居住户数户1172居住人数人4102户均人口人/户3.5总建筑面积万㎡14.841.居住区用地内建筑面积万㎡13.85①住宅建筑面积万㎡13.56②配套公建面积万㎡0.292.商业建筑面积万㎡0.99住宅平均层数层8.4人口毛密度人/h㎡484.87人口净密度人/h㎡928.05住宅建筑套密度（毛）套/h㎡159住宅建筑套密度（净）套/h㎡265住宅建筑面积毛密度万㎡/h㎡1.84住宅建筑面积净密度万㎡/h㎡3.07建筑面积毛密度（容积率）2.01停车率%37.88停车位辆444-71-

10地面停车率%45地面停车位辆200住宅建筑净密度%36.65总建筑密度%21.91绿地率%33.57规划用地平衡表表二项目面积（hm）所占比重（%）人均面积（m/人）总用地8.4610020.621.居住区用地7.3787.1217.97①住宅用地4.4252.2510.76②公建用地0.9411.112.29③道路用地1.1213.242.73④公共绿地0.8910.522.172.城市道路用地0.526.151.273.城市绿化用地0.576.741.39①道路绿化用地0.192.250.46②河流绿化用地0.384.490.934.河流用地///5.商业用地///-71-

11住宅项目一览表表三项目面积（m）户数平均每户面积（m）所占比重（%）住宅建筑135569.881172115.67100其中①多层住宅27274.63224121.7619.11②高层住宅90938.15857106.1173.12③联排别墅240011218.190.94④花园洋房14957.1080186.966.83配套公建一览表表四项目面积所占比重（%）人均面积（m/人）配套公建2939.531000.72中央会所629.5321.420.15幼儿园106036.060.26物业管理办公楼100034.020.24垃圾集散站1505.10.04公共厕所1003.40.024.5市政基础设施条件该项目周边市政基础设施配套完善，已实现道路、供水、排污、供电、天然气、通讯及场地平整等“六通一平”，高等级路网已经形成，各种配套管线已同步铺设。-71-

12本区的市政工程管网全部地下铺设，以创造优美的空间环境，并且尽量一次敷设到位，确定没有条件实施的，预留管位，以利于后续发展。5实施进度计划左岸春天项目共分五个组团分二期实施开发，建设周期三年。其中第一期由项目用地南边逐步向北推进，景观与建筑同步实施的顺序，保持整个项目施工的连续性、管理的全面性及康居示范工程成套技术和建筑部品使用的同步性。本项目前期工作及建设工程施工进展安排如下：2006年3月—5月完成总体规划、方案设计、扩初设计，完成建设工程规划许可证的办理工作；2006年5月—6月完成施工图设计，完成建设工程招投标和施工许可证的办理工作；2006年5月—6月项目前期准备工作（包括六通一平、临时设施）；2006年6月—7月完成项目康居示范工程申报工作；2006年6月—2007年6月一期工程建设及市场营销；2007年6月一期工程竣工验收、交付使用；2007年5月—2008年10月二期工程建设及市场营销；2008年10月二期工程竣工验收、交付使用。6技术方案6.1示范工程中拟采用的成套新技术项目序号类别项目名称主要技术性能及特点应用范围应用覆盖率1住宅结构体系（一）住宅结构体系成套技术框剪结构结构整体刚度好，抗侧力强小高层、高层100%1加气混凝土砌块轻质、保温、隔声、增加使用面积建筑墙体100%-71-

13（二）围护结构体系成套技术（包括墙体、屋面节能保温、隔热等技术）屋面保温隔热EP保温板导热系数低、吸水率低，隔热效果显著，容重小，大大减轻屋面自重，耐久性好住宅保温层100%外墙保温隔热技术外墙保温隔热板，胶粉聚苯颗粒保温砂浆外罩抗裂砂浆建筑外墙100%（三）隔断结构体系成套技术轻质隔墙条板（1）具有轻质、隔音良好。适用多种饰面（2）满足灵活分隔，配套齐全，方便施工，增加使用面积管道井80%2建筑节能成套技术（包括门窗节能、供热系统节能、利用太阳能等技术）门窗彩色铝合金中空玻璃窗有优异的物理力学性能,气密性能、水密性能佳，材料可以循环使用，且生产和回收加工能耗低、保温，隔热。住宅外门窗100%电器节能采用节能变压器及节能灯具节约能源小区100%太阳能利用⑴太阳能供热水技术太阳能集热系统由集热器、贮热水箱、管道、控制器组成，环保、节能用于住宅热水供应系统100%⑵太阳能光电转化采用太阳能光电技术，将光能转化为电能，为公用照明提供有效的能源用于主要入口公用照明100%3住宅厨卫体系成套技术3厨房整体按照统一协调模数的原则，优化参数，确定厨房定型设计，实施管线接口定位；合理考虑厨房电器设备的配置、电源插座和家电智能遥控接口的位置住宅厨房100%住宅变压式垂直排烟道⑴该系统占地面积小，重量轻、二次油雾分离率高、止逆效果好，在机械通风和自然通风状态下都能自动防止串烟、串味的功能，有利于保护环境⑵分层负载、便于工作、便于维护、提高施工效率厨房100%-71-

14设置隐蔽管道厨房卫生间整体性强，美观舒适厨房、卫生间100%地面防漏技术采用混凝土自防水，SBS防水层，防水效果好，施工简单卫生间及有水房间100%4住宅设备成套技术厨、卫一次性装修到位⑴厨卫地面和墙面采用优质环保面砖（无放射性）铺设完成，观感效果好；顶棚采用PVC吊顶。⑵通风管道安装到位，管线封闭不外漏、厨房洗、切、炊完备⑶浴室配套设施齐全部分住宅100%5住宅管网体系成套技术电器多回路配电技术⑴增大户内电容量⑵户内空调、照明、插座、弱电、厨房卫生间设备等采用多回路，互不干扰住宅100%管道集中暗设系统技术管道集中设置，隐藏暗藏，室内整洁住宅100%新型管材应用技术应用PR-R给水管，UPVC静音排水管住宅100%智能化综合布线系统技术采取综合布线，合理设置插口和插头位置，方便使用6小区现代化管理成套技术（包括智能化收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代化通讯等技术）（一）智能化一卡通⑴实现园区安防一卡通，如小区出入门管理、车辆进出管理、停车场管理、单元门禁管理和安居安防系统的设防和撤防；如有人使用已丢失登记的卡时，系统将对该卡报警⑵实现园区管理一卡通，对员工进行考勤，巡更等方面的管理小区100%-71-

15（二）安全防范1、小区范围公共安全防范⑴周界防越报警系统小区围墙安装有主动红外报警探头和磁感应电缆，采用智能化技术，可避免树枝、小动物穿越围墙对报警探头的影响，又可保证对大动物或人非法翻越围墙行为立即报警小区100%⑵闭路电视监控系统在小区围墙和园区内安装不留任何监控死角的低照摄像机，实行全天侯监控，可进行录像，供事后的报警查阅小区100%⑶电子巡更系统采用动态和实时在线巡更系统，在园区住宅楼单元区等各个要害地点和部门设有专门的巡更确认仪，构成园区内不留任何死角的全天候巡更网络，计算机终端有整个园区各保安巡逻队实时动态画面显示小区100%2、住宅楼范围公共安全防范⑴可视对讲与门控系统单元门智能锁与可视对讲系统联用构成方便的单元门智能管理系统，住户进单元门时，用园区卡即可确认开锁，而房客到来则可通过可视对讲系统要求房主打开单元门锁住宅100%⑵家庭安全防范门禁报警住宅100%6（三）设备智能监控1、公共安全管理；安全防范监控系统在小区出入口、车库等处采用闭路电视系统实行监控，并对其进行管理100%2、公共活动管理7居住区环境质量保障技术（包括污水处理、垃圾处理等技术）1、水压保障技术采用变频调速恒压水泵，保持水压稳定100%2、水质保障技术⑴采用新型环保管材供水，可防止供水输送过程中的二次污染⑵水箱进行消毒处理100%3、垃圾分类收集及有机垃圾生化处理技术有机垃圾可以在小区内通过小型微生物有机垃圾处理池和高效菌种快速发酵处理，占地面积小，发酵时间快，机械化程度高，无污染，堆肥用于小区内绿化施肥，减少垃圾运输费用。100%-71-

164、居住区绿化环境保护技术⑴优质绿化草坪技术先用适用地方气候特点的优质草种、科学管理居住区绿地60%⑵草坪隔栅绿化技术草坪隔栅呈网状，可承载车辆通行。草种可通过隔栅网格下孔与土壤连接，使草坪成片生长居住区绿地10%8建筑防水及饰面成套技术（包括涂料、防水卷材料厂、刚性防水）1、防水技术⑴新型防水材料施工技术屋面采用EP或SBS，地下室采用EP或SBS等新型防水材料，能大大加长建筑物的防水年限屋面及地下室100%⑵混凝土结构自防水技术结构层与防水层二者合一，抗渗等级P6或P8地下室外墙100%2、外墙涂料成套技术⑴减轻结构自重⑵采用丙烯酸等超耐候外墙涂料，具有耐洗刷性、耐蚀性、耐水性、呼吸性及高遮盖力，可满足全天侯施工作业住宅外墙80%9建筑抗震成套技术框架结构抗震性能好100%10建筑施工成套技术混凝土泵送技术质量保证，节省人力，降低生产劳动强度，少占场地，加快施工进度，有利于保护原有生态植被小高层、高层冷轧带肋高效钢筋应用技术冷轧带肋钢筋质量稳定，机械力学性能优越，强度价格比大大优于I、II级钢，用于楼板小高层、高层80%新型模板应用技术使用新型模板多层、小高层、高层100%电渣压力焊粗直径钢筋连接技术增加钢筋强度，节约钢材，钢材接头施工质量易得到保证100%-71-

17通缝补强抹灰技术砌体与梁、柱结合部钉双面钢丝网、纤维网外墙100%混凝土裂缝控制技术合理控制混凝土中的砂率，降低混凝土塌落度，采用二次振捣、二次抹面工艺等措施，可大大降低混凝土在施工过程中出现的裂缝。层面结构板100%11汽车停放成套技术商业、办公、居住用车分别停放于相应位置⑴停车场采用计算机管理，各停车区信息卡设定不同，不能通用，一边管理，外部商业、办公车辆不可进入小区内，以确保安全⑵车库驾车进出时，使用登记过的园区卡，经识别并确认后，挡车杆自动开启，允许相应车辆进出停车库⑶停车库计算机终端可方便调出注册登记过的车辆牌照，以防车辆被盗⑷租用车位须续交费用时，在车辆进出时提醒车主。100%12住宅建设中关键新技术与新型住宅设计12住平面功能及空间设计⑴平面功能分区明确，动与静、洁与污合理的分离⑵住宅建筑设计与结构布置结合紧密⑶设置套内储藏空间⑷设置必要的入户过渡空间⑸空间利用充分，交通组织清晰流畅⑹垂直公共交通位置合理，面积足够，符合规范要求。100%结构体系与建筑墙体结构体系有利于降低自重和提高面积使用系数。便于灵活分隔和空间利用，室内梁、柱等不影响装修100%设备及管线竖向管线集中设置不影响室内空间，利用设备布置。专用设备的位置选择恰当。100%13住宅部分分制品体系与新材料、新设备、新工艺（一）电器设备节能技术照明节能技术高效节能灯具属绿色环保产品，高效节电建筑80%-71-

