重庆颐天廓商业用房整体营销规划书

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重庆颐天廓商业用房整体策划作者：舒明武〖前注：本策划的托付方是重庆合川海翔房地产公司。整个策划历时两个多月，时刻是2002年9月至10月。策划书中的要紧内容曾向合川市委王书记作过专程汇报，得到了首肯，其中的世界第一景观黄桷树、城南晚钟等内容倍受欣赏。整个策划书由四章组成：第一章、背景分析；第二章、理念策划；第三章、品质策划；第四章、营销策划。1/38

1另有：附件1、颐天廊商业用房营销整体策划方案；附件2:颐天廊商业用房营销第一时期运作方案。〗第一章、背景分析对项目所处的背景进行分析，是项目策划的前提和基矗对合川颐天廓（即城南滨江艺术文化长廊，下同）的背景分析有以下几个方面的内容。一、宏观背景1、有专家指出，休闲比旅游的外延大一些，休闲比旅游更宽泛、更深刻，而休闲产业则是新千年全球经济的五大动力之一。在中国，以旅游、娱乐、服务、文化为支柱的休闲产业进展极快，2/38

2特不是在都市，休闲产业已成为都市经济繁荣的重要因素，成为经济投资的一部分。2、经济的进展使人们超来越看重休闲（包括餐饮、娱乐、观光、旅游等），中国人的法定假日休息日已有约120天，占了一年的三分之一（含带薪休假），它预示着中国人休闲文化生活的黄金时代正在一天天的到来。1、还需要看到，由于历史和现实的种种缘故，导致了许多现代都市人精神生活空虚，沉溺于低级庸俗的休闲方式中，注重感官享受，缺乏文化内涵，比如与三陪小姐厮混、暴饮暴食、醉酒发疯、没日没夜的搓麻将、斗地主、上网谈天、看暴力碟片等等，而文明、健康、科学的休闲对社会进展的进程有校正、平衡、弥补的功能，对提高一个都市的精神文明是大有益处的。2、江景开发（亲水岸线开发）在中国正受到越来越大的重视，重庆南滨路一出手便震惊了西部与中国、以后将震惊世界。长江沿线的诸多都市都在大作江景文章，作为有“江城”“三江之城”美称的合川，理应有一番大的作为。4/38

3、要紧优势1、江岸岸线与江水水面的距离相当高，而且有1000多米的足够的长度，在一个都市的中心区内，同类型的高岸江景在合川是唯一的（绝版江景），在重庆是稀有的，在中国也是不多的，而且它的位置居于新城老城之间，一桥二桥之间，有似合川的心脏部位。2、合川是重庆北部中心都市，正在建设“江城美好家园”“历史文化名城”，用不了多久，特不是在钓鱼城的旅游新形象包装完成后，合川的旅游经济将会有一个专门大的进展，来合川旅游观光的人会大大增加。3、中国休闲文化中的国粹，如象棋、围棋、书画等均适合于临江竞技、观赏、展览、演示等，因为如此的环境视野开阔，空气清新。合川本为江城，打江景牌属于题中之义。市调也表明，合川市民普遍对江景的认识度较高，对江景房有专门大的期望。同时，市政府及相关部门也相当重视和支持此项目，自然会提供许多有力的关心。4/38

42、高中档餐饮经营较好讲明了合川的消费劲依旧相当强的大型商场重百、新世纪、国美的进入也证明了这一点。然而，现代意义上的合川休闲文化、休闲产业还处于早期开发时期，其中的机会专门大，也专门多。市调表明，合川人有夜生活的适应，这一点关于休闲文化与产业的开发简直是天赐良机。三、要紧劣势1、主城区人对合川的心理距离还没有消除，而对非有车族来讲，加上进出城时刻，距离也不能算近。合川对主城区的人来讲，除了钓鱼城和桃片，没有其他印象或印象不深，加上市区建筑的个性化、差异化不足，让游客在合川多呆一些时刻的理由是乏力的，市调也证实了这一点。2、合川旅游面临着重庆与西部比较强大的一批区域性竞争老对手，新对手也日渐增多，形势不容乐观。而合川旅游的形象定位、形象策划与形象传播也还需大力增强，因此，长廊现在能3/38

5直接借到的区域旅游品牌之力有限。1、合川的总体经济水平、市民消费水平还不高。老城区的人到长廊来要坐车，要花费一定的时刻和费用，私车还要过桥费。最繁华喧闹的地点现在仍属老城区，而老城区也仍在进展。市调表明人们对老城区比较留恋，80%以上的个体经营户不愿过河置业确实是证明。4、建筑长达千米的休闲文化长廊，投资相当大，长廊本身又要紧属公益性质，直接的资金回收差不多上等于空白。四、重点结论1、临江高岸观景景观的开发与广尝步行商业街景观不属于同一类型，它是独一无二的，是没有可比性的。再多的广尝步行商业街也体现不出合川作为江城的特色，一般性的滨江路也无法有力地体现，而临江高岸观景景观却完全能够体现。8/38

61、合川也罢，重庆（指主城及其他各区）也罢，西部也罢，人们普遍感到缺乏真正好玩的地点、缺乏文明、健康、科学、雅趣的新型休闲名胜之地，缺乏高档次、高水准、高文化（绝非仅指装修上的高）休闲的远郊旅游景点，长廊有可能成为弥补这一空白的幸运者。2、在21世纪初，新合川、大合川、美合川之形象的出现是必定的，它从哪一点上突破却是偶然的，长廊项目做得好，便会成为那偶然的一分子，成为现代合川人自豪骄傲的新源泉，成为合川人的第一休闲大客厅（待客厅）。3、假如我们着眼于中国新生的休闲文化与产业的进展，着眼于国内国际旅游市场的新开发，那么，长廊就不简单是一个只属于合川的地点性的休闲旅游项目了，通过一定的形象包装后推向海内外旅游市场的成功可能性不仅存在，而且相当大。第二章、理念策划理念即理想、信念和观念的总合，开发理念策划的目的是为8/38

7项目提供优质的软件。一、总体形象定位总体形象定位着重解决长廊在人们心目中的核心印象“是什么”或“将是什么”的问题。它必须迎合市场与社会进展的趋势，立足于项目自身的资源优势，具有深度、广度和高度和独特性。通过反复思索，认真提炼，大胆创意，我们定位出了长廊的总体形象：理性化描述：江景休闲文化新星【意义简释：1、这一总体形象表现了长廊鲜亮的本质特征，又表达了它非凡的经营气概，它预示着中国休闲文化领域的一颗新星立即在漂亮的江城合川升起。8/38