对土地增值税清算工作的调研报告

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1、对土地增值税清算工作的调研报告对土地增值税清算工作的调研报告土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资冲动起着重要作用。自1993年国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称老政策），到20**年3月份财政部国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（以下简称新政策），再到同年12月份国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发187号），土地增值税历经十余载，几经变化，“清算”终于浮出水面，并且日趋明朗，成为各级税务部门今后加强该税种征管的一个重要抓手。尽管有187号文及一年之后国

2、家税总印发的《土地增值税清算鉴证业务准则》保驾护航，以及各级地税部门实时出台的清算管理办法（如青岛市地方税务局下发的100号文《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》），但是在实际工作中我们还是发现一些问题目前政策尚未明确，实际执行尺度不一，这给清算工作带来一定困难。试从土地增值税政策的变化入手，探讨目前土地增值税清算中存在的问题，并提出对策建议。一、关于土地增值税几个具体新政策与老政策的比较（一）对纳税人转让旧房及建筑物，准予扣除项目的计算问题第11页新政策规定只是在原政策规定继续有效的执行下，又增加了对纳税人能够提供购房发票证明的，以纳税人所持的购房发票所记载的金额为依

3、据，从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算确定扣除项目金额，同时还增加了对纳税人购房时缴纳的契税，也准予作为扣除项目金额。新出台的政策规定，既有效简化了土地增值税的征管程序的，又减轻了纳税人的经济负担，充分体现税收政策的公正、合理性。但是新政策未明确扣除年度如何计算，是否按照周年计算。（二）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题新政策与老政策没有发生变化。新规定是对老规定的进一步解释和明确，即：仅限于经因实施国务院、省级人民政府，国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的范围，方可享受免征土地增值税的政策。（三）关于以房地产进行投资或联营的征免税

4、问题老政策与新政策的变化主要是，新政策取消了对以房地产进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，享受免征土地增值税的政策。二、土地增值税清算中存在的问题（一）关于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的非可售配套设施的税务处理第11页1、非可售面积的成本问题。不可售面积的成本因为属于全体业主所有，成本应该可以扣除。目前，土地增值税清算工作中人为将项目分为普通住宅和非普通住宅两部分清算。成本一般也用普通住宅和非普通住宅的比例来进行分摊。对没有单独计算成本的部分，例如人防工程、不能确权的车库、地下储藏室等直接计入建房成本

5、，按比例在普通住宅和非普通住宅间分配。对单独计量的非可售面积，例如非营利性的社会公共设施（包括变电站、热力站、水厂、派出所、托儿所、幼儿园、医院、公共厕所等）这部分设施的成本单独计量，根据国税发「20**」187号文件第四条第三款的要求，他们的成本、费用可以扣除，具体如何扣除，文件没有明确。我们认为，如果清算项目中，既有非普通住宅也有普通住宅，对这部分公共设施的成本应在普通住宅和非普通住宅之间进行划分，对于划分方式，我们认为应该用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分这部分公共设施的成本，应为共享了这部分设施，比较合理。2、非可售面积的收入问题。现实情况中大量存在房地产

6、开发企业将开发建造的与清算项目配套的非可售配套设施销售的情况。例如：小区内的平战结合地下人防工程停车位，部分开发商将停车位的使用权单独进行了销售，虽然理论上这些公共配套属于全体业主所有，但就开发商取得的使用权销售收入，我们认为也应计入整个清算项目收入中。因为整个清算项目被人为的划分为普通住宅和非普通住宅两部分。且这部分收入相应的成本已经用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分，所以这部分的收入应该按相应的比例非别计入普通住宅和非普通住宅的销售收入。部分观点认为，应该按照购买者是普通住宅业户还是非普通住宅业户划分，我们认为，不合理，因为存在部分购房者同时购买了同一清算项目

7、中的多套住房，或是非小区业主购买了清算项目中的配套附属设施的使用权，这时这部分收入就无法进行划分，同时，因为成本已经用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分，根据配比原则，收入也应按此比例划分。（二）关于利息支出扣除问题的税务处理。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四款指出“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有对土地增值税清算工作的调研报告第11页关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的