18太阳能光电转换照明技术通过太阳能电池板，实现光电转换作为储备电源，实现照明主要入口80%红外感应延时开关或声光控延时开关可根据光线亮暗程度使用红外感应开关或声光延时开关，避免无人和光线足够亮的照明，节省电能楼梯间、公用走廊100%变频调速恒压节能供水设备操作简单，维护方便，用水压力稳定，高效节能100%6升节水坐便池冲水量在6升以下，并可在冲水过程中任意中断，具有双重节水功能，节水效果显著卫生间80%（二）节水技术节水龙头应用技术采用陶芯密封水嘴、红外感应水龙头、红外感应小便斗，节水效果显著小区公建100%中水系统将生活污水利用中水处理系统进行处理二次利用绿化刷路景观洗车30%13无障碍设计小区内考虑残疾人通知专用设备设施60%14其他类型住宅及无障碍设计（包括老年人住宅、残疾人住宅等）6.2专项技术开发、关键技术突破和预期成果水平。（具体内容、来源、背景等）根据国家康居示范工程建设技术要点要求，示范工程应在各个方面取得明显进步。结合企业实际，襄樊普鑫置业有限公司的左岸春天项目拟采用中水系统、太阳能建筑一体化、外墙外保温系统、周边防越报警系统、闭路电视监控系统、紧急广播与背景音乐系统等新材料、新技术。第一篇中水系统一、小区中水简介-71-

19我国是一个水资源匮乏的国家，人均水资源占有量仅为世界水平的1/4。水源不足、水体污染和生态环境恶化已成为社会发展的主要制约因素。特别是经济的飞速发展与城市化进程的加快，缺水问题更为突出。中水工程的建设作为污水资源化的一种手段，是解决水资源紧缺，提高污水利用率的一种有力措施。所谓“中水”是指水质介于上水与下水之间的水，主要指生活污水和部分工业废水经过处理后达到一定的水质标准，可以在一定范围内重复使用的杂用水。生活污水经处理达到中水标准后用于绿化、洗车、冲厕、喷泉等，具有明显的经济效益、环境效益和社会效益。小的生活排水多种多样，综合起来可以分为以下几种：洗浴排水，盥洗排水、厨房排水、冲厕排水等。按传统的说法，将洗浴排水和盥洗排水合称为优质杂排水，若包括了厨厕排水（一般即为化粪池出水）则称为全生活污水。处理设施是整个中水系统的核心，也是能否正常实现功能的关键。在建设时要重点考虑以下几个方面的问题：（1）处理规模的确定中水在小区中有如下用途：冲厕，冷却用水，消防用水，洗车用水，清扫用水，绿化用水，景观用水等。当中水系统以优质杂排水为原水水源时，由于水源量一般小于回用需求量，所以处理设备的规模根据原水水量来确定。若以全生活污水为原水水源，由于可提供充足的污水水源，为最大限度的节约用水，小区中水处理设施的规模应根据小区所有中水用途实际需求量来确定。（2）核心工艺的选择作为特定的目标对象，小区中水系统存在着普遍的特点，其处理设施所选择的工艺必须具备与之相符合的功能：由于居民用水从时段上讲很不均匀，因此所选择的处理工艺必须具有较强的耐冲击负荷能力。物业管理公司的操作人员很难掌握专业的水处理知识，所以设计的工艺系统应便于操作和维护。运行处理成本低也是选择工艺时必须考虑的一个重要因素。（3）建设形式由于中水设施位于居民小区内，建设方式必须考虑嗓声、异味及固体废物等不良因素对小区整体环境产生的负面影响，必须选择适当的建设形式：-71-

20对于处理设施中的各种水池，中小规模的工程尽量采用地下全封闭的建设形式；大中规模的可采用地上全封闭的建设形式；有条件的情况下，也可采用半开放或全开放的形式，以节省投资。设备的选择要综合考虑噪声、检测、能耗等多种因素。在小区的整体规划阶段就应该充分考虑中水设施的建设形式和规划位置，尽可能降低管网建设、水池等系统的造价，并使用中水构筑物更好地与小区的整体风格相融合。（1）回用小区用水分为饮用水和非饮用水，饮用水又分为人体接触和人体非接触两类，中水几乎可以回用于人体非接触的全部用途。包括绿化、道路喷洒、消防储水、景观用水、洗车、冲厕所等。其中绿化、道路喷洒和消防储水的回用成本低，安全性好。冲厕所是对中水需求量最大、最稳定的一个用途。一、设计水质和处理后标准设计水质根据同类污水资料，本设计水质确定如下：C0Dcr：300－400mg/1；B0D5：200－250mg/1处理后水质标准用于绿化和冲洗厕所的回用水符合生活杂用水水质标准，即：浊度≤10SS≤10mg/1色度：30B0D5≤10mg/1C0Dcr≤50mg/1氨氮（N）≤20mg/1嗅：无不快感；大肠杆菌≤3个/1三、中水系统工艺方案选择中水回用的处理技术按其机理可分为物理化学法、生物化学法和物化生化组合法等。通常回用技术需多种污水处理技术的合理组合，即各种水处理方法结合起来深度处理污水，这是因为单一的某种水处理方法很难达到回用水水质的要求。发展到目前，国内生活废水多采用好氧生物处理为主的处理工艺，为提高好氧处理效果和可靠性，可在好氧生物处理前增加水解酸化工艺，使废水的难降解的有机物水解为较易生物降解的物质，改善废水的可生物降解性，提高全流程的去除效率。生活废水经生物处理后一般达不到回用标准，通常在生物处理后做消毒等进一步化学处理。-71-

21在好氧生物处理工艺方面，可采用的工艺较多，好氧化沟，活性污泥曝气池，生活接触氧化池等。由于生活接触氧化法工艺容积负荷较高，占地面积小，兼有活性污泥法和生活膜法的优点，且处理效果好，耐冲击能力强，在不需要污泥回流的情况下不容易实现生物量的控制，不会产生污泥膨胀，管理简单方面，故本小区拟采用生活接触氧化工艺。为避免废水中大量的悬浮物和非生化性物质进入好氧池，增加好氧池的处理负荷，在废水进入好氧池前增设水解酸化池，去除废水中大量的悬浮物和非生化性物质，以实现负荷的合理配置，氧水解酸化工艺的优点是废水中的C0D的20－30%在该工序中被去除，从而减少好氧池容积且提高好氧气工艺的窖负荷，降低运行费用，同时可进一步提高废水的可生化性，以确保中水水质。四、具体工艺流程本设计具体工艺流程如下：1、废水处理部分曝气曝气↓↓废水→格栅→调节池→泵→初沉池→水解酸化池→生物接触氧化池→终沉池↓↓↑↓排泥排泥泥回流回用及反冲洗←回用泵←清水池←消毒池←砂滤罐←泵2、污泥处理部分初沉池酸化池污泥浓缩池→排泥泵→污泥外运↓清水泵→上清液返回初沉池五、工艺流程说明1、粗格栅：粗栅-71-

22格去除废水中的较大悬浮物和漂浮物，防止管道或泵体的堵塞。2、调节池：废水进入调节池，进行废水水量的调节和水质的均一。废水水量和水质在不同时间内会有较大的差异和变化，为使管道和后序构筑物正常工作，不受废水的高峰流量和浓度的影响，应设置调节池，把排出的高浓度和低浓度的水混全均匀，保证废水进入后序构筑水质和水量相对稳定，便于生物处理的稳定。同时，废水的PH值在此得到调节，满足了生化处理的PH值。3、初沉池：初沉池除去污水中的以无机物为主体的比重较大的固体悬浮物质。4、水解酸化池：水解酸化池由池体、填料和布水系统组成。生物的厌氧发酵分为四个阶段：水解阶段、酸化阶段、酸化衰退阶段及甲烷化阶段。在水解阶段，固体物质降解为溶解性物质，大分子物质降解的小分子物质。水解酸化池启动后，污水由布水系统进入池体，由池底向上流动，经细菌形成的污泥层和填料层时，污泥层对悬浮物、有机物进行吸附、网捕、生物学絮凝、生物降解作用，使污水在讲解C0D的同时也得以澄清。填料层的设置为提高水解酸化池污泥层的稳定性及微生物量直到积极作用。5、生物接触氧化池：生活接触氧化池为本工艺的主体操作单元，由池体、填料、布水和布气系统四部分组成。由水解酸化池溢流出来的废水自流入生物接触氧化池，自下向上流动，运行中废水与填料接触，微生物附着在填料上，水中的有机物被微生物吸附，氧化分解并部分转化为新的生物膜，废水得到净化。该工艺在填料直接布气，生物膜直接受到气流的搅动，加速了生物膜的更新，使其经常保持较高的活性，而且能够克服堵塞现象。6、终沉池：终沉池的作用是进行好氧生化出水的固液分离，除去生物接触氧化池中老化的生物膜等固体物质，属于生化处理的一个重要组成部分。7、高效过滤器和消毒池高效过滤器的目的是为了进一步去除前处理过程中剩余的悬浮物固体颗粒、胶体等物质，以提高水质。污水经深度处理后进入消毒池进行消毒，用来杀灭经各种处理后残余的细菌、病毒等微生物，以满足用水户的要求。8、污泥浓缩池-71-

23初沉池和终沉池排出的污泥和水解酸化池的污泥含水率很高，一般在98%以上，流动性好，运输极不方便，需送至污泥缩池对污泥进行浓缩，去除一部分污泥颗粒间隙水，污泥经浓缩能够减小池溶解，缩小用于输送污泥的管道和泵类的尺寸。浓缩池上清液回流至初沉池重心处理。第二篇太阳能建筑一体化－－太阳能热水系统和太阳能照明系统一、使用原因和条件（1）随着常规有限能源（煤、石油等）价格的不断上涨，我国面临着严峻的能源危机。能源已成为当前国民经济发展的瓶颈，国际能源遏制关及我国经济命脉的独立性，因此全民节能成为保障国家经济安全的重大社会系统工程。（2）湖北省襄樊市地处中西部、汉江中游，地势平缓，四季分明，常年日照较为丰富。襄樊普鑫置业有限公司开发的左岸春天项目位于襄樊市汉江支流小清河西侧，北临规划中的森林公园，南临交通主干道春园东路，西靠物流公司停车场，整个小区处于地势平整开阔地带，周边无任何障碍物。项目规划设计南低北高，容积率小，建筑物间距完全满足规范要求的日照间距，每栋居住建筑均日照充分，有利于实施太阳能热水和照明系统工程。-71-

