收购评估上海古北强生花园投资计划书

《收购评估上海古北强生花园投资计划书》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

古北强生花园商铺项目投资计划书上海市万航渡路623弄1号中行别业商务中心2楼电话：021-62318288传真：021-62488081网址：www..storehome.com客服专线：400-889-2258策源房地产投资有限公司2008年6月古北强生花园商业项目投资计划书第4页

1古北强生花园商铺项目投资计划书目录第4页

2古北强生花园商铺项目投资计划书第一部分执行概要1.0项目简介本报告中投资目标物业位于长宁区古北板块古北路（靠近黄金城道）,属高档住宅项目古北强生花园的配套商业。投资目标物业总面积为3097平方米。强生古北花园位于长宁区黄金城道、古北路交叉口的位置，北面正对由“和记黄浦”开发建造的“御翠豪庭”，东侧紧贴“金色贝拉维”.周边开发建成了很多大型涉外高档住宅，云集了大量高收入人群。随着2008年年底黄金城道步行街的贯通，本项目将成为古北二期与古北一期的核心位置.一、产品描述²项目进度：现房²总建筑面积：3097平方米²产品类型:1—2层住宅沿街裙商²分割状况：垂直分割型商铺²商铺数量：15套²面积划分：100～340平方米²商铺层高：3。5～4米²商铺面宽：不小于3.8米²商铺进深：12米²内部走廊：1。5米²业态限制:非餐饮类²交房标准:公共部位已装修，商铺内部的水、电、中央空调、吊顶、地砖均已完成沿古北路商铺二楼的内廊第4页

3古北强生花园商铺项目投资计划书第二部分业务操作通路一、操作路径二、回购要约第4页

4古北强生花园商铺项目投资计划书第三部分市场价值分析一、区域市场概况古北是上海市第一个规模化、集约化开发建设的高标准国际社区，位于上海市区西部虹桥开发区的西南侧。经过十多年的发展,古北已集聚商住办建筑共80余万平方米，吸引了来自32个国家和地区的近3000多户企业,10000多名涉外人士居住，成为上海外籍人士居住最为集中的区域。二、供应项目名称地址面积（M2）形态古北瑞仕花园黄金城道5500住宅底商古北新苑古北路2000住宅底商古北花园黄金城道7200住宅底商美丽华花园虹桥路15000商场强生古北花园黄金城道/古北路11000住宅底商铺l区域商铺供应总量较小l商铺供应以住宅底商为主l黄金城道规划为古北社区的高档商业步行街，两侧住宅底商铺分布较为集中三、需求l区域高端人士密集，消费力强劲;l周边商铺供不应求，租售紧俏；l黄金城道一期商铺租金较高，一般120-180㎡的商铺租金33元/㎡/天左右，目前转手率极低。l黄金城道二期商铺大多开发商“捂铺惜售"，待黄金城道步行街市场成熟后运作项目，部分已出售的商铺已纷纷被中介、银行、美容美体预先抢占,对他们来说目前是否盈利并不重要，关键是先抢占商铺，看好未来升值潜力。四、投资l目前商铺投资者对商铺投资主要看重两个方面的因素-—物业增值和租金回报率，区域商业物业供不应求,近年年均增值幅度保持在5～8％的水平;在此基础上，投资者对年租金回报率的要求仅3～5％;l区域投资客户以机构投资者、温州个人投资者和海外投资者为主，尤其是海外投资者更看重人民币汇率的增长，对投资回报率的要求更低。第4页

5古北强生花园商铺项目投资计划书一、租售情况以下是本项目附近的同类相似产品项目名称商铺面积商铺楼层租金元/M2/天售价元/M2成交时间备注瑞仕花园裙房商业200B1—2F9——07.12瑞仕花园裙房商业1201—2F11——08.4瑞仕花园裙房商业2001—2——6500007.10业主急于出售瑞仕花园裙房商业205B-2——10000008。2地下面积不送黄金城道水城南路裙房商业2211—233——08。2华丽家族456B-2F8.511000007.底地下面积送沿黄金城道二期的其他住宅裙商如：强生古北花园、御翠豪庭、金色贝拉维、古北国际花园等项目均不租不售。信息来源：现场实际调研及项目周边中介公司反馈二、价格评估l租金预计本项目平均租金水平可达10.5~11元/M2/天，基于以下理由——黄金城道商业步行街二期08年年底开通，对本项目形成较大带动；—-项目品质较高,产品自身适应多种业态商户使用；——区域商铺入住率极高,商户争相排队进场.l资本化率不考虑物业增值,本项目资本化率水平取5%l商铺价格评估本案商铺市场售价水平为78000元/M2第四部分融资方案预计资金状况单位:万元该项目预期以整体公司股权方式购入,价格按其物业单价40000元/M2计算,总价约为12387。52万元。第4页

6古北强生花园商铺项目投资计划书该项目商铺市场销售均价不低于70000元/M2，预期其资产评估价格不低于60000元/M2。总价约18581.28万元。据收购合同按评估价格50%向银行进行贷款申请,预期取得贷款金额约9290。64万元。资金缺口约3100万元。银行贷款利息支出：按15％/年计算,该项目预期资金回笼周期在6个月左右，利息支出约696.80万元。自酬资金资金成本：按20%/年计算，该项目预期资金回笼周期在6个月左右，资金成本约309.70万元。第五部分财务分析项目赢利预测单位：万元方案方案备注一、销售收入18519。34　二、收购成本12387。52　三、收购费用1376.89　1.不可预期费用185.19收入1％2.销售人员奖励　　3.广告费185。19收入1%4。银行贷款利息1006.509290。64商业贷款15％半年3096.88自筹资金20%半年四、税费（二手房买进发生的税费+卖出时发生的税费)2108。42　1。按二手房买进发生的税费0.00　A.契税3％　　B。交易手续费　　C.买卖合同印花税0。05%　　　　　　　　2。卖出时发生的税费2108。42　A.营业税5.5%337。25　第4页

7古北强生花园商铺项目投资计划书B.土地增值税(按税法计算,计算方法如下)1761.14　C。交易手续费0.772.5/M2C.买卖合同印花税0.05%9。26　　　　五、利润总额（销售收入-收购成本—收购费用—税费）2646。51　六、所得税25％(利润总额*25%）　待定七、净利润（利润总额-所得税）2646。51　第4页