解决农村“小产权房”的新思路：城乡统筹规划

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1、解决农村“小产权房”的新思路：城乡统筹规划 　　摘要：农村“小产权房”有愈演愈烈之势，解决农村“小产权房”已成为政府工作的当务之急。“小产权房”的存在有其必然的合理性，但与国家法律相违背，与地方政府利益相冲突。实行城乡统筹规划，完善法律法规，对“小产权房”区别情况进行处理，实行集体土地国有化管理，或还农村土地以完整的权能，加强土地执法监管，是解决“小产权房”的有效办法。 关键词：小产权房；城乡统筹；新思路 　　随着城市房地产价格的快速上涨，全国各地农村“小产权房”发展迅速。对“小产权房”的议论也自然升温，政府官员对“小产权房”

2、的态度也莫衷一是。无论农村“小产权房”是否合法，全国农村“小产权房”已成为一个不容忽视的社会问题。研究农村“小产权房”合法化新思路，对于化解相应的社会矛盾，促进社会稳定和进步具有十分重要的意义。 一、解决农村“小产权房”的必然性 城乡一体化发展的客观要求 　　城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段，城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体，统筹谋划、综合研究。通过体制改革和政策调整，促进城乡在总体建设发展上一体化，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到

3、与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。而农村“小产权房”的出现更是在某种程度上体现了城乡一体化发展的深刻要求。小产权房是农民参与市场经济、打破垄断性歧视性房地产制度的结果，它有利于农民的土地开发自救，有利于提高农民收入、缩小城乡差距。而它在现实条件下又是不合法的，只有通过一系列配套改革，让其合法化，才能真正实现城乡一体化。 城乡平等化权利的实质体现 　　我国现有的土地制度，特别是农村集体建设用地制度需要进行改革。城乡是否平等，与土地制度密切相关，也可以说土地制度问题是影响城乡平等的最根本的问题。

4、土地在同一个区域，或者紧邻的两块地，因分属城乡，其价格相差太大，原因是城市是国有土地，其使用权是可以流转的，而且法制允许其进入城市的土地市场。而农村的土地是农民的集体土地，是不允许进入市场流转的。按照物权的所有权来说，完整的所有权包括四方面的权能：占有权、使用权、收益权、处分权。而现在城市土地的权能是充分发挥出来了，但是对于农村集体土地的所有权而言，四项权能根本得不到充分体现，只享有前三项权能，而最核心的处分权却没有。这不仅是城乡土地所有权的差异，甚至是公民待遇上的差异。解决农村“小产权房”的问题，是从根本上解决城乡平等化权利的问

5、题。 城乡长期化繁荣的必然选择 　　中国城市的繁荣是以大量农村劳动力进城并付出代价为条件的，但农民并没有因此而真正富裕起来，长此下去，城市的长期繁荣也会受到影响。而“小产权房”的出现和当年农村土地家庭联产承包责任制相似，是农民自发进行土地改革的产物。这项改革虽然背离了国家现有的法律、法规，但也有其合理的一面。如果简单地让“小产权房”合法化，让现有的“小产权房”取得合法地位，那么将会导致更多的农村兴建“小产权房”，城市执法中的“寻租现象”将会非常普遍，中国的房地产市场将会陷入混乱状态。如果不顾“小产权房”的现实，一味拆除，则会带

6、来社会问题，影响社会稳定。只有从实际出发，把小产权房的问题纳入法制化的轨道，才有可能保持农村的稳定，保持城乡的长期繁荣。 　　二、现有二元结构下解决农村“小产权房”的难点 　　农村土地是多种属性和多种权利的集合体，在现行的配置下，拥有土地承包权的农户要么经营，要么抛荒，土地既不能抵押也无法转让，农户不能将土地不同属性和不同权利让给他人。因为土地的产权具有不可分割性，使土地被束缚于农村特定的家庭，稀缺的农村土地无法从低生产效率领域流动到高生产效率领域。土地利用效率的下降，直接导致了政府介入开发土地并采取政府强制安排土地制度，去推

7、动农村土地变迁。这种强制最集中体现在对集体土地的国有化上面。农村“小产权房”虽以“非法”之身进入人们视野，却着实推动了中国的城镇化进程，同时也成为了改革的一大难点。 　　农村“小产权房”开发与国家保护耕地政策不符 　　“小产权房”合法化会危及耕地安全。这是坚持小产权房不能合法化的最主要的冠冕堂皇的理由。由于一些小产权房的楼盘没有统一规划，大部分只修建成两层或者三层楼高，不仅严重影响了土地利用总体规划，而且还造成大量的耕地浪费。我国耕地资源紧缺，土地供需矛盾突出，但土地利用方式粗放的现象相当普遍，节约用地的潜力很大。守住18亿亩

8、耕地的红线，解决发展用地和保护耕地的矛盾，不仅要实行最严格的土地管理制度，还要切实解决用地浪费问题，大力促进节约用地和集约用地，保障经济社会可持续发展。 　　农村“小产权房”开发与地方政府利益产生直接冲突 　　表面上看由于“小产权房”不合法，而