24（3）全国各大太阳能系统工程供应商都在本地区有着不少成功的案例，拥有成熟的技术、丰富的施工经验和完善的服务保障体系。这样的供应商环境有利于实施大规模的太阳能工程。（4）多年以来，本地区居民和单位太阳能热水系统的使用率一直很高，许多业主对太阳能的使用有亲身经历，对太阳能的优势认同度较高。与其让每一位业主各自独立的进行施工安装，不如把小区整体规划一下统一来进行设计、施工和安装。（5）为了积极支持和参与全民节能工程，为了保证小区太阳能工程与建筑物结构和艺术风格的系统整合、协调一致，同时也为了降低业主的长期使用成本和物业的运行费用，我公司决定采用新型的太阳能热水系统工程和太阳能照明系统工程。二、采用的技术及设备系统（1）太阳能热水系统工程①总体规划根据建筑物类型的不同，对于低层别墅（3—4层）和多层住宅（5—6层）采用分户式太阳能热水系统，对于高层住宅（12—18层）采用集中式太阳能热水系统。②技术类型（联集管式太阳能集热器单元组合式）该类型太阳能中央热水系统自动化程度高，对安装条件限制小，适用于用热水量大、楼顶结构较复杂、安装空间受限的住宅小区。③运行原理（参见示意图）-71-

25该系统通过设定集热系统出口温度和保温水箱内温度值，实现循环泵自动启闭，使保温水箱内冷水不断进入太阳能集热器，太阳能集热器内热水被顶入保温水箱，使水箱内水温不断升高。该系统还可以与其他辅助能源（电、气、油等）相配接，实现全天候供热水。④设备类型及技术参数★详见附件1（联集管集热器），附件2（工程保温水箱），附件3（太阳热水工程控制柜），附件4（拼装水箱）。A、附件1：联集管集热器全称型号集热面积(m2)产热水量(kg/m2)相关参数材料安装要求真空管外形尺寸水管管径角度外壳支架管径管长管数长宽高全玻璃真空管式联管集器JPS-30XT21-33。5.3860-120Φ582100302930196513671’33．镀锌板热镀锌角钢平屋顶JPS-60XT21-33。10.76Φ582100602930396826581’JPS-30XT21-50。5.38Φ582100302930155118331’50．-71-

26JPS-60XT21-50。10.76Φ582100602930308236451’JPS-30XT21-00。5.38Φ5821003029302390-1’-镀锌板喷塑斜屋顶B、附件2：工程保温水箱序号水箱规格水箱外径(mm)水箱高度(mm)底座尺寸外壳材料内胆保温层电加热功率（推荐）11吨136017911400mm×1400mm×66mm玻璃钢Q235At3钢板焊接成型，表面特殊防腐处理80mm9KW21.5吨156016931600mm×1600mm×66mm玻璃钢Q235At3钢板焊接成型，表面特殊防腐处理80mm13.5KW32吨176017411800mm×1800mm×66mm玻璃钢Q235At3钢板焊接成型，表面特殊防腐处理80mm13.5KW42.5吨176020411800mm×1800mm×66mm玻璃钢Q235At4钢板焊接成型，表面特殊防腐处理80mm13.5KW53吨212018582200mm×2200mm×83mm玻璃钢Q235At4钢板焊接成型，表面特殊防腐处理80mm18KW64吨212022082200mm×2200mm×83mm玻璃钢Q235At4钢板焊接成型，表面特殊防腐处理80mm27KW75吨212025282200mm×2200mm×83mm玻璃钢Q235At4钢板焊接成型，表面特殊防腐处理80mm36KWC、附件3：太阳能热水工程控制柜a、HKG—IA型太阳能热水工程控制柜：外形尺寸：450×450×1150mm，湖蓝色，落地式。功能：保温水箱水温水位显示与设置、集热器水温显示、放水温度设置、定温放水、手动放水、恒温电加热、大水箱防冻电热、温差循环、防炸管循环、室内管路循环、防冻循环。负载：水泵500W/220VAC，电热：45KW/220VAC-71-

27b、HKG—IIB型太阳能热水工程控制柜：外形尺寸：500×230×900mm，冰灰色，壁挂式。功能：保温水箱水温显示、集热器水温显示、自动上水、恒温电加热、温差循环、室内管路循环、防冻循环。备用强电手动控制：电热、进水、温差循环、管道循环、防冻。负载：水泵1KW/220VAC，电热：54KW/220VACc、HKG—IIIA型太阳能热水工程控制柜：适用范围：联集管热水工程外形尺寸：600×400×1600mm，冰灰色，落地式。功能：a)显示：大水箱水温水位、集热器和管道的温度、时钟b)设置：大水箱水温水位、温差循环的温差、管道保温的温度c)进水：无水进水（至2水位停），四次定时进水、温控进水、手动进水、防干烧进水d)电热：二次定时电热、一次智能电热、手动电热e)其他：手动温差循环、管道保温循环、手动电热f)备用强电手动控制：电热、进水、上循环、管道循环、防冻负载：水泵：1KW/220VAC、电热：108KW/220VACd、HKG—IIIB型太阳能热水工程控制柜：适用范围：串并联热水工程外形尺寸：600×400×1600mm，冰灰色，落地式。功能：-71-

28a)显示：大水箱水温水位、集热器和管道的温度、时钟b)设置：大水箱水温水位、温差循环的温差、管道保温的温度、热水器放水温度设备c)进水：三次定时放水、定温放水、手动进水、防干烧进水d)电热：三次定时电热、手动电热e)其他：可开关温差循环、管道保温循环、防冻、记忆功能f)备用强电手动控制：电热、放水、上循环、管道循环、防冻负载：水泵：1KW/220VAC、电热：108KW/220VACe、HKG—IIIC型太阳能热水工程控制柜：适用范围：联集管小型热水工程外形尺寸：550×210×400mm，冰灰色，壁挂式。功能：a)显示：大水箱水温水位、集热器和管道的温度、时钟b)设置：大水箱水温水位、温差循环的温差、管道保温的温度c)进水：无水进水（至2水位停），四次定时进水、温控进水、手动进水、防干烧进水d)电热：二次定时电热、一次智能电热、手动电热e)其他：手动温差循环、管道保温循环、防冻f)备用强电手动控制：电热、进水、上循环、管道循环、防冻负载：水泵：500W/220VAC、电热：24KW/220VACD、附件4：拼装水箱-71-

29序号容积（m3）规格电加热功率L（长）B（宽）H（高）111000100010009KW2220001000100018KW3320001500100018KW4420002000100027KW5525002000100036KW6630002000100036KW7820002000200045KW81025002000200054KW915300025002000不建议使用电加热管，建议用燃油燃气锅炉等其他辅助能源1020500020002000112550002500200012305000300020001335500035002000144050004000200015456000300025001650500050002000（2）太阳能照明系统工程①总体规划针对小区公共照明，依据不同的位置分别建立道路太阳能照明系统（路灯）、园林太阳能照明系统（庭院灯、草坪灯）、地上停车场太阳能照明系统（路灯）。②太阳能电池的工作原理-71-

30目前，太阳能电池主要有单晶硅、多晶硅、非晶态硅三种。其中单晶硅太阳电池变换效率最高，已达20%以上，但价格也最贵。非晶态硅太阳电池变换效率最低，但价格最便宜。太阳能的光电转换是指太阳的辐射光子通过半导体物质变为电能的过程，通常叫做“光生伏打效应”，太阳能电池就是利用这种效应制成的。太阳能电池是一种对光有响应并能将光能转换成电力的器件。能产生光伏效应的材料有许多种，如：单晶硅、多晶硅、砷化镓、硒铟铜等。它们的发电原理基本相同，现以晶体硅为例描述光发电过程：P型晶体硅经过掺杂磷可得N型硅，形成P-N结；当光线照射太阳电池表面时，一部分光子被硅材料吸收，光子的能量传递给了硅原子，使电子发生了跃迁，成为自由电子在P-N结两侧集聚形成了电位差；当外部接通电路时，在该电压的作用下，将会有电流流过外部电路产生一定的输出功率；这个过程的实质是光子能量转换成电能的过程。③太阳能照明系统的技术类型及性能参数A、太阳能灯具作为太阳能应用的一个方面目前已进入实用阶段，应用范围多集中于路灯、庭院灯、草坪灯等。太阳能灯具的组成主要包括太阳能电池、蓄电池（可充电电池）、灯体、光源等。B、太阳能灯具技术参数：a、太阳能路灯：电池组件功率：52W×4铅酸蓄电池：12V/80Ah×2开关控制：光控、时控可调阴雨天数：4个阴雨天光源功率：节能光源39W工作时间：8小时灯具高度：6m-71-

31灯体材料：无缝钢管或优质钢板卷制(热镀锌+喷塑)电池组件功率：78W×4铅酸蓄电池：12V/100Ah×2开关控制：光控、时控可调阴雨天数：连续4个阴雨天光源功率：节能光源39W+39W工作时间：8小时（前4小时双灯亮，后4小时单灯亮）灯具高度：9m灯体材料：无缝钢管或优质钢板卷制(热镀锌+喷塑)b、太阳能草坪灯型号：HZC—21～HZC—30型太阳能电池类型：单/多晶硅太阳能电池功率：1～4.6W光源类型：超亮度发光二极管光源颜色：黄/白/绿/琥珀黄电池：铅酸或镍氢蓄电池工作时间：4～6小时c、太阳能庭院灯型号：HZT—01～HZT—40型太阳能电池类型：单/多晶硅太阳能电池功率：35～73W光源类型：超亮度发光二极管光源颜色：黄/白/绿/琥珀黄电池：铅酸蓄电池-71-

