对限价商品房政策的分析

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16、实用查询工具当前位置：首页>>行业新闻>>房产>>正文对限价商品房政策的分析我要打印IE收藏放入公文包我要留言　查看留言文章来源：北京房地产》　　添加人：xzpop　　添加时间：2006-8-1716:03:252003年以来，我国房地产业进入飞速发展阶段，不少地方出现的房地产泡沫的迹象，主要表现为：一是房地产业投资规模增幅过大，在固定资产投资中的比

17、例过高。二是房价涨幅过快过大，远远超过国民经济增长速度，个别城市房价年涨幅超过20％，出现泡沫迹象。三是房地产产品结构失衡，供应结构不合理。以别墅、高档公寓的为代表的高档商品房供应量稳步上升，而社会需求量最大的中低档商品房和具有社会保障性质的经济适用房的供应，却呈现逐年下降的的趋势。四是房地产市场需求急剧膨胀，投资与投机混杂，造成供需的严重矛盾。为了抑制房价的快速增长，保障中低收入家庭的住房购房问题，各个地方开始出台各种政策，对房地产市场进行调控。2003年12月，宁波颁布《宁波市市区普通(限价)商品住房销售管理办法(试行)》，率先在全国提出了“限价普通商品住房”政策，并于2004年推出了

18、5012套限价普通商品住房，以满足中低收入家庭的购房需求，缓解供需结构的矛盾。最近国务院九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》也明确提出“两限两竞”政策。◆政策目标和效果评价1、政策目标：(1)近期目标：限价商品房政策的提出，是在全国各地房价大幅度上涨，普通商品住房供给不足的结构性矛盾日益突出，金融体系面临巨大风险的背景下出现的。因此，限价商品房政策的近期目标无疑被锁定在抑制房价的过快增长，保持房地产市场的稳定上。如果再进一步细化政策目标，则是通过限价商品房的供应增加中低价位商品房供应，调节商品房供应结构，从而抑制房价的过快增长，保持房地产市场的稳定。(2)远期目标：政府的职能一

19、方面是为当地经济的发展创造良好的社会和法制环境，一方面是维护社会公平和保障公民的基本生存权利。有鉴于此，限价商品房政策的远期目标应该是，一方面保持当地房地产市场的稳定，避免房价的大起大落，一方面是逐渐改善普通公民的居住条件，让普通公民作为社会财富的创造者能够买得起住房，更多的分享经济发展带来的好处。2、效果评价从青岛和宁波两个城市实行限价商品房政策前后的房地产统计数据显示，无疑表明限价商品房政策对于降低房价涨幅的效果是有效的、明显的、迅速的。2005年，宁波房价涨幅比2004年回落了7．7个百分点，在全国35个大中城市中，从2002年的第一位降至现在的第17位。青岛市房价涨幅从2005年7

20、月份开始稳步回落，房价涨幅在全国35个大中城市排位由2005年总排位的第二位下降至今年1月份的第五和2月份的第六位。至于限价商品房政策的长期目标，鉴于该政策实施的时间较短，因此没有长期的数据进行统计和分析，但从理论上分析，如果限价商品房能够在住房供应结构中占有一定的比重，对于稳定当地房地产市场以及提高城市的竞争力都会起到重要的促进作用。◆政策措施评价(1)“以房价定地价”的思路，既限制了房价，又没有让国有土地资产流失。青岛市出让普通商品住房项目用地以限制房价的做法得到了国土资源部和建设部领导的肯定。在土地出让合同中规定限制房价的条款，既贯彻落实了国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通

21、知》的精神，采取措施稳定房价，又坚持执行了国土资源部11号令，对经营性项目用地必须采取市场化配置方式。而在限价商品房土地出让时，主要是区分项目用地性质，采取不同方式供地。限价商品房的土地出让，挤压了开发商的不合理利润，兼顾了国有企业搬迁的必要费用，同时照顾了当地普通工薪阶层的住房需求。(2)限价商品房政策解决了“夹心层”普通公民的住房问题。在宁波市，虽然自2002年6月起宁波推行经济适用房政策，解决了部分低收入家庭住房问题，但涉及面较窄，必须要拥有社会扶助证、特困证、低保证三证齐全的家庭才能享受这一政策优惠。而当时宁波房价不断攀升，致使仍有1．8万多户中低收入家庭，既不够条件购买经济适用房

22、，也无资金实力购买一般商品房。正是限价商品房的推出，解决了这一群体的住房问题。◆政策问题构建政策的出台必然跟市场背景紧密联系在一起的。综观宁波、青岛两个城市的“限价商品房”政策，其都是在房地产市场自身调节功能失效的背景下提出的，本身带有强烈的政府行政干预的色彩。对于该政策，从制度的角度，有两个问题值得我们关注。第一，限价商品房是短期还是长期的政策?限价商品房政策推出的时机，应该说有一定的偶然性。我国房地产业经过20多年的