房产蓄客方式

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蓄客怎么做？分享几个有效的蓄客办法！1、就蓄客说蓄客，从客户出发。一一建议研究一下“5s客户关系管理”针对你目前的状况，与其通过扩大推广攻势来增加客户保有量，不如管理好既有客户，建立“客户影响力中心”来得更稳健一些，投入小，风险小，灵活性大。2、就竞争市场说蓄客，从竞争环境出发。一一建议研究一下该项目的市场竞争对手与其一味的做自身的剖析，不如考虑一下从竞争对手身上挖掘客户突破点，也算是一条捷径，当然不是说去抢客，而是根据你二期产品区别于一期及竞争对手产品的特质，为二期产品做一个分期的市场定位，适时地调整二期战略。（是要做市场的领导者，还是跟随者，亦或是挑战者。）3、就产品说蓄客，最后再从自身出发。一一建议结合产品特征，合理规划二期推盘的产品搭配。是单一化的走集约式路线，还是多样性的走开放式路线。是二期全盘推售，还是分组团逐个击破。蓄客的基本步骤：1、首先进行客户记录；2、在开盘之前一个月到两月的时间里进行一次入会活动；3、入会是要客户到银行里开一个帐户，并且有一个入会说明，说明此帐户里的资金为定期三个月以上，凡入会的客户在开盘时来销售中心进行选房，此帐户的钱自动转为合同房款。作为开盘前最有效的积累客户源的方法主要有：1.问卷形式积累客户2.派单留名片积累客户3.展会积累客户5.共享资料电话追踪积累客户6.现场电话与接待积累客户7.搞活动送小礼品积累客户8.产品推介会，登记意向客户精选范本，供参考!

15.做样板房，邀约意向客户，进行统计摸排，定期开盘等等6.召开产品研讨会，邀约房地产专业行家客户进行口碑宣传，打开知名度7.填写客户意向登记表，根据客户意向等级进行先后认购；8.全民选拔楼盘形象代言人，进行市场预热，收集意向客户信息；9.搞产品巡展会，扫街，派报等等但是万变不离其宗，最主要是突出项目楼盘优势，市场接受程度，客户群定位，产品定位一定要一致，符合整体营销主题。蓄客的营销策略1、广告推广走在前：以围墙、道旗、户外看板为主，尽量突出项目优势，避免区域产品同质化。2、在大型的房产网站设项目基本的介绍、VI形象广告3、公司在项目城市内有无其他在售项目？如果有的话，就小心处理对本项目无兴趣的客户，推荐无售楼部的项目。（注意：推荐的时候应该注意，一不要刻意拉客户，二不要让该项目的开发商发现了，三尽量采用口头宣传，不要发放DM单之类的东西）4、向开发商阐明蓄水期不够开盘的重要性，尽量把开盘时间压后点。5、举办小型活动（如棋牌比赛、元旦同乐会等）宣传造势。建议请该项目社区的老年人表演，或本城老年的骑游队等，加强宣传造势。一一这些花不了多少钱的，老年人不图什么6制造犹抱琵琶半遮面的假象一一故弄玄虚。引起社会的好奇心理，可能有意想不到效果。在未取得销售许可证的情况下如何锁定意向客户？1、发VIP，形式多样，1000变5000,1000变10000……看你的优惠政策，定卡就有优先选房权，选房次序按照卡号来排，如果开盘未选到合适房源，或者自动轮序到下一期产品选房，或者退款。不过VIP卡是被严格禁止的，如果地方监管严格，政府背景又不深厚就不要去触警戒线；2、入会，万科会N年就有了，不过现在对这个也比较敏感。先和一些商家建立品牌战略联盟，入会费10000,3000,……都看你的项目。入会发商家打折卡，精选范本，供参考!

2同时会费在选房的时候自动转为房款，并享受一定的优惠；3、最为隐蔽的，不过对销售终端的客户把控能力要求比较高。对意向极好的优质客户，直接定下来房号，但是不出具任何证明，在置业通讯中将客户房源、价格等都注明，并告知客户开盘当日过来，房源就是他的。同时相应房源备份意向相对较差的三个客户，但是不做明示。同时现场销售人员要做好统计，开盘前两个星期电话回访和短信通知同时进行一对一通知开盘信息，让客户做好准备，这样还可以再次明确客户意向，如果有的客户已经在其他项目置业或者不准备在本项目置业，就通知备选客户。开盘当天排队造势。4、重点单位，以及意向客户集中区发卡，不收费，购房时持卡可优惠，开盘后期有一定作用5、还可以根据项目不同，用一些商家的内部会员，组织一些优惠活动6可对登记客户组织起来做产品推介会，做积分卡，每次活动可以积分，开盘时积分可抵房款，多做几次活动，经常参加的基本都是意向客户，在此基础上可以做直销，拉过一个客户可已加大积分额度，吸引老客户转介绍开盘前的蓄客，注意事项：1、项目是否分期开发，首批亮相房源（量体）！2、各个城市来客成交比率！（个人认为，如首推150套，那么开盘前蓄客应该在800位以上，如没有很好的蓄客，匆忙开盘，风险相当大）3、蓄客方式多种多样：派单、上门、案场接待（主要还是媒体的配合），最大限度吸引目标客户的眼球！4、蓄客期不可太长，以一到两个月为好。如前期过长，在做好来客登记，客户归类分析的同时，还要做好意向客户回访电话工作，避免因前期过长丢掉客户。5、根据前期工程进度做好宣传工作，并适时释放假信息，来探测客户购房意向，心理价位等，同时会在开盘前期不断引起市场关注。6适时搞一些相应的活动，比如组织意向客户征求户型等对于蓄客的三个建议：1、活动营销制造活动，创造新闻点，以点带面，带出项目卖点，优惠政策，持续提升市场关注度；2、开盘倒计时精选范本，供参考!

3给客户以紧迫感，优惠幅度逐日递减，直逼开盘！3、组织团购以客户自愿组织团购，给予一定优惠（羊毛出在羊身上），吸引客户关注并组成团体！一个在三级城市操作的蓄客案例1、在项目开盘前做好价格，并对客户公开。2、以一个完全和开发商无关，但是又是当地比较有身份的人为借款人，向有意向的客户借款3、收取5万一户的借款费用，届时开盘可以直接冲抵首付，客户可以选择退款或者直接冲抵（5万元占我们房价的1/6左右）4、客户的利益点是以现在的价格获得房屋，等到我们正式开盘房价不上涨，但是一旦市场变化，房价下跌，则按照低价执行。【本文档内容可以自由复制内容或自由编辑修改内容期待你的好评和关注，我们将会做得更好】精选范本，供参考!