32工作时间：8小时C、太阳能灯具的特点太阳能灯具照明虽受昼夜、晴雨、季节的影响，但安装容易，公共照明方面使用太阳能灯具与普通灯具相比具有一定的优势：a、安装简单：交流电公共照明工程作业包括电缆沟开挖、回填、暗管的铺设、管内穿线、灯具安装及调试，而且线路复杂，成本高昂，太阳能照明则不用布线，安装简便。b、使用费用低：由于太阳能灯具直接利用太阳能发电，不用支付电费；而交流电照明除了要支付电费外，还要在使用过程中定期维护（线路保养和更换光源）；在小区庭院内应用太阳能灯照明，可大大降低物业管理成本，减轻业主的部分负担，同时也为小区的宣传推广直接带来明显的竞争优势。c、供电安全：交流电公共照明因施工质量、景观工程、时间推移、供电是否正常、水电气管道的冲突等原因会带来诸多不安全隐患，而太阳能灯具为超低压产品，运行可靠，使用过程绝对安全。d、太阳能灯具为绿色环保产品，能为生态小区的销售推广增加新的亮点。D、太阳能灯具安装使用中注意的问题a、太阳能灯具选择安装在周围无高大建筑物、树木、电线杆等无遮挡太阳光和避风处。b、太阳能电池阵列板配套的蓄电池在第一次使用时，要先充电到额定容量，不可过充或过放。-71-

33c、注意定期的维护工作。第三篇外墙外保温系统随着节约能源与保护环境的需求不断提高，建筑围护结构的保温也在日益加强，其中又以外墙外保温的发展最为迅速。它正在成为我国的一项重要的基本的建筑节能技术。本小区采用聚苯乙烯泡沫板外墙外保温系统。一、聚苯乙烯泡沫板外墙外保温系统的优越性（1）可以避免产生热桥。过去，外墙既要承重又要起保温作用，外墙厚度必然较厚。采用高效保温材料后，墙厚得以减薄。但如果采用内保温，主墙体越薄，保温层越厚，热桥的问题就越趋于严重。在寒冷的冬天，热桥不仅会造成额处的热损失，还可能使外墙内表面潮湿、结露，甚至发毒和淌水，而外保温则可以不存在这种问题。（2）在进行外保温后，由于内部的实体墙热容量大，室内能蓄存更多的热量，使诸如太阳辐射或间歇采暖造成的室内温度变化减缓，室温较为稳定，生活较为舒适；也使太阳辐射得热、人体散热。家用电器及炊事散热等因素产生的“自由热”得到较好的利用，有利于节能。而在夏季，外保温层能减少太阳辐射热的进入和室外高气温的综合影响，使外墙内表面温度和室内空气温度得以降低。可见，外墙外保温有利于使建筑冬暖夏凉。（3）室内居民实际感受到的温度，既有室内空气温度又有围护结构内表面温度的影响。这就证明，通过外保温提高外墙内表面温度，即使室内的空气温度有所降低，也能得到舒适的热环境。由此可见，在加强外保温、保持室内环境质量的前提下，适当降低室温，可以减压少采暖负荷，节约热能。（4）由于采用外保温的结果，内部的砖墙或混凝土墙受到保护。室外气候不断变体引起墙体内部较大的温度变化发生在外保温层内，使内部的主体墙冬季温度提高，湿度降低，温度变体较为平缓，热应力减少，因而主体墙产生裂缝、变形、破损的危险大为减轻，寿命得以大大延长。（5）采用内保温的墙面上难以吊-71-

34挂物件，甚至安设窗帘合、散热器都相当困难。还会因此减少使用面积。外保温则可以避免这此问题发生。（1）我国目前许多住户在住进新房时，大多先进行装修。在装修时，房屋内保温往往遭到破坏。采用外保温则不存这个问题。外保温有利于加快施工进度。如果采用内保温，房屋内部装修、安装暖气等作业，必须等待内保温做好后才能进行。但采用外保温，则可以与室内工程平行作业。（2）外保温可以使建筑更为美观，只要做好建筑装立面设计，建筑外貌十分出色。（3）外保温的综合经济效益。与内保温相比，外保温增加了使用面积近2%，使单位使用面积造价得到降低。加上有节约能源、改善热环境等一系列好处，综合效益是十分显著的。二、聚苯乙烯泡沫板外墙外保温系统的组成1、保温层聚苯乙烯泡沫板导热系数一般小于0.041W/M•K。根据设计计算，选择具有一定厚度的聚苯乙烯泡沫板，以满足节能标准对墙体的保温要求。此外，该保温材料的吸湿率低。2、聚苯乙烯泡沫板的固定将保温板粘结或打固在基底上，或以钉固为主。为使保温板粘结良好，往往先在外墙外表面上涂抹界面层。为保证保温板在粘结剂固化期间的稳定性，用机械方法作临时固定，一般用塑料钉钉固。3、面层保温板的表面覆盖层的做法：采用聚合物水泥胶浆抹面。薄型抹灰面层为在保温层的所有外表面上涂抹聚合物水泥胶浆.直接涂覆于保温层上的为底涂层,厚度较薄（一般为4～7㎜），内部包覆有加强材料。加强材料为下班纤维网格布，包含在抹灰面层内部，与抹灰面层结合为一体，其作用为改善抹灰层的机械强度，保证其连续性，分散面层的收缩应力和温度应力，避免应力集中，防止面层出现纹。网格布必须完全埋入底涂层内，从外部不能看见，以便于工作不致与外界水分接触（因网格受潮后，其极限强度会明显降低）。-71-

35总体要求是，面层厚度必须适当，一般在10㎜以内。如果面层厚度过薄，结实程度不够，就难以抵抗可能产生外力的撞击；但如果过厚，加强材料离外表面较远，又难以起到抗裂的作用。为便于在抹灰层表面上进行装修施工，加强相互之前的粘结，还要在抹灰面上喷涂界面剂，形成极薄的涂层，上面再做装修层。外表面喷涂耐候性、防水性和弹性良好的涂料，也能对面层和保温层起到保护作用。4、对外墙外保温体系的质量要求①保温效能保温效能是外墙外保温质量一个关键性的指标。为此，应按所用材料的实际热工性能，经过热工计算得出足够的厚度，以满足节能设计标准对当地建筑的要求。与此同时，还应采取适当的建筑构造措施，避免某些局部产生热桥问题。一般来说，永久性的机械锚固、往往会造成局部热桥。在设计和施工中，应力求使些种热桥对外墙的保温性能不会产生明显的影响，也不致尔后产生影响墙面外观的痕迹（如锈斑）。②稳定性与基层墙体牢固结合，是保证外保温层稳定性的基本环节。如果面层存在疏松、空鼓情况，必须认真清理，以确保保温层与墙体紧密结合。外保温体系应能抵抗下列因素综合作用的影响，即在当地最不利的温度与湿度条件下，承受风力、自重以及正常碰拦等各种内外力相结合的负载，在如此严酷的条件下，保温层仍不致与基底分离、脱落。保温板用粘结剂或锚软固件固定时,必须满足所在地区、所处高度及方位的最大风力，以及在潮湿状态下保持稳定性。粘结剂必须是耐水的。③防火处理尽管保温层处于外墙外侧，防火处理仍不容忽视。必须采用有阻燃性能的板材；其表面及门窗口等侧面，必须全部用防炎材料严密包覆，不得有敞露部位；在建筑物超过一定高度时，需有专门的防火构造处理，例如每隔一层设一防火隔离带；在每个防火隔断处勤或门窗口，网布及覆面层砂浆应折转至砖石或混凝土墙体处并予固定，以保护聚苯乙烯板，避免在着火时蔓延。④湿热性能-71-

36A、水密性。外保温墙体的表面，其中包括面层、接缝处、孔洞周边、门窗洞口周围等处，应采取严密的措施，使其具有良好的防水性能，避免雨水进入内部造成危险。国外许多工程的实践证明，多孔的面层或者面层中存在缝隙，在雨水渗入和严寒受冻的情况下，容易遭受冻坏。B、墙内结露。在墻体内部或者在保温层内部结露都是有害的，应采取适当的技术措施加以避免。在新建墙体干燥过程中，或者在冬季条件下，室内温度较高的水蒸汽向室外迁移时墙内可能结露。在室内湿度较低，以及室内墙面隔湿状况良好时，可以避免由于墙内水蒸汽湿迁移所产生的结露。通过结露计算，可以得出在一定气候条件下（室内外空气温度及湿度）某种构造的墙体在不同层次处的水蒸汽渗透状况。当外保湿体系用于长期保持高温度房间的外墙时，特别要做好墙体的构造设计，避免墙内结露的形成。C、温度效应。外保温墙体应能耐受当地最严酷的气候及其变化。无论是高温还是严寒的气候，都不应使外保温体系产生不可逆的损害或变形。外墙外表面温度的剧烈变化（达50℃），例如在经过较长时间的曝晒后突然降下阵雨，或者在曝晒后进行遮阴，产生类似上述温差时，对外墙表面都不应造成损害。为避免表面温度变化产生的变形使表面出现裂缝，应设置伸缩缝。伸缩缝的设置，可根据建筑物立面情况，按7M×7M以内安排。应采取措施，避免墙体的变形缝及抹灰接缝的边缘（如门窗洞级边角处、穿墙管道周边等）产生裂缝。⑤耐撞击性能外墙外保温体应能耐受正常的交通往来的人体及搬运物品产生的碰撞。在经受一般性的属于偶然或者故意的碰撞时，不致对外温体系造成损害。在其上加安空调器时或用常规方法放置维修设施时，面层不致开裂或者穿孔。⑥受主体结构变形的影响当所附着的主体结构产生正常变形，诸如发生收缩、徐变、膨胀等情况时，外保温体系应不致产生任何裂缝或者脱开。⑦耐久性外墙外保温构造的平均寿命，在正常使用与维修的条件下，应达到25年以上，这就要求：外墙外保温体系的各种组成材料，应该具有化学的与物理的稳定性。其中包括保温材料、粘结剂、固定件、加强材料、面层材料、水蒸汽隔离材料、密封膏等。-71-

37所有的材料所具的性能，或通过防护处理，应做到在结构的寿命期内。在正常使用条件下，由于干燥、潮湿或电化腐蚀，以及由于昆虫、真菌或藻类生长，或者由于啮齿动物的破坏等种种侵袭，都不致造成损害。所有的材料相互间应该是彼此相容的。所用的材料与面层抹灰质量，均应符合有关国家标准的质量要求。①～⑦节所述的各项性能，在受到各种内外力的作用下，在整个寿命期均应得以保持。特别是在温度与湿度变化的反复作用下，对期性能不致造成损害。5、聚苯乙烯保温板材在各种外墙外保温体系中使用得最多的为聚苯乙烯板，其中又以用膨胀聚苯乙烯（EPS）板为最普遍。膨胀聚苯乙烯系由许许多多全封闭的多面体蜂窝组成。每个蜂窝的直径为0.2～0.5㎜，蜂窝壁厚仅0.001㎜。其中聚苯乙烯只有约2%，其余约98%为空气。由于截留在蜂窝的静止空气为热的不良导体，因而具有良好的保温性能。工程中使用的材料导热系数一般在0.041W/M·K以下。膨胀聚苯乙烯的多项性能与期密度关系甚大，使用时应确定其在稳定至恒重后单位体积的重量，即其密度，以KG/㎡计。如果其密度太小，则其强度过低，在承受机械荷载时应变很大，工程质量难以保证，同时材料的导热系数也会增大，保温性能降低，达不到预期的节能效果。因此，外墙外保温用的膨胀聚苯乙烯板，诮采用密度为15～20KG/M3的为宜，其最小抗压强度为70KPA。由于前段时间采用低密度聚苯乙烯的问题相当严重，施工中务必对进场的聚苯乙烯板认真进行检验。为了防火安全，所用聚苯乙烯板应为阻燃级的。出厂产品上有明显标志。膨胀聚苯乙烯还有一个后收缩的问题，即聚苯乙烯颗粒料在加热膨胀成型为块体后，在冷却中会逐步收缩。开始时收缩较快，以后逐渐减慢，至150天时收缩量达到极限，即0.15%～0.25%，但到第7周末收缩量已达0.1%～0.2%，因此，到这时可以在工程中应用。在此之前，应该存放等待。但是，刚生产出的膨胀聚苯乙烯板如果能在60℃条件下养护5天以上，也能完成收缩过程，可以使用。因此，外保温工程中所用的聚苯乙烯板材，应该检查其生产日期，以保证尺寸的稳定性。-71-

