合同法《合同法》法条解读与实务(第212-250条)

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1、《合同法》法条解读与实务（第212-250条）【十六】2009年03月13日星期五上午01:21第二百一十二条、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。【理解要点】本条就是租赁合同的概念。尤其是租赁所拥有的是使用权和收益权，这和所有权是不同的。一、租赁合同租赁合同是双务、有偿和诺成性的合同，是当事人之间设定用益权的合同。《合同法》第212条、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第214条、租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租

2、赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。第215条租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。签还是不签书面合同，就看“6个月”这个点。第220条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。（本条要和融资租赁合同有个对比，融资租赁的维修义务是由承租人承担的。）第223条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。（承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损

3、失。）第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（注意转租须经出租人同意；注意合同的相对性；注意第2款出租人的权利。第229条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（本条是基于“买卖不破租赁原则”而制定的，但有个前提：租赁在前，买卖在后。）第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条

4、件优先购买的权利。（注意“合理期限”为3个月。）第232条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第236条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。【分析】张某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出国。租期届满，何某并未作任何表示。次年3月何某归来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正确的？A、双方没有续订合同，租赁关

5、系消灭B、次年1至3月，双方存在无偿合同关系C、次年1月起，原合同应视为续订一年D、次年1月起，该合同转变为不定期租赁A是错误的，B是错误的，C是错误的，D是正确的。二、融资租赁合同第237条融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。（本条是融资租赁合同的概念，典型的“借鸡下蛋，以蛋还鸡”！融资租赁合同涉及了买卖与租赁两个合同。）第239条出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，

6、承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。1、出卖人直接将标的物交给承租人即可。2、“承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利”，如按照合同约定的交货时间、地点和方式，接收租赁物，对租赁物进行检验并将验收结果及时通知出租人等。第242条出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。1、必须是破产程序终结前属于破产企业的财产；2、必须是破产企业可以独立支配的财产；3、必须是可以依据破产程序强制清偿的财产。第244条租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人

7、的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。（本条从字面上能够理解。）第247条承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。（注意与租赁合同的区别。）第250条出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。租赁期满，所有权还应该是出租人的。第二百一十三条、租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十四条、租赁

8、期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。【理解要点】20年这个最高限制。第二百一十五条、租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。【理解要点】签还是不签书面合同，看“6个月”这个点。第二百一十六条、出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。　　第二百一十七条、承租人应当按照约定的方法使用租赁物。