商业项目返租方案doc7(一)

《商业项目返租方案doc7(一)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、商业项目返租方案doc7(1)返租方式返租期限：3年或5年年回报：总房款的8％回报运算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。进展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时刻，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。或3年一次性给付24％的返租租金。风险责任：不管租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，进展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。甲乙双方：签定返租协议，明确双方权益义务关系乙方：交纳有关税费，累计税率(营业税与房产税)

2、为17.5％。并在获得给付回报时扣除。甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。乙方在返租期间不承担物业治理费与空调费，招租的客户承担这些费用。而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目治理公司承担。开出极具诱惑力、促使力的优待条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营治理。6、商场运营方案按照商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。为此，查找经营商场的商家可谓方案可否执行

3、的重要前提及保证。那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。方案1商家二、三楼整层租赁的方式进场经营优点：1、幸免直截了当参与经营治理，幸免经营风险。2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营治理体会。3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜

4、。2、物管费用及其他由物管公司承担。3、双方签定租赁协议，明确双方权益义务关系。4、合同中列明租金的增长幅度及增长周期。5、修理基金由投资小业主承担。方案2由慧都公司牵头，聘请有实力有体会的商场运营公司或个人组织招租招商进行商场的统一经营治理。优点：1、具丰富的商场治理体会，体现专业化经营治理特色。2、有一定的招租招商客户基础及渠道。3、对二、三楼商铺的实现理想价位的销售产生重大阻碍。4、充分体现商场的个性定位，树立市场形象，充分具备商场经营的条件。5、提升慧都大厦的知名度，提升产品的附加值。6、提升慧都大

5、厦整体形象与品质，对写字楼的销售有一定的促动作用。缺点：1、公司承担全部的经营治理风险，招租招商风险。2、公司缺乏商场经营治理体会，提升商场经营的成本。3、增加人力、物力、财力的投入，有关费用有所增加。谈判要点：1、物业治理费最好由商场项目治理公司承担。2、超出年回报8％的盈利部分进行分成，公司得70％，项目公司30％。3、商场经营治理所需人力物力财力哟由双方按比例承担，最好完全由项目公司承担，公司承担低于小业主年回报8%的经营收入的全部缺失。4、双方签订合作经营的协议，明确双方的权益义务关系。方案1为最优

6、方案，尽量找到有意向的商家通过租赁的方式进场经营，规避不确定的风险因素。如果找不到如此的商家，方案2可作为次优方案实施，打造专业化、规模化、品牌化商场形象与风格。以上分析阐明了与商家谈判的差不多基调，具体事宜需双方在谈判中明确与深化。2、税收分析销售过程中发生的税种（销售合同一经签定已产生法律效力）税种税率税目计税范畴印花税万分之三购销合同合同金额营业税5%购销合同合同金额城建税7%营业税的7%附加类附加3%营业税的3%附加类土地增值税2%（预收金额）购销合用合同金额按照决算金额多退少补其他类出租公司出租个

7、人出租房产税12%4%营业税5.5%3%合计（租赁税）17.5%7%所得税33%（税后利润）3、市场形势分析：通过对济南市场业态的调查分析可知，市场中独立铺位的销售一样都在一楼，如万达沃尔玛商场；而能单独销售商场二楼铺位的开发商几乎没有，进展大厦采取的销售方式也只是一、二楼捆绑销售的模式，且售价较低。一样而言，项目价格的高低要受到市场需求、成本费用、竞争情形等因素的阻碍和制约，而不管是采纳需求定价、成本定价依旧竞争定价方法，项目的最高价格都要受到市场需求的阻碍。而市场投资者普遍不看好二三楼铺位的销售。那么如

8、果单纯地为了迎合市场确信是行不通的，而突破这种瓶颈的全然方法只能是引导市场需求甚至制造市场需求。例如嘉恒大厦为了吸引深圳国贸进场经营，提升商场附加值，不惜向国贸给出前三年免租金进场经营的优待条件，然后通过与国贸合同约定后期租金的增长幅度来抵补其前期所遭受的缺失。由此可见，实现最后的合同销售，及时回笼资金，才应是公司的战略指导方向。否则，因市场需求严峻不足，几乎无法实现销售，形成有价无市的海市蜃楼现象，造成的缺失远