38保温材料尺寸的精度，也与面层是否产生裂纹有关。亦即如果厚度或者大小尺寸误差较大，相领板间存在高差与间隙，在面层抹灰时，此处面导承诺有较大变化，在硬化时，内应力将不均匀，从而可能在应力较大的部位产生裂纹。因此，对于用作外墙外保温的膨胀聚苯乙烯板，应保证必要的尺寸精度。例如，其长度和对角线长度误差在1㎜以内等等。当用聚苯乙烯板材为保温层、用聚全物砂浆作为面层时，应该使用下班纤维网格布作为外保温面层的加强材料。这种玻璃纤维网格布应该不被腐蚀。但是，普通玻璃纤维是不耐减的，而玻璃纤维网格布要埋入水泥浆抹面层中，在水与碱的共同作用下，普通玻璃纤维会产生碱腐蚀，必须在玻璃纤维外面罩有足够的耐碱保护层。作为面层加强材料的网布，要求在碱液中浸泡90天后其极限抗拉强度，在用粘结法固定时，应超过150N/㎝，而有用机械锚固时，则应超过250N/㎝。因此，只有玻璃纤维网格布具有足够的抗拉强度及耐碱保护层时才能达到。一般情况下，当每平方米玻璃纤维网格布的重量超过150G时，其耐碱保持层的重量要占15%以上。玻璃纤维网格布的极限伸长率应可能地低，以免在聚苯乙烯板接头处起皱裂。其伸长率不得超过3%～5%，这也正是为什么面层加强材料采用玻璃纤维网格布的原因。玻璃纤维网格布的网也大小也很重要。网也尺寸适当，可使网格布内外的砂浆互相穿透，结为一体，面层砂浆中的应力又易于向网格布转移。因此，网孔尺寸一般为3.5㎜×3.5㎜～5㎜×5㎜。对于离地面2M以上的墙体，采用普通玻璃纤维网格布即可；对于地面以上至2M高处的墙体，为了抵抗人员往来、物品搬运对墙体可能产生的碰撞，在普通网格布里面，应再加贴一层更结实的耐撞击网布予以加强。建筑外墙采用外保温技术，存在着多方面的优越性，既明显改善了居住舒适性，又有十分良好的节能效果和综合经济效益。第四篇周边防越报警系统一、系统设计原则及依据-71-

391.周界全面设防，无盲区和死角；2.探测器抗不良天气环境干扰能力强；3.防区划分适于报警时准确定位；4.报警中心具备语音/警笛/警灯提示；5.中心通过电子地图识别报警区域；6.翻越区域现场报警，同时发出警笛/警灯、警告；7.报警中心可控制前端设备状态的恢复；8.进行报警中心报警状态、报警时间记录。二、系统组成周边防越报警系统由前端探测器（对射探头）和报警主机及一些辅助设备（电源、显示地图、警号、探并没有安装支架）构成。1.对射探头对射探头由一个发射端和一个接收端组成。发射端发射经过调制的两束红外线，这两条外红线构成了探头的保护区域。如果有人企图跨越被保护区域，两条红外线衩同时遮挡，接收端输出报警信号，触发报警主机报警。如果飞禽（如小鸟、鸽子）飞过被保护区域，由于其体积小于被保护区域，仅能遮挡一条红外射线，则发射端认为正常，不向报警主机报警。经过调制的红外线光源是为了防止太阳光、灯光等外界光源干扰，也可防止有人恶意使用红外灯干扰探头工作。2.报警主机报警主机选用32防区的主机。-71-

403.电源电源包括对报警主机供电的电源及对探头供电的电源。电源配置原则：一般一台报警主机可以对4对红外对射探头供电。如果安装的对射探头数量少于4对，则无须另外配备电源。多于4对，则每增加4对红外对射增加1套电源。报警主机的供电包括1个16.5VAC变压器、7个12VDC充电电池及7个电源板（称为1套电源）组成。电源板完成对交流电的整流、稳压、输出及对充电电池的充电功能，带过载保护(保护变压器)及过放电保护（保护充电电池）功能。每套电源必须有个铁机箱。4.显示地图在本系统设计中选用了显示地图。这样每台报警主机必须自己配备1个2300DVP作为驱动模块，报警时，报警主机通过2300DVR驱动地图板上`的发光二级管LED。地图板需要自制。三、主要设备选型1.对射探头对射探头选用100米探头8对、60米2对、30米4对。2.报警主机报警主机选用VISTA-120（SZ）系列产品。型号描述VISTA-120多功能型主机，带8个子系统，可扩充至128个防区，带防拆开关及变压。6160（SZ）可变文字英文键盘2300-DVR2300系列主机防区报警及关态输出模拟（系统联动）-71-

41第五篇闭路电视监控系统小区闭路电视监控系统主要是对小区内人员及车辆流动提供安全保障，也是小区安全防范的建设目标之一。一、要求和设计原则1.对小区主要出入口、主干道、周界围墙或栅栏、停车场出入口及其他重要区域进行监视；2.中心监控系统应用多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录；3.报警信号与摄像机联锁控制，录像机与摄像机联锁控制；4.系统可与周边防越报警系统联动进行图像跟踪和记录在案，当监控中心连接到报警时，监控中心图像视频上立即弹出与报警相关的摄像机图像信号；5.视频失落及设备故障报警；6.图像子动/自动切换、云台及镜头的遥控；7.报警时，报警类别、时间，确认时间及相关信息的显示、存储、查询、刻录及打印输出等。二、系统组成及原理本系统由两部分组成：前端：摄像机部分后端：矩阵主机、硬盘刻录机、控制系统及显示部分。1、前、后端设备选型（1）前端设备造型]-71-

42目前从国际范围看，前端摄像机按照技术分为数码摄像机和普通摄像机：按照颜色分为彩色摄像机和黑白摄像机；按照形状分为普通摄像机、半球摄像机、球形摄像机。同时摄像机的重要区别还有镜头的选择，镜头主要分为手动定焦镜头、自动光圈定焦镜头、针孔镜、变焦镜头等到。本系统使用彩色（彩色摄像机目前已为智能化小区的首选）摄像机配置手动定焦镜头、乍动光圈镜头（带云台摄像机）和球形摄像机（设于电梯轿厢内）以适应不同的应用。摄像机型号有NNC-CP500彩色摄像机、NCC-DP960半球型摄像机等。在某些场合，比如人流量较大的区域设置云台（可控制摄像机转动的装置）。（2）后端设备选型后端设备主要包括画面切换系统、录像系统、显示系统和控制系统等。在本系统中后端采用矩阵系统结合数据硬盘录像的方式进行控制录像和显示工作。本系统选用NCC-D1024R176-16矩阵系统、MX96E型号16画面处理器、HDTK数据硬盘录像机、TACHI21吋彩色监视器。三、主要设备性能描述（1）摄像机彩色摄像机NCC-CP500性能及规格主要性能：型号NCC-CP500摄取装置753（H）X582（V）CCD扫描范围4.86（H）3.62（V）㎜（相当于1/3扫描范围）扫描图625行/50场/25帧水平15.625KHZ垂直50HZ扫描系统2：1同步AC线路同步/DC内同步可选视频输出1.0VP-PPAL/750欧/BNC水平分辨率480电视线-71-

43信噪比最低50分贝（AGCOFFWEIGHTON）AGCON/OFF加强型白平衡ATW/AWC动态范围48DB超级动态二ON/OFF孔径可调（在设定菜单中）电子光线控制等同于快门在1/60到1/10，000秒的连续变化设定菜单摄像机号，ALC/ELC，快门，AGC，SENSEUP，SYNC模式，彩色水平VRALC镜头DC/视频可选字符发生器16个数字字母工作湿度小于90%工作温度-10到50摄氏度电源AC90-230V50HZAC24V+-10%DC12V+-10%尺寸74X65X133（WXHXD）重量0.4公斤NCC-DP960彩色半球摄像机主要特性：型号WV-CF202CCD752（H）×582（V）像素，行间转移CCD扫描范围3.61（H）×2.72（V）㎜（相当于1/4N扫描范围）扫描625行/50场/25帧水平：15.625KHz垂直：50Hz水平清晰度480线同步AC线路同步/DC内同步可选视频输出1.0V[p-p]PAL复合75Q/BNC端子信噪比48dB电子光线控制等同于快门在1/60至1/80000秒的连续变化最低照度51x（0.5fc）atF2.0视角水平：53度垂直：40度（f=3.8）工作温度-10℃--+50℃工作湿度小于90%电源12VDC，110mA尺寸Ф130×64㎜重量0.3公斤（2）矩阵系统矩阵系统选用NCC-D024R176-16矩阵系统包括配件。NCC-D1024R176-16矩阵系统规格-71-

44矩阵切换/控制主机是监控系统的核心部分，所以要在兼顾性能价格比的前提下作选型。系统中共有170个摄像枪，考虑冗余，中心输入路数选定为176路，我们选定NCC-D1024R176-16矩阵切换/控制器系统。NCC-D1024R176-16用较低的价格集成了大型系统的HIGHEND的功能，因此它适用于大中型的系统。这个模块化，结构紧凑的中型矩阵切换器的最多有768个视频输入和128个视频输出。（3）硬盘录像机录像机选用HDTK公司HDM00-16V型。技术规格系统AL/NSTC图像压缩标准H.264算法图像分辨率768×576384×288192×144视频输入16路音频输入1路录像资源400帧/16路/秒录像囚放25帧/路实时回放录像方式移动检测、定时、连续、预警录像等录像容量每小时25m-120m支持协议全部解码器功率300W工作限度0-50度工作温度85%电源AC220V50Hz/60Hz机型大小482×177×505重量25.5KG（4）画面处理器画面处理器选用MXC96E型彩色16画面处理器。规格信号制式PAL（CCIR）视频输入（摄像机）16个BNC输入，1.0Vp-p,75Ω视频输出（录像机）1个BNC输入，1.0Vp-p,75Ω视频输出（监视器）2个BNC输入，1.0Vp-p,75Ω视频输出（录像机）1个BNC输入，L0Vp-p,75Ω报警输入16个端子，非电压（常开/常闭）接触，TTL电平，脉冲间隔超过200毫秒，脉冲字斟句酌度超过100毫秒-71-

