乌市四平路房地产可行性研究报告

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1、第一章项目概况一、项目地理位置本项目用地，地处乌鲁木齐市新市区四平路，是乌鲁木齐市城北开发热地，地理位置优越，交通便利，非常适合住宅小区的开发。二、项目四至东：东临乌鲁木齐市橡胶厂（已破产拟建乌鲁木齐公务员小区），河滩快速路。西：西接四平路。南：京疆路，中石油拟建总部基地，该基地占地300亩，属于中石油西北总部。北：北接乌鲁木齐市24中学及新疆华源房产开发的博雅馨园高档住宅区（项目销售均价4700元/平方米）。三、项目概况本项目土地属于乌鲁木齐市“撤村建居”改造工程，在撤村后留给原乌鲁木齐二宫乡八家户村七队的余留建设用地，该队在撤村后，已经更改为乌鲁木齐

2、市富民强商贸公司。宗地兰线面积约95亩，因在项目范围内有城市规划主干道穿过，预计建筑红线面积约75亩，合50000平方米。宗地范围内有村民自建无产权厂房及库房总计面积约40000平方米，该宗土地现状性质为建设用地，尚未缴纳土地出让金。四、项目进展已经和该宗土地使用权的所有者乌鲁木齐市富民强商贸公司签订土地征迁补偿协议，并获得了市政府、市土地局、新市区政府等主管部门及相关领导的大力支持，土地获取条件如下：1、地面附着物补偿费：地面附着物总建筑面积约4万平方米，补偿单价1100元/平方米，总计补偿金额4400万元；2、土地补偿金：预计1500万元，实际金额按

3、土地最终红线面积计算，20万元/亩，预计红线面积75亩；3、其他费用：预计1800万元；4、土地出让金：25-35万元/亩；综上，75亩建设用地获取总成本为10017.5万元，折合每亩土地成本134万元/亩。五、项目周边交通1、外出交通：从项目用地可直接上乌鲁木齐市河滩快速路，可直达市区各个区域，非常便捷。2、航空：距离乌鲁木齐市国际机场8KM，开车15分钟可以达到。3、铁路：距离乌鲁木齐市动车组火车站10KM。4、商业中心：距离商业中心5KM。5、医院：距离新疆军区总医院3KM。6、学校：紧邻乌市24中学。第二章乌鲁木齐市房地产市场概况一、乌鲁木齐市概

4、况乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区的首府，全疆政治、经济、文化中心。地处天山中段北麓、准噶尔盆地南缘,是世界上距海洋最远的城市，著名的亚洲地理中心就位于乌鲁木齐市南郊30公里处。市区三面环山，地势东南高、西北低，平均海拔800米。属中温带半干旱大陆性气候,寒暑变化明显，昼夜温差较大，年平均气温6.4摄氏度，降水236毫米。现辖7区1县,总面积12000平方公里,其中规划区面积10800平方公里，建成区面积166.8平方公里。居住着汉、维吾尔、回、哈萨克、蒙古等49个民族、总人口250.68万人(截至2009年12月),其中少数民族人口占24.6%，市区人口占8

5、3.5%。　　乌鲁木齐有着特殊的地缘和区位优势，自古便有“开天辟地之门户”之称，是连接天山南北、沟通新疆与内地的交通枢纽。乌鲁木齐市无论是从地理位置还是资源优势都有着其他城市不可比拟的优势。特别是进入随着近年国民经济的稳健增长，对外经济交流活动的日益频繁，乌鲁木齐的城市建设发展是日新月异，城市固定人口激增至250万人，流动人口120万（截至2009年11月），预期十二五期间乌鲁木齐的固定人口增幅将达到100万以上。二、宏观经济与乌鲁木齐市房地产市场1、乌鲁木齐宏观经济的趋好，2010年中央确定的中国19省市对口支援新疆建设计划，2011年计划援疆资金

6、将超100亿元，为乌鲁木齐房地产行业的高速发展创造俱佳条件。2010年随着西部大开发战略的继续深入实施，新疆在西部地区乃至是全国范围战略地位日益突出，正是基于此点，中央确立了重点发展新疆的战略规划，中央治疆策略由“稳定压倒一切”转为“经济发展促稳定”，此次中央对新疆工作的重视及力度是历届政府前所未有的。2010年4月底中央对新疆政策做出了重大调整，确立了以“援建汶川模式”支援新疆建设，举全国之力来支援新疆建设，并迅速进入了实施，预期2010年全国19省市政策性援建资金将超百亿元。乌鲁木齐做为新疆的首府城市，同时也是新疆经济的带头羊，随着中央及19省市对疆

7、援助投资持续到位势必拉动乌鲁木齐市的经济建设，促进乌鲁木齐市流动人口及固定人口的高速增长，从而为城市的房地产市场发展创造良好的条件。相应地，房地产业做为第三产业的领头羊，将为乌鲁木齐市城市经济增长贡献重要的力量。2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为乌鲁木齐市房地产业不断带来新的增长点。随着，西部大开发战略及对疆对口援助计划的进一步实施，乌鲁木齐市正在朝国际化大都市的目标迈进，“十二五”计划开局新一轮投资和投资结构的调整，乌市固定资产投资出现了新一轮高潮。由于乌鲁木齐市老城区的建设是沿着原乌鲁木齐河河谷逐年建设而成的，形成了典型的“两山夹一沟”

8、地形。随着城市人口的逐年递增，中心城区的房地产开发项目基本已经覆盖了所有可以从事