福建省福州市世欧·王庄房地产项目营销推广（2-2）营销篇

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1、建筑之家营销市场分析市场分析1项目定位项目定位产品分析产品分析营销提案思维导读客户群分析客户群分析2景观区域建议景观区域建议项目景观建议项目景观建议中心建设主体建议中心建设主体建议项目预计开发分期项目预计开发分期3项目推盘计划项目推盘计划项目各地块分析项目各地块分析项目推盘建议项目推盘建议营销模式研究营销模式研究4项目营销模式建议项目营销模式建议营销方式建议营销方式建议辅助营销模式建议辅助营销模式建议“海西时尚汇”成立“海西时尚汇”成立5入市策略入市策略海西小姐选秀活动海西小姐选秀活动公关策略公关策略PART1项目定位•市场分析•产品分析•客户群分析市场分析•宏观市场•竞争市场宏观

2、层面经济结构性调整势在必行，房地产行业目标健康可持续发展。中国改革开放30年来GDP增速接近10%长期以来，我国经济增长高度依赖国际市场，外贸依存度（进出口总额/GDP*100%）从改革开放之初的9.7%上升到目前的60%如何借助国内私人消费获得更大的发展？中国必须通过三个举措给予国内私人消费以更广泛的支持：一、建立起社会保障体系，促使中国人减少预防性储蓄。二、对收入偏低的农村人口给予更为有效更为积极的支持，加大对信息技术的投入以促进农业的发展。三、增加就业机会。大力发展劳动密集型服务业，提高服务业在中国经济中的占比（目前42%）。保障性住房体系建设保障性住房总量达住宅需求量30%

3、以上则可较大面积覆盖商品住宅的刚性需求。各地区的保障房建设达到本地的30%以上，最终与普通商品房联合达到70%的比例。解决城市低国家年度工收入住房困新增廉租住新增发放租其中：作任务难家庭住房房房源赁补贴问题的户数2009年260万户177万套83万户2010年245万户180万套65万户福州市保障性住房建设年度实施计划2011年204万户161万套43万户22年度保障性住房（万m）合计（万m）2008年1502009年120©今年全国要建设保障房580万套，住建部要求各地保障经济适用住房18廉租住房29.7房建设9月底必须全面开工。但时至今年10月，全国保障2010年经济租赁住房1

4、8210房的开工率仅为70%。限价住房18棚户区改造中保障房126.3经济适用住房18©中央明确要求各地必须将土地出让净收益的10％用于补廉租住房29.7充保障性住房建设资金，多地实际安排3%。2011年经济租赁住房18220限价住房18棚户区改造中保障房136.3经济适用住房18廉租住房29.72012年经济租赁住房18224限价住房18棚户区改造中保障房140.3重庆住房保障模式重庆模式若推行，10%-20%城市中等收入人群住房需求被分流至保障性住房重庆积极创新住房保障模式，建立了“市场+保障”的“双轨制”城市住房供应体系，提出了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控思路

5、，并系统设计公租房制度，大规模推进公租房建设，成立重庆市公共租赁房管理局，专职重庆住房保障规划、政策、分配和监管等工作。按照改革的思路，重庆的住房保障将逐步实现“三位一体”，即把廉租房和经济适用房的保障模式串联起来，最终合并到公租房一种保障产品当中，而建立公租房管理局是这一改革思路实现的机构保障。显然，从完全市场化的“单轨制”转变为市场供给与政府保障并举的“双轨制”，重庆的住房体制改革在政策理念和体制建设上都走出了极具探索性的一步。重庆住房保障模式所需条件：•统一保障产品，依不同人群分层次保障，不受户籍限制，并最大限度降低公租房租金•需要专门机构来实施管理，制定办法，有效地规范、监

6、督、执行•保障房工程质量需要保证•政府不依赖于短期的土地财政，制定良好的土地整治储备制度，公租房建设用地以划拨方式提供房产税改革二手房供应量迅速扩大，一手房刚需产品竞争面扩大操作增加地方财力、增加㈠可能从首套房开始征影响：增加自住者的住征收税种、增加税收税，或者出台一刀切房成本，大大误伤自住来源。它的开征可以的房产税征收办法。型和改善型住房需求。为地方政府带来一个稳定的主体税种。房产税改革目的操作重庆城镇房产税试点通过增加住房交易①以个人为单位，购买第二套房，每年按房屋评估价㈡和持有环节的成本0.3%征收物业税。二套房以房交所登记的第二套房为准，达到抑制住房投，包含已经购买及即交购

7、买物业。机投资、平抑离谱高房价的目的。②建筑面积200平方米以上的大户型住宅物业,首套即征收房产税。可能将实行累进征收，依据面积分档，按档次逐级调高税率。拥有的房产套数越多，面积越大，其最终缴付房地产税的税率也越高。1、投资（机）性购房比例越大，二手房供应放量越大。2、房产税税率高低，直接影响市场的供应量，同时影响市场上是否减少投资和投机的需求。3、房产税可能转嫁下一个购房者，推高房价。4、可能导致租房者将房产税转嫁给承租人，从而推高租金。小结：1、宏观层面经济结构性