45报警输出1个常开继电器输出端子，低于DC12V30mA触发器输入1个输入端子，TTLF./负电平监视模式单画面、四分割画面、九分割画面、十六分割画面自动切换1～60秒（单画面）标题字符字母、数字等（多至8个字符）电源AC200～240V50Hz功率低于12W操作环境00C～400C10～90%外形尺寸420（宽）×44（高）×250（深）m重量约3.3公斤可视对讲与防盗门禁系统是指对外来访客与往户之间提供可视通话，并由住户遥控防盗门的开关入向保安管理中心进行紧急报警的一种安全防范系统。一、系统设计功能可视对讲系统具有如下功能：1、可视对讲功能来访者与住户通话：来访者通过门口机拔通住户分机，住户分机振铃，住户摘机或按免提键可与来访者实现双向对讲，同时分机屏幕上显示来访者；来访者与管理员通话：采访者通过门口机，可呼叫管理中心，与管理员实现双向对讲，同时在管理机屏幕上显示来访者。管理员与住户通话：管理中心有事通知住户，也可通过管理机拔通住户分机，与住户实现双向对讲；来访者、住户、管理员三方通话，均双向保密。2、遥控开锁功能住户确认来访者后，开锁可实现遥控开锁：管理员可通过管理机遥控开启各楼栋门口电锁；-71-

46密码开锁功能；住户通过密码即可开启本楼栋大门，实现一户一码制。且住户能随时更改自己的密码，安全、方便。忘记密码可通过管理中心重新设置。3、求助报警功能联网后，住户遇紧急情况或需要物业管理部门帮助时，可按报警求助键向管理中心求助。4、监控功能住户可按室内分机监视监控本楼栋门口情况，管理员亦可通过管理机对各栋楼门口情况进行监控。5、感应卡开锁功能住户使用感应卡可开启本楼栋大门。6、其他功能高层住宅在火灾报警情况下自动开启楼梯门锁。高层住宅具有群呼功能，一旦灾情发生，可向所有住房发出报警信号。二、系统组成可视对讲子系统由大门口机、门口主机、电控锁、户内可视分机、电源、视频分配器、层间隔离器及远端的管理中心组成。在每座楼第一层和第二层（停车库）的电梯处主出入口各设置一台-71-

47可视对讲副门口主机，共2台副门口主机，在第3层出入口设置一台可视对讲门口主机。这样设置的目的是形成一个完整的可视对讲系统，如果在第1、2层电梯出入口不设置可视对讲门口主机，业主无法监视访客、不能使用密码和卡开门，从安全和方便的角度考虑，均不理想。故采用多台门口主机实现安全可靠的访问控制、出入控制。复式住宅可考虑每户设置2台以上分机。三、主要设备户内分机：安装在各住户内的通话对讲及控制开锁装置。采用可视型/非可视混对讲门铃带防区室内分机。门口主机：安装在楼宇入口处的通、对讲控制装置。本系选用黑白可视型门口机。管理机：用于控制系统的通知方式（如：楼宇间住户到住户、门口机到管理机、管理机到住户等）、管理模式以及通过联网进行物业管理；电源：提供门口机、室内机、管理机及电控锁等各部分电源的装置，可提供备用电源；电控锁：用于控制楼宇大门的开关；闭门器：用于关闭楼宇大门。四、系统主要参数在考虑系统设备的选型时应注意以下参数和选择：系统容量999999呼叫号码4位音频输出不失真功率管理机›5mw主机›100mw室内机›5mw数码管显示0.51”4位动态-71-

48影象解析度380线摄像头工作电流230+20mA工作电压DC12V±10%频率响应300-3400HZ±3dB通话时间1分钟摄像头1/3”CCD摄头最低照度0.21Lux五、系统电源要求1、电源电压：交流：220±10%V直流：12V±10%2、电源自动切换应满足：当主电源断电时，应能自动转到备用电源上工作，当主电源恢复正常后，应自动转回主电源工作，当主、备电源转换时，不应使系统产生误动作。3、备用电源自动充电和欠压保护应满足：主电源自动对备用电源进行充电，并应符合蓄电池冲使用充电的技术要求。当蓄电池电压降至额定终止值时，应有保护措施，避免过放电。六、主要设备型号及性能描述1、可视管理机系统管理机采用的显示方式有非可视、可视、彩色可视三种类型。-71-

49本系统选用可视型管理机（黑白）。功能：（1）接收各分机呼叫，并显示来电号码：（2）接收各分机和边界红外对射探测器发出的报警信号，显示报警类型及分机号码和边界位置；（3）能记录每次报警的日期、时间、地点等信息。最大可存储500条；（4）能随时查询历次报警记录；（5）主机呼叫管理机时，可控制电控锁；（6）能切换各门口机上的视频信号至管理机监视器；（7）有时钟显示；（8）有白天的夜间两种工作模式；（9）能预置各防区是什么报警探头（10）群呼为必选项（该功能所需电源增加）技术参数：（1）显示：6位数码显示（2）存储容量：500条报警信息（3）报警警笛时间：‹5分钟（4）管理楼栋数：99台门口主机（5）接收边界报警的个数：99个（6）系统编码数：6位（7）连接分机数理：9999台（8）系统总线：6线-71-

50（1）显示：4”黑白液晶显示器380线（2）视频信号：1Vp-p75Q（3）音频输出不失真功率：›5mw（4）频率响应：300-3400Hz±3db（5）工作电压：DC12V±10%（6）工作电源：‹500mA（7）工作温度：-10℃-55℃2、可视门主机功能（1）能与分机实现可视对讲；（2）接收分机遥控开锁；（3）直接呼叫管理机；（4）一栋楼可接多台主机，多栋楼所有主机亦可互联；（5）能对主机进行编码；（6）住户可持卡在门口机上读卡开锁进门；（7）非接触卡读卡可存1024张卡；（8）可以利用分机密码实施开锁；同时给分机用户家里进行撤防；（9）利用管理机可以把门口视频信号切换到管理中心；（10）数码管显示：4位静态呼叫号码；（11）通话时限：1分钟；（12）工作电压：DC12V±10%；（13）摄像头工作电流：230mA±20mA；-71-

51（1）摄像头：1/3”CCD摄像头；（2）清晰度：380线；（3）扫描频率：15625Hz50Hz；（4）最低照度：0.2Lux（5）视频输出：1Vp-p75Q（6）频率响应：300-3400HZ±3db；（7）工作电流：静态14mA动态150mA。3、可视数码分机功能（1）分机与管理机之间可双向呼叫通话，住户如有紧急情况，可按报警键向管理机报警；（2）能输入和修改密码，并且能使用密码在门口主机上开锁；（3）能外接可视、非可视小门口机，也能外接门铃按钮，使分机兼有单纯门铃功能。技术参数（1）音频输出不失真功率：›5mW（2）频率响应：300-3400HZ±3db3.（3）显示：4”黑白液晶显示器（4）视频信号：15625Hz1Vp-p75Ω（5）外部旋钮调整：亮度、对比度（6）工作电压：DC12V±10%（7）工作温度：-10℃-50℃（8）工作电流：挂机14mA提机‹500mA振铃80mA-71-

52第六篇紧急广播与背景音乐系统背景音乐系统又被称为公共广播系统，指背景音乐和公共广播系统，同时背景音乐系统具有紧急广播功能一、设计原则及目标1、正常情况下系统播放背景音乐，可实现区域选择播放背景音乐及区域音量调节；2、话筒具有广播、讲话功能；3、火灾事故报警广播。在消防紧急状态下，强行打开各扬声器进行广播，具有绝对优先权；4、三套播放节目音源；5、分路广播控制分配控制不同区域广播功能；6、利用火灾事故广播切换器实现紧急消防广播优先使用功能；7、设置室外音信，覆盖开放区和封闭区，有消防优先功能。二、系统设计1、需求分析在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇、河边等处设置音箱、音柱等放音设备，有管理中心集中控制。功能要求如下：（1）平时播放音乐节目，在特定分区可插入业务广播、会议广播和通知等；（2）-71-

53当火灾及其他紧急事件发生时，可切换至火灾报警广播或紧急广播。2、系统的选型及组成本背景音乐系统选用DSPPA（油士普）型自动化公共广播系统。主要由电源、单源、广播话筒、功放、扬声器终端、监听器、分区选择器心服及紧急联动等几部组成。3、广播功放的选用和配置广播功放不同于HI-FI功放。其最主要的特征是具有70V和100V恒压输出端子。这是由于广播线路通常都相当长，须用高压传输才能减小线路损耗。广播功放的最重要指标是额定输出功率。应选用多大的额定输出功的总功率小于或等于功放的额定功率，而且电压参数相同，即可随意配接，但考虑到线路损耗、老化等因素，应适当留有功率余量。一般来讲，如果是背景音乐系统，广播功放的额定输出功率应是广播扬声器总功率的1.3倍左右。但是，所有公共广播系统原则上应能进行灾害事故紧急广播。因此，系统须设置紧急广播功放。根据要求，紧急广播功放的额放输出功率应是广播扬声器容量最大的三个分区中扬声器容量总和的1.5倍。该系统选项用的音柱DSP308为正常功率30W，最大功率为45W；音箱为正常功率20-40W，最大为60W。本方案以最大功率设计，广播功放的额定功率（11*45+28*60）*3=21275W*1.3=2827.5W-71-

54由此功率放大器的功率必须大于等于2827.5W，故方案选用DSPMP-4000（功率2000W）型纯后级功放1台，选用DSPMP-3000（功率1000W）型纯后级功放1台，总功率3000人。4、广播分区一个背景音乐系统通常要被分成几个区域，以便于管理和针对不同场景播放不同的音乐，由管理人员决定（或预编程序）哪些区域发布广播、那些区域暂停广播、那些区域需插入紧急广播等等。三、主要设备规格及性能参数1、音柱和音箱音柱选用DSP308型号全天候室外音柱。规格：型号DSP308功率30/45W电压70-100V灵敏度93dB频率150-13000hz尺寸495×160×115重量4.3kg音箱选用草地音箱，主要产品规格如下：DSP640石头型草地音箱技术指标型号DSP640功率15/25W-71-

