浅析小产权房的购买风险及其负面影响

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1、浅析小产权房的购买风险及其负面影响 　　摘要：文章在分析与小产权房相关的主要法律、法规的基础上，着重从小产权房的购买风险及其产生的负面影响等方面对小产权房进行了深入的研究和分析，从理论与实践的结合上对小产权房问题进行探讨研究。 关键词：小产权房；购买风险；负面影响 　　小产权房是相对于普通商品房而言的，是指在农民集体土地上建设的房屋，有村委会或乡镇政府颁发权属证书的房产，“乡产权”房没有国家颁发的土地使用证，国土和房管部门也不会给购房合同备案。城市居民对仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋，其房屋所有权是不受法律保护的。因此，“小产权”实际上就是没产权。 　　十几年来，小产

2、权房的规模和范围不断扩大，危及农业安全、破坏农村和谐和损害农民利益等社会弊端逐渐暴露并日益严重。本文从小产权房产生的主要因素、经济利益关系分析、购买风险、负面影响等方面对小产权房进行了深入的研究和分析，从理论与实践的结合上对小产权房问题进行探讨研究。 一、与小产权房相关的主要法律、法规 《宪法》 　　现行宪法第10条规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。 《土地管理法》 　　虽然《土地管理法》对农村集体土地上的房屋的转让问题没有针对性的规定，但根据《土地管理法》“严格管理

3、土地、合理利用土地”的立法精神，结合该法第43条和第63条的规定，可以明确地看出，《土地管理法》是禁止集体建设用地使用权对外转让的。 《城乡规划法》 　　集体土地制度本应是自XX年1月1日施行的《城市规划法》运转的前提，也是其实施的基础。遗憾的是到目前为止，《土地管理法》还没有根据《宪法》原则建立集体所有土地完整的法规体系，集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转。本应与《城乡规划法》同期出台的集体土地管理法规的延缓出台，导致中国集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。因此，《城乡规划法》实际上强行拉开了解决中国小产权房的序幕

4、。 《物权法》 　　《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第59条规定：农民所有不动产和动产，属于本集体成员集体所有。如果所开发的乡产权房由农民自住，产权属于集体中的农民，将受到物权法的保护，城镇居民购买小产权房，这种交易本身不合法，购房人未取得房屋的产权证，而购房者的购房合同从法律角度来看，也属于无效合同。虽然《物权法》颁布，保障私有财产特别是不动产的权利，但不会保护不合法财产。 《房地产管理法》 　　《房地产管理法》第2条规定，房地产开发就是在国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋

5、建设的行为。该条确定了房地产开发的对象，即国有土地。 《房屋登记办法》 　　XX年7月1日起实施的《房屋登记办法》第82条：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。”第87条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。” 　　从现有的相关法律、法规来看，仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋，在我国房地一体制度下，其房屋产权无法得到有效保护。 二、小产权房的购买风险 买房人的利益很难得到保障 　　根据现有法律和《物权法》相关

6、规定，通过国家正规渠道购买的房屋，经过房产管理部门权利登记后，买房人对所购房屋获得所有权，在任何情况下第三人都不能对其进行侵害。但“小产权”或“乡产权”房的买卖，因违反法律强制性规定，双方所签合同为无效合同，无法在房屋管理部门进行权利登记，买房人在交付房款后并未获得房屋的所有权。因此，一旦发生相关当事人主张购买行为无效或者国家按照法律规定进行整顿时，买房人的利益很难得到保障。无法对所购房屋拥有长期、稳定、可不受任何第三人侵犯的权利保障。例如，经过若干年后村委会成员发生变动，或村内土地需要调整，或因其他原因村委会主张购房行为无效，想收回所售房屋时，买房人则无法得到法律保障，只能通过合同无

7、效要求返还原价款，如果村委会在出售房屋时将房屋价款当作其他开发建设项目的资金，已无钱可还时，买房人事实上只能自己承担损失。 买房人很难获得法律救济 　　正规的商品房开发和交易，买卖双方需签订房屋销售合同，其中对所售房屋质量问题及买卖双方各自的权利义务等都会做出明确约定，如果日后出现争议或纠纷可按照合同约定获得救济，而“小产权”或“乡产权”房的买卖，因所签合同本身是无效的，因此，即使在合同中对此类问题做出了约定，买房人也无法通过合同约定要求出