2009年伟业（武汉）年报

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1、偉業顧問B·A·Consulting2009年伟业（武汉）年报伟业市场部2010年1月目录第一章宏观政策第二章经济环境第三章土地市场第四章商品住宅市场第五章办公市场第六章商业市场第七章区域住宅市场第八章客户分析第九章市场走势预测第一章宏观政策宏观政策2009年政策综述2009年在内外部经济形势不明朗的情况下，是政策很宽松的一年。2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20

2、%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成2009年房地产市场快速回暖的重要原因。宏观政策土地政策国土部：重点产业工业用地出让价可降三成5月13日，国土资源部发布《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通

3、知》（国土资发[2009]56号）（以下简称“通知”），规定对各地优先发展产业且用地集约的工业项目，以及农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可降至原标准的70%。《通知》同时规定，对中西部地区由使用者自行完成开发的工业用地，出让价格最低可降至原标准的15%。而城镇建设用地范围内的国有未利用地，最低出让价格可下降50%。伟业视点：工业用地出让采用招拍挂增加了工业企业成本，在经济不景气的背景下，降低出让价意在发挥地价在宏观调控中的作用，使土地对经济复苏和相关产业的发展提供更多支持，以保障工业用地

4、合理需求。从长远来看，《通知》正在借助经济危机所带来的机遇，实施产业结构调整。宏观政策土地政策两部委发出通知：农用地转工业用地必须招拍挂8月中旬，国土资源部和监察部联合发出《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发„2009‟101号）（以下简称《通知》）。《通知》细化了工业用地招标拍卖挂牌政策和协议出让政策的适用范围，提出：凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人；划拨工业用地补办出让、承租

5、工业用地补办出让、划拨工业用地转让等，符合规划并经依法批准，可以协议方式出让。伟业视点《通知》出台，让地方可以更加合理灵活选择工业用地出让方式。而用地预申请制度可以使地方政府充分了解土地市场需求情况，合理安排供地规模和进度，保证推出的土地及时得到开发利用。宏观政策土地政策国土资源部发文:批而未用的土地将被全面清理9月1日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。在《通知》中，国土部要

6、求地方采取切实措施促进建设用地的有效利用。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。《通知》还要求，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地伟业视点：闲置土地批而未用一直以来是全国房地产市场存在的顽症之一，一些开发商借机炒做房价的重要手段之一。这一通知的出台意味着，未来各地的土地开发情况将全部公开，随着地方用地情况曝光，开发商囤地现象也将无所遁形。宏观政策土地政策拿地首付不低于50%2009年12月17日，国土部等五部委联合出台的《进一步加强土地

7、出让收支管理的通知》，明确要求，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，而如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。伟业视点拿地就要先付一半钱,会对开发商的资金链形成压力,遏制部分炒地、囤地行为。文件的出台,会挤出开发商手中的部分资金,进而促进开发商增加普通商品房的供给，加快楼盘销售,回笼资金。另外，中小房企可能被挤出土地争夺。首付50%将给中小型房企带来压力,但对于资金充裕的大型开发商来说，压力相对就会小很多。宏观政策房

8、地产政策国土资源部：“小产权房”是违法建筑6月10日国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。伟业视点“小产权房”是房地产行业发展过程中呈现的一个争议广泛且复杂的问题。由于市场上存在众多的“小产权房