55电压70-100V灵敏度95dB频率150-13000hz尺寸46×40×40重量10.5kg说明：DSP640石头型草地音箱拥有防水、防晒、防变形、永不生锈等优秀性能，它内置了共四个高低音单元，音色清晰优美，漂亮的外形容易溶入各种室外绿化草地场所。安装方法：先在地下布好音频信号线，线头与石头音箱连接好并藏在里面、然后用拉爆罗丝把音箱固定在地面上，最好再填上一层水泥盖住音箱脚，以防音箱被盗走。DSP630蘑菇草地音箱技术指标型号功率20/30W电压70-100V灵敏度95dB频率150-13000hz尺寸46×40×40重量10.5kg说明：DSP630草地音箱由全钢化玻璃纤维组成，拥有防水、防晒、防变形、永不生锈等优秀性能，它内置了共四个高低音单元，音色清晰优美，漂亮的外形容易溶入各种室外绿化草地场所。-71-

561、安装方法：先在地下布好音频信号线，线头与蘑菇音箱连接好并藏在里面、然后用拉爆罗丝把音箱固定在地面上，最好再填上一层水泥盖住音箱脚，以防音箱被盗走。2、功率放大器功率放大器选用MP-4000型和MP-3000型功率放大器。性能特点：1单元LED电平表。100V、70V定压输出和4欧-16欧定阻输出。输出短路保护警告、过热告警和饱和失真告警。规格：规格MP1500MP2000MP2500MP3000MP3500MP4000额定功率350W450W650W1000W1500W2000W输入灵敏度775MV信噪比›90dB响应范围50Hz-KHz输出模式70V100V0R4-16欧THD（1KHNz）‹0.3%尺寸（高×宽×长）88×482×340MM132×482×330MM净重19Kg23Kg26Kg38Kg46Kg50Kg3、分区器分区器选用MP-9810P型十分区器，满足最少6分要求。分区寻呼器主要性能：十个通道可单独寻呼不影响其它分区背景音乐正常播放。内置了钟声发生器，方便寻呼前后的音乐提示。强插默音话筒输入，寻呼时能自动屏半对应区域的音乐。6．3新型住宅部品的应用与开发-71-

57小区建设在住宅产业化方面较全面集成了我国目前较先进的成套技术，从各个方面全面的提升小区住宅的综合品质，将使小区具有舒适、环保的住宅，完备、便民、美观适宜的配套设施；蓝天绿草、天人合一的优雅环境以及周到安全、关怀备至的物业管理，使整个小区更富有时代特色和地方特色。小区将建设成为一个舒适、安全、文明的居住社区。1、重点产品的采用及理由选用系列化、标准化、配套化的优良住宅部品，提高会议室耐久性和可改造性，提高住宅性能和技术集成水平，降低建筑成本，提高住宅性价比，实现住宅部品的主要材料和辅助材料、主件和配件的配套、施工器具之间的配套工程，达到文便操作、提高效率，保证施工质量的目的，要以住宅部品为中心，组织专业化、社会化生产，促进工业化和标准化体系形成。2、拟采用重点产品及其标准化程度、配套情况（1）厨房、卫生间成套技术：选择高品质的成套设备供应商，联合设计合理的、多方案的厨卫配置。首先用户具有可选择权，可以根据自己的喜好、经济情况进行选择；蕨在商品的质量、品质上提供保证，例如使用6升节能马桶、节能水嘴等；第三在经济上与传统的装饰相比较，有一定的优势；第四将减少二次装饰的费用，提高房屋的可靠性。（2）-71-

58菜单式住宅厨房、卫生间装修：对不同套形、不同用途的房屋由专业设计师设计多个方案供用户选择。同时对装修用的部品，设计出可供选择的菜单，满足不同层次、不同档次的需求。这些方案将充分考虑工厂化生产、现场装配的装修理念和不同经济条件、不同审美观念的需求。同时我们将论证、选择数个品质好、信誉好的装饰队伍进行施工，确保在装修价格较有弹性的情况下，给住家一个物美价廉的产品。这种装修方式有着传统的由住家自行装修无法比拟的优点：首先是为所有用户提供一个由专业人员设计得舒适、安逸、可选择的空间；其次，为住户提供安全、可靠的配置，如满足消防要求的管线布置，采用绿色、无污染的材料；其三，保证结构安全；其四，节约时间；其五，节约成本，节约资源；其六，售后服务的品质得到保证。（3）小区智能化：小区内设有周边防越报警系统；周界全面设防，无盲区和死角；抗不良天气环境干扰能力强；防区划分适于报警时定位；报警中心具备语音/警笛/警灯提示；翻越区域现场报警，同时发出警笛/警灯、警告；进行报警中心报警状态、报警时间的记录。小区闭路电视监控系统主要是对小区内人员及车辆流动提供安全保障，对小区主要出入口、主干道、周界围墙或栅栏、停车场出入口及其他重要区域进行监视；内设可视对讲与防盗门禁系统是指对来记客与住户之前提供可视通话，并由住户遥控防盗门的开关及向保安管理中心进行紧急报警的一种安全防范系统。-71-

59内设背景音乐系统又被称为公共广播系统，指背景音乐和公共广播系统同时背景音乐系统具有紧急广播功能正常情况下系统播放背景音乐，可实现区域选择播放背景音乐及区域音量调节；在消防紧急状态下，强行打开扬声器进行广播，具有绝对优先权；分路广播控制分配控制不同区域广播功能；利用火灾事故广播切换器实现紧急消防广播优先使用功能；设置室外音柱，覆盖开放区和封闭区，有消防优先功能。实现园区安防一卡通，如小区出入门口管理、车辆进出管理、停车场管理、单元门禁管理和安居安防系统的设防和撤防；如有人使用已丢失登记的卡时，系统将对该卡报警；实现园区管理一卡通，对员工进行考勤，巡更等方面的管理。小区建立通达每户的小区宽带资料接入网络；高速接入本地骨干IP网，具有独立的网络计费系统。小区与外界具有100M以上的数据专线连接；供许可住户访问的小区WEB站点。小区停车场采用计算机管理；业主入住时，向物业管理部门购买或租用停车位，并办理相应手续；车主驾车进出时，使用登记过的园区卡，经识别器确认后，挡车杆自动开启，允许车辆进入停车场；停车场的计算机终端可方便调出注册登记过的办事处以防车辆被偷；各停车区信息卡设定不同，不能通用，一边管理，外部商业、办公车辆不可进入小区内，以确保安全；车库驾车进出时，使用登记过的园区卡，经识别其确认后，挡车杆自动开启，允许相应车辆进出停车库；停车库计算终端可方便调出注册登记过的车辆牌照，以防车辆被盗；租用车位须续交费用时，在车辆进出时提醒车主。-71-

60实现园区照明自动控制，节能效果显著；根据天气和环境昏暗，自动调整灯的状态，满足视觉照明需求，又节能；能控制多种不同灯光设备，使系统的整体节能效果获得提高。（4）袋装垃圾，集中处理：用三种不同颜色的垃圾袋（用生物降解材料袋）分装有机垃圾、不可回收垃圾和可回收垃圾；园区内安装分类垃圾收集箱，分装有机垃圾和其他垃圾。（5）铝合金中空玻璃窗：有优异的物理力学性能，气密性能、水密性能佳，材料可以循环使用，生产和回收加工能耗低，保温，隔热。（6）中水系统：中水工程的建设作为污水资源化的一种手段，是解决水资源紧缺，提高污水利用率的一种有力措施。生活污水经小区中水处理站处理达到中水回用标准后用于小区绿化、洗车、冲厕、喷泉等，实现了小区生活废水的收集的处理回用。经估算年节约自来水438000立方，并减少了生活污水对环境的污染，具有明显的经济效益、环境效益和社会效益。（7）太阳能光电转化系统和太阳能热水系统：我国是一个能源相对紧缺的大国，要实现经济的可持续发怄必须开发和利用新的能源，解决一次性能源的短缺问题。太阳能作为一种清洁无污染的新能源应用小区住宅建筑是降低常规能源消耗的有效途径。小区应用了太阳能光电转化技术用于小区的公共照明和太阳能光热转化技术用于住户的热水供给。A、从太阳能获得电力，需通过太阳电池进行光电变换来实现。它同以往其他电源发电原理完不同，具有以下优点：-71-

61无枯竭危险；绝对干净（无公害）；不受资源颁布地域的限制；可在用电处就近发电；能源质量高；使用者从感情上容易接受；获取能源花费的时间短；太阳能灯具照明虽受昼夜、晴雨、季节的影响，但安装容易，公共照明方面使用太阳能灯具与普通灯具相比具有一定的优势：安装简单；使用费用低；太阳能灯具为绿色环保产品，能为生态小区的销售推广增加新的亮点。B、太阳能热水器与建筑一体化设计与安装将在我小区实现整体外观的和谐与统一，切实实现高效利用向阳屋空间，有效避免业主争夺屋面空间、同步规划设计，同步施工安装，并对屋面防水层造成破坏及管线乱布的问题，同步规划设计，同步施工安装，可节省太阳能热水系统的安装成本和，一次安装到位，实现建筑结构与太阳能管线的有机结合。（8）外墙外保温系统：本小区采用聚苯乙烯泡沫板外墙外保温系统。随着节约能源与保护环境的需求不断提高，建筑围护结构的保温的日益加强，外墙外保温技术正在成为我国的一项重要的基本的建筑节能技术。它的优越性在于：可以避免产生热桥；室温较为稳定，生活较为舒适；也使太阳辐射得热、人体散热，家用电器及炊事散热等因素产生的“自由热”得到较好的利用，有利于节能；在加强外保温、保持室内热环境质量的前提下，适当降低室温，可以减少采暖负荷，节约热能；主体墙产生裂缝、变形、破损的危险大为减轻，寿命得以大大延长；外保温可以使建筑更为美观，只要做好建筑立面设计，建筑外貌会十分出色；外保温的综合经济效益与内保温相比，外保温增加了使用面积近2%，使单位使用面积造价得到降低，加上节约能源，改善热环境等一系列好处，综合效益是十分显著的。-71-

