关于高校家属住宅物业管理的几点体会

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1、关于高校家属住宅物业管理的几点体会这些年高校教职工住房改革工作基本完成,原有的福利住房分配制度已逐步被货币化取代,大多数公有住房已出售给原住户。同时,各高校为保证人才引进的需要仍保留一部分周转用房,以供在相当一段时间内不能办理产权过户的教师使用,因此,出现了在同一家属社区存在住宅产权多元化问题。面对这种情况,采用原有房产行政管理的办法就不能适应当前形势需要。另外,拥有产权的业主对住房提出了更高的要求,追求舒适、优美、文明、安全的居住环境和生活条件,并且原有的行政管理方法对业主装修行为缺乏相应的办法和管理手段,所以需要一

2、种新的管理模式来适应这种变化。一、高校家属物业管理方式现状在高校后勤社会化的改革过程中,后勤部门的体制、管理内容都发生了很大的变化。学校大多将房屋的管理、分配、出售、建设、计划等行政职能归到后勤处采用家属物业渐进转型的院校,后勤处与后勤集团按甲乙方关系签订服务协议,后勤集团按照社会物业公司的管理方式组建家属物业管理队伍,如在人员使用上注重聘用社会物业公司专业人员,可以迅速规范管理,提高水平,具有社会公司管理的优势,集团公司如组织管理得当则可以避免社会公司与相关单位协调能力不足的问题,取得学校各种资源的支持和配合,也可带

3、动集团其他相关部门的管理水平整体提高。因此,渐进转型比较适合当前高校管理机制,具有较强的适用性,但实际操作中需要把握几个方面,才能取得积极效果。三、渐进转型注意的几个方面第6页1、管理者思想转变。家属物业专业化管理是高校后勤社会化的改革的方向,是大势所趋,学校后勤的管理者应尽快适应新的形势,转变思想,调整管理方式,向专业化管理迈进。管理者应清楚认识到高校住宅物业管理在体制改革方面今后的发展趋势应该是:学校组织成立住宅小区业主委员会,后勤集团物业管理部门进行独立法人的登记注册,家属住宅物业设立管理处,与小区业主委员会签订

4、物业管理服务合同,按合同的约定和国家《物业管理条例》的规定进行规范的物业管理服务,按企业机制运行管理企业,财务独立成本核算,向业主收取物业管理费。管理者在这方面必须有前瞻性,不能患得患失、不能坐等观望,不能畏惧困难,应主动改革顺应发展。第6页有些高校物业管理部门对成立小区业主委员很是敏感,怕成立了业主委员会后把自己给炒了,认为要想保住校内市场,唯一的法宝就是提高服务质量,达到住户满意。这种观点的出发点还是很好的,因为物业管理的宗旨就是:“住户至上,服务第一”,但还有一个极其重要的原则就是:满足住户合理的需求,维护大多数

5、人的利益,维护国家及集体的利益。一昧地取悦住户,并不一定能达到所有住户都满意,事实上要达到100%都满意是不可能的,也不是我们应该追求的目标。因为有些满意是以牺牲国家的利益和学校的利益为前提的。物业管理部门要依靠国家《物业管理条例》的规定,物业管理合同的约定,业主公约的约定来进行依法规范管理。高校住宅物业管理部门若想保住校内市场,让住户满意只是一方面,关键还是必须进行体制改革,机构改革,转变思想认识,提高从业人员的专业素质与综合素质才行。召开业主大会成立业主委员会是国家《物业管理条例》赋予每个业主的权利。业主委员会成立

6、与否不是以我们的意志为转移的。怕炒也没用,没有实力的物业管理企业早晚会被炒掉。为了避免被炒的命运,高校物业管理企业只能是紧跟时代的发展,努力提高企业的综合实力,加强竞争力,提高企业的服务水平,服务质量,依法规范管理,才能立于不败之地。社会物业企业现在都认识到高校是一块大的蛋糕,都在想方设法地渗透进来,“狼”迟早是要来的,积极应对的办法就是把自己尽快地变成“狼”,才能保住阵地。这方面北师大物业已经取得了成功经验,通过几年的发展努力,他们不仅管好了本校的物业,更是走到社会上与其他物业公司竞争,开辟出新的物业市场。2、重视专

7、业化的指导。高校后勤管理人员近几年虽然或多或少接受了物业管理专业方面的培训,但缺乏系统管理的经验,工作水平提升缓慢。社会上专业化的知名物业公司在管理上积累了丰富经验,是值得我们借鉴。高校家属物业在转型时可以聘请这样的公司作为顾问,阶段性地指导、参与机构的组建和日常管理,这样做起点高,管理规范,对培养自己的管理队伍有利。3、第6页不拘一格广纳人才。物业管理是一个专业性很强的行业,对从业人员的专业素质与综合素质要求相对比较高,从事物业管理的人员应当按照国家有规定,取得职业资格证书。在人事管理上实行减员增效、公开招聘、双向选

8、择、择优录用、竞争上岗的现代企业人事管理制度。在家属物业组建时要特别重视管理人员的任用,要打破原有正式职工和外聘职工的区别,选聘有经验、有能力专业人才。实行体现“绩效优先、兼顾公平”新的工资分配制度。形成有效的竞争机制,抓好高校住宅物业管理人员的梯队建设。人是企业管理中最重要的因素。物业管理涉及面广,专业性、技术性强,没有优秀的专

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