62建筑外墙采用外温技术，存在着多方面的优越性，既明显改善的居住舒适性，又有十分良好的节能效果和综合经济效益。7产业化成套技术的社会和经济效益一、对工程投资及市场销售的影响采用国家康居示范工程标准有关成套技术和建筑部品相应增加项目投资，初步估算每平方米建筑面积增加造价200-300元。按照国家康居示范工程的要求和标准进行开发建设可以积极响应国务院提出的建设节能型社会的号召，可以直到良好的示范作用，可以树立企业的良好公众形象和楼盘形象，对项目的销售必将起到有力促进作用。国家康居示范工程是一个形象品牌，是质量保证体系的代表，国家康居示范工程项目的建设，对襄樊市其它楼盘的开发也是一个促进，对于提升襄樊市楼盘的整体品质将会产生积极的影响。二、对地方或全国住宅产业现代化的推进作用住宅产业化的基本出发点是可持续发展的，襄樊左岸春天项目实施国家康居示范工程贯彻“四节一治”原则，规划设计充分体现可持续发展的要求，通过试点的实施，使包括襄樊市政府、建设行政主管部门、房地产开发企业和广大群众都从中直接感受到住宅产业化的成果，同时可推动当地住宅建设水平的提高，也可加快当地住宅产业化进程，起到良好示范作用。近几年来，随着居住观念和居住需求的飞速变化-71-

63，住宅的安全、美观已经有了可靠的保障，适用、舒适、经济成为住宅发展的新特征，体现人文关怀、绿色环保、科技创新是当前住宅建设的新主题。以高科技含量、高技术集成、高效率管理为支撑点的“三高”内涵成为提高住宅品牌的根本途径。国家康居示范工程就是在这种背景下开民实施的，它以小区为载体推动住宅产品化发展为目标，通过示范样板引路带动住宅质量的全面提高。襄樊左岸春天项目严格贯彻建筑节能标准，改革墙体、门窗和供暖方式；全面使用铝合金中空玻璃门窗，达到住宅外维护结构的节能和防噪要求；同时在项目中推广应用太阳能分户供热、中水回用、太阳能光电转化等成套技术。通过国家康居示范工程的实施，为企业创建品牌提供了有效途径，可以拉动房地产相关行业的发展。三、有利于提高住宅的建筑水平，起示范、带动作用（包括使用功能质量、工程质量、环境质量）目前，国家康居示范工程已进入总结推广和提高发展阶段，一方面要总结成熟经验和先进适用范围成套技术，积极推广示范工程的经验。各示范小区各具特色、各有千秋，都有值得总结和推广的经验，及时总结、广泛推广，发挥各示范工程的示范、辐射效应；另一方面与时俱进、开拓创新，赋予示范工程的内涵。国家康居示范工程在保证住宅结构、消防等安全前提下，提高住宅的保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等性能和住宅室内环境质量，从而达到改善住宅性能。提倡在较小的空间内创造较大的舒适度，提高住宅面积使用率和功能空间的合理性。-71-

64采用绿色、环保建材，创造自然、优美、环保、舒适的住宅环境和健康、舒适的居住环境。选用系列化、标准化、配套化的优良住宅部品，提高住宅耐久性和可改选性。采用先进使用成套技术，提高警惕住宅性能和技术集成水平，结合襄樊市建材资源就地取材、选择符合国家建筑部品及成熟的相关材料，降低建造成本，提高住宅性能价格比。在保持原有墙体改革、建筑节能、智能化和装修到位等方面的标准基础上，更突出可持续发展、部品与技术的配套和集成，适用成套技术与新型建筑体系的推广应用，提高住宅质量，降低住宅生产成本是国家康居示范工程的重点。四、对劳动生产率的提高预测积极推广建筑施工、现代化管理技术。住宅建设过程实际上是技术、产品的集成过程，新产品、新技术要求新的施工工艺和新的管理手段。传统的施工手段和管理模式已不适应产业现代化的要求，住宅建筑中要积极推广先进的施工成套技术和现代化管理技术，提高住宅建设的劳动生产率，提高住宅的工程质量。五、先进科技成果转化率的提高预测由于我国各地的自然条件、经济条件差异较大，技术发展又不均衡，所以要结合地方的经济、材料资源、技术水平、地理条件特征，推广新技术和部品的集成，并使之形成系列化、配套化体系，形成适合本地区发展的技术体系。因此，将先进的科学技术转化为生产力，不断提高住宅综合质量，带动住宅产业的整体发展是国家康居示范工程的最终目标。-71-

658工程项目财务经济一、总投资估算1、投资估算襄樊左岸春天项目规划总建筑面积约16.5万㎡，项目投资估算27796.9万元，目前，已投入土地费用、前期工程费用、基础设施建设费共8015.8万元。项目总投资估算表序号项目总投资（单位：万元）估算说明（元/㎡）1土地费用7110.0430.912前期工程费用2225.8134.853建筑安装工程费11350.00687.884基础设施建设费1510.091.515公共配套设施建设费261.715.866销售费用1135.068.797财务费用415.0025.158管理费用700.9(1+2+3+4+5)×3%9开发期税费2372.8143.810其他费用111.76.7711不可预见费用604(1+3+4+5)×3%开发建设总投资27796.9建筑开发国家康居示范工程，结合湖北省的实际情况，要在原建设方案的基础上引入几项成熟的技术体系：外墙板保温板、太阳能公共照明、集中太阳能供热水、生活污水的处理回用、智能化网络平台等体系。这些技术体系的引入，共计增加投资约2448万元，每建筑平方米增加投资约163.2元。新增技术体系投资明细-71-

66序号技术体系固定投资（万元）增加费用（元/㎡）投资回收效益备注1外墙保温板844.5056.3建筑节能节省住户的间接投资2彩铝中空玻璃窗345.0023建筑节能节省住户的间接投资3太阳能供热水588.0039.2提高居民生活质量节省住户的间接投资4太阳能公共照明153.0010.2建筑节能节省住户的间接投资5中水回用127.508.5降低物管费绿化、景观补水、洗车6智能化网络390.0026提高小区品质------7合计2448.00163.2------上述几项系数技术的引入，一方面可以提升楼盘的品质，增强销售竞争力，满足消费者对人性化、健康化居住的需求；另一方面提高小区物业管理水平、降低物管费用，让消费者长期受益。2、投资收益对比襄樊左岸春天项目实施国家康居示范工程，总体增加投资预计每建筑平方米可达163.2元。由于国家康居示范工程的申报评审、验收等工作及大量技术体系论证、住宅性能认定和建筑部品的选用，使整个项目建设周期延长0.5－1年。同时康居示范工程的实施，可促进襄樊市住宅产业化的发展，塑造开发企业形象，提高住宅小区功能质量、工程质量和环境质量，提升项目品质、拓展市场需求，预计可使销售价格每平方米提高300－500元。襄樊左岸春天项目不实施-71-

67国家康居示范工程（方案A），总投资估算为25350万元，每平方米销售价格1980元，总销售收入为32670万元。设折现率i=8%，建设期为3年，经营期4年。方案A财务净现值分析单位：万元序号项目12341现金流入282094001370067502现金流出86007900730015503净现金流量-57801500640052004年净现值-57801389592548145累计净现值-5780-439115346348经上表计算可以看出项目（方案A）财务净现值FNPVA=6348万元›0，项目可行。襄樊左岸春天项目实施国家康居示范工程（方案B），总投资估算为27796.9万元，每建筑面积投资较方案A增加163.2元，每平方米销售价格可达2200元，较方案A增加220元，销售收入为36300万元。设折现率i=8%，建设期为3年，经营期4年。方案B财务净现值分析单位：万元序号项目12341现金流入3130104401523075002现金流出88308675843018623净现金流量-57001765680056384年净现值-57001634629652205累计净现值-5700-406622307450经上表计算可以看出项目（方案B）财务净现值FNPVB=7450万元›FNPVA›0，项目可行且优于方案A。-71-

68二、资金筹措及计划项目资金要建立使用计划，统筹安排，与工程施工进度协调一致。由于项目按示范工程技术实施，会相应增加投资，要考虑多方面融资，提高利用率，降低资金成本。项目投资计划与资金措表单位：万元序号项目合计12341项目总投资27796.98830867584301861.91.1土地出让金711071100001.2开发建设投资15347.5136066806500807.51.3其它投资5339.4360199519301054.42资金筹措27796.98830867584301861.92.1自由资本金6300260026008003002.2借贷资金1100045002000300015002.3销售收入10496.917304075463061.9三、经营成本和收入本工程各项产品开发投资转结经营成本总计27796.9万元；在实施国家康居示范工程前提下，小区多层、小区高层住宅销售均价可达到2200元/平方米以上，总经营收入预计36300万元。襄樊左岸春天项目经营成本分析表序号项目内容费用（万元）平方造价（元/㎡）备注一土地费用7110430.91二工程建筑费用16063.2973.5216.5万平方米1建筑安装成本11350687.882配套设施建设费261.715.863规费及其它建设费用2337.5141.674基础设施建设费151091.515不可预见费用60436.61三利息及其它财务费用41525.15四广告策划、销售费用113568.79五管理费用700.942.48六经营税金及附加2372.8143.81七开发建设总成本27796.91684.66-71-

69八经营收入363002200九税前利润8503.1十税所得润2806.02十一税后利润5697.08四、利润及利润率、收益率在项目实施国家康居示范工程的前提下，本项目建设期为3年，根据产品开发定位和市场消费需求情况预期销售可在2年内完成。项目利润总额为8503.1万元（经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加）。9综合评价9.1社会影响引入的技术体系均为成熟技术，施工方按可进行科学的分析对比，这些技术体系在襄樊市诸多楼盘中率先采用，可起到引导推广作用。国家康居住宅示范工程项目的建设与襄樊市的总体规划、住宅产业发展和消费者的潜在需求相吻合，充分体现了项目开发与城市建设发展的协调性、一致性。湖北省仅有个别项目列入国家康居住宅示范工程，本项目申报国家康居住宅示范工程全省乃至全国范围内具有一定的超前性，使本项目得到较好得宣传并产生较强的社会影响。9.2风险因素国家康居住宅示范工程的申报和评审要经过一系列的程序，会给项目的开发建设增加一定的工作量，项目的开发进度也可能受到影响。-71-

70对引入的新技术、新工艺、新产品的技术分析还不充分，部分工艺环节在设计、施工中可能带来不协调性。大量建筑部品的使用和论证给项目的开发管理工作增加了难度，要组建专门部门、专人负责项目国家康居住宅示范工程的申报和评审工作。对国家康居住宅示范工程申报、审批工作带来的一些不确定性因素，要积极采取预控措施，加强科学管理和市场引导，可有效避免风险。9.3综合结论项目实施国家康居住宅示范工程可收到良好的经济、环境和社会效益，使整个小区的价值得到提升，能引导消费、拓展市场和提高小区的管理水平，促进销售价格的稳步提高，在经济技术上是可行的。项目的实施可促进襄樊市住宅业发展，填补襄樊市国家康居住宅示范工程的空缺，将先进的科学技术转化为生产力，达到通过创建国家康居住宅示范工程不断提高住宅综合质量，拉动房地产相关行业的发展和带动住宅产业整体发展